Nociones generales sobre la propiedad inmobiliaria

SECCIÓN PRELIMINAR

Nociones generales sobre la propiedad inmobiliaria

En el estudio de las diversas materias que componen nuestro derecho resulta imprescindible el conocimiento profundo de las mismas, sin limitarnos a una somera apreciación del tema objeto de nuestro interés, pues un verdadero aprendizaje se fundamenta en el estudio detallado y crítico del mismo, razón por la cual hemos decidido iniciar este trabajo con un breve análisis acerca de la propiedad inmobiliaria en si, y de ahí, con una percepción más precisa de lo que es la propiedad inmobiliaria, adentrarnos en el objeto mismo de este trabajo. En esta sección veremos las (1§) el concepto de la propiedad inmobiliaria y en un segundo parrafo el (2§) la base legal que regige la propiedad inmobiliaria en nuestro país.

1- Conceptualizaciones:

El derecho de propiedad es uno de los aspectos jurídicos más importante de las ciencias jurídicas. El derecho de propiedad representa también la seguridad individual y la paz social.

Para mejor coprensión de lo que la propiedad inmobiliaria es conveniente conocer la definición de la palabra inmueble: se deriva del latín immobilis, que significa inmovil, es decir, lo que se puede inmobilizar, fue consagrado, en su acepción o significación jurídica, por le latín que se impuso durante la formación social conocida en la historia cono el feudalismo.

De acuerdo al magistrado Rafael Ciprian, en su Tratado de Derecho Inmobiliario, el concepto más aceptado de inmueble se puede formular como el bien material no desplazable que está constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiera a ella de manera permanente, o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios.

En nuestra percepción entendemos que la proiedad inmobiliaria se trata del derecho que possee el individuo sobre un inmueble determinado, destinado a la garatizar los derechos de las personas sobre sus bienes inmueble.

Se puede tener propiedad sobre un mueble o un inmueble, en ocasión a esto es conveniente señalar algunas de las diferencias entre bienes muebles o bienes inmubles.

Base legal

En la actuliadad en nuestro país la disposición legal sobre el derecho de propiedad de los inmuebles está establecida en la Ley 15-42, del mes de ______ del 1947, la cual fue modificada en un noventa porciento por la Ley 108-05, promulgada 23 de marzo del 2005, y entrará en vigencia el 23 de marzo del 2007.

La Ley 108-05, del 23 de marzo del 2005, trae consigo una serie de innovaciones en nuestro sistema inmobiliario, entre las que podemos señalar está el apoderamiento directo de Juez, con la ley 15-42, los jueces de jurisdicción original no se apodera directamente, sino que se dirige al Tribunal Superior de Tierras correspondiente, el cual emite un auto designando un juez de jurisdicción original, para que instrulla el expediente.

El saneamiento con la entrada en vigencia de la la ley 108-05, se reduce al tres pasos, lo cual constituye un gran avance. Otra novedades, y menos importante, es lo relacionado con las decisiones emitida por los jueces de jurisdicción original, de acuerdo a la 15-42, solo son proyectos de sentencia y necesariamente deben revisada y aprobada por el Tribunal Superior de Tierra.

Por otro lado se instituye el ministerio de alguacil, que actualmente las notificaciones se hace via correo.

SECCIÓN I

El régimen de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana

Antes de entrar en los detalles del regimen de la propiedad inmobiliaria en nuestro país, es reconmendable realizar una breve rezeña de la historia de la misma. De acuerdo con el doctrinario Manuel Ramón Ruiz Tejada, la historia de la propiedad inmobiliaria en República Dominicana se divide cinco periodos, sin embargo el magistrado Ciprian es de opinión de que está divida en seis periodo, ya que incluye la entreda en vigencia de la ley 15-42 del__ del 1947:

PRIMER PERIODO: LA BULA A INTER CAETERA DEL 3 DE MAYO DEL 1493, la bula es un documento oficial que dicta el máximo representante de la iglesia católica. Fue dictada por el papa Alejandro VI, cuyo nombre real era Rodrigo de Borgia. A partir de esa bula inter caétera se consideró que la corona española quedaba investida con el derecho de propiedad sobre todas las tierras descubiertas o por descubrir en esta parte del mundo.

