Embargo inmobiliario y sus incidentes

Introducción

En la siguiente investigación trataremos de manera sucinta sobre El Embargo Inmobiliario, es el conjunto de actividades que tienen por finalidad señalar bienes concretos de un deudor para que éste pueda afrontar sus deudas. No basta que tales deudas existan de hecho y ni siquiera es suficiente que se encuentren vencidas: es preciso que se haya ordenado por vía judicial la ejecución frente al deudor por una determinada cantidad de dinero, y que con antelación se haya requerido el pago a éste habiendo resultado infructuosa la gestión.

A partir de ese momento, se localizan y señalan los bienes concretos del deudor, a fin de que sirvan, llegado el momento, para satisfacer las costas del procedimiento y las responsabilidades por sus deudas impagadas.

El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares.

Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados.

Una vez embargados los bienes, éstos quedan retenidos a disposición del juez si se trata de bienes muebles.

Si lo que se embarga son frutos (las cosechas de los dos últimos años agrícolas) o rentas (las rentas que el inquilino debe al casero al que se embarga), corresponderá administrarlos al juez. Suele tener un especial tratamiento el embargo de bienes para el cobro de las deudas tributarias.

Luego de esta introducción general, vamos a explicar de manera particular el tema que nos ocupa, y de ante mano esperamos llenar sus expectativas como estudiantes en el área.

Metodología.

Metodológicamente esta investigación se realiza a partir del método bibliográfico, analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene una hoja de presentación, índice, introducción, propósitos de la investigación, objetivos generales y específicos, desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos este método para profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos recopilado informaciones previas.

Propósitos de la Investigación.

Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en nuestra profesión, adquirir conocimientos, los cuales nos ofrecen herramientas para realizar determinada labor. Es por tanto, que esta investigación, es de carácter documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la bibliografía.

Objetivo General.

Conocer sobre los diversos conceptos del embargo inmobiliario y cuáles son sus diversos incidentes.

Objetivos Específicos;

• Definir el concepto del embargo Inmobiliario.

• Identificar la evolución histórica del embargo inmobiliario.

• Establecer los pasos en el proceso de embargo inmobiliario.

• Describir los diversos incidentes del embargo inmobiliario.

CAPÍTULO I

El embargo inmobiliario

1.1.-Concepto: El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares. Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados. Es un tipo de embargo de naturaleza ejecutoria, que puede realizar todo acreedor, que cuente con un título definitivo, sobre el o los inmuebles, propiedad de su deudor, sobre los cuales esté gravado una hipoteca o un privilegio. Es evidente que este embargo podrá practicarse con un título provisional, pero el proceso de la venta se detendrá, hasta tanto se obtenga un título con autoridad de cosas juzgada, el Artículo 2215 del Código Civil, así lo permite al indicar: "El Procedimiento puede tener lugar, en virtud de un fallo provisional o definitivo, ejecutivo provisionalmente, no obstante apelación, Pero no puede hacerse la adjudicación, sino después de un fallo definitivo, dado en última instancia, o que haya adquirido autoridad de cosa juzgada. El procedimiento no puede ejercerse en virtud de ejecutorias dadas en defecto, durante el plazo concedido para la oposición".

1.2.- Régimen Legal: El Código Civil reglamenta este embargo a través de los artículos 2126 al 2170 y del 2204 al 2218 del Código Civil, por los artículos 673 al 779 del Código de Procedimiento Civil, y por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, (Modificada por la ley 151-07).

1.3.-Evolución histórica del embargo inmobiliario.

-En Roma. Se utilizaba la pignoris capio el cual era el procedimiento en virtud del cual el acreedor tomaba a titulo de garantía ciertos bienes del deudor, para obligarle a pagar su deuda o el guardarla hasta haber recibido la satisfacción pecuniaria. Los romanos perfeccionaron el contrato de hipoteca, tomado originalmente de los griegos, estableciendo la acción cuasi-serviana o hipotecaria, a favor del acreedor no pagado al vencimiento de su acreencia, quien ejercía dicha acción hipotecaria no solamente contra el deudor de la cosa hipotecada, sino también contra el tercero detentador. Al ser ejercida esta acción, el deudor debía abandonar la cosa al detentador o pagar el precio de la deuda.

