Introducción
Los contratos y la venta están consignados en el Código Civil Dominicano en los Artículos 1101 y 1582, en los cuales se define que el contrato es un convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa; y la venta es un contrato por el cual uno se compromete a dar una cosa y otro a pagarla, y que puede hacerse por documento público o bajo firma privada.
Dentro de las convenciones establecidas por la legislación, se encuentra la Promesa de Venta, y esta consignado en el Titulo VI Capitulo I, del Libro Tercero, del Código Civil Dominicano, que trata de La Venta, citado en el art. 1589 "La promesa de venta vale venta, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto de la cosa y del precio".
Se trata de un contrato solemne, en el cual las partes dan su consentimiento para realizar el mismo, y se obligan a celebrar dos contratos, el de la promesa, y el definitivo, y cuyo efecto es esencialmente la obligación de los contratantes.
El contenido de esta exposición comprende la base legal de Promesa de Venta, sus características, obligaciones de los contratantes y los requisitos de validez, así como la participación del Notario Público en los Contratos de Promesa de Venta y el Tribunal competente para conocer de los litigios referentes a este tipo de contrato.
PLANTEAMIENTO
El contrato de Promesa de Venta, son convenciones reglamentados por la Ley, en los cuales las partes contraen obligaciones en virtud a un consentimiento mutuo. Este contrato en muchas ocasiones son objetos de nulidad, por inobservancia en la elaboración de los mismos. Como participante de la Carrera de Derecho es preciso obtener los conocimientos necesarios sobre todo lo concerniente al Contrato de Promesa de Venta, debido a la importancia que estos representan en el ámbito jurídico.
OBJETIVO GENERAL
Conocer los requisitos esenciales en la elaboración de un Contrato de Promesa de Venta, basado en la norma que rige la materia.
OBJETIVOS ESPECIFICOS
1.- Adquirir los conocimientos necesarios sobre los Contratos de Promesa de Venta, a fin de aplicarlos de manera eficaz en el ejercicio como profesional del derecho.
2.- Enfocar los aspectos legales vigentes y esenciales en el procedimiento del Contrato de Promesa de venta.
IMPORTANCIA
La Promesa de Venta es un contrato que tiene su importancia, toda vez que el mismo esta sujeto a las voluntades de los contratantes, los cuales se obligan a través de un contrato preparatorio, bajo condiciones con el objeto de celebrar un contrato definitivo.
JUSTIFICACION
Este trabajo bibliográfico fue asignado como tema, debido a la importancia que tiene para el participante de la Carrera de Derecho, el estudio y análisis de los contratos, a fin de obtener conocimientos necesarios e imprescindibles en la elaboración de un Contrato de Promesa Venta.
FACTORES QUE FACILITARON EL TRABAJO
Para la elaboración y dedicación del presente trabajo, influyeron factores que de cierta manera hicieron posible su preparación, como es la obtención de datos a través de las consultas de Leyes, libros y las páginas del Internet.
METODOLOGIA APLICADA
EL método utilizado en la obtención datos para la elaboración de este trabajo, fue el bibliográfico mediante la consulta Leyes, libros, otras fuentes de consulta como el Internet.
TEMA I
Los Contratos y la Venta
1.1. Contrato. pactos o convenios entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (obligadas). En sentido jurídico, se dice que hay contrato cuando dos o mas personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Los contratos lícitos obligan a las partes contratantes en iguales términos que la ley. (Art. 1135 C. C.).
El Art. 1101 del Código Civil Dominicano, cita que: "El Contrato es un convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa".
Los contratos que están previstos y definidos por el Código Civil Dominicano, son los sinalagmáticos y unilaterales, conmutativos y aleatorios, gratuitos y onerosos, los cuales están consagrados en los siguientes artículos:
Art. 1102. El contrato es sinalagmático o bilateral, cuando los contratantes se obligan recíprocamente los unos respecto de los otros.
Art. 1103. Es unilateral, cuando una o varias personan están obligadas respecto de otras o de una, sin que por parte de estos últimos se contraiga compromiso.
Art. 1104. Es conmutativo, cuando una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se considera equivalente de lo que hace o da el otro contratante; cuando la equivalencia consiste en eventualidades de ganancia o pérdida para cada uno de los contrayentes, dependiente de un suceso incierto, el contrato es aleatorio.
Art. 1105. El contrato de beneficencia es aquel en que una de las partes procura a la otra un beneficio puramente gratuito.