SEGUNDO PERIODO: LA LEY DE AMPARO REAL DEL 20 DE NOVIEMBRE DEL 1578: Con esta ley los reyes católicos lograron una reordenación en la propiedad y ocupación de las tierras de nuestra isla. Esta ley tenía como finalidad de estatuir a la corona todas las tierras que estuvieran ocupado ilegalmente..

TERCER PERIODO: LA INDEPENDENCIA NACIONAL, 27 DE FEBRERO DEL 1844. con la proclamación de idependencia de la República Dominicana se adquirió por derecho propio, todas las tierras que pertenecieran a los reyes católicos; estos pierden todo derecho inmobiliario ya que la República Dominicana los absorbe.

CUARTO PERIODO: LEY DE TERRENO COMUNEROS DEL 21 DE ABRIL DEL 1911. los terrenos comuneros conforme al artículo 2 de la ley de Registro de Tierras son los .predios indivisos que pertenencen o se dicen pertenecer a dos a más personas cuyos derechos están representados en acciones denominadas "pesos" u otras unidades que más bien guardan relación al valor o derechos proporcionales que al área del terreno. siempre que se emplee la palabra "pesos de títulos" se entendera que significa los títulos sobre terrenos comuneros.

QUINTO PERIODO: ORDEN EJECUTIVA No.511, DEL 1 DE JULIO DEL 1920. El gobierno militar de ocupación norteamericana, que gobernó nuestro país durante los años que van del 1916 al 1924, se echaron las bases jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen legal de la tenencia de las tierras en la República Dominicana. Esto representa un acontecimiento legal de trascendental importancia, que necesariamente tenía que marcar un período en la historia de la propiedad inmobiliaria de este país.

Con la orden ejecutiva 511, se introduce en nuestro territorio el sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria, el cual trataremos más adelante.

SEXTO PERIODO: LEY SOBRE REGISTRO DE TIERRAS No.1542, DE FECHA 7 DE NOVIEBRE DE 1947. El Magistrado Ciprian, entiende que esto constituye el sexto periodo, ya que la orden ejecutiva 511, fue dictada por un poder extranjero.

Entrando de lleno en el tema que nos ocupa, debemos establecer que en sentido general existen cuatro grandes sistemas de registro inmobiliario: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el sistema Torrens.

El sistema informal: Es el conjunto de principios y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derechos que la efectan en inglaterra.

El sistema informal: Se fundamenta en el Derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas.

El sistema judicial: Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliarios en Alemanía. Se llama sistema judicial debido a que las funciones de registrador o conservador la ejerce el juez. Lleva los controles de registro, y la oficina de registro opera como una dependencia del despacho del juez.

Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios.

El sistema ministerial: Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que están vigentes en francia.

El sistema ministerial es oficial. El estado se organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público. Denominado Conservador de Hipotecas, este funcionario es nombrado por el poder ejecutivo. La institución se llama Oficina de Registros y Conservadurías de Hipotecas.

Nosotros regímen tenemos tenemos el sistema ministeril que está instituido por medio de ley de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del 21 de junio del 1890, que luego fue derogada por la ley 314 del 26 de julio del 1940 y actualmente tenemos vigente la ley 637, de 12 de diciembre del 1941, que se aplica para los terrenos no registrados.

La transcripción de actos relativos a inmuebles no registrados fue declarada de utilidad público, por el artículo 1 de ley 637. esta ley se conoce con el nombre de ley sobre transcripción obligatoria de actos entre vivos, de manera que la transcripción es obligatoria para los actos surtanefecto frente a los terceros.

El sistema Torrens, que es el otro sistema que rige la propiedad inmobilairia en nuestro país es sistema más cientifico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Fue creado por el señor Robert Torrens y se aplicó por primers vez en Australia del Sur a partir del 2 de julio de 1859, aunque la ley fue aprobada el 27 de enero de mismo año. La denominaron " Real Property Act.".