-En Francia. La hipoteca no tuvo aplicación a consecuencia del régimen feudal imperante. Pero a partir del siglo XIII, aparece el embargo inmobiliario destinado a retardar la expropiación, la cual está fundada en la promulgación del Código Napoleónico, estaría precedida por las ingentes transformaciones realizadas por la Revolución Francesa (1789), una de las cuales consistió en la institucionalización de un perfeccionado procedimiento de embargo inmobiliario, pero los revolucionarios fueron demasiado lejos en cuanto a la garantías del deudor, por lo que los redactores del Código de Procedimiento Civil intentaron regular la simplicidad peligrosa establecida por el Derecho Revolucionario. Por esta razón, el Código Civil (1804) establece los principios básicos del embargo inmobiliario, mientras el Código de Procedimiento Civil particuliza el procedimiento.

Aunque por sus formalidades rigurosas y costosas fue muy poco empleado hasta obligar la revisión del Código de Procedimientos Civil que se produjo con la Ley 2 de Junio 1841 que no modifica pero si aligero el procedimiento.

En 1955 fue reformado el sistema de publicidad hipotecaria, es decir, se instituyo lo que para nosotros es el Conservador de Hipotecas.

-En República Dominicana. Conocimos el Código Francés con la invasión haitiana en 1822. En 1844 con la independencia nacional se hizo la traducción de los Códigos Napoleónicos la cual incluía la modificación con la Ley 2 de junio 1841, pero en 1944 se modifica mediante la Ley 746 que es la actual vigente. En Francia ya se modifico el embargo inmobiliario y no resulta tan largo y costoso como aquí, después del mandamiento de pago se procede al embargo.

1.4.- Bienes objeto de este embargo: Según el artículo 2118 del Código Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del deudor susceptibles de hipoteca.

• Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles.

• El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.

• Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)

• Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

Los inmuebles en término general, pueden ser objeto de embargo inmobiliario, de la misma forma, que los inmuebles por su destino, pasemos pues a exponer los casos:

-Los Inmuebles por Naturaleza: Son inmuebles por naturaleza los terrenos y todos aquellos que se encuentran adheridos de forma permanente como son las edificaciones árboles, fincas, solares, entre otros. Estos bienes pueden ser embargados con o sin la cosecha, pero siempre que los frutos estén pendientes de los árboles, o de las matas.

-Los Inmuebles por su Destino: Son bienes muebles que se encuentran adheridos en el terreno, de forma libre, estable y de manera permanente. Estos no pueden embargarse, separados del terreno, o de las edificaciones en que se encuentran. No pueden ser objeto de otro tipo de embargo, como son ejecutivos, conservatorios y retentivos. Salvo que se desprendan del lugar, por voluntad de su propietario.

-Los Inmuebles por el Objeto al que se aplican: El usufructo será el único derecho, objeto de embargo, pues las servidumbres y cargas no son embargables.

1.5.-¿Quién puede embargar? Puede embargar todo acreedor provisto de un titulo ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que permite la ejecución, es decir el embargo. Títulos ejecutorios:

• Duplicado del dueño

• Certificado de titulo

• Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la cosa juzgada.

• Copia de los actos notariales que contienen obligación de pagar sumas de dinero en una fecha fija.

1.5.1.- El Acreedor Embargante. Cualquier acreedor privilegiado, hipotecario o quirográfico con título definitivo, puede practicar el embargo inmobiliario, sobre el título provisional ya nos referimos al ámbito del Artículo 2215 del Código Civil

1.5.2.- Deudores que pueden ser objeto de este embargo. El deudor en término general que sea propietario de bienes inmuebles, puede ser objeto de esta medida. De tal manera que una parte, o sus derechos, aunque se encuentren en copropiedad, si están determinados, pueden ser objeto de este embargo. No obstante, existen varias excepciones como son:

1.-Cuando el deudor es un menor, el Artículo 2206 del Código Civil., lo protege señalado: "Los inmuebles de un menor, aunque esté emancipado, o de un sujeto o interdicción, no pueden ponerse en venta antes de la excusión del mobiliario". Pero la excusión está limitada según lo indica el Artículo.2207 del Código Civil, pues la limita en primer lugar a la excusión del mobiliario, antes de la expropiación de los inmuebles poseídos prohindiviso entre un mayor y un menor a sujeto a interdicción, si les fuere común la deuda, ni en el caso en que los procedimientos judiciales hayan empezado contra un mayor o antes de la interdicción. .