Art. 1106. El contrato a titulo oneroso es aquel que obliga a los contratantes a dar o hacer alguna cosa
Como el contrato es un acuerdo entre partes que dan su consentimiento para realizar el mismo, es importante que reúna las condiciones, que establece la legislación, así como el objeto y materia, y las causas que lo fundamentan, en ese tenor, el Código Civil consigna en los siguientes Artículos:
Art. 1108. Cuatro condiciones son esenciales para la validez de una convención:
El consentimiento de la parte que se obliga;
Su capacidad para contratar;
Un objeto cierto que forme la materia del compromiso
Una causa licita de la obligación
Art. 1123. "cualquiera puede contratar, si no está declarado incapaz".
Art. 1126. Todo contrato tiene por objeto la cosa que una parte se obliga a dar o que una parte se obliga a hacer o no hacer.
Art. 1131. La Obligación sin causa, o la que se funda sobre una causa falsa o ilícita, no puede tener efecto alguno.
Como se puede observar, el Código Civil establece que para efectuar un contrato, las partes deben tener capacidad, dar su consentimiento mutuamente, y asumir las obligaciones que como tales les corresponde respectivamente.
La Venta.
La venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor, se obliga a transferir a otra, llamada comprador, la propiedad de una cosa, mediante una contraprestación en dinero, llamado precio[1]
La venta es esencialmente un contrato consensual sometido a las reglas ordinarias establecidas en el Código Civil en los siguientes artículos:
Art. 1582. La venta es un contrato por el cual uno se compromete a dar una cosa y otro a pagarla. Puede hacerse por documento público o bajo firma privada.
Art. 1583. La venta es perfecta entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada.
Art. 1584. Puede hacerse pura y simplemente, bajo una condición, sea suspensiva, sea resolutoria. Puede también tener por objeto dos o más cosas alternativas. Y en todos estos casos se regulará su efecto por los principios generales de las convenciones.
Art. 1594.- Pueden comprar o vender todos aquellos a quienes la ley no se lo prohíbe.
Art. 1598.- Todo lo que esta en el comercio, puede venderse cuando no existan leyes particulares que prohíban su enajenación.
Tanto las obligaciones del vendedor como las del comprador, están definidas en el Código Civil, expresándolos en los siguientes artículos:
Art. 1602. El vendedor debe explicar con claridad a lo que se obliga. Cualquier pacto oscuro o ambiguo, se interpreta contra el vendedor.
Art. 1603. Existen dos obligaciones principales: la de entregar y garantizar la cosa que se vende,
Art. 1650. La obligación principal del comprador, es pagar el precio el día y lugar convenido en la venta.
De todo lo antes expresado, los contratos deben realizarse dentro del marco establecido por la ley. El contenido del presente trabajo trata sobre el Contrato bajo la condición de una Promesa de Venta.
TEMA II
El Contrato de Promesa de Venta
2.1. La Promesa. Tanto en el contrato, como en la venta es necesario que haya consentimiento. Cuando se tratan de ventas, existen promesas de contrato o contratos preparatorios, denominados Promesa de Venta.
Se denomina Promesa de venta al contrato por el cual una de las partes, o ambas, se obligan dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o por el cumplimiento de una condición, celebrar un contrato futuro determinado.
La Promesa de venta está reglamentado en el Titulo VI Capitulo I, del Libro Tercero, del Código Civil Dominicano que trata de La Venta, citado en el art. 1589 "La promesa de venta vale venta, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto de la cosa y del precio" (ley del 20 de julio de 1930), este engendra la obligación de hacer un negocio jurídico, donde una de las partes vende y la otra compra.
El contrato de compraventa es la promesa sinalagmática de vender una cosa en un cierto precio y la de comprar esa cosa a ese precio. Se perfecciona por el encuentro de las dos voluntades del vendedor y del comprador, concordantes sobre la cosa vendida y el precio. Esas dos voluntades se expresan por las dos promesas reciprocas de vender esa cosa y de comprar a ese precio.[2]
En el contrato de Promesa de venta, las partes se obligan a celebrar un contrato determinado, a un plazo específico o en el evento de cierta condición, cumpliéndose con todos los requisitos que establece la ley. De esta definición se puede distinguir dos contratos:
1. Un contrato preparatorio o de promesa, donde constan las condiciones y obligaciones de los contratantes.
2. Un contrato definitivo, que es el objeto del contrato de promesa.
De esta manera, el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa. La utilidad del contrato de promesa como instrumento jurídico para el logro de determinadas finalidades económicas es innegable.
La institución de las arras completa la materia de la promesa de venta. Las arras equivalen a una suma de dinero entregada por unas de las partes a titulo, sea de prueba del contrato, o como de medio de liberarse de él.
El art. 1590 del Código Civil declara: "Si la promesa de vender se ha hecho con arras o señal, es dueño cada uno de los contratantes de arrepentirse, perdiéndolas el que las ha dado. Y el que las ha recibido devolviendo el doble.