Son muchos los paises que usan el Sistema Torrens para garantizar el registro de los derechos inmobiliarios. Entre los podemos mencionar esta Australia del sur, que fue su cuna, Inglaterra y Canada.

En nuestor país fue introducido por medio de la orden ejecutiva No.511, del 1 de julio del 1920, dictada por el Gobierno de Ocupación Norteamericana.

La caracterisca esencial del sistema Torres está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad autenticidad y especialidad.

1- EN MATERIA DE TERRENOS NO REGISTRADOS

Cuando se habla de terreno no registrado, quiere decir que un inmuble aún no sido objeto de saneamiento, que es el procedimiento mediante el cual se registra por primera vez un inmubl, a partir del saneamiento se puede llamar terrenos registrado con toda su consecuencia. Cuando una persona es propietario de un inmuble no senaado sólo tiene la posesión del mismo.

Para solicitar el saneamiento de un inmuble se requiere tener una poseción publica, pasifica, inenterrumpida, ineqíivoca y a título de propietario, con el tiempo necesario para prescribir, que puede ser desde 5 a 20 años, según el caso.

Conforme al artículo 175 de la Ley de Registro de Tierras, cuando el inmueble está registrado, la posesión no produce prescripción ni ningún otro efecto jurídico.

COMPETENCIA:

Para los inmuebles no registrados la jurisdicción competente para conocer los litigios que envuelvam los inmuebles no registrados es la denominada como de derecho común. El artículo 254 de la Ley de registro de Tierras estatuye que si se trata de acciones posesorias en terrenos en los cuales se esté efectuando una mensura catastral y no se ha dictado sentencia que pongan fin al saneamiento, el Juzgado de Paz correspondiente conocerá en primer grado el proceso y la apelación será interpuesta por ante el tribunal Superior de Tierras Correspondiente, el cual designara un juez de jurisdicción original para que instruya el expediente.

Para los inmuebles que esten en proceso de saneamiento, conforme lo establecen los artículos 7 y 9 de la ley de Registro de Tierras, el Tribunal de Tierras tiene competencia absoluta para conocer de todas la acciones legales que efecten esos inmuebles.

CRITERIO SOBRE LA RESCISION POR LESION

La rescisión o nulidad judicial de una venta en materia de inmueble no resgitrado se rige por los artículos del 1674 al 1685 del Código Civil , si el vandedor ha sido lesionado en más de las siete duodécimas partes en el precio de un inmuble, tiene derecho a pedir la rescisión de la venta, en materia de terreno registrado no es posible aplicar la rescisión por lesión, el artículo 175 lo prohibe.

En conclusión para que se efectua el cambio de la situació de un inmueble no registrado a regitrado, el procedimiento a seguir el de saneamiento catastral es el procedimiento que establece la ley de Registro de Tierras para lograr su objeto y finalidad registrar todos los terrenos que forman el territorio de la República, las mejoras construidad o fomentadas sobre los mismos, y otros derechos reales que puedan afectarlos; el deslinde, mensura de los títulos de acciones de pesos que se refieran a dichos terrenos, conforme lo establece en el artículo 1 de la referida ley.

1- EN MATERIA DE TERRENOS REGISTRADOS.

Como señalamos al final del parrafo anterior con saneamiento catastral se inicia de un inmueble registrado, donde se le da una designación catastral.

Con el saneamiento se logra el primer registro del inmuble, conforme el regimen de la propiedad Inmobiliaria de la República Dominicana. Asi surge el primer Certificado de Título que tendrá el inmueble. En consecuencia la sentencia final del saneamiento catastral que dicta el Tribunal Superior de Tierras, la expedición del Decreto de Registro por el secretario del Tribunal y la transripción in extenso de este decreto de Registro, que lleva el registrador de títulos correspondiente, quien finalmente expide el certificado de título.

El saneamiento no es una demanda en justicia, sino un procedimiento especial, por ese motivo no existen partes demanda ni demandante, solo reclamantes de los terrenos, interes y derechos sobre los mismos.