2.-El Artículo 2205 del Código Civil. impide que los derechos de un coheredero que se encuentra en indivisión, pueden ser objeto de venta por sus acreedores personales, antes de la partición o la licitación que ellos puedan demandar.

3.-Caso de la Delegación de Rentas: El deudor actuando conforme al Artículo 2122 del Código Civil señala: "Si el deudor justifica por arrendamientos auténticos que la renta neta y líquida de sus inmuebles durante un año, es bastante para el pago del Capital de la deuda, intereses y costas, y ofrece delegarla en favor del acreedor, pueden suspenderse los procedimientos por los jueces, sin perjuicio de continuarse si sobreviene alguna oposición u obstáculo para el pago." Por lo visto y sin que pueda interpretarse como el plazo de gracia, bajo lo dispuesto por el Artículo 1244 del Código Civil

1.6.- Embargo de un inmueble en poder de un tercero. En el caso de que un tercero haya adquirido un inmueble objeto, o sea, un poseedor bajo un título legal podrá interponer distintas acciones que pasamos a tratar:

1) La Excusión: Los Artículos 2170 y 2171 del Código Civil, le permiten a un poseedor de un inmueble que no es deudor del acreedor ejecutante, a pedir el sobreseimiento de la deuda, en el caso de que el deudor esté en posesión de otros inmuebles que estén también hipotecados en este caso, el juez aplazará el conocimiento del proceso, siempre y cuando, la excepción se plantea hasta la denuncia del embargo, tampoco se le reconoce este derecho al tercero si el acreedor tiene un privilegio o una hipoteca especial.

2) El Pago del Tercero: El tercero puede detener el proceso, pagando lo requerido, o efectuando una oferta real de pago la cual si no es aceptada, la conocerá el mismo tribunal del lugar del embargo.

3) Purga del Gravamen: Siempre que el tercero pague, tiene derecho a exigir que sea purgada la hipoteca o el privilegio, de conformidad con el Artículo 2181 del Código Civil tiene derecho a volver a tomar el inmueble hasta la adjudicación, en este caso debe pagar el total de la deuda y los gastos.

4) El abandono del Inmueble: El tercero según el Artículo 2172 del Código Civil puede abandonar el inmueble, sea de forma temporal o definitiva, con miras a eludir el cumplimiento de la deuda. El tercero conforme al Artículo 2173 Código Civil tiene derecho a volver a tomar el inmueble hasta la adjudicación, en este caso debe pagar el total de la deuda y los gastos.

1.7.- Caso del inmueble en distinción lugares. Cuando se produce un embargo de bienes inmuebles, situados en un mismo Distrito Judicial, el Artículo 2210 del Código Civil nos expresa: "La venta forzosa de bienes que estén situados en diferentes Distritos, no puede promoverse sino sucesivamente, a no ser que formen parte de una sola explotación. Debe intentarse ante el tribunal en cuya jurisdicción se encuentre el establecimiento principal de la explotación, o falta de éste, la parte de bienes que representa mayor beneficio". Es así que la Inscripción se realizará y la venta puede producirse en conjunto, por ante el mismo tribunal. Salvo que los siguientes inmuebles estén situados, en varios Distritos Judiciales en este caso la Transcripción debe efectuarse dentro de los diez (10) días, que sigan a la fecha en que se ultime la Transcripción anterior, a este efecto, el conservador de hipotecas hará constar en la anotación de Transcripción anterior, a este efecto, el conservador de hipotecas hará constar en la anotación de Transcripción la fecha indicada". La venta en este caso se efectuará de forma sucesiva, siempre que no formen parte de una explotación o actividad Comercial, Industrial, Agraria, etc., situación que permitirá la venta ante el mismo tribunal de establecimiento principal. El deudor conforme al Artículo 2211 del Código Civil puede pedir la venta de todos los inmuebles en conjunto, inclusive podría solicitar tasación pericial del precio, con el objeto de que no se vendan, por debajo de su precio.

1.8.-El proceso de embargo inmobiliario. El proceso de embargo tiene dos fases: La Extrajudicial y la Judicial. La primera se inicia con el mandamiento de pago, el embargo, o denuncia y Transcripción o inscripción del embargo; La fase Judicial se inicia con el depósito de condiciones y todas las demás actuaciones practicadas, hasta concluir con la venta.

