El Bono del Buen Pagador: Importancia y su aplicación en el Crédito Proyecto Mi Hogar (página 2)
Enviado por Eduardo Ramos Valdez
lograron financiar sus viviendas.
9 3. Marco Teórico
10 3.1. Antecedentes. En la tesis cuyo objetivo general es alcanzar una mayor difusión del programa
Techo Propio bajo la finalidad ampliar el mercado objetivo en mejores
condiciones crediticias, se concluyó que el subsidio del estado es fundamental
para este programa, el objetivo es fomentar un ahorro del 15% del valor de la
vivienda e incrementar indirectamente el patrimonio de los sectores de menos
recursos y que otra característica fundamental al desarrollo al programa techo
propio es el impulso al sector construcción debido a que se constituye como
multiplicador del crecimiento del empleo (Miranda, et.al.,2006).
La semejanza con la presente tesis está en que aborda las formas de
financiamiento y subsidio de uno de los programas del Fondo MIVIVIENDA.
11 En el estudio de mercado de la vivienda social en Lima, cuyo objetivo general
es de contar con la información actualizada sobre el mercado de vivienda de
interés social, se concluyó que la morosidad de la cartera hipotecaria se ha
visto influenciada por la baja morosidad de los créditos MIVIVIENDA. Dicho
indicador se encuentra por debajo del 1% y que la demanda efectiva por
vivienda asciende a 176 mil unidades (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2006).
La semejanza con la presenta tesis de alguna manera aborda el tema de
morosidad en el programa MIVIVIENDA.
12 Un estudio económico realizado por el Fondo MIVIVIENDA, cuyo objetivo
general es determinar la demanda potencial por vivienda en Lima, así como las
características de los demandantes, concluye que un 43% de las familias
estudiadas presentan dinero ahorrado con la cual tratan de iniciarse en el
programa Techo Propio (Fondo MIVIVIENDA S.A., 2005).
La semejanza con la presente tesis radica en que estudia el subsidio a la
vivienda a través del bono familiar habitacional y su impacto en el bienestar de
las familias.
13 En un estudio de la problemática de la vivienda en el Perú, cuyo objetivo
general es analizar en que medida las políticas actuales afrontan el problema
de la vivienda, se concluyó que la puesta en práctica de los programas de
vivienda no han tenido el éxito esperado debido a que el publico que debería
ser beneficiado no cuenta con los recursos necesarios y no tiene la posibilidad
de contraer deudas a mediano plazo (Quispe, 2005).
La semejanza con la presente tesis es que se enfoca en uno de los tantos
programas de viviendas que existe en el país, pero a diferencia de esta
investigación podemos llegar a la conclusión que los demandantes del Crédito
Proyecto MiHogar si cuenta con recursos complementarios al financiamiento
correspondiente.
3.2. Bases Teóricas. Créditos.
La operación de crédito es el préstamo para obtener financiamiento de
terceros, bajo compromiso de reembolso futuro. Las prestaciones pueden ser
en especie, o una en especie y la otra en dinero, o ambas en dinero. A las dos
primeras se les denomina crédito mercantil y a la tercera, crédito financiero o
bancario.
Los elementos constitutitos de toda operación crediticia son:
Un plazo definido de tiempo, que es el periodo en el cual debe darse la
contraprestación pactada,
La transferencia de propiedad del bien o dinero,
La voluntariedad del intercambio, que excluye el ahorro forzoso, y
La confianza, que no tiene por qué ser absoluta, sino existir en cierto grado y
complementarse con las garantías tomadas para asegurar la recuperación del
préstamo (Ambrosini, 2001).
Créditos Hipotecarios.
Los créditos hipotecarios no son más que créditos con un sistema de
devolución mediante cuotas y donde la garantía de la operación es la vivienda,
preferiblemente la primera vivienda. Sin embargo, por el hecho de ser créditos,
el capital que vamos amortizando lo podemos volver a utilizar como un mismo
tipo de interés y para el uso que nosotros deseemos. Estamos hablando de
operaciones preconcebidas, así cuando queremos disponer del capital
14
15 previamente amortizado tan solo debemos pagar la correspondiente comisión de apertura. La gran ventaja para el cliente es que siempre tiene abierta una línea de crédito de fácil disposición. La gran ventaja para la entidad financiera es que consigue una mayor vinculación del cliente y que además todas sus operaciones de financiación estén garantizadas con la primera vivienda del mismo. Esta mayor garantía para la entidad se traduce en una rebaja de tipo de interés para el cliente, pues puede financiar sus necesidades de efectivos con un tipo de interés mucho más económico que el de un préstamo personal contratado de forma independiente. Características del Crédito Hipotecario. Objeto del Crédito: Adquisición de viviendas. Adquisición de oficina o locales comerciales. Ampliación o adecuación de viviendas. Construcción de viviendas. Compra de un terreno. Prestamos personales con garantía hipotecaria. Condiciones Generales del Crédito: El promedio del monto mínimo promedio a financiar es de US$ 10,000 y el monto a financiar varía entre el 70 y el 80% del valor de la tasación. La cuota inicial varía en cada entidad bancaria entre el 20 y 30% de valor de la tasación,
16 y la tasa de interés actual en los bancos están bajando, siendo la más baja
12.8% y la más alta 15% efectiva anual en dólares (Villacorta, 2006).