Tambien tiene un caracter in rem, o sea, que todo el procedimiento se realiza contra la cosa, que son los terrenos, las mejoras y derechos inmobiliarios sometidos al saneamiento catastral.

La sentencia final del saneamiento catastral tiene un caracter erga omnes. Esto es, oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado. Asi lo consagra el artículo 86 de la ley de registro de tierras. Todo el que se considere con un derecho sobre una determinada porción de terreno, tiene derecho a reclamarla en el procedimiento del saneamiento, debera aportar pruebas legales que fundamentan, y cumplir con todos los requisitos establecidos en la ley 15-42.

En el procedimiento de saneamiento catastral se reconoce el Estado como propietario originario, en principio, de todas las tierras, esta presunción deberá ser liquidada por todo el particular que reclame la propiedad o algún derecho sobre los terrenos.

El procedimiento de saneamiento es el que la da competencia real y efectivamente al tribunal de tierras para conocer de las operaciones, procedimientos y constestaciones que surgirán y efectaran los terrenos en vía de saneamiento o definitivamente registrados.

Por eso es que debemos estudiar el procedimiento de saneamiento catastral en todos sus detalles.

PROCEDIMIENTO DE SANEAMIENO:

Gestiones, formalidades y procedimientos que deben ser agotados para dar curso al saneamiento de los terrenos.

El legislador les dedicó a estas diligencias preliminares los artículos 44 y siguiente de la Ley de Registro de Tierras, comprendidos en el capitulo VII de la referida ley, bajo el título de " del Procedimiento ante el Tribunal de Tierras"

La concesión de prioridad, que es la orden que imparte el Tribunal Superior de Tierras para que se dé comienzo a una mesura catastral de los terrenos en cuestión. Por tanto la concesión de prioridad se otorga mediante resolución.

La concesión de prioridad, puede ser solicitada en principio por toda persona, física o moral, que tenga interés legal en que sean mensurados los terrenos.

El requisito fundamental es tener interés legalmente protegido, que le otorgue la calidad jurídica necesaria para solicitar al tribunal la prioridad.

El tribunal puede acoger o rechazar la prioridad.

La mesura catastral es imprecindible para el procedimiento de saneamiento catastral, sin esta no se puese realizar, de manera que debemos concer con claridad lo que es la mesura, para comprender adecuadamente el registro de la propiedad inmobiliaria conforme al sistema torres.

Con la mesura se logra una especie de topografía del terreno mensurdo, porque los planos que se elaborán reflejan la configuración que le corresponde. Es bueno aclarar con la mesura no se atribuye derecho, solo se da constancia de la situaciones de hecho que encuetra el agrimensor.

En sintesis la mesura tiene un carécter técnico, y refleja la situación de los terrenos y los poseedores de los mismos. La mesura siempre debe ser realizada por un agrimensor, este el profesional que tiene los conocimientos técnico y cientificos para llevar a cabo este trabajo.

La ley 15-42, en su artículo 57, establece que el agrimensor contratista deberá rendir un informe detallado de cada una de sus diligencias, donde dé constancia de que cumplió con todo los requisitos legales de publicación del aviso de mensura y de las formalidades de fijación y notificación.

El plazo para remitir ese informe al Director General al abogado del estado es 5 días antes de la ejecución de la mesura. El informe debera contener , los nombres de las personas reclamantes o sus apoderados a quienes se le entregó el aviso, la fijación del aviso en los lugares visibles de los terrenos, las correcciones que deben constar de los nombres u otras datos que se obtuvieron arignalmente de forma equivocada, los gravámenes, servidumbres, arrendamientos u otros derechos reales que hayan detectado o recibido información que efecten los terrenos, entre otros datos.

La ejecución de la mesnsura catastral está pautada por el artículo 60 de la ley de Registro de Tierras. Los trabajos de mesuras deben ser divididos en dos partes: los trabajos de campos y los tranbajos de gabinetes.

