El arrendamiento (Nicaragua)

Introducción

Según el código civil en el art.2435 contrato es: contrato es un acuerdo de dos o más personas para constituir, regular o aclarar entre las mismas un vínculo jurídico. Así en especial analizaremos lo que es el arrendamiento y todas sus formas y aspectos.

En el desarrollo de la presente materia (contratos) hemos aprendido el concepto, la clasificación, los requisitos necesarios para la validez de los contratos, pero no está demás la realización de un pequeño resumen como introducción al presente trabajo respecto a lo que es el arrendamiento.

Como ya sabemos para que el contrato suscrito pueda tener validez y no sean sujetos de nulidad es necesario que este cumpla con los requisitos esenciales que son a saber: – consentimiento. – capacidad. – objeto. – causa. – precio. Así como las diferentes formalidades aplicables en la elaboración de cada contrato como son por ejemplo si el contrato versa sobre un bien inmueble este debe de inscribirse y si es sobre una donación esta debe de otorgarse en escritura pública.

Si nos referimos a la clasificación podemos decir que los contratos se clasifican en: contratos bilaterales cuando las partes se obligan recíprocamente (art.2443), unilaterales aquellos en que solo una parte se obliga. También pueden ser onerosos y gratuitos.

De entre los contratos podemos encontrar la compraventa y arrendamiento el cual será el que específicamente profundizaremos que es uno, sino el de mayor importancia en Nicaragua podemos decir de este que es un contrato por medio del cual una de las partes transfiere el dominio de cosas determinadas a un precio cierto. De este podemos decir que es traslativo de dominio, es de ejecución instantánea así como de que es un contrato principal.

En el presente trabajo hemos hecho un esfuerzo para la realización y la redacción del contrato de arrendamiento o locación con anterioridad, cumpliendo los requisitos establecidos para la realización de cada contrato, así como la inclusión da las diferentes clausulas requeridas para cada contrato.

Esperamos que por medio del presente trabajo seamos capaces de elaborar contratos que tengan validez y que sean eficaces, siguiendo lo establecido a las disposiciones jurídicas y lo relativo a los contratos civiles en Nicaragua.

Si más que agregar le presentamos el siguiente trabajo y a quienes trabajamos en los diferentes contratos.

Objetivos

Objetivos Generales:

• 1- Transmitir los conocimientos necesarios para comprender lo que es en si el arrendamiento ,las normas jurídicas que lo regulan y los derechos y obligaciones que contraen las partes al celebrar un contrato de arrendamiento.

• 2- Aplicar los conocimientos adquiridos durante la asignatura de CONTRATOS, con la elaboración de determinados contratos y su análisis.

• 3- Lograr diferenciar los elementos esenciales y las diferentes clausulas que se pueden incluir en cada contrato al momento de elaborarlos.

Objetivos específicos

1 – Definir lo que es el arrendamiento , su etimología y significado a si como las principales características que pueda poseer el mismo

2- Mencionar los fundamentos jurídicos o/ legales que regulan las relaciones contraídas entre las partes que celebran un contrato de arrendamiento

3-Mencionar las similitudes y diferencias existentes entre el contrato de arrendamiento y otros contratos similares

Concepto de arrendamiento

De acuerdo con nuestro el Artículo 2810 de nuestro Código Civil; se llama arrendamiento o locación al contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa o a ejecutar una obra o a prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado y cierto. Asimismo, se llama arrendador o locador el que da la cosa en arrendamiento, y locatario, arrendatario o inquilino el que la recibe.

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería).

En un contrato de Arrendamiento se estipula en forma expresa la voluntad de las partes, estando la mayoría de las obligaciones a cargo del arrendador o locador. El ARRENDATARIO o LOCATARIO está protegido por disposiciones de Ley, aún cuando en el contrato no se hubiesen estipulado.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral en el cual ambas partes tienen obligaciones, es un contrato nominado ya que se encuentra a partir del artículo del código civil y consiste en el goce que se concede de una cosa  que puede ser corporal o incorporal a cambio de un pagar por este goce, el arrendamiento también puede consistir en ejecutar una obra o prestar un servicio.

Diferencia entre arrendador y arrendatario

Arrendador: Es arrendador el propietario del bien y  por supuesto, es quien que se obliga a ceder el uso de ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que le pertenece. Persona jurídica propietaria del bien que se alquila o arrienda.

Arrendatario: El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar un activo a cambio del pago de un canon. Es la persona que toma en arriendo alguna cosa. Persona física o jurídica que alquila un bien.

En resumen, el arrendador es el dueño de la casa, y el arrendatario es el inquilino, quien paga el arriendo.

Naturaleza jurídica

Confiere un título de mera tenencia como un titulo de mero tenedor, porque el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno. (Del arrendador, en este caso).

Diversos tipos de arrendamientos

Nuestro Código Civil, bajo el Titulo XIV del Libro II, abarca varios tipos de arrendamientos: el arrendamientos de cosas muebles o inmuebles (locatio rerum); arrendamiento de servicios (locatio operarum); y el arrendamiento de obra (locatio operis). Tambien regula algunos contratos agrarios (como la aparcería o colonia), el arrendamiento de transporte y el contrato de hospedaje.

Pero códigos y leyes especiales han absorbido o limitado ciertos tipos: el Codigo del Trabajo absorbió el arrendamiento de servicios y limito el contrato de obras, por lo que derogo los capítulos VII, IX, XI, Y XII del citado Titulo; la Ley de Inquilinato y la Ley Procesal de Inquilinato absorbieron en una gran parte al contrato de arrendamiento sobre casas.

La intervención del estado ha sido profunda, llegándose a pensar que esta figura desaparecerá de los Códigos Civiles. La mayor intervención se ha producido con relación al arrendamiento de servicios profesionales y el contrato de trabajo; asimismo se da en el arrendamiento de inmuebles urbanos y rurales. El Estado interviene con el objeto de proteger a los inquilinos, a los trabajadores y a los productores agrícolas.

Caracteres del arrendamiento

• A. Es bilateral

Es bilateral por que engendra obligaciones para ambas partes; el arrendador está obligado a conceder el uso de la cosa o sus servicios y el arrendatario a pagar un precio por ello.

• B. Es oneroso

Es oneroso por que los contratantes se encuentran obligados o gravados a realizar sus prestaciones.

• C. Es conmutativo

Es conmutativo por que existe una equivalencia entre las prestaciones de los contratantes, quienes puedan calcular desde su celebración los provechos y perdidas que piensas obtener.

• E. Es tracto sucesivo

Es de tracto sucesivo por que las obligaciones que de él surgen, van naciendo y extinguiéndose de manera sucesiva, hasta llegar a su terminación definitiva y total. El arrendamiento es el ejemplo típico del contrato de tracto sucesivo.

• F. Es consensual

Esto significa que basta el simple consentimiento de los contratantes para su perfeccionamiento y, como consecuencia, hay libertad para celebrarlo de palabra o por escrito (por documento privado o público). Este carácter los consagra expresamente el art. 2811C.

Si el arrendamiento fuera mayor de ocho córdobas (todos en la actualidad, debido a la inflación) debe otorgarse por escrito, a fin de no caer en la limitación de no poderlo probar por testigos pero puede acreditarse, por ejemplo, por medio de la confesión. Si se quiere inscribir, para la protección del Registro,

• G. Es principal

Existen por sí mismo, sin necesidad de ningún otro contrato

• H. Es temporario

Es decir, de duración limitada (art 2820C)

Requisitos

De la definición dada se deduce que son tres los requisitos esenciales del arrendamiento: el consentimiento, el suministro de la cosa o servicio y el pago del precio por ello.

Por otra parte, se les permite celebrar el arriendo a los que les está permitido contratar. Así lo dispone el art. 2813C.

Los no dueños pueden arrendar, si lo autorizo expresamente el dueño o si se lo permite la ley, según se desprende del art. 2814C.

. Su crisis

• A. Intervención del Estado en su regulación

Es uno de los contratos que más ha sufrido la intervención estatal. Después de la locación de servicios en todas sus manifestaciones, principalmente en el contrato del trabajo y de servicios profesionales, aparece el arriendo de inmuebles rústicos y urbanos como los que reciben la más grave derogación del principio de autonomía contractual.

Se discute su desprendimiento del Derecho Civil y del Código Civil. En nuestro país es condenado el rentismo agrario en el art. 107Cn y en Cuba por la reforma urbana y rustica desapareció prácticamente el arrendamiento de inmuebles urbanos y rústicos.

Sistemática del Código Civil

El Código Civil, en el Titulo XIV, Libro II, Capitulo I a VI, consagra las reglas generales del arrendamiento y las particulares del arrendamiento de predios rústicos y de casas. Los restantes capítulos (del VII al XVI), regulan varios tipos de arrendamientos con sus reglas especiales.

Las reglas generales con aplicables a estos tipos de arrendamientos, siempre que no se opongan a las especiales.

LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO.

El Arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso a lo siguiente

• 1- A entregar al arrendatario la cosa arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para su uso convenido para la naturaleza que estuviere designada.

• 2- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento.

• 3- A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada a no ser por causas de reparaciones inmediatas.

• 4- A garantizar el uso y goce pacifico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

• 5- A responder por los perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos vicios de la cosa dada en arrendamiento.

• 6- La entrega de la cosa se hará en tiempo convenido.

• 7- El arrendador no puede durante el arrendamiento mudar la forma de la cosa arrendada ni intervenir en su uso legitima.

Citando algunas acciones que se pueden dar por parte del arrendador es que si al terminar el arrendamiento hubiere algún canon o saldo a favor del arrendatario este deberá devolverlo inmediatamente salvo que no tenga algún derecho sobre él.

Otra como lo es de que goza del privilegio de retención para el pago de la renta y demás cargas del arrendamiento. esto se da en los casos cuando la cosa arrendada sufre deterioro causadas por el arrendatario, o ya sea que no se pague el canon de arriendo que retendrá sobre los muebles y utensilios del arrendatario existentes dentro la cosa arrendada.

El arrendador está obligado a mantener la cosa en buen estado esto consiste en las reparaciones que exigiere el deterioro por caso mayor o fortuito. Entendiéndose caso fortuito el deterioro causado por hechos de terceros, fuerza mayor ya sean desastres naturales tormentas terremotos etc.

El arrendatario está obligado a1- satisfacer la renta o precio en el tiempo y forma convenidos.

2-a responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia o la de sus familiares y sus alternos.

3-A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza de ella.

La renta se pagara en el lugar convenido y en ausencia de esta será en el domicilio del arrendador o de su representante. Y este está obligado a pagar el canon en la especie de moneda convenida o en la cosa equivalente pactada.

Si por fuerza mayor o caso fortuito se impide totalmente el gose y disfrute de la cosa dada en arrendamiento no causara renta alguna durante el impedimento.

El arrendatario no puede variar la forma de la cosa arrendada ni subarrendar sin el consentimiento del arrendador por escrito si fuese así el arrendatario está obligada a devolverlo a su forma natural de cómo la recibió y a responder por los daños y perjuicios causados por esta.

DEL MODO DE TERMINAR EL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento termina

• 1- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o satisfecho el objeto para el cual fue objeto de arriendo.

• 2- Por convenio expreso.

• 3- Por nulidad.

• 4- Por rescisión.

EN LO QUE RESPECTA ALA LEY DE INQUILINATO No118

LEY IQUILINATO NÚMERO 118.

La legislación inquilina ría en los países democráticos por lómenos en los países no comunistas podemos mencionar tres cosas importantes,

• 1- Ley de excepción por constituir una limitación a la libertad de contratar y a la libertad de contractual que es la regla según el código civil.

• 2- Protectora , porque su intención es defender a la parte débil que es el inquilino en el contrato de arrendamiento .

• 3- Provisional, porque mediante ella se trata de hacer frente a situaciones temporales de carácter grave y transitorio.

¿Cuál es la importancia de esta ley? Esta consiste en la posibilidad de prorrogar indefinidamente los arriendo en beneficio del arrendatario , de conformidad con el art uno de esta ley regula el arrendamiento de bienes inmuebles utilizados para viviendas , en art 2 de la misma ley nos establece una lista de inmuebles que excluidos de las disposiciones de esta ley ,art 3 Este prohíbe que el inquilino transfiera el arriendo a otra persona sin el consentimiento escrito del arrendador pero se hace una excepción cuando aquel fallece o abandona a su familia, pudiendo en tal caso continuar la relación contractual con el cónyuge casado o en unión de hecho estable , o sus parientes dentro del cuarto grado de con sanguificad simple que en el momento del abandono tuvieren un año por lo menos de vivir en el inmueble , art 4 Establece que en el pago de servicios públicos , tales como energía eléctrica, agua potable , aguas negras etc. serán a cargo del inquilino salvo pacto en contrario y prohíbe al arrendador cortar esos servicios y si lo hiciere incurrirá en multa equivalente a dos meces de arriendo a favor del inquilino art 5 , El inquilino deberá mantener en buen estado la vivienda y reparar los daños causados por el mal uso de la misma, pero no lo producido por fuerza mayor o caso fortuito art 6 Prohíbe que el arrendador haga coacción al inquilino para obligarlo a desalojar el inmueble.

Conclusión

A manera de conclusión llegamos a comprender que el contrato de arrendamiento es una obligación por medio del cual una parte se obliga a entregar la cosa dada en arriendo encontramos el personaje de arrendador y la otra a pagar el canon en el tiempo convenido y su precio así como los derechos y obligaciones que ambos adquieren como partes del contrato y de la manera como tal de terminar dicho contrato sin más que hacer referencia a lo investigado citamos bibliografía.

Bibliografía

• 1- Código civil de la republica de Nicaragua.

• 2- Curso de contratos Iván escobar Fornos.

• 3- Ley de inquilinato No 118.

Anexos

T E S T I M O N I O

ESCRITURA PUBLICA NUMERO VEINTICUATRO.- (24).- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- En la ciudad de Managua, a las dos de la tarde del diez de Octubre del año dos mil seis.- Ante Mí; DAMARIS JOSEFA MORALES CUADRA, Abogada y Notaria Pública de la República de Nicaragua, de este domicilio, debidamente autorizada por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia; para cartular durante un quinquenio que alcanza hasta el veintitrés de Julio del año dos mil siete, comparecen las señoras: ARMIDA AUXILIADORA SUAZO, Cédula de Identidad No. 12 -200442-0000V, mayor de edad, casada, Modista, y de este domicilio y la señora MARIA PATRICIA MARTINEZ AROSTEGUI, Cédula de Identidad No. 001-041262-0043P, mayor de edad, soltera, ama de casa y de este domicilio, doy fe de que dichas comparecientes se conocen entre sí, quienes a mi juicio tienen la capacidad, legal y civil necesaria para contratar y obligarse y en especial para la celebración de este acto en el cual proceden en sus propios nombres y representación. CLAUSULA PRIMERA, La primer compareciente dice: (RELACION DE DOMINIO).- Que es dueña legítima en dominio y posesión de un bien Inmueble ubicado en esta ciudad Reparto Los Laureles de la entrada principal cuatro cuadras al sur diez varas arriba la cual está compuesta de dos tantos una casa grande y un anexo de cinco varas de frente por quince de fondo la cual se encuentra inscrita en el correspondiente Registro Público de la Propiedad Inmueble de Managua reservándose dicha propietaria el derecho a la publicidad de sus datos.- Sigue expresando la señora Armida A. Suazo CLAUSULA SEGUNDA: Que por medio del presente instrumento público da en arriendo el anexo de su propiedad de la cual es dueña legítima y actual en sus mismas calidades a la señora MARIA PATRICIA MARTINEZ AROSTEGUI, a partir del día uno de Noviembre del año dos mil seis, que el valor de dicho arriendo será de C$ 500.00 (QUINIENTOS CORDOBAS MENSUALES), con derecho al servicio de agua potable, que el canon del alquiler será cancelados todos los uno ó primero de cada mes que debe ser pagado por adelantado. Que este contrato se regirá por las siguientes Normativas: 1- Sigue expresando la señora Armida Auxiliadora Suazo CLAUSULA TERCERA.- Que en un futuro no muy lejano ella construirá un Garaje al lado arriba de su casa el cual la señora arrendataria no podrá darle uso -2- La discontinuidad ó la solo falta de un mes de pago del alquiler será motivo para la desocupación del inmueble de inmediato siendo que así me veré obligada a que desocupe dicho inmueble; -3- Que en alguna remota ausencia de mi persona por cualquier razón que sea Autorizado desde ya a mi hija LUZ MARINA MARTINEZ DE MADRIGAL, quien es mayor de edad, casada, Licenciada en CIENCIAS SOCIALES, de este domicilio, con Cédula de Identidad No. 001-280959-0065G – a quien doy autorización Absoluta para que en mi ausencia se le entregue el valor de los Quinientos córdobas del alquiler del Inmueble. -4- Que si en el transcurso del tiempo se presenta la oportunidad de vender mi propiedad la señora MARIA PATRICIA MARTINEZ AROSTEGUI tendrá que desocupar dicho inmueble avisando con un mes de anticipación ó quedara a opción del promitente comprador. -5- Que la arrendataria no podrá subarrendar en todo ó en parte sin permiso escrito de la Arrendadora, ni dar otro uso que no sea el de casa de Habitación y únicamente para dos personas y NUNCA para otro uso y si lo hiciere la arrendadora tendrá el derecho de rescindir de este contrato sin mayor trámite que el de aviso de desocupación y sin responsabilidad de ninguna clase, No podrá hacer mejoras en el inmueble, confiesa haber recibido el inmueble que se encuentra dentro del inmueble a su entera satisfacción. -6- Quedará a opción de la Arrendadora dar por terminado este contrato queda sujeto a las cláusulas y renuncias aquí contenidas, por lo que lógicamente ninguna Ley, Decreto o costumbre podrá variar el espíritu del mismo este contrato de mero derecho que la arrendataria renuncia a su domicilio a cualquier interpelación Judicial como desahucio y a todo derecho de retención cualquiera que fuera la causa que lo origine sometiéndose a los Jueces de lo civil de este Distrito caso surja cualquier controversia. CLAUSULA CUARTA (ACEPTACION).- Ambas comparecientes aceptan todas y cada una de las cláusulas descritas en este instrumento público. Así se expresaron las comparecientes bien instruidas por Mí; la Notaria, acerca del valor, objeto, alcance y trascendencia legal de este acto de las cláusulas generales que aseguran su validez; de las especiales que envuelven, renuncias, y estipulaciones implícitas y explicitas y de las que en concreto se han hecho.- Leída por mí, la Notaria, toda esta escritura íntegramente a las comparecientes la cual, la encuentran conforme, aprueban, ratifican y firman junto conmigo la Notaria, que doy fe de todo lo relacionado.- (f) Armida A. Suazo.- (f) Martínez.- (f) D. M. Cuadra (Notaria).–

PASO ANTE MI: DEL REVERSO DEL FOLIO NUMERO VEINTISEIS AL REVERSO DEL FOLIO VEINTISIETE, DE MI PROTOCOLO NUMERO CINCO QUE LLEVO EN EL PRESENTE AÑO Y A SOLICITUD DE LA SEÑORA ARMIDA AUXILIADORA SUAZO, LIBRO ESTE PRIMER TESTIMONIO EN DOS HOJAS UTILES DE PAPEL DE LEY QUE FIRMO, SELLO Y RUBRICO EN LA CIUDAD DE MANAGUA, A LAS NUEVE Y TREINTA MINUTOS DE LA MAÑANA DEL DÍA UNO DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL SEIS.-

DAMARIS JOSEFA MORALES CUADRA

ABOGADA Y NOTARIA PÚBLICA.

Autor:

Lynn Alexander Beteta Dávila

Universidad de Managua

Facultad de Ciencias Jurídicas

Trabajo de:

Derecho Civil IV

Carrera:

Lic. en Derecho

Fecha de entrega:

Managua, martes xxx Noviembre 2013