La garantía debe ser primera y preferente hipoteca a financiar y en casos
excepcionales se pueden poner como garantía otros inmuebles propios o de
terceros, así como, depósitos, CTS u otros depósitos o valores. Adicionalmente
se endosa a esta operación los siguientes seguros: seguros contra todo riesgo
del inmueble y seguro de desgravamen (muerte natural y/o accidental tanto
individual o mancomunado).
La pre-aprobación de las solicitudes de crédito fluctúa desde 48 horas hasta 5
días útiles y el desembolso varía entre 24 y 30 días; el plazo máximo en la
mayoría de los banco es hasta 15 años. Todos los bancos aceptan prepagos,
sin embargo, algunos castigan esto con penalidades.
El perfil del cliente es: personas naturales, clientes o no del banco, edad entre
21 y 70 años, con ingreso familiares mínimos, con antigüedad laboral mínima
que oscile entre 1 y 3 años.
El Sistema Bancario como componente en los Créditos MIVIVIENDA.
El Gobierno impulsa nuevos servicio y productos financieros destinados a
fomentar la inversión privada en el sector Vivienda y reducir la creciente
demanda habitacional en el Perú urbano, mediante el Fondo MIVIVIENDA,
convertido en una sociedad anónima estatal de derecho privado.
17 Cada año se genera en el país una demanda adicional de 50 mil a 60 mil viviendas, lo que dinamiza el mercado inmobiliario y genera un enorme potencial de crecimiento. Las instituciones financieras se han mostrado interesadas en ingresar con capitales propios a este mercado. El crédito que desembolsa la Corporación Financiera de Desarrollo (COFIDE), por medio del Fondo MIVIVIENDA, esta sujeta a una comisión del 8%, que se cobra a las instituciones financieras intermediarias (IFI), y presenta tres atributos: el préstamo, el premio al buen pagador y la cobertura de riesgo crediticio. Se diseña actualmente la oferta de dos productos diferenciados del paquete que se otorga cuando el sector privado ingrese financiar directamente estos prestamos, MIVIVIENDA le venderá solo productos los productos del premio al buen pagador y la cobertura de riesgo crediticios una tasa referencial, que será una comisión pequeña, para incentivar el ingreso del sector privado en el negocio. No significa un aumento de las tasa de interés para los clientes porque correrán el mismo riesgo que tienen ahora. Se tratara de mantener las actuales tasas, que fluctúan entre 9% y 11% para los clientes finales. El Ingreso de estas instituciones financieras era necesario ante el agotamiento de la liquidez del Fondo MIVIVIENDA. Se comenzó con un fondo de 500 millones de nuevos soles y ahora hay dos mil 500 millones. Esto quiere decir que la cartera hipotecaria ha crecido, redituando una rentabilidad, pero a costa de la privación de la liquidez.
18 Con el ingreso de las instituciones privadas, en las colocaciones directas de
préstamos al sector, se proyecta incrementar la oferta inmobiliaria en el país
para cubrir parte de la demanda insatisfecha que se origina cada año en la
región.
Características del Crédito MIVIVIENDA.
Se tiene liquidez para que las entidades financieras fondeen sus operaciones
activas. Es mas, se necesita de otra alternativa de inversión para que los
agentes con excedentes destinen sus recursos.
El segmento de la población de ingresos medios es conocido. La mayoría de
entidades financieras ha experimentado con éxito las posibilidades de negocios
en este segmento. Así, el riesgo creditito puede ser adecuadamente
gestionado.
El mercado inmobiliario para el segmento de la población anteriormente
mencionado tiene mayor oferta que brindar.
El mercado de capitales cuenta con instrumentos hipotecarios de inversión.
El crédito hipotecario es ofrecido en casi todo el país por un gran número de
entidades financieras.
Los productos que ofrecerá:
Cobertura de Riesgo Crediticio (CRC) y Premio al Buen Pagador (PBP).
El primer esquema en el que MIVIVIENDA trabaja, esta dirigida a entidades financieras que cuentan con la posibilidad de obtener fuentes de
19 financiamientos distintas a las ofrecidas por el Fondo y con mejores
condiciones.
Así el fondo pasa de ser proveedor de recursos a proveedor de atributos para
el crédito. La entidad financiera adquirirá, cambio de una comisión, los atributos
CRC Y PBP vigentes actualmente, consiguiendo así, aun con otra fuente de
financiamiento, mitigar el riesgo crediticio de las operaciones y mantener un
incentivo a la baja morosidad
Subsidios
Los subsidios son aplicados para estimular artificialmente el consumo o la
producción de un bien o servicio. Son los mecanismos contrarios a los
Tipos de subsidios:
Subsidios a la oferta: Otorgados a los productores de bienes y servicios).
Subsidios a la demanda: Son subsidios que reducen lo que paga el usuario, por
debajo del costo del bien o servicio. Pueden ser: subsidios directos, cuando el
Gobierno paga directamente una parte del servicio a algunos consumidores; o
subsidios cruzados, (entre diferentes usuarios), cuando se calcula la tarifa
general (que cubre los costos totales) pero no cobra el mismo monto a todos
los clientes. Algunos pagan más que el costo real, para permitir que otros
paguen menos.
Características deseables de un Subsidio Transparencia: Los procedimientos para la postulación, selección y adjudicación del subsidio deben de emplear procedimientos transparentes, es
decir que sean debidamente conocidos para los postulantes, beneficiarios y la
opinión pública en general.
