A. La corriente de cobros; Los cobros corresponden a los ingresos atribuibles a la venta de unidades inmobiliarias que componen la promoción: entregas a cuenta de los clientes, letras con vencimiento durante la ejecución de la obra, etc. B. La corriente de pagos. Entre los pagos habría que considerar los ordinarios y los extraordinarios. Los ordinarios, son los compromisos adquiridos con el constructor o si el promotor es a la vez constructor, con los distintos similares que intervienen en la obra en partidas cuyos pagos están pactados previamente mediante contrato.Los extraordinarios, son aquellos que se pueden producir a lo largo de la ejecución del proyecto, como por ejemplo, un crédito puente, para situaciones transitorias de falta de liquidez.
Ventajas del promotor si dispone de un cash-flow permanente para la realización de la obra
Cuando comentábamos antes los parámetros que definen una inversión inmobiliaria, hemos definido los rendimientos de la inversión por medio de sus flujos de caja: COBROS y PAGOS – versus – INGRESOS y COSTES. Damos por establecidas las diferencias conceptuales que existen entre los componentes de los flujos de caja (cobros y pagos) y de los beneficios (ingresos menos costes). De un buen control permanente de la gestión, permitirá al promotor obtener los beneficios esperados. Como es obvio el Promotor para iniciar una promoción deberá disponer de un fondo de maniobra, lo suficientemente holgado, que le permita acometer el nuevo proyecto y cubrir perfectamente los parámetros de la inversión vía autofinanciación, al menos los referidos al solar y otros gastos ya detallados. Nuestro sistema de captación de aportaciones dinerarias por parte de los inversores, permitirá al promotor realizar el proyecto de inversión inmobiliaria, sabiendo de antemano que los fondos necesarios para construir están depositados en el Banco, que garantiza la operación, pudiendo disponer de ellos a medida que la obra lo vaya precisando, en los distintos tramos de la ejecución.
Históricamente el promotor trabaja con flujos de caja derivados de los ingresos generados por la venta anticipada de unidades inmobiliarias. Normalmente tiene dificultades, porque indudablemente los costes que configuran la promoción, muchas veces son superiores a los flujos de beneficios, lo cual produce tensiones de tesorería teniendo que acudir el promotor en la mayoría de las ocasiones a "créditos puentes", encareciendo o incrementado sus costes de explotación. Con nuestro sistema el Promotor realiza el proyecto en su totalidad, con los flujos de dinero que provienen de los inversores que previamente han depositado el dinero de la inversión acordada con él, en una cuenta corriente abierta a tal fin lo que va a permitir al Promotor, realizar las obras sin las tensiones de tesorería a que antes nos referíamos. Puesto que existirá el "planning" de pagos referidos a las unidades de obra realizadas por el Constructor, el Banco irá pagando las certificaciones de obras realizadas, en la forma y momento que se hayan acordado contractualmente.Así pues el Promotor podrá indicar al Constructor y/o Proveedores que el pago de las certificaciones o factura emitidas serán directamente pagadas por el Banco, con lo que puede obtener ventajas de los mismos, como descuentos por pronto pago, bonificaciones especiales, independientemente de los precios de oportunidad que haya conseguido, en el supuesto de ser al mismo tiempo Promotor y Constructor, por gestionar sus propias compras de materiales y/o servicios. Otras de las ventajas adicionales del Promotor, es que no encarecerá sus circuitos administrativos, ya que simplemente dará el visto bueno de pago a las certificaciones de obra o facturas presentadas y que se hayan realizado o cumplimentado, que como hemos dicho serán abonadas por el Banco.
Influencia del tiempo en el valor del dinero
Este breve análisis, indispensable para estudiar cualquier proyecto inmobiliario, nos dará a conocer el método más conveniente para evaluar la rentabilidad que alcanzarán los inversores, desde el mismo momento en que ingresen el dinero en el Banco, como socios temporales del Promotor o Promotora. Las promociones inmobiliarias (pisos, chalets, apartamentos, etc.) que se financien por este sistema, no deben superar los 12-18 meses en su ejecución. Esta premisa nos lleva a la conclusión de que es aconsejable realizar una homogeneización consistente en pagar el monto de la inversión económica más los intereses pactados en estos tiempos máximos, sin perjuicio de que el Promotor pueda terminar antes de tiempo la obra y ejercitar sus opciones con el inversor, lo cual elevaría la rentabilidad anual del mismo, al recibir su dinero y sus intereses antes de lo previsto.
Utilidades económicas para el inversor
El dinero aportado por los inversores será canalizado por nosotros como sociedad de gestión de patrimonios, solo y exclusivamente en aquellas promociones inmobiliarias que hayan sido analizadas y estructurado su plan de Marketing, el cual nos deberá garantizar de que existe a priori un mercado potencial que demandará un determinado tipo de viviendas, que se ajusten a precio, calidades de construcción, distribución de los espacio, etc., en definitiva, que el mercado objetivo acepte la oferta de buen grado y compre sobre plano. La experiencia nos ha demostrado que para poder captar inversores que colaboren financieramente en los proyectos inmobiliarios que venimos comentando es que en ausencia de inflación y de incertidumbre, el inversor que invierte su dinero al "i" por ciento, le resulta indiferente percibir su rendimiento al cabo del año o antes del año.Lo importante es que la inversión que realiza supere considerablemente el interés que habitualmente le ofrece su Banco o Caja de Ahorros en el mismo periodo de tiempo, eso sí, con las mismas garantías y solvencia de la inversión. Para nuestro análisis comparativo el tipo de interés no será otra cosa que el precio del dinero, que viene establecido por el mercado de capitales.
Lo que se pretende en definitiva con esta propuesta al mercado potencial de inversores es dotar de liquidez a los proyectos inmobiliarios que pongamos en marcha. El inversor busca beneficios y se lo vamos a dar, aprovechando las enormes posibilidades de negocio actuales del sector, que crece continuamente en función de la oferta. Este inversor participa en los beneficios que obtiene el Promotor al vender las viviendas y lo percibe vía bancaria tanto el capital liquido aportado – unidad inmobiliaria a precio de coste + el interés pactado como rendimiento a su inversión–. El inversor recibe al inicio de la promoción una unidad inmobiliaria que es puesta a su nombre en contrato privado y el precio fijado es el precio de coste de la vivienda que le resulta al Promotor. Esta primera garantía sobre la inversión es la que llamamos garantía prendaria.
El Promotor efectúa en ese mismo acto una opción de compra en el tiempo que se fije (12-18 meses), que ejercitará pagando al inversor el capital – el precio del piso a precio de coste – más un interés pactado en el mismo documento.También en ese documento el inversor, como propietario de la vivienda autoriza al Promotor para gestionar libremente la venta a un tercero que se llevará a efecto cuando se cumplan los pactos del contrato, es decir, cuando el promotor haya ejercitado la opción de compra. Esta fase en el proceso no tendrá ningún coste para el inversor.Como la operación de compraventa inicial a favor del inversor se produce al contado, esta cantidad es ingresada en el Banco Garante de la operación, en una cuenta donde son ingresados los fondos aportados por todos los inversores que se adhieran al proyecto de inversión inmobiliaria. En ese momento el Banco extenderá a cada uno de los inversores un AVAL sobre las cantidades entregadas para la compra del piso, mediante un documento que hace referencia a la Ley 57/68, en el que consta quien es el Promotor, cual es el piso que compra, bloque, escalera, planta, letra, etc. y el nombre de la Urbanización o Promoción.
¿Cómo opera a partir de ahora el promotor? Una vez completado la fase de captación de los recursos de los inversores, y el conjunto de capitales aportados sea igual al coste de la obra en su conjunto, el Promotor como primera partida del presupuesto a utilizar pagará el solar (si no es en aportación) y este lo escriturará a nombre de la Promotora, para poder realizar los pertinentes pasos legales para iniciar la Promoción.Luego utilizará el resto de los capitales para la ejecución de la obra, permisos, gastos notariales, licencias municipales, honorarios técnicos, costes de comercialización, etc. A partir de aquí, como cualquier promoción inmobiliaria, el Promotor anunciará el inicio de las obras y empezará a vender a los futuros propietarios de las viviendas. Estos compraran al P.V.P. que hay fijado el Promotor, y si desean adquirir una determinada vivienda, no podrá extendérseles todavía los contratos, como es obvio, sino que deberán efectuar una reserva económica y empezar a ingresar en el mismo Banco, las distintas cantidades estipuladas en las condiciones de venta, en una cuenta ahorro-vivienda. Estos compradores disponen para ingresar estas cantidades el tiempo que dure la obra y hasta la entrega de llaves. El Banco irá paralelamente estudiando la concesión de un crédito hipotecario para completar el total del precio final que cobrará el Promotor. Una vez terminadas las obras con todos los parabienes, y realizadas estas operaciones finales, y con la liquidez resultante, el Promotor ejecutará la opción de compra pagando al inversor lo pactado (capital + intereses) y a continuación escriturará a nombre del comprador final. El beneficio del Promotor está en los diferenciales que se producen al realizar las dos operaciones.
¿Qué obtendrá a cambio la entidad bancaria garante de la operación? Obtendrá compensaciones indirectas de los pasivos que administrará correctamente para que la obra se termine sin problemas. Aumentará la rentabilidad de la oficina considerablemente porque dispondrá cuentas de activo (Promotor, Constructor y Otros) y de Pasivo (los fondos depositados por los Inversores). Se convertirá en la entidad mejor informada en su zona de acción para vender todos sus productos financieros:En primer lugar los créditos hipotecarios referidos a la promoción , cuentas de ahorro- vivienda de los futuros propietarios, etc. y a las personas y/o entidades involucradas en el sistema, como: · Los INVERSORES que confiarán en la Entidad que ha propiciado que sus ahorros o inversiones hayan producido un mayor interés, muy superior a la media del mercado de capitales. · El PROMOTOR que con la confianza recibida por parte del Banco para la realización de todas estas operaciones, le ha permitido realizar la obra con absoluta tranquilidad y garantía hacia sus inversores. · Los PROVEEDORES, sean el Constructor o los distintos similares que intervengan en la obra. Podrán agilizar sus cobros, porque abrirán cuenta en la misma oficina bancaria para que le sean transferidos los fondos. El Director de la oficina conocerá la evolución de estas empresas y podrá proponerles otros negocios bancarios. · Los PROPIETARIOS, que han comprado sus viviendas y la información que previamente han recibido del promotor en cuanto a sus datos sobre la unidad personal o familiar, lo que ha facilitado la concesión del crédito hipotecario para la compra de su vivienda. Posteriormente serán clientes de la entidad para otro tipo de relaciones, como, domiciliación de las nóminas, recibos, plan de pensiones, créditos al consumo, seguro para el hogar etc.
Claves para la inversión inmobiliaria
Comparación de las distintas opciones de inversión relacionadas son el sector inmobiliario en Argentina. La inversión inmobiliaria directa: especulativa, en desarrollos constructivos y en refacción. La inversión inmobiliaria indirecta: Las diferentes opciones. Fondos de inversión inmobiliaria y letras hipotecarias. Seguridad, solidez, durabilidad, tangibilidad, son algunos de los adjetivos que habitualmente se asocian en el decir cotidiano con la inversión inmobiliaria. La inversión en "ladrillos", como también se suele llamar a este particular segmento en donde colocar ahorros y capital, fue y es considerado como una garantía de resguardo del valor de los mismos. La inversión en bienes raíces se erige como el baluarte de la defensa del ahorro, atrayendo hacia él un flujo cada vez mayor de dinero. Pero no sólo son fines de protección del valor del capital lo que canaliza hacia los inmuebles un importante flujo de dinero. La ganancia de capital producto de la participación en distintos negocios inmobiliarios moviliza enormes montos en distinta moneda a lo largo del orbe. Así, más allá de cual sea la opción a elegir en función del perfil propio de cada inversor, quienes desean invertir se preguntaran: ¿Cuales son las diferentes modalidades para volcar los ahorros con el tan ansiado respaldo en ladrillos?. ¿Que rentabilidad es posible obtener al invertir en Real Estate? A lo largo de distintas entregas trataremos de brindar un panorama de las distintas modalidades de inversión inmobiliaria y de las características propias que cada una de ellas adopta según tipos de inmuebles, departamentos, locales comerciales, oficinas, viviendas unifamiliares, desarrollos constructivos, etc. Así, a manera de un menú, en diferentes informes, trataremos de despejar los interrogantes más usuales que deben plantearse aquellos que tengan interés en participar como inversores inmobiliarios, en un mercado que lejos de agotarse cada vez ofrece mayor versatilidad de opciones.
Introducción general
CARACTERÍSTICAS DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
La inversión inmobiliaria presenta características diferenciales a otro tipo de opciones que la hacen singular y que todo inversor debe apreciar para evaluar cada caso en forma particular. En primer lugar, en general, demanda montos o sumas de dinero mínimas, que fluctúan según la opción, pero que en general son más elevadas que opciones financieras bancarias y bursátiles tradicionales, aunque como veremos no en todos los casos.Por otro lado, requieren la inmovilidad del capital invertido por un plazo determinado, que suele, también, ser más prolongado como veremos en las inversiones directas. A su vez cuando se trata de inversiones inmobiliarias directas, la realización del activo demanda un período de tiempo determinado para a su comercialización, el cual es variable según las condiciones del mercado y el tipo de bien, pero nunca inmediato, al día. Si pretenden reducirse los plazos habituales y las condiciones más aptas de comercialización, ello impactará reduciendo el valor a obtener al momento de salir de la inversión. Estas características citadas de plazo de exposición prolongado de la inversión y de un tiempo requerido para la salida del negocio, le confieren a las inversiones inmobiliarias directas una cualidad de iliquidez de un grado mucho mayor que las de opciones financieras o bursátiles. Otra característica a considerar son los costos de entrada y salida de la inversión. En la opción inmobiliaria, no deben ser dejados de lado ya que es habitual el pago de comisiones, sellados de contratos, gastos notariales, honorarios e impuestos, que según el caso incrementan entre un 6 y un 10 % los costos directos de ingreso al negocio. Así, como vemos, la seguridad y el bajo riesgo de la inversión inmobiliaria, presenta como contrapartida su mayor iliquidez y sus altas barreras de entrada y salida, que deben ser siempre cuidadosamente analizados en función del plazo y exposición de la inversión. No obstante, como veremos y en función de la cada vez mayor participación de opciones financieras en el negocio inmobiliario, este tradicional concepto de iliquidez está quedando cada vez más reservado sólo para la inversión inmobiliaria con fines de renta fija o de resguardo de capital. Modalidades de inversiónLa inversión en inmuebles no se reduce a la compra de un bien raíz con fines, por ejemplo, de alquilarlo y así obtener una renta. Si bien esta es una de las alternativas usuales, no se agota en ello. Existen, como veremos una amplia variedad de formas para canalizar ahorros y excedentes de rentas habituales hacia el rubro inmobiliario. Cada una de ellas por supuesto, con características propias de montos, plazos, rentabilidades, nivel de seguridad y grado de liquidez. En principio podría dividirse a la inversión inmobiliaria en 1) Directa 2) IndirectaLa inversión inmobiliaria directa, comprende a todas aquellas inversiones destinadas a obtener una renta fija, a comprar y revender aprovechando cuestiones de oportunidad y aquella volcada al desarrollo y construcción de proyectos o emprendimientos para ser volcados oportunamente al mercado. La inversión inmobiliaria indirecta es aquella en la cual el inversor coloca sus ahorros en un título o letra garantizados por inmuebles o por la gestión de una cartera de inmuebles o de créditos hipotecarios. Las opciones o suscripciones a fideicomisos de desarrollo en los cuales esté permitida la cesión de derechos durante el transcurso del contrato y antes de la finalización del objeto del mismo, también ameritan ser consideradas como una opción indirecta. Introducidos a esta bifurcación posible que puede darse al ahorro en la opción inmobiliaria veamos concretamente cuales son las opciones más habituales de inversión.
LA INVERSIÓN INMOBILIARIA DIRECTA:INVERSIÓN EN RENTA FIJA: La inversión en inmuebles con vista a obtener una renta fija es la que habitualmente realiza un inversor comprando una propiedad o una parte de ella con fines de volcarla al mercado de alquiler y obtener así un ingreso mensual. Este tipo de modalidad, demanda el análisis en conjunto, como mínimo, los siguientes factores:
1) Precio de compraventa
2) Valor de alquiler mensual
3) Gastos indirectos inherentes a la compraventa
4) Gastos de mantenimiento, impuestos y expensas.
5) Períodos de vacancia habitual del mercado.
6) Información general del mercado y Perspectivas de evolución de valor
A partir del conocimiento de estos datos, el potencial inversor debe analizar cual será el beneficio que obtendrá por los alquileres futuros de la compra del inmueble y que valor más probable obtendrá residualmente al venderla luego de un período determinado. Para este análisis lo habitual es recurrir a herramientas de cálculo financiero, consistentes en proyectar flujos de fondos para distintos plazos de tiempo, en base a distintas tasas de rentabilidad. Los flujos de fondos deberán contener tanto ingresos (alquileres a cobrar y venta del inmueble al final del período analizado) como egresos (gastos de compraventa, impuestos, gastos de mantenimiento, costo de compra del inmueble). En el mercado inmobiliario habitualmente se informa la rentabilidad bruta de la inversión. La rentabilidad neta, dependiendo del tipo de propiedad y situación particular de mercado suele ser alrededor de 2 puntos porcentuales inferior a la rentabilidad bruta para el caso de departamentos. Es importante tener en cuenta no sólo el ingreso que me generará la propiedad por los alquileres, sinó el potencial de apreciación en su valor a lo largo del tiempo; un inversor inteligente debería sumar el porcentaje anual de rentabilidad aportado por los alquileres, más el porcentaje anual que me aporta la revalorización del inmueble, siempre en el caso en que actuemos en un mercado inmobiliario dinámico y con subas de valores. Para incursionar en este tipo de inversiones, es aconsejable que el interesado investigue lo más profundamente el mercado de la inversión prevista. Empresas inmobiliarias, estudios de arquitectura, empresas constructoras y consultoras especializadas suelen ser las fuentes usuales hacia las cuales dirigirse en busca de canalizar la inversión en desarrollos constructivos en forma directa. En todos los casos es aconsejable que el inversor ahonde en la mayor cantidad de detalles, solicitando para ello los estudios técnicos, de mercado y proyecciones económicas del proyecto, así como en la configuración legal del mismo. La trayectoria del desarrollista o emprendedor es un elemento a analizar cuidadosamente en todo emprendimiento de este tipo. En distintos informes que iremos entregando proximamente veremos de manera particular no sólo la información previa que debe obtenerse para la toma de la decisión de inversión sino también los costos y los gastos inherentes para acceder a la misma, para salir y aquellos que deben erogarse durante el período activo de inversión.
INVERSIÓN ESPECULATIVA:"La cuestión es que alguien en algún lugar tiene un incentivo económico para asumir el riesgo de fluctuaciones del precio" Paul SamuelsonAsí, la acción especulativa está sustentada por la expectativa de obtención de un mayor precio en el futuro de un bien determinado. En el mercado inmobiliario como en todo mercado, existen situaciones y casos particulares en los cuales un bien puede ser adquirido a precios inferiores a los medios de mercado. También en ciclos particulares de mercado es posible obtener una revalorización por el sólo transcurso del tiempo que media entre la compra y la venta posterior del inmueble. Existen circunstancias determinadas en las cuales un propietario puede verse necesitado a desprenderse de un inmueble por un precio menor en función de hacerlo en forma muy rápida o con condiciones que puedan resultar oportunas para él, lo cual brinda una oportunidad también para el comprador al poder obtener un mejor precio al no sufrir con las condicionantes de quien se desprende del inmueble. Un campo particular para la compra de viviendas a costos inferiores a los de plaza es el mercado de remates judiciales.La compra dentro de este mercado requiere el conocimiento del expediente judicial a fin de conocer limitaciones que puedan existir para el posterior uso o enajenación de la propiedad.El mercado de subastas judiciales en nuestro país, en fueros como los de Capital Federal, va ganando cada vez más en la transparencia de su funcionamiento haciendo que progresivamente el número de particulares que asisten a las sesiones y pujan por la compra del inmueble, sea creciente. En los últimos tiempos, en nuestro mercado abunda la comercialización de unidades de departamentos en construcción por el sistema de preventa. Mediante esta modalidad, el inversor incursiona en la compra de una cuotaparte de una o más unidades al inicio de la obra e incluso en forma previa al comienzo de los trabajos de construcción, o durante el transcurso de los trabajos de construcción, a un valor inferior al que se estima luego se logrará al encontrarse avanzada o concluida la edificación. En ese caso, si se desea esperar al 100 % de la finalización del proyecto, el capital deberá permanecer inmovilizado por el plazo total del desarrollo que para un edificio entre medianeras del orden de los 1500 m2 suele ser de un término aproximado a los dos años. No obstante, existe también la posibilidad de la reventa en una etapa previa a la conclusión obteniendo también un aceptable beneficio. En términos generales de punta a punta y dependiendo, de la escala y tipo de edificio la rentabilidad de la inversión en unidades en pozo se encuentra en el orden del 30 %.
LA INVERSIÓN EN DESARROLLOS CONSTRUCTIVOS:En esta modalidad el inversor juega desde el inicio una suerte mucho más atada al proyecto desde que comienza el negocio. Existen diferentes escalas de inversión que se corresponden con la magnitud del emprendimiento constructivo a llevar adelante. El interesado puede participar ya sea en forma individual o ingresando en pequeñas sociedades con el fin determinado de llevar adelante obras de menor escala o bien en proyectos que pueden involucrar la participación de gran cantidad de inversores en función de la magnitud del proyecto a materializar. Dentro de los proyectos de menor escala suelen encontrarse aquellos que involucran la construcción de una vivienda unifamiliar y emprendimientos como dúplex o construcción de varias unidades sobre un solo terreno. En estos casos no es inusual obtener beneficios del orden del 30 % del capital invertido (de punta a punta). Los de escala superior, pueden comprender desde la construcción de edificios para vivienda, u otros usos hasta desarrollos de barrios privados, parques logísticos, hoteles, etc.La inversión inmobiliaria en proyectos de mayor envergadura requiere un estudio particularizado de cada emprendimiento, pero en general ofrecen tasas de rentabilidad no inferiores al 12 % anual. Los estudios de arquitectura, empresas constructoras y en los últimos tiempos la figura del desarrollista, suelen encolumnar tras de si, por medio de un proyecto determinado a inversores independientes a los cuales demuestran la rentabilidad de acompañarlos en el negocio apoyándose en estudios de mercado y proyecciones que cada vez son más rigurosas. Las figuras legales con las que luego se le da formalidad a la inversión para desarrollos constructivos, van desde el armado de diferentes tipos de sociedades con un fin determinado hasta la del fideicomiso, figura se está utilizando de manera creciente.
LA INVERSIÓN EN REFACCIÓN: La escala inferior de la modalidad de inversión en desarrollos es aquella en la cual se incursiona adquiriendo un inmueble en mal estado de mantenimiento o apto para su cambio de uso para luego de introducirle las mejoras necesarias sacarlo nuevamente a la venta al mercado a un precio superior al total invertido. Resulta sumamente sensible a la rentabilidad en este tipo de proyectos, el precio de compra en que se obtenga el inmueble, los gastos necesarios para remodelarlo y el valor final de mercado admisible a obtener una vez refaccionado o refuncionalizado. De la refacción de unidades de departamento y su posterior venta no resulta inusual obtener rentabilidades del 30 % entre la entrada y salida del negocio, mediando entre ambas un plazo no mayor a 6 meses. Sólo se trata de encontrar la unidad adecuada y contar con la creatividad necesaria para obtener con la menor inversión en obra el máximo aprovechamiento y la mejor adecuación de los espacios del mismo.
LA INVERSIÓN INMOBILIARIA INDIRECTA:Aquí la inversión toma un grado de involucramiento muy reducido por parte del inversor en la suerte del proyecto, ya que sólo se reduce a la compra de acciones, títulos o letras que ofrecerán una rentabilidad atada a la gestión de una empresa o cartera de activos inmobiliarios o de préstamos hipotecarios o de acciones de empresas ligadas al sector inmobiliario y constructivo. En el mundo esta opción se encuentra ampliamente difundida, los inversores dentro de su cartera de opciones financieras incluyen acciones, bonos o participación en fondos de inversión relacionados con empresas inmobiliarias o respaldados en inmuebles. En nuestro país esta opción de invertir a través del mercado de capitales no cuenta aún con una amplia difusión, reduciéndose a pocas opciones, aunque sin dudas cuenta con un amplio potencial de crecimiento.
Fideicomisos: tu primera inversión inmobiliaria
Quizás como un legado por parte de nuestros ancestros inmigrantes, el valor de la solidez de la propiedad como sinónimo de seguridad frente a los avatares económicos, se encuentra firmemente arraigado en el acerbo cultural de gran parte de nuestra sociedad. Este sentimiento no sólo es válido para la "casa propia" que alberga la vida familiar, sino que también pesa como para ser determinante a la hora de decidir el destino de inversión de los ahorros.
Como todo negocio, es necesario establecer de la manera más objetiva posible el flujo de fondos de la operación. ¿Que es esto? Ni más ni menos que una proyección de los montos y momentos de aportes de capital y lo mismo de ingresos de dinero. Obviamente, estos últimos en suma, deberán ser siempre mayores que los aportes realizados. Pero… cuidado, aunque esto sea así no siempre quiere decir que se esté ganando dinero. Por ello, todo aporte de capital y proyecciones de ingresos debe afectarse por una tasa de descuento o rentabilidad mínima que se le pide a la inversión y nos lleve a poner la plata en este negocio y no en otro. Aquí aparece el concepto de costo de oportunidad y en todo el mundo el referente es la tasa que otorga un Banco de primera línea por la colocación en plazo fijo.
El tiempo que durará el negocio es un dato fundamental: por un lado tenemos que estar seguros de poder juntar el dinero comprometido y si la integración es más cómoda no sufriremos aprietos financieros (esta es la razón por la que en Santa Rita la integración de los aportes en el emprendimiento se hace a lo largo de tres años).
Conocer el producto y la escala del proyecto. Muchas veces aunque el dinero a invertir sea el mismo, la elección del producto puede ser determinante para el éxito del negocio. Por otra parte, de la envergadura y dimensiones del proyecto depende también la posibilidad de ventas y de un recupero más rápido de la inversión. La calidad del diseño y construcción. Las mejoras que en estos aspectos, presente el proyecto con respecto a las que ofrecen aquellos inmuebles que compiten y competirán con él, incidirán, sobretodo, en la velocidad de venta del emprendimiento.
La verdad es que hoy el nivel de profesionalización que tiene el negocio es muy alto, por lo que es fundamental saber qué desarrollista está detrás del proyecto.
Finalmente, elegir una adecuada estructuración jurídica. El fideicomiso es un beneficio adicional de seguridad jurídica para los participantes de emprendimientos al costo. La trascendencia de esta figura jurídica reside en que, patrimonialmente, funciona de manera independiente de los riesgos o vicisitudes económicas del dueño del terreno y de la empresa constructora. Esto se debe a que, en virtud de su estructuración, el terreno se transfiere en propiedad al fideicomiso, como un "dominio fiduciario".
La operación es por tanto altamente confiable, ya que el fideicomiso es un dispositivo de protección comercial, jurídica y de administración. La escrituración y entrega de las unidades se realiza con la rigurosidad que surge del contrato, las acciones y los controles ejercidos por el fiduciario, los profesionales y demás actores comprometidos.
La esencia del fideicomiso es que los bienes o derechos transferidos en propiedad son totalmente independientes del patrimonio de quien los recibe (el fiduciario) y de quienes lo han entregado (los fiduciantes). Por lo tanto, cualquier contingencia o circunstancia que pudiera afectar el patrimonio de cualquiera de los participantes del emprendimiento, no tiene implicancia alguna sobre la integridad patrimonial del fideicomiso inmobiliario. Esto significa que no afecta el normal cumplimiento de la obra y la entrega de cada una de las unidades del desarrollo. El fideicomiso es, en este sentido, un medio fundamental de protección patrimonial. Al tratarse de un patrimonio separado, las contingencias y avatares vinculados con los actores participantes del proyecto no afectan el destino del emprendimiento.
Decálogo evaluación proyectos inmobiliarios
Los elementos fundamentales a tener en cuenta a la hora de analizar la factibilidad de un desarrollo inmobiliario. Acceda a los 10 puntos que no pueden faltar en todo análisis, comentados de forma resumida, amena y sencilla.
1 – RECORDAR QUE ES UN PROYECTO – UNA ESTIMACION DEL FUTURO
2 – CONFECCIONAR UN BUSINESS PLAN INMOBILIARIO
3 – DETERMINAR LAS FORTALEZAS, LAS OPORTUNIDADES, LAS DEBILIDADES Y LAS AMENAZAS
4 – EVALUAR EN TERMINOS FINANCIEROS Y NO ECONOMICOS
5 – TENER EN CUENTA EL VALOR TIEMPO DEL DINERO
6 – IMPUTAR ADECUADAMENTE EN EL TIEMPO LOS INGRESOS Y LOS EGRESOS
7 -CONSIDERAR LA INFLUENCIA DE LOS IMPUESTOS Y DE LA INFLACION
8 – ANALIZAR PRIMERO CON CAPITAL PROPIO Y LUEGO CON FINANCIAMIENTO
9 – OBTENER SIEMPRE UN RESULTADO10 – CUIDAR LA MARCA
1. UN PROYECTO ES UNA ESTIMACIÓN DEL FUTURO Dado que el evaluador de un proyecto hace un trabajo destinado a que otra persona o grupo de personas arriesgue su capital, invirtiéndolo con la expectativa de ganar dinero, es bueno que medite (antes de entregar su informe final) si estaría dispuesto a aportar su propio dinero. Si ese sería el destino que él daría a sus ahorros, si estaría dispuesto a asociarse en esa nueva aventura empresaria. Es verdad que existen distintos perfiles de riesgo, pero no menos cierto es que nuestro trabajo está orientado a mitigar los riesgos y presentar a la sociedad un proyecto en el cual pueda invertir una amplia gama de actores económicos (habida cuenta que en general los que invierten en inmuebles no son los más propensos al riesgo). Es ésta una forma sencilla de ver el valor que el evaluador le atribuye a su propio trabajo. Un punto fundamental a tener en cuenta es que al proyecto lo vamos analizando momento a momento. Lejos de tratarse de un análisis estático, lo corregimos y ajustamos en cada revisión, ante cada novedad significativa que se produce en el contexto económico, en el mercado inmobiliario o en la propia microeconomía del proyecto. Es necesario estar atentos para analizar con una visión crítica lo ya estudiado, realizar las correcciones necesarias y reformular el proyecto de cara a recomendar una decisión más apropiada.
2. CONFECCIONAR UN BUSINESS PLAN INMOBILIARIOEl Plan de Negocios describe la visión y los objetivos del negocio inmobiliario como así también la estrategia y las tácticas que se utilizarán para alcanzar dichos objetivos. El Business Plan Inmobiliario es la base sobre la cual se desarrollará luego toda la formulación y evaluación de proyectos. Es la guía inicial para ordenar las ideas y comenzar a describir el proyecto. Un Business Plan es el intento de volcar en un papel un proyecto o anteproyecto inmobiliario. Su realización suele perseguir los siguientes objetivos: ( Ayudar al desarrollista a alcanzar un conocimiento amplio, profundo y objetivo del emprendimiento que pretende poner en marcha. ( Encontrar socios o convencerlos para que aporten capacidades necesarias para la puesta en marcha del desarrollo inmobiliario. ( Obtener la financiación necesaria para lanzar el proyecto.
3. ANÁLISIS FODAEl análisis de las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas (FODA) concentra los resultados del análisis del proyecto (interno) y del análisis del mercado (externo). Nos permite observar las fortalezas y debilidades de nuestro proyecto en el contexto de las oportunidades y amenazas que presenta el mercado. En el análisis de matriz FODA está implícita la meta de alcanzar la óptima combinación entre los recursos del emprendimiento con el entorno, a fin de lograr una serie de ventajas competitivas basadas en las siguientes acciones: ( apalancarnos en las fortalezas (de nuestro proyecto reducir las debilidades (o adoptar medidas para evitarlas explotar las oportunidades(, en especial utilizando nuestras fortalezas reducir la exposición a las amenazas o contrarrestarlasEl principal valor de esta herramienta está en su fácil comprensión y comunicación, por lo que debe ser un análisis corto y sencillo plasmado en un cuadro que ocupe, preferentemente, una sola página.
4. EVALUAR EN TÉRMINOS FINANCIEROSEvaluar en términos financieros se refiere a la asignación de recursos por parte de inversores que toman la decisión en base a un análisis de costo-beneficio. Es decir, tratan de asignar los recursos de manera eficiente a fin de obtener los mayores beneficios posibles a partir de una inversión dada, expresada en términos monetarios. El análisis de costo-beneficio plantea la necesidad de analizar las expectativas, en un marco temporal dado. En efecto, los costos (los desembolsos de dinero que hay que hacer por el inmueble) en general son ciertos, en tanto que en los beneficios se depende de las expectativas de ingresos futuros. Mientras que la contabilidad pone el énfasis en el criterio de lo "devengado" (el reconocimiento o generación de un derecho o una obligación) para registrar esos hechos en la realidad económica de la empresa; cuando trabajamos en el armado de del flujo de fondos (es decir desde lo financiero) nos centramos en lo "percibido" (lo efectivamente pagado y/o cobrado en relación con un derecho u obligación). El devengado implica el reconocimiento del efecto de una transacción sin importar el movimiento de efectivo. Cuando formulamos proyectos, ponemos el énfasis en los movimientos de efectivo, es decir en lo efectivamente percibido.
5. TENER EN CUENTA EL VALOR TIEMPO DEL DINEROLos proyectos inmobiliarios típicamente comprenden una secuencia de egresos de fondos proyectados seguida de una secuencia de ingresos de fondos futuros esperados. El análisis del flujo de fondos descontados, calcula el flujo de fondos neto como si todos los egresos e ingresos de fondos futuros ocurrieran en forma simultánea en el momento actual.El análisis de los flujos de fondos descontados para evaluar un emprendimiento inmobiliario se basa en un principio financiero fundamental: un peso de hoy tiene mayor valor que un peso de mañana. Ese principio es universalmente conocido como "valor tiempo del dinero". La Evaluación de Proyectos se relaciona con el valor actual de los flujos de fondos proyectados. Se invertirá en aquellos proyectos cuyo valor actual de los ingresos proyectados sea mayor al valor actual de los costos necesarios para producir esos ingresos. Por tanto, si los ingresos se producen más lejos en el tiempo, disminuye el valor actual de ese negocio. Del mismo modo, si los egresos se originan más cerca en el tiempo, disminuye el valor de ese negocio. La regla de decisión en el análisis de los flujos de fondos descontados es muy directa: si el VAN (Valor Actual Neto) es positivo se invertirá en el proyecto, si el VAN es negativo, no sería conveniente llevarlo a cabo.
6. IMPUTAR ADECUADAMENTE EN EL TIEMPO INGRESOS Y EGRESOS La decisión de inversión está influenciada por las expectativas que se tenga en cuanto a: 1. la ocurrencia temporal de los ingresos y egresos de fondos; 2. el tamaño de los ingresos y egresos de fondos (magnitud); y3. la incertidumbre asociada a los ingresos y egresos de fondos (probabilidad de ocurrencia). La ocurrencia temporal es importante pues los flujos de ingresos y egresos afectan el valor de la inversión (todo inversor debe decidir entre pesos de hoy y pesos del futuro). Por esta razón, en esta decisión hay que tener en cuenta el valor tiempo del dinero, que significa que existe para cada inversor una adecuada compensación por sacrificar consumo presente, asignándolo a consumo futuro. Otro tema importante a considerar es la magnitud de los ingresos y egresos. Dado que el precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar, la mejor forma de encarar la tarea de valuación será centrándose en prever esos Flujos de Fondos que surgen como suma algebraica de ingresos y egresosFinalmente debemos ineludiblemente estimar la probabilidad de ocurrencia de esos ingresos y egresos. Dado que en todos los casos trabajamos con información proyectada referida al futuro, surge la necesidad de evaluar la incertidumbre asociada a esos flujos.
7. CONSIDERAR EL IMPACTO DE LOS IMPUESTOS Y LA INFLACIÓN Los impuestos afectan el flujo de fondos del emprendimiento y en consecuencia impactan significativamente en los resultados del proyecto. El IVA suele tener sólo un efecto financiero (durante la construcción pagamos los insumos más IVA y luego, al vender las unidades funcionales del proyecto, compensamos con la autoridad tributaria). En cambio el impuesto a las ganancias representa un egreso de fondos para el negocio. También hay que tener en cuenta que en economías inflacionarias hay que proyectar los flujos de fondos en moneda constante (es decir deflactar los flujos corrientes). Es habitual proyectar en moneda extranjera asumiendo el supuesto que los precios y el tipo de cambio evolucionarán al mismo ritmo.
8. ANALIZAR PRIMERO CON CAPITAL PROPIO Y LUEGO CON FINANCIAMIENTO En el armado del flujo de fondos del emprendimiento, podemos distinguir diferentes tipos de cash flows, útiles en la tarea de evaluación: a) Cash Flow del proyecto Es el flujo de fondos que asume que la totalidad de las inversiones son realizadas a través del aporte de capital propio, haciendo caso omiso a las posibilidades de financiamiento de terceros disponible para el emprendimiento. b) Cash Flow con financiamiento Es el flujo de fondos del proyecto neto de los efectos derivados de la estructura de financiamiento diseñada para el emprendimiento. Desembolsos y amortizaciones de capital, intereses y otros gastos financieros pagados, son rubros que aparecen en este tipo de cash flow.
9. OBTENER SIEMPRE UN RESULTADO Los resultados y el éxito son dos cosas distintas. Pueden faltar los signos exteriores del éxito, pero existir en cambio un crecimiento en la experiencia, capitalizar errores y finalmente salir enriquecidos de ese proyecto. La importancia de contar con "un resultado" implica no solo conocer las variables consideradas, como fueron utilizadas y fundamentalmente como pesa cada una en dicho resultado. Muy útil para mantener el proyecto actualizado en función del constante cambio que se produce en el entornoAnte las circunstancias cambiantes del mercado podemos reaccionar de distintas formas: cuestionando la manera habitual de trabajar si no se obtienen los efectos deseados, emprendiendo constantemente nuevas acciones y generando cambios constructivos en su entorno. Cuando hablamos de "resultados" no nos circunscribimos al ámbito de la utilidad empresaria. Resultados es también conseguir que un proyecto social se lleve a cabo. Está claro que en la evaluación privada de proyectos de inversión, la forma en que las empresas privadas son sustentables en el tiempo es desarrollando emprendimientos rentables. Sin embargo, este no puede ser el único criterio. Cada vez más es necesario tener en cuenta las externalidades que generan los proyectos inmobiliarios e incorporarlos a los criterios de evaluación.
10. CUIDAR LA MARCA Y CONSTRUIR UN NOMBRE EN EL MERCADO La importancia que tiene crear una marca es el papel estratégico de una disciplina un tanto infravalorada como es el Naming. Como decía el slogan de una antigua publicidad "un buen nombre es lo mejor que uno puede tener". Es que se pueden perder muchas cosas por cometer errores en los negocios, por coyunturas desfavorables o por reveses de fortuna, Y es difícil volver de todo eso. Pero tu nombre es lo único que no se puede volver a comprar. En definitiva, cuando ofrecemos un emprendimiento inmobiliario, estamos ofreciendo un producto, servicios anexos al producto y la marca de los actores que están detrás del emprendimiento. Si el cliente percibe que la suma de todos esos factores es mayor al precio que pagó, habrá recibido un beneficio extra. Analicemos constantemente el balance de valor de nuestro emprendimiento, especialmente desde la óptica de nuestros clientes.
PARA QUE CONSULTEMOS Y CONTACTO DIRECTO
Dr. Alberto Manuel Reynauddocente en Especialización de Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios – CIA – ICI
Autor:
Mercedes González
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