1.8.1.- El procedimiento extrajudicial del embargo inmobiliario. Se inicia con el Mandamiento de pago, el cual contiene todos los requisitos exigidos por la ley para esos actos. El Artículo 673 del Código de Procedimiento Civil, señala: "Al embargo inmobiliario debe preceder un mandamiento de pago, hecho a la persona del deudor o en su domicilio, insertándose copia del título en cuya virtud se procede al embargo. Contendrá dicho mandamiento las enunciaciones comunes a los actos de fácil, elección de domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que debe del embargo, si el acreedor no lo tiene allí, y advertencia de que, a falta de pago, se procederá al embargo de los inmuebles del deudor". Entre los requisitos están:

-El Titulo: Que debe ser definitivo en principio que en el embargo soto podrá ser practicado con un título auténtico y ejecutivo. Nos referimos a un título definitivo que en principio puede ser una sentencia con autoridad de cosa juzgada, o a un, título bajo el Artículo 545 del Código de Procedimiento Civil, calificado por la doctrina, como sentencia de expediente, siempre y cuando no haya sido impugnado conforme lo dispuesto por el Artículo 1319 del Código Civil, sobre la base de un crédito: Cierto, líquido y exigible. En el caso de la ejecución de una deuda no liquidada, se permite excepcionalmente el procedimiento, hasta que esta pueda ser liquidada. (Artículo 2213 del Código Civil). En este caso el procedimiento de embargo deberá detenerse hasta que el título resulte definitivo.

-La elección del domicilio: A través de la elección de domicilio se le atribuye al tribunal que debe conocer del embargo. Hay que tomar en consideración que las oposiciones serán conocidas ante el tribunal que conozca del embargo. Pero si el deudor podría demandar la oposición por ante el domicilio del acreedor.

-La intimación a pagar bajo amenaza de embargo: El principal objetivo del mandamiento de pago es que el acreedor invita al deudor a cumplir con sus obligaciones, para esto utilizará la amenaza de embargo, en último caso, a falta de caso, indicando que ejecutará el embargo sobre los inmuebles de su propiedad.

1.8.2.- Poder especial al alguacil. Para proceder a este embargo el Art. 556 del Código de Procedimiento Civil dice: "La entrega al alguacil del acto o la sentencia le valdrá poder para las ejecuciones que no se refieran a embargo inmobiliario o al premio corporal, para las que necesitará de poder especial", no obstante, la Ley No.834 de 1978, en su Art. 120, nos señala: "La entrega de la Sentencia o del acto de alguacil vale poder para toda la ejecución para la cual no se exija poder especial". Entendiendo algunos que este artículo modificó el anterior incluso, en ediciones de algunos autores así parece, no obstante, el Artículo 120 de la Ley 34, expresa de forma clara que el alguacil no necesita poder, salvo para las que se exija poder especial. Por lo cual no creemos que esta disposición haya anulado el Art. 556 del Código de Procedimiento Civil, pues deja intacto, el hecho de las situaciones especiales donde se requiera poder especial como ocurre en el 556 del Código de Procedimiento Civil. Más aún la jurisprudencia se muestra renuente en caso de que no se le otorgue un poder general para embargar, al alguacil.

1.8.3.-Actuaciones que podrían paralizar el embargo. Varias situaciones podría realizar el deudor, para evitar ser objeto de embargo, de sus bienes inmuebles. Entre estos tenemos a:

A)-El pago de la deuda que es requerida por el acreedor.

B)-La oferta real de pago, seguida de consignación y la demanda en validez de la oferta. Esta podría detener el embargo, siempre que un juez la considere seria. Pues la oferta real, plantea de una forma clara, la posición del deudor frente al pago exigido por el acreedor. Es una respuesta del deudor, porque no se encuentra conforme con la deuda requerida.

C)-La oposición al mandamiento de pago. Esta oposición o acción judicial, será conocida a través de una demanda por ante el Juez de los referimientos y ante el mismo tribunal del lugar del inmueble.

1.9.4.- Ámbito del articulo 684 código de procedimiento civil. El efecto de los contratos inscritos serán respetados: "A petición de cualquier acreedor o del adjudicatario se declararán nulos los contratos de inquilinato o arrendamiento o de anticresis, o de cualquier naturaleza que restrinjan el Derecho de Propiedad, hayan adquirido o no, fecha cierta, si hubiesen sido hechos o registrados o transcritos con posterioridad a la Constitución de la hipoteca, sin el consentimiento de los Acreedores hipotecarios, cuando excedieron del tiempo de la hipoteca, si fuere convencional, o de un año, a contar de la inscripción, si fuere legal o judicial. El consentimiento de los acreedores deberá constar en el mismo acto que contenga la mención de haber sido registrado o transcrito"

1.10.-El tercero detentador. La ley permite que la ejecución inmobiliaria, pueda efectuarse sobre el inmueble que le ha sido vendido a un tercero, del cual está pendiente un privilegio o hipoteca. El Artículo 2114 Código Civil, Párrafo 3º, dice: "Sigue a dichos bienes en cualquier manos a que pasen", es decir, el procedimiento es in rem, en cuanto a la cosa; las personas no cuentan, pues la garantía es el inmueble este será perseguido, por los que tienen el derecho de persecución y preferencia. Más aún el propio Artículo 2166 del Código Civil se expresa en forma más clara señalando : "Los acreedores que tienen privilegios o hipotecas inscritas sobre un inmueble, tienen siempre acción sobre éste, cualquiera que sea su dueño, para que se les coloque y pague, según el orden de sus créditos o inscripciones". Pero, según el Artículo 2169 del Código Civil nos indica: "En caso de no cumplir el tercero detentador cualquiera de dichas obligaciones, cada uno de los acreedores con hipotecas tiene derecho para hacer vender el inmueble hipotecado, después de los treinta (30) días, de hecho el mandamiento al deudor originario; y de habérsele hecho notificación al tercero detentador para el pago de la deuda exigible, o el abandono de la finca". Por lo tanto el tercero será intimado a pagar, pues aunque contra él no hay título, como el inmueble es ahora de su propiedad debe pagar o soportar la ejecución del acreedor.

1.10.- El embargo. Actas de dicho Embargo: El Artículo 675 del Código de Procedimiento Civil, contiene, seis requisitos que debe obtener el acta de embargo que deben ser observados a pena de nulidad. Entre las cuales tenemos:

-La Enunciación del título, en virtud del cual se procede al embargo. Sobre este particular ya nos referimos (Ut. Supra), cuando tratamos al Mandamiento de pago.

-La mención de haberse transportado el alguacil, al punto mismo en donde radican los bienes inmuebles que se embargan.

-La indicación del lugar exacto de dichos inmuebles, con sus datos, como son: La calle, número, descripción de la mejora, distrito y sección o ciudad, nombre del colono 0 arrendatario, lindero, etc., y la mención si no está en poder del deudor.

-La Designación del tribunal que conocerá el Embargo, que es el lugar donde radica el inmueble.

-La Constitución de abogado y domicilio, con estudio ad- hoc, en el lugar donde se conozca la venta, si no fuere dentro del Distrito Judicial del domicilio del abogado, que se conocerás la ventas.

-Cuando es un terreno registrado, se indicará el número del Certificado de Títulos y datos Catastrales del inmueble.

1.10.1.-La denuncia del acta del embargo. A diferencia de los otros embargos, este se práctica realmente sin que e1 alguacil desplace los bienes, por esta razón algunos Ministeriales incurren de forma irregular, en no trasladarse al lugar del inmueble, cuando se trata de terrenos baldío pues no tiene que conversar con nadie, ni dejar guardián asignado, por lo que debe denunciarse el acta del embargo practicado, conforme al Artículo 677 del Código de Procedimiento Civil, notificándole a persona o a domicilio, del deudor embargado. De todas formas entiendo que bajo el voto de la ley lo jurídico es siempre practicar el traslado, para evitar sorpresas en el caso que algún tercero este ocupando el inmueble, sin conocimiento del embargante, en cuyo caso debe notificársele tal y como hemos visto anteriormente. Esta denuncia se hará en los quince (15) días, de haberse efectuado la última acta de embargo, a través de la denuncia se pueden producir los efectos siguientes:

A) En cuanto al acreedor, este al elegir el domicilio le indica también al deudor donde pagar, a fin que el acreedor pueda recuperar su crédito.

B) Sobre el deudor se crean las condiciones para que este pueda defenderse, de las acciones derivadas en su contra.

1.11.2.-La transcripción. La inscripción del embargo, o la transcripción debe efectuarse dentro de los quince (15) días, de la denuncia, por ante el Registrador de Títulos o el Conservador de Hipotecas, si no lo hubiere. En el caso de que se embarguen varios inmuebles situados en más de un Distrito Judicial, cada transcripción deberá efectuarse dentro de diez (10) días, después que se haya efectuado la última. En caso de que no se pueda efectuar la Transcripción, ese día, el Registrador le pondrá la fecha y la hora, para en caso de que lleguen otros embargos, notificaciones, etc., sea deba transcribir la primera, en preferencia de otras. No obstante si dos embargos son inscritos, por error del legislador, se procederá conforme a los artículos 679 y siguientes, del Código Procesal Civil, relativo al concurso de embargo, como lo trataremos más adelante, en la parte relativa a los incidentes.

1.11.3.-Efectos de la transcripción. La transcripción una vez efectuada, puede producir dos efectos fundamentales, estos son:

-Sólo será transcrito el primer embargo y se paralizarán los demás.

-En caso de que por desconocimiento o error, el registrador de títulos inscribiere otro embargo, éste no será nulo, se reconoce como ejecutante, pero la Dirección del proceso la tendrá el primer embargante.

-Como parte embargante, goza del derecho a subrogarse en las persecuciones contra el embargado en caso de que el primer ejecutante no continúe con las acciones, conforme a los plazos estipulados en el procedimiento.

1.11.4.-Restricciones del embargado. Una vez practicado el embargo, el embargado quedará limitado en sus derechos, sobre el inmueble, de la forma siguiente:

-Restringe los derechos de administración y goce del inmueble.

-Paraliza el pago de los alquileres al deudor, siempre que se efectúe la oposición a título de embargo retentivo, refiriéndole que deben depositar los mismos por la Colecturía de Rentas Internas. El acto será una simple intimación, pero con los documentos que justifiquen sus calidades.

-En cuanto a los frutos; si el inmueble está en poder del embargo, éste quedará como secuestrario, debiendo cuidar estos como buen padre de familia. A petición del ejecutante o de varios acreedores, podrán solicitar la venta de los frutos indicando el lugar de la venta. El producto de los valores están consignados en Rentas Internas.

-En el caso de mala administración, el ejecutante puede pedir, el cambio de secuestrario, a través del juez de los referimientos.

1.12.-Inamobilidad de los frutos. Los frutos son inmuebles mientras están adheridos a los árboles, excepcionalmente estos pueden ser embargos, como estudiamos anteriormente en el embargo de frutos pendientes. Pero como resultan parte de los inmuebles tienen carácter inmobiliario, de acuerdo con el Artículo 682 del Código de Procedimiento Civil pues después de la Transcripción, así como el producto de estos, constituirán parte del precio de la venta. De la misma manera el Artículo 685 del Código de Procedimiento Civil permite la oposición al pago de los alquileres y el depósito en caja Pública, o sea Impuestos Internos.

1.13.-Inalienabilidad de los frutos. Tan pronto se efectúa el embargo y los demás pasos el inmuebles no puede ser objeto de venta desde la Transcripción del embargo, a pena de nulidad y sin que haya necesidad de declararla (Artículo 686 del Código de Procedimiento Civil). Este constituye una excepción al principio de que toda nulidad de un acto, debe ser pronunciada por un juez conforme a la jurisprudencia y doctrina. De la misma manera tampoco podrían aceptarse otros derechos reales como las servidumbres reales y personales[1]

1.14.-Prohibición de nuevos embargos. Estas prohibiciones están contempladas en el Artículo 680 del Código de Procedimiento Civil, Derecho de preferencia del ejecutante: los artículos 679 y 680 del Código de Procedimiento Civil le permiten al persiguiente que práctica el embargo, el derecho a continuar con las persecuciones que realiza.

1.15.-Prohibición de la venta del inmueble embargado. Estas prohibiciones están contempladas en el Artículo 686 Código de Procedimiento Civil. El acreedor con título quirografario: Aunque el acreedor posea un título ejecutorio, se convertirá en tercero una vez se practique el embargo. Pero el también conserva este derecho de ejecutar el inmueble sin importar el rango, salvo la ley sobre asociaciones hipotecarias.

1.16.-Requisitos previos a la