En el contrato de promesa de venta, el comprador con el consentimiento del vendedor, paga un anticipo sobre el precio como separación para adquirir la cosa o el inmueble
2.1.1. Características Del Contrato De Promesa De Venta.
Engendra obligación de hacer, de realizar un acto jurídico determinado.
Es un contrato establecido por la Ley (art. 1589 del C. C.).
Es solemne, debe ser redactado por escrito.
Es un contrato preparatorio, en razón de que se celebra con un objeto preciso y determinado, que consiste en la celebración de otro contrato en el futuro. Como se trata de contratos distintos, cada uno por separado debe satisfacer los requisitos de validez.
Es un contrato preparatorio de carácter general, pues es una convención que figura o anticipa cualquier otro.
Por lo general es un contrato bilateral. Ambas partes resultan obligadas a celebrar el contrato prometido. Sin embargo, nada impide que solo una de ellas se obligue a celebrar el contrato prometido. En este caso se trata de un contrato de promesa unilateral (contrato de promesa asociado a la cláusula de opción).
2.2. Elementos y Obligaciones de los Contratantes en la Promesa de Venta.
La promesa de contrato es un acto solemne, cuyo objeto es la de celebrar, genera una obligación de hacer de las partes, donde uno vende y otro compra. Es decir, se trata de un acuerdo de voluntades entre un vendedor que ofrece la venta de una cosa por un precio determinado, y un comprador que promete comprar eso que se vende por el precio acordado, donde establecen las condiciones y los plazos para la realización de dicho término, las cuales determinan el contrato preparatorio y el contrato definitivo.
Los elementos reales de la promesa son:
El contrato futuro.
El plazo o condición.
El objeto mediato (indirecto, secundario) de la promesa es el contrato futuro, ya que el objeto inmediato es una obligación de hacer. Los elementos característicos del contrato definitivo, los cuales deben señalarse desde el contrato preliminar, constituyen los elementos esenciales.
En cuanto al plazo o condición, es un elemento esencial, el cual si faltare, seria nula la promesa. La promesa es un acuerdo de voluntades de ambas partes, lo que conlleva obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales, tiene por fundamento relevante generar una obligación de hacer, específicamente, un compromiso de celebrar en el futuro, cierto o incierto, un acto jurídico, sea unilateral o bilateral, cuya finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato.
2.3. Requisitos Para la Validez Del Contrato.
Además de los requisitos exigidos en todo acto jurídico, el contrato de promesa, para su validez, requiere cumplir con las reglas de forma y de fondo que establece la ley. La omisión de cualquiera de los elementos requeridos, puede producir la nulidad absoluta del contrato, tales requisitos consisten en:
1. La promesa debe constar por escrito, esto lo convierte en un acto solemne.
2. El consentimiento mutuo de voluntades de los contratantes.
3. La capacidad y calidad de los contratantes.
4. El Plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido.
5. Debe especificarse en el contrato prometido la entrega de la cosa o el otorgamiento de la solemnidad prescrita en la ley.
2.4. Efectos Del Contrato De Promesa.
El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligación de hacer. Lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencialmente, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato.
Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligación acordada, se produce el efecto contemplado en el 1135 del Código Civil. Si el promitente rehúsa celebrar el contrato prometido o firmar documentos necesarios para darle forma legal, el beneficiario puede demandarlo.
2.5. Termino Del Contrato.
El contrato termina ordinariamente, por el agotamiento natural de los efectos del mismo, pero también puede caducar si termina el plazo, sin que exista culpa de ninguna de las partes y otra forma es si el contrato final es lícito.
2.6. La Importancia De La Participación Del Notario En La Promesa De Venta.
La palabra Notario proviene del latín notarius, que significa escriba.
De acuerdo a la Ley No. 301 Ley del Notariado, en el Art. 1, consigna: "Los Notarios son los Oficiales Públicos instituidos para recibir los actos a los cuales las partes deban o quieran dar el carácter de autenticidad, inherentes a los actos de la autoridad p[pública y para darles fecha ciertas, además, para legalizar las firmas o las huellas digitales de las partes, en la forma establecida por la presente Ley.
Párrafo (ley 86 de 1989) Cada Notario tendrá un sello circular, en seco o gomigrafo, con su nombre, calidad y jurisdicción a que pertenece, con el Escudo Nacional, en el centro, y deberá imprimir este sello en todos los actos auténticos o bajo firma privada que instrumenten o legalice, así como en todas las copias o documentos que expida.
Art. 2.- Son Notarios los que actualmente gozan de esa calidad. Los Notarios son nombrados por la Suprema Corte de Justicia. Sus funciones son vitalicias, salvo perdida de su investidura en los casos señalados por la ley.
Art. 56.- Los Notarios tendrán facultad para dar carácter de autenticidad a las firmas estampadas por los otorgantes de un acto bajo firma privada. El Notario dará carácter de autenticidad a dichas firmas sea declarando haber vista poner las mismas voluntariamente, sea dando constancia de la declaración jurada de aquella persona cuya firma legaliza, de que la misma es suya y que fue puesta voluntariamente en la fecha indicada en el acto.
El notariado se organizó por la ley del 25 de ventoso del año XI (art. 1, 28 abril 1816 y 12 ag. 1902).y la ordenanza del 2 de noviembre de 1945. Los notarios, al redactar los documentos a los cuales confieren autenticidad, contribuyen a la creación de las reglas de derecho, por las formulas que proponen y que suelen acabar por convertirse en cláusulas de estilo.
Las firmas de los Notarios se registran en la Suprema Corte de Justicia y en la Procuraduría General de la República.
Como se trata de un contrato solemne, es necesario que sea legalizado por un Notario Público, a fin de darle autenticidad al mismo. Es un requisito esencial, la omisión de la firma del Notario pueda ser causa de nulidad.
2.7. Tribunal Competente Para Conocer de los Litigios Referentes a los Contratos de Promesa de Venta.
Cuando surgen litigios referentes a los Contratos de Promesa de Venta, el Juzgado competente para conocer de los mismos, es el Tribunal Civil y Comercial de Primera Instancia de la jurisdicción correspondiente.
En ese sentido, a fin de determinar sobre la admisibilidad o no de una demanda presentada por ante el Tribunal correspondiente, los jueces actúan con apego a la Ley.
De acuerdo a lo estipulado en la ley 834 del 15 de julio de 1978, sobre Procedimiento Civil, define inadmisibilidad en los siguientes Artículos:
Art. 44.- Constituye una inadmisibilidad todo medio que tienda a hacer declarar al adversario inadmisible en su demanda, sin examen al fondo, por falta de derecho para actuar, tal como la falta de calidad, la falta de interés, la prescripción, el plazo prefijado, la cosa juzgada.
Art. 45.- Las inadmisibilidades pueden ser propuestas en todo estado de causa, salvo la posibilidad para el juez de condenar a daños y perjuicios a los que se hayan abstenidos, con intención dilatoria, de invocarlos con anterioridad.
Art. 46.- Las inadmisibilidades deben acogidas sin que el que las invoca tenga que justificar un agravio y aun cuando la inadmisibilidad no resulte de ninguna disposición expresa.
El contrato de promesa requiere de consentimiento expreso, y ello por cuanto requiere constar por escrito que establece el deber de suscribir el instrumento que da constancia del contrato de promesa.
En la redacción del contrato de Promesa de Venta es imprescindible que el mismo sea instrumentado dentro de la estructura que establece la ley.
Por lo general, la mayoría de los litigios que se presentan en los Tribunales competentes para conocer de las demandas respecto de la Promesa de Venta, en los cuales se presente un fin de inadmision, es por algunos de los motivos que se invocan en el Art. 44 de la indicada Ley.
Conclusión
Los Contratos de Promesa es un convenio donde los contratantes asumen obligaciones, las cuales constan en las cláusulas de los mismos, y como es sabido, en el ámbito jurídico estos contratos son objetos de litigios, ya sea por mala instrumentación del mismo, o por alguna causa ilícita.
Como participante de la Carrera de Derecho es importante tener dominio y discernimiento sobre el Contrato de Promesa de Venta, el cual está regulado en los artículos 1589 y 1590 del Código Civil Dominicano.
Como futuros auxiliares de la justicia, es elemental conocer cuales son los elementos esenciales que constituyen el Contrato de Promesa de Venta, el cual para su validez, además de los requisitos establecidos para los contratos, requieren, que la promesa conste por escrito, que haya consentimiento mutuo de voluntades de los contratantes los cuales deben tener capacidad y calidad para contratar, así como establecer el plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido.
Bibliografía
Libros:
Mazeaud,HL, Mazeaud,J. Los Principales Contratos, Tomo III Volumen III.
Leyes y Códigos:
República Dominicana, Código Civil y legislación complementaria, Lic. Juan Pablo Acosta, Lic. Trajano Vidal Potentini, décima quinta edición, Editora Dalis, Moca 2007.
Diccionarios:
Capitant. Diccionario Vocabulario Jurídico,
Osorio, M, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales.
Del Arco Torres. A.m., Pons González, M., Diccionario de Derecho Civil, Granada 1999,
Autor:
Ing. +Licdo. Yunior Andrés Castillo S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana
2014.
[1] Henry Capitan
[2] Hnos. Mazzeau. Los Principales Contratos, Parte III, volumen III, Pag. 56