Progresividad: Es decir a menor ingreso y menor valor de la vivienda mayor
subsidio. Con el objetivo de favorecer en mayor proporción a los hogares que
se encuentran en una situación mas necesitada.
Neutralidad: En el otorgamiento y entrega de viviendas nuevas o usadas.
Adecuada focalización: Debe llega al grupo de personas que se desea
beneficiar.
Subsidio Familiar de Vivienda del Gobierno Nacional
El Subsidio Familiar de Vivienda es un aporte estatal en dinero o especie
(terreno), otorgado por única vez al beneficiario, con el objeto de facilitarle una
solución de vivienda de interés social, sin cargo de restitución, siempre que el
beneficiario cumpla con las condiciones que se establecen en la Ley (Súper
Cade Virtual, 15 de abril del 2008).
Características deseables de los subsidios habitacionales directos.
Deben constituir una ayuda estatal directa, destinada a crear capacidad de
compra, es decir beneficiar a la demanda de vivienda y no a la oferta.
Deben ser sin cargo de restitución, reconociéndose con esto que sin tal aporte
las familias de bajos ingresos no pueden acceder a una vivienda solamente
sobre la base de las oportunidades que ofrece el mercado.
20
21 Deben concederse por una sola vez a la vida a las familias que no sean
propietarias de una vivienda.
Deben tener carácter complementario, y no sustitutivo, de las posibilidades de
ahorro previo y endeudamiento de las familias, particularmente cuando no se
trata de los de más bajos ingresos.
Deben de tener montos explícitamente conocidos para quien recibe, lo cual
creara cabal conciencia en el beneficiario de la ayuda estatal que esta
recibiendo.
Deben de adjudicarse haciendo hincapié en la exigencia de ahorro previo
metódico como requisito (Gonzáles, 1999). 3.3. Definición de Conceptos y Términos. Análisis de Riesgo
Evaluación que realiza la IFI de la persona que desea el crédito, observando su
capacidad de pago y cumplimiento, tomando en cuenta sus antecedentes
crediticios, ingresos y egresos, entre otros.
BANMAT
Banco de Materiales. Es una empresa de servicios organizada bajo la
modalidad de Sociedad Anónima Cerrada. Se le encomendó la misión de
contribuir en la solución del problema de la edificación y mejoramiento de la
vivienda básica, con el sistema de la autoconstrucción, financiándolos a través
del abastecimiento de materiales necesarios para los mismos.
22 BFH Bono Familiar Habitacional. Ayuda económica directa otorgada por el Estado por única vez al Grupo Familiar Elegible, como un complemento a su ahorro para facilitarles el acceso a una de las modalidades del Programa Techo: adquisición, construcción en sitio propio o mejoramiento de una vivienda de interés social Propio. El valor del BFH varía dependiendo de la modalidad a la que se postula. Buen Pagador Beneficiario que ha cumplido con el pago puntual de sus obligaciones frente a las IFI's, según lo dispuesto por la SBS, para categorizar un crédito hipotecario como riesgo normal, para efectos de provisiones bancarias. COFIDE Es una empresa de economía mixta que cuenta con autonomía administrativa, económica y financiera y cuyo capital pertenece en un 98,56% al Estado peruano, representado por el Fondo Nacional de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado – FONAFE, dependencia del Ministerio de Economía y Finanzas y en el 1,41% a la Corporación Andina de Fomento – CAF Crédito Hipotecario Contrato por el que una entidad financiera entrega una suma de dinero a una persona, la misma que debe devolver en los plazos y condiciones pactadas entre las partes, ofreciendo como garantía un bien mueble. Desembolso del BFH
23 Proceso mediante el cual se transfiere los recursos del Ahorro y del BFH al
Promotor (a ET, al Fideicomiso o a la IFI respectiva), para cancelar, el valor de
la Adquisición de Vivienda Nueva, Construcción en Sitio Propio o Mejoramiento
de Vivienda.
Garantía Hipotecaria
Hipoteca que se constituye en virtud del Crédito MIVIVIENDA / Proyecto
MiHogar otorgado al beneficiario.
Gravamen
Carga u obligación que pesa sobre una persona o un bien. Ejemplo: Hipoteca o
prenda.
Grupo Familiar
El Grupo Familiar está constituido como mínimo por una persona y al menos un
familiar (esposa, conviviente sin impedimento matrimonial, padres, abuelos,
nietos, hijos menores de 25 años e hijos mayores de 25 años con
Grupo Familiar Elegible
Grupo Familiar que cumple con los requisitos para acceder al BFH.
24 Hipoteca Gravamen inscrito en la partida registral de la vivienda que asegura la promesa de pagar un préstamo. IFI Institución Financiera Intermediaria calificada para intermediar recursos de El Fondo, entiéndase Bancos, Cajas de Ahorro y Crédito Rurales (CRAC), Cajas de Ahorro y Crédito Municipales (CACM) y EDPYMES. Perito Para este caso, persona natural o persona jurídica, que se encuentre inscrito en el Registro de Peritos Valuadores que lleva la Superintendencia de Banca y Seguros. Plazo de Gracia Durante dicho período, el beneficiario no paga a la IFI el principal, los intereses, ni los seguros, sin embargo la IFI puede cobrar las comisiones que establezca. Los intereses generados durante el período de gracia se capitalizarán incorporándose al saldo del crédito, incorporándose igualmente los importes de seguros, las comisiones que no se paguen durante el período de gracia, conceptos que se adicionarán a las cuotas restantes dentro del plazo fijado y en las mismas condiciones financieras del crédito. En caso de adquirir una vivienda en construcción, puede ser hasta 6 meses en el caso de un Crédito MIVIVIENDA, o de hasta 12 meses en el caso de Proyecto MiHogar, de acuerdo a la solicitud del beneficiario.
25 Sujeto de Crédito
Es la persona calificada por la IFI como capaz de cumplir con el pago del
crédito.
Tasación
Sistema por el cual se determina el valor de mercado de una propiedad. A
partir de ese valor se asigna un porcentaje de financiación.
Tramo Concesional
Parte del crédito, sujeto a idénticas condiciones financieras que el tramo No
Concesional, excepto en su periodicidad, que tiene carácter semestral. Para
Crédito MIVIVIENDA equivale al 15% del Crédito. En el caso de Crédito
Proyecto MIHOGAR equivale a S/:10,000 nuevos soles.
Tramo No Concesional
Parte del crédito, sujeto a las condiciones fijadas por El Fondo y/o las IFI's.
26 4. La eficacia del Bono del Buen Pagador en
las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar
y el impacto en sus índices de morosidad
27 4.1. El Bono del Buen Pagador (BBP) y sus características. El objetivo de esta parte de la investigación es identificar las características
mas relevantes del BBP, las cuales orienten su eficacia dentro del Crédito
Proyecto MiHogar. La información sobre estas características ha sido tomada
de la Ley Nº 29033, Ley de Creación del Bono del Buen Pagador y del Decreto
Supremo Nº 003-2008-VIVIENDA, Reglamento de la Ley N° 29033, Ley de
Creación del Bono del Buen Pagador.
El 07 de junio del 2007 se publica la Ley de Creación del Bono del Buen
Pagador para el Proyecto MiHogar, aprobado por el Congreso de la Republica
el 24 de mayo de ese mismo año, el mismo que beneficia al prestatario puntual
en sus pagos y representa en algunos casos un 27% del valor total de la
vivienda.
La Ley Nº 29033, acerca de la creación de este bono, nos indica:
“Crease el Bono del Buen Pagador – BBP como una de las acciones de política
de acceso de la población a la vivienda, con el objetivo de incentivar y
promover el cumplimiento oportuno de los pagos mensuales del Crédito
MIVIVIENDA otorgado en nuevos soles”.
La entidad administrativa del Bono del Buen Pagador es el Fondo MIVIVIENDA
S.A. y lo otorgará por medio de las empresas del sistema financiero. Los
recursos para la asignación del BBP son los siguientes:
28 “a. Los recursos que le transfiera el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento al Fondo MIVIVIENDA S.A. en el marco de lo establecido en el articulo 75° de la Ley N° 28411, Ley General del Sistema Nacional de Presupuesto, y normas modificatorias. b. Otros aportes, inversiones y financiamiento que se obtengan del sector público o privado y de la cooperación nacional e internacional. c. Otras fuentes autorizadas por el Ministerio de Economía y Finanzas”. Son requisitos para la asignación del BBP, los siguientes: “a. Contar con la calificación por ingreso familiar como sujeto de crédito emitido por la empresa del sistema financiero que otorgue el crédito MIVIVIENDA correspondiente; b. que el solicitante y, en su caso, su cónyuge e hijos menores de edad no deberán ser propietarios de otra vivienda. c. que el valor del inmueble a adquirir sea mayor a diez (10) Unidades Impositivas Tributarias (UIT) y no exceda de las 25 (UIT); y, d. otros determinados por el Fondo MIVIVIENDA S.A.” Por otro lado, el Crédito Proyecto MiHogar genera dos cronogramas: uno con cuotas semestrales equivalente a S/.10,000 y otro con cuotas mensuales equivalente a la diferencia del monto total del préstamo menos S/.10,000; la cuota semestral corresponde al BBP. El cliente dejará de pagar sus cuotas semestrales sólo con ser puntual en el pago de sus cuotas mensuales. La evaluación de Buen Pagador es por cada semestre a lo largo de la vida del crédito. El mal comportamiento en el pago de una o más cuotas de un
29 semestre, hará que la cuota semestral deba ser pagada por el cliente. El pago
lo realizará en el semestre siguiente y a razón de un sexto en cada mes.
Pedro Sevilla Almeida, gerente de Promoción del Fondo MIVIVIENDA (Diario El
Comercio, 24/09/2004) opinaba que este sistema es un producto original
porque apela a la entrega de un galardón y no a la imposición de un castigo
para lograr el objetivo de un índice de morosidad bajo. Indicada además que su
antecesor es el Premio al Buen Pagador (PBP) que se introdujo al mercado en
octubre del 2000 con el interés de premiar al que es puntual en lugar de
castigar al que es impuntual. Otra razón por la cual se hizo esto es que el
premio se traslada al cliente a través del pago de una cuota menor y, al
hacerlo, su nivel de ingreso puede ser menor para calificar a una determinada
cuota.
Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis
de la información presentada, podemos concluir que las características del BBP
están orientadas al cumplimiento de la asignación de recursos en términos del
público objetivo del Crédito Proyecto MiHogar.
30 4.2. Nivel de Conocimiento de los clientes del Crédito Proyecto MiHogar respecto a la información de Bono del Buen Pagador.
El objetivo de esta parte de la investigación es determinar el nivel de
conocimiento de los clientes, respecto a la información sobre el Bono del Buen
Pagador a través de las encuestas realizadas a los clientes que han obtenido
este crédito. Cuando hablamos del nivel de conocimiento nos referimos a
cuanto conocen los clientes de este crédito respecto al Bono del Buen
Pagador.
La población total de clientes del Crédito Proyecto MiHogar es de 1091
personas; de los cuales se ha tomado una muestra de 80 personas para la
realización de esta encuesta.
El cuestionario realizado comprende de 18 preguntas. (Ver Anexo 1: Encuesta
sobre el Crédito Proyecto MiHogar y el Bono del Buen Pagador).
31 4.2.1. Conocimiento del Bono del Buen Pagador de parte de los clientes
del Crédito Proyecto MiHogar
Para el análisis de este objetivo; se empleó como fuente la encuesta elaborada
por los integrantes de esta investigación el día 7 de junio del 2008, en la
Residencial Palmeras ubicada entre la Avenida Tomas Valle y Avenida San
Germán del distrito de San Martín de Porres
Respecto a los resultados obtenidos identificamos que el 38.75% de los
hogares encuestados están compuestos por grupos familiares cuyos
integrantes no son mayores de 3 personas. El 61.25% restante está distribuido
entre grupos familiares compuestos por 4 y 5 integrantes, con el 36.25% y
25.00% respectivamente.
Gráfico Nº 1
Características socio demográficas (personas 25.0% en el hogar) 15.0% 2 personas 3 personas 4 personas 5 personas 23.75% 36.25%
Por otro lado consultamos a los encuestados si conocía el crédito hipotecario y
el 66.25% sabe que sirve para la obtención de una vivienda. Sin embargo, el
33.75% no tiene una idea clara respecto a este producto bancario.
Gráfico Nº 2
Conocimiento del crédito hipotecario
33.75%
66.25% Si conoce No conoce Asimismo, el 64.00% de los encuestados sabía de la existencia del Fondo
MIVIVIENDA y sus beneficios. Sin embargo, el 36.00% desconoce el fondo.
Gráfico Nº 3
Conocimiento del Fondo MiVivienda
36.00%
64.00% Si conoce No conoce Podemos decir que sus principales fuentes de información fueron la televisión y
las inmobiliarias donde acudieron para informarse, con una proporción de
40.00% y 36.25%, respectivamente, y 23.75% fueron en el modulo
MIVIVIENDA.
32
36.25%
Television Gráfico Nº 4
Fuente de información
23.75%
Modulo MiVivienda 40.00%
Inmobiliaria En cuanto a la información financiera que proporcionaron los encuestados, los
resultados sugieren que el 51.25% de los encuestados visitó más de una
entidad financiera para solicitar el Crédito Proyecto MiHogar, así como, el
31.25% se sintió satisfecho con la única entidad a la cual visitó para solicitar
información respecto a este crédito.
Gráfico Nº 5
Entidades financieras visitadas 17,50% 31,25% 25.00% 26.25% 0 IFI's 1 IFI's 2 IFI's 3 IFI's Por otro lado, la información proporcionada por los encuestados en la muestra
se observa que las entidades financieras que colocaron más créditos bajo este
33
34 programa son: el Interbank con 35.00% y el Scotiabank con 26.25%, Banco de
Crédito 22.50% y Crédito Directo 16.25%.
Gráfico Nº 6
Entidad financiera que otorgó el crédito
16.25% 35.00%
22.50%
26.25% Interbank Scotiabank BCP Crédito directo En cuanto al valor de la vivienda financiada, un 18.00% de los encuestados
tiene una vivienda que no supera las 15 UITs, mientras que el 82.00% se
encuentra en el rango de 15 UITs a 25 UITs.
35 Gráfico Nº 7
Valor de la vivienda financiada
18.00% 23.00% 39.00% 1. Hasta S/.50,000 3. Hasta S/.75,000 20.00%
2. Hasta S/.65,000 4. Hasta S/.87,500 47,50% Asimismo podemos observar en los resultados obtenidos de la encuesta que
sólo el 47.50% de los encuestados conocía el Crédito Proyecto MiHogar y sus
beneficios para la obtención de este Crédito.
Gráfico Nº 8
Conocimiento del Crédito Proyecto MiHogar
20,00% No Regular Mucho 32,50%
Por otro lado el 34.00% conocía de la existencia y del beneficio del Bono del
Buen Pagador que ha influido a que obtengan el Crédito Proyecto MiHogar.
36 Gráfico Nº 9
Conocimiento del Bono del Buen Pagador
34.00%
66.00% Si No 35.00% En lo que respecta, a la influencia que el Bono del Buen Pagador ha tenido en
el comportamiento crediticio de los encuestados, se puede concluir que el
52.50% de los encuestados considera que éste ha tenido una influencia
importante en la puntualidad del crédito.
Gráfico Nº 10
Influencia del Bono del Buen Pagador en la obtención del crédito
12.50% 52.50% 1. No influyo en nada 2. Tuvo poca influencia 3. Tuvo una importante influencia
Asimismo, el 72.50% de los encuestados considera importante el Bono del
Buen Pagador, mientras que el 27.50% no lo considera tan relevante.
37 Gráfico Nº 11
Concidera atractivo el Bono del Buen Pagador
27.50%
72.50% Si No Por otro lado, el 61.3% de los encuestados considera importante el Bono del
Buen Pagador ya que este descontará el valor de sus cuotas mensuales.
Gráfico Nº 12
Porque concidera atractivo el Bono del Buen Pagador
38.75%
61.25%
1. Por el valor que representa 2. Por que descontará sus cuotas mensuales
Podemos ver, que el 63.80% de los encuestados considera que el Bono del
Buen Pagador influye en el comportamiento de pagos.
38 Otro resultado importante de la encuesta muestra que la mayoría de los
encuestados, el 80.00% realiza puntualmente sus pagos.
Gráfico Nº 14
Puntualidad en los pagos
20.00% 80.00% Si No Asimismo, el 50.00% no se atrasa por más de una semana en el pago de sus
cuotas. Gráfico Nº 13
Influencia del Bono del Buen Pagador en el comportamiento de pagos 63.80% 36.30% Si No
39 Gráfico Nº 15
Días de atraso en pagos
12,50% 37,50%
1. Hasta 8 días 2. Hasta 15 días 50,00%
3. Más de 15 días Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis
de la información presentada, podemos concluir que los resultados de la
encuesta permiten inferir que el Bono de Buen Pagador ha sido eficaz para
lograr atraer a más clientes al Crédito Proyecto MiHogar. Asimismo, este bono
ha tenido una influencia importante en el comportamiento de pago de las
personas que tienen este crédito.
40 4.3. Impacto del Bono al Buen Pagador en las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar.
El objetivo de esta parte de la investigación es determinar el impacto del Bono
del Buen Pagador en las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar. El
concepto de impacto lo estamos definiendo como el efecto que el BBP ha
generado respecto al volumen de colocaciones. La información sobre el
impacto ha sido tomada de los resultados de la encuesta que nos permite
concluir acerca del impacto sobre el Crédito Proyecto MiHogar en el total de
colocaciones.
De los resultados obtenidos de la encuesta realizada en fecha 7 de junio del
2008 a los clientes del Crédito Proyecto MiHogar, en la Residencial Palmeras
ubicada entre la Av. Tomas Valle y Av. San Germán del distrito de San Martín
de Porres, podemos identificar que el 87.50% de los entrevistados reconoce el
Bono del Buen Pagador como un factor influyente en su decisión de obtener el
Crédito Proyecto MiHogar.
Por otro lado, el 38.8% de los encuestados les resulta atractivo que este premio
sea por monto de S/.10,000.00 y el 61.3% que se les descuente de forma
mensual dentro de las cuotas programas en el financiamiento.
La aplicación de este bono desde el comienzo del crédito reconoce al
beneficiario como un buen pagador debido a que el cronograma del tramo
41 concesional solo se ejecuta cuando se aprecia un mal comportamiento de
pago. El funcionamiento se aplica de la siguiente manera:
Supongamos que se ha escogido una vivienda por el valor de S/.54,000.00 de
préstamo. En este caso, éste se puede devolver con sus respectivos intereses,
en un plazo de hasta 20 años, que es el plazo que vamos a usar en este
ejemplo.
El préstamo que te da la entidad financiera se divide en dos partes:
Tramo No Concesional: Equivalente a la diferencia de los S/.54,000.00 del
financiamiento y los S/.10,000.00 del Bono del Buen Pagador, en este caso el
monto a financiar es por la suma de S/.44,000.00; se añade a este último valor
los intereses que cobraría la entidad financiera.
Tramo Concesional: Equivale al monto de S/.10,000.00 del Bono del Buen
Pagador. Esta cantidad no se le cobrará en las mensualidades, pero se
cobraría en el caso que no se cumpla de forma puntual con los pagos
mensuales.
Efectuando un análisis cuantitativo, en este ejemplo el Bono al Buen Pagador
42 representa un porcentaje cercano al 19% del valor de la vivienda (Ver Anexo 2:
Calculadora Crédito Proyecto MiHogar), incentivando e influyendo en la
decisión de la obtención del crédito a través de este programa de vivienda.
Cabe señalar que, de acuerdo a información publicada hasta Abril del 2008 por
el Fondo MIVIVIENDA, las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar han
tenido la siguiente evolución:
Gráfico Nº 16 Podemos identificar que, a pesar de algunas variaciones negativas presentadas en los meses en que los demandantes distraen sus recursos en
gastos escolares o fin de año, este programa de vivienda tiene una evolución
positiva.
Formulando una línea de tendencia respecto a la información registrada de
colocaciones, obtendríamos el siguiente gráfico:
43 Gráfico Nº 17 En el gráfico Nº 18 se muestra la elaboración de una proyección de las
colocaciones para este periodo mayo 2008 a febrero 2009, utilizando el método
de regresión lineal, teniendo en cuenta las colocaciones que ha obtenido este
Crédito Proyecto MiHogar desde su nacimiento.
jul-07 jun-07 ago-07 nov-07 jun-08 dic-07 jul-08 ago-08 nov-08 oct-07 feb-08 abr-07 oct-08 dic-08 may-07 may-08 sep-07 ene-08 sep-08 mar-07 mar-08 ene-09 feb-09 abr-08 44 Gráfico Nº 18
Evolución Proyectada del Monto de las Colocaciones Proyecto Mihogar Colocaciones (S/.) 20000000
18000000
16000000
14000000
12000000
10000000
8000000
6000000
4000000
2000000
0 Meses
Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis
de la información presentada, podemos concluir que el Bono del Buen Pagador
es un elemento importante en el crecimiento de las colocaciones del Crédito
Proyecto MiHogar demostrando una tendencia alcista.
45 4.4. Cantidad de clientes beneficiados con el Bono del Buen Pagador en el Crédito Proyecto MiHogar.
El objetivo de esta parte de la investigación es determinar la cantidad de
clientes que son beneficiados con este bono. El concepto de clientes
beneficiados del Bono del Buen Pagador lo estamos definiendo como aquellas
personas que han recibido un incentivo al cumplimiento en sus pagos
mensuales. La información sobre la cantidad de beneficiados ha sido tomada
gracias a la entrevista realizada al Administrador de la oficina del Fondo
MIVIVIENDA, el Sr. César Augusto Domínguez Alor y la información sobre la
cartera morosa de los Créditos MIVIVIENDA se obtuvo de las estadísticas de
ASBANC.
De acuerdo a lo indicado en el objetivo anterior, las colocaciones del Crédito
Proyecto MiHogar generan desde su activación 2 cronogramas de pagos: uno
por el monto equivalente de S/.10,000.00 que corresponde al Premio al Buen
Pagador, estructurado por cuotas semestrales y proyectadas al plazo del
crédito solicitado. El otro cronograma se forma del saldo resultante del monto
del crédito solicitado menos el Bono del Buen Pagador (tramo no concesional),
el mismo que genera cuotas con periodicidad mensual. Estas últimas ya
contienen un descuento en vista que el monto a financiar sobre el cual se
calcula es menor.
46 El Crédito Proyecto MiHogar ya considera como Buen Pagador a todo cliente
que lo adquiera y lo premia desde la primera cuota del cronograma realizado
por el monto de S/. 10,000.00 siempre y cuando esté al día en sus pagos.
Mantener este premio durante todo el plazo del crédito significará el pago
puntual de todas las cuotas mensuales del tramo no concesional, es decir,
pagarlas oportunamente en sus fechas de vencimiento respectivas. La
calificación de buenos pagadores se establece de forma semestral, lográndolo
sin que se hayan registrado atrasos en sus cuotas mes a mes.
De todo lo anterior podemos afirmar que, la totalidad de clientes que adquieran
el Crédito Proyecto MiHogar obtienen inmediatamente el Bono del Buen
Pagador, pero que dependerá de su buen comportamiento de pago que lo
mantenga.
Por otro lado, según la información publicada por ASBANC (Gráfico Nº 19) en
relación a la cartera de los créditos del Fondo MIVIVIENDA (Crédito
MIVIVIENDA, Techo Propio y Crédito Proyecto MiHogar), podemos determinar
que durante el periodo comprendido desde abril del 2007 hasta febrero del
2008, el porcentaje promedio de Cartera Morosa al 29/02/2008 es de 1.04%.
Además, del resultado de la encuesta se determinó que estas personas
morosas se encuentran dentro del margen de la norma debido a que la mayoría
paga puntual.
Gráfico Nº 19 47
48 Según la encuesta realizada el 07 de Junio podemos determinar que de 80
personas, 64 de ellas están pagando puntualmente por lo que se refleja que es
algo bueno.
Si bien es cierto que este último resultado no refleja la cantidad exacta de
cuantos créditos tienen cero días de atraso en sus cuotas mensuales, y por
consiguiente lo hagan merecedores de mantener el Bono del Buen Pagador,
nos da una idea aproximada de cuantos clientes son beneficiados con este
sistema de incentivo a su buen comportamiento de pagos.
Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis
de la información presentada, podemos concluir que la mayoría de los clientes
del Crédito Proyecto MiHogar muestra un buen comportamiento de sus pagos.
49 4.5. Impacto del Bono del Buen Pagador en los índices de morosidad de las colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar.
El objetivo de esta parte de la investigación es conocer el impacto del Bono del
Buen Pagador respecto a la morosidad de la cartera de créditos. El concepto
de impacto lo estamos definiendo como la influencia de este bono sobre el
pago puntual de las cuotas del Crédito Proyecto MiHogar. Para la información
relacionada a este análisis se aplicó un cuestionario a los clientes que han
obtenido un crédito bajo este sistema.
Esta sección está dividida en 2 partes. En la primera, nos referimos a la
influencia de este incentivo en la puntualidad de las cuotas pagadas hasta la
fecha de los clientes encuestados y en la segunda recordamos la clasificación
del deudor de la cartera de créditos hipotecarios para vivienda según la
Resolución SBS Nº 808-2003.
4.5.1. Información según encuesta.
De los resultados obtenidos de las ochenta (80) encuestas realizadas de fecha
07 de Junio del 2008, en la Residencial Palmeras ubicada entre la Av. Tomas
Valle y Av. San Germán del distrito de San Martín de Porres, hemos
determinado que el 63.75% de los entrevistados reconoce que el BBP ha
incentivado en ellos el pago oportuno de sus cuotas, en las fechas
programadas según sus cronogramas de pago.
50 Gráfico Nº 20
El BBP influirá en la puntualidad del Crédito Proyecto MIHOGAR Si No 36,25%
63,75%
Cabe señalar que, el 80% de los encuestados paga puntualmente sus cuotas.
Gráfico Nº 21
Pago puntual en cuotas del Crédito Proyecto MIHOGAR 20% Si No 80%
Además, de la encuesta podemos identificar que respecto al pago de sus
cuotas mensuales, el 50% de los encuestados tiene un atraso máximo de 8
días, el 37.5% de 15 días y el 12.5% restante, paga sus cuotas con un atraso
mayor a 15 días.
Gráfico Nº 22
Días de atraso máximo Crédito Proyecto MIHOGAR 50,0% 12,5% 37,5% Hasta 8 días
Hasta 15 días
Más de 15 días Esto nos indica que el 88% de los encuestados están dentro del plazo límite
según Resolución S.B.S. Nº 808-2003, el cual se muestra a continuación:
Créditos MES, consumo e hipotecarios para vivienda:
La clasificación de los deudores de las carteras de créditos MES, consumo e
hipotecario para vivienda (“deudores minoristas”), se toma en cuenta su
capacidad de pago medida en función de su grado de cumplimiento, mostrado
en el número de días de atraso, así también la clasificación de los deudores en
otras empresas del sistema financiero.
Para los deudores minoristas, sólo se efectúa el alineamiento cuando la
clasificación en la entidad cuyas acreencias representen un mínimo de 20% en
el sistema financiero sea de Dudoso o Pérdida.
51
Para el cálculo del alineamiento de los deudores minoristas se tomará en
cuenta la información crediticia del deudor con no más de 5 años de
antigüedad contados desde el primer día de atraso.
Por otro lado, si la empresa otorga financiamiento a deudores minoristas que
anteriormente formaron parte de la cartera que haya castigado y transferido,
antes de expiración de un plazo de 2 años, contados desde la fecha de
transferencia, se constituirá una provisión del 100% durante 1 año.
Clasificación del deudor de Créditos Hipotecarios para Vivienda Elaboración: Propia
Para finalizar esta parte de la investigación, y como consecuencia del análisis
de la información presentada, podemos concluir que es satisfactorio demostrar
los resultados en forma positiva en este objetivo, dando a conocer que es
influyente el Bono del Buen Pagador para que un cliente que tiene su Crédito
52
53 Proyecto MiHogar cumpla con pagar en forma puntual sus cuotas programadas
en su cronograma de pagos.
54 CONCLUSIONES
Las características del BBP están orientadas al cumplimiento de la asignación
de recursos en términos del público objetivo del Crédito Proyecto MiHogar.
Los resultados de la encuesta permiten inferir que el Bono de Buen Pagador ha
sido eficaz para lograr atraer a más clientes al Crédito Proyecto MiHogar.
Asimismo, este bono ha tenido una influencia importante en el comportamiento
de pago de las personas que tienen este crédito.
El Bono del Buen Pagador es un elemento importante en el crecimiento de las
colocaciones del Crédito Proyecto MiHogar demostrando una tendencia alcista.
La mayoría de los clientes del Crédito Proyecto MiHogar muestra un buen
comportamiento de sus pagos.
El Bono del Buen Pagador es influyente para que un cliente del Crédito
Proyecto MiHogar cumpla con el pago puntual de sus cuotas programadas
según su cronograma.
55 RECOMENDACIONES
El Bono del Buen Pagador, como un componente del Crédito Proyecto
MiHogar, muestra una experiencia positiva para el corto plazo de su existencia
y se considera interesante aplicando a otros tipos de crédito en la banca
comercial.
Asimismo se recomienda el estudio de estrategias que mejoren las alianzas
comerciales entre el Estado y las instituciones financieras, para cubrir la
creciente demanda habitacional en el país.
56 REFERENCIAS
Referencias bibliográficas
Miranda, C. Mejoras del Programa Techo Propio en Lima Metropolitana. Lima: Tesis elaborada en el Instituto de Formación Bancaria, 2006. 46 págs.
Fondo MIVIVIENDA. Estudio de Mercado de la Vivienda Social en Lima 2006. 1ra. Edición. Lima: Gerencia de Promoción y Estudios Económicos – Fondo MIVIVIENDA, 2006. 132 págs.
Fondo MIVIVIENDA. Perfil del Demandante del Programa Techo Propio. 1ra. Edición. Lima: Estudios Económicos – Fondo MIVIVIENDA, 2005. 24 págs.
Quispe, J. El Problema de la Vivienda en el Perú, retos y perspectivas. 1ra. Edición. Santiago de Chile: Universidad de Chile, 2005. 26 págs.
Villacorta, A. Productos y Servicios Financieros-Operaciones Bancarias. Edición 2006. Lima: Pacifico Editores, 2006. 704 págs.
Ambrosini, D. Introducción a la Banca, 2da. Edición. Lima: Centro de Investigación de la Universidad del Pacífico, 2001. 204 págs.
Referencias electrónicas
Índice Económico – Perú. "El Premio al Buen Pagador podría ser utilizado con otros créditos" El primer Blog de noticias y comentarios económicos del Perú [en línea]. Septiembre 2004 [fecha de consulta: 03 de mayo 2008]. Disponible en http://nuevaagenda.com/indice/2004/09/el-premio-al-buen-pagador-podra- ser.html
57 Anexo 1
Encuesta sobre el Crédito Proyecto MiHogar y
el Bono del Buen Pagador
58
59 Anexo 2
Calculadora Crédito Proyecto MiHogar
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