Los trabajos de campos son los que tienen que realizar el agrimensor constratista en los terrenos que son objeto de la mensura. El agrimensor deberá presentarse a los terrenos que serán objetos de la mensura, a la hora y fecha que se especificó en el aviso de mesura.

Los trabajos de gabinetes son los trabajos que realiza el agrimensor constratista en su oficina. Aqui organiza las informaciones realiza, los cálculos, registra los ángulos tomados y dibuja el plano de la mesura del terreno.

El lanzamiento de requerimiento, está establecido en el artículo 61 de la ley 15-42, el cual tiene una importancia fundamental porque es el documento que pone al Tribunal de Tierras en condiciones para conmenzar el trabajo que la direccion General de Mesuras Catastrales ha revisado y aprobado.

El abogado del estado deberá comprobar que el expediente está completo y luego lo remite al Tribunal Superior de Tierras con el requerimiento de que realice el saneamiento. El lanzamiento del requerimiento corresponde al Abogado del Estado, y está dirigido al Tribunal Superior de Tierras. Deberá ir acompañado del plano del terreno que fue debidamente revisado y aprobado por la dirección General de Mensura Catastrales. Además debe anexarle una descripción técnica de los terrenos, los nombres de quienes se creen sus dueños, nombre de los colindantes, si se tiene, del área catastral del se trata.

Luego de este tramite el presidente del Tribunal Superior de Tierras procederá a emitir un auto designando un Juez de Jurisdicción Original que instruirá a fallará el expediente en primer grado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 63 de la ley 15-42.

Una vez que el Juez de Juridicción Original porcederá a fijar la audiencia para conocer el sanemiento. A esa audiencia deberán comparecer todas las personas que tengan o protendan tener derechos sobre los terrenos, en la que se formularán todas las reclamaciones, y se presentaran las pruebas y elagatos correspondientes. Será una audiencia abierta, amplia, contradictoria, oral y completamente sin restricciones para nadie.

Una vez fijada la audiencia se remitirá el expediente al Secretariao del Tribunal de Tierras, el cual se encargará de hacer las publicaciones correspondientes, para que todos los interesados en el saneamiento se enteren de que se ha fijado la audiencia en que deben formular sus reclamaciones de derechos sobre los terrenos mensurados. El aviso de requerimiento, auto de emplazamiento y fijación de audiencia es publicado en un periódico de circulación general, correspondiente al distrito judicial donde estén ubicados los terrenos que serán saneados.

En la hora y fecha señalado en el aviso, en el auto de emplazamiento y fijación de audiencia, se celebrará la audiencia, estará el juez de jurisdicción original asistido por el secretario delegado. A esa audiencia comparecerán todos los que tengan o pretendan tener algún derecho o interés en los terrenos, pero poco importa que hayan sido emplazados por sus nombres, obtenidos durante la mesura o posteriormente a ella, o que por primera vez hagan presencia con interés en los terrenos. Comparecerán personalmente o por medio de un representante legal.

El juez del seneamiento otorgará en la audiencia todas las oportunidades a los reclamantes para que presenten sus pruebas y los argumentos en que avalan sus pretensiones.

Cuando el juez entienda que una audiencia no es suficiente para instruir el caso, fijará otra u otras según la necesidad.

Una vez que el juez haya celebrado la o las audiencias que sean pertinentes y hayan agotado los plazos otorgados, si es que los solicitaron, entonces el expediente quedará en estado de recibir fallo se emitirá la sentencia correspondiente, la cual debe ser revisada y aprobada por el Tribunal Superior de Tierras.

En los cinco días siguientes de que el juez haya firmado la sentencia que pone fin al saneamiento y ordena el registro, el secretario debera remitir una copia del dispositivo al agrimensor contratista y al Director General de Mensuras Catastrales. En la práctica, lo que hace que el secretario es quien remite al Director General de Mensura dos copias del dispositivo para que este le entregue al agrimensor.

A partir del envió de la Sentencia, contados 60 días el agrimensor estará obligado a depositar los planos definitivos en la Dirección General de Mesura Catastral, luego se procede a remitir el decreto de registro al Registrador de Título correspondiente quien procedera a emitir al certificaco de título correspondiente.

El procedimiento de saneamiento con la ley 108-05, del 23 de marzo del 2005, sobre registro inmobiliario, se reducirá a la mesura el proceso judicial y el registro.

SECCIÓN II

Efectos de la aplicación del régimen inmobiliario

1- RESPECTO DEL CERTIFICADO DE TITULOS

El inmueble registrado nace a partir del saneamiento y su efecto principal es la expedición del certificado de título, con el cual el propietario avala sus derechos sobre el mismo.

El certificado de título estará revestido de las mayores seguridades y garantias legales, hasta el estado se constituye en garante de este documento, que hará prueba absoluta de su contenido y se impondrá en todos los Tribunales de la República Domincana.

El certificado título de la propiedad inmobiliaria es el documente auténtico más importante que tiene todo nuestro régimen legal de la propiedad inmobiliaria.

La importancia del certificado de título es tan obvia que se interpreta conocida. Esta es una presunción social que ha calado hasta en los juristas y doctrinarios especializados en la materia catastral. Para comprender la vital importancia del certificado de título, basta con saber que la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, como en cualquier país, constituye la fuente primera de las riquezas personales y nacionales.

Ningún proyecto económico de envergadura se puede desarrollar si primero no cuentan con el certificado de títulos.

Concepto y caracteristicas del certificado de títulos:

El certificado de título es la transcripción íntegra del Decreto de Registro en el Libro de la Oficina del Registrador de títulos correspondiente, y, posteriormente, puede resultar también de las que se hagan el el Libro de Registro de los documentos, actos sentencias resoluciones que tengan por finalidad transferir modificar el derecho registrado.

Clasificación del Certificado de Título:

Es conveniente diferenciar lo que es certificado de título original, el duplicado y constancia propiamente dicha. A todo derecho inmobiliario registrado conforme a la ley le corresponde un certificado. No hay hipotecas ni derechos ni intereses ocultos, en el derecho que este complementado en el certificado de título, se considera inexistente y no oponible a los terceros.

El original es el que está vaciado en el libro registro, que aunque es público, todo el que tenga interés puede consultarlo, permanece bajo la custodia del Registrador de Títulos.

De ese certificado de título se expide el Duplicado o copia fiel que corresponde al propietario.

La constancia resulta de una anotación en ese Certificado de título original y su duplicado que se lleva a cabo para garantizar un derecho, privilegio o interes que efecten o grave el terreno, y que otra persona, física o moral, distinta al propietario, tiene sobre el inmueble, así tenemos la constancia del acreedor hipotecario o previlegiado, o del arrendador o del dueño de la servidumbre o del dueño de la mejora, en fin de cualquier otro derecho que sea registrable.

Lo que diferencia un certificado de título es el sello diagonal que tendrá sobre su texto indicando a quien corresponde.

El legislador ha sido tan celoso en el ciudado de que el Registrador de Títulos ejecute la transcripción del Decreto de registro que en las disposiciones del artículo 155 de la ley 15-42 afirma que" el Decreto de Registro se redactará de una forma tal que sea fácil su transcripción en el libro de registro de los certificados de títulos."

El legislador otorgó plenas facultades al Tribunal Superior de Tierras para tomar todas las medias que fueren de pertinentes para dotar el certificado de título de la forma y contenido que sean necesarios. Esta disposición está consagrada en el artículo 19 de la ley de la metaria.

De ahi se desprende que el certificado de título se la consecuencia obligada de la ejecución de todo el sistema torrens, como régimen legal de la tenencia de la tierras en nuestro país.

2- respecto de la transferencia de inmueble:

Entre los efectos que se pueden producir en un inmueble es la trasferencia de derechos, la cual se efectuará mediante un acto de venta, suscrito entre el vendedor y el comprado.

Artículo 185 de ley 15-42

Para que un documento sea oponible a terceros, en materia de un inmueble registrado es necesario que se depositado en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente.

Autor:

Ing.-Lic. Yunior Andrés Castillo

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana

2011.