El Negocio Inmobiliario

Como financiar un proyecto inmobiliario con aportaciones económicas de uno o varios inversores a los cuales se les ofrece una rentabilidad del 1 % anual sobre los capitales aportados.

Introducción 

Los proyectos de inversión inmobiliaria que se financian a través de los apoyos que presta la Banca a los Promotores, presentan a veces un grado de dificultad debido en la mayoría de las ocasiones a que estos promotores no disponen de la infraestructura económica necesaria (solvencia) que les permita acceder a estos créditos de una forma total y efectiva. Algunos de estos proyectos, los que realizan pequeños promotores y que comparados con los de otros mejor considerados – los grandes -, podrían considerarse como pequeños. Desde nuestra óptica profesional consideramos que estos proyectos revisten una gran importancia, puesto que el numero de pequeños y medianos promotores-constructores en la Comunidad Autónoma de Madrid y otras Comunidades Autónomas limítrofes, representan casi el 90% de este colectivo empresarial. El boom de la construcción que tuvimos en décadas pasadas vuelve a producirse nuevamente a partir de 1998. La demanda de viviendas se anima, sobre todo por el precio del dinero asequible a los bolsillos menos favorecidos, que ya pueden comprar una vivienda en condiciones muy ventajosas. Todavía podrían conseguirse mejores precios si se pudiera acceder a suelo a buen precio, y esto sólo puede ocurrir en zonas alejadas de la capital, donde la repercusión es menor. 

Esta situación aparentemente favorable para la evolución del mercado, no cambia en nada la actitud de las entidades financieras que siguen limitando sus apoyos crediticios a los pequeños y medianos promotores, o al menos, siguen manteniendo unas normas muy rígidas de evaluación financiera de los proyectos que éstos les presentan, para determinar la viabilidad del proyecto y su rentabilidad.De esta forma no incurren en excesivas complicaciones, y los proyectos inmobiliarios que en estos momentos puedan estar analizando, se les sigue aplicando con rigurosidad la normativa a que antes nos referíamos. Así pues, si nos encontramos con un promotor que tiene un buen proyecto para construir viviendas, pero que no da la talla para acceder a los créditos "al promotor" que concede la Banca, "este proyecto", por muy interesante que sea, queda apartado y olvidado.  El propósito de este informe es presentar, de una forma sucintamente indicativa, unas normas que nos sirven de pauta para acceder a una FINANCIACIÓN REAL Y EFECTIVA, como alternativa a las que tradicionalmente vienen efectuando los Bancos y otras entidades financieras similares. 

Como indicamos en el encabezamiento de este informe, esta financiación proviene preferentemente de inversores privados, a los cuales se les recomienda realizar una determinada inversión, con las garantías que más adelante se especifican. 

Parámetros que definen una inversión inmobiliaria 

Un proyecto inmobiliario queda caracterizado en su variante económica, por tres parámetros básicos: 

• 1. El pago del solar. 

• 2. La realización de la obra 

• 3. Los flujos de tesorería, generados a lo largo de la promoción, por la venta de las unidades a construir.

1. El pago del solar (o su aportación) se entiende, lo que el promotor debe de desembolsar para que el proyecto de construcción comience a funcionar. Tal como se ha definido el pago de la inversión, este parámetro queda reducido a una cifra única, a la cual habrá se le habrá incluido otros conceptos como: honorarios técnicos, licencias e impuestos municipales, notarios, registros, etc. 2. La realización de la obra, El segundo punto, nos indica las inversiones fijas a precio de coste que el promotor ha de realizar en el transcurso de la obra. Desde la excavación, pasando por las diversas etapas, hasta el remate de detalles y finalización de la obra, serán desembolsos que debe hacer el promotor, aunque con cierta frecuencia el pago de esta inversión no está formada por una sola cantidad, sino por un conjunto de ellas– entregas a cuenta al constructor, letras de cobertura, etc.–, es decir, el pago de la inversión, dentro del tiempo que dura la misma, se fracciona.3. Los flujos de tesorería, el "flujo de caja" genera dos corrientes de signo opuesto: A. La corriente de cobros y B. La corriente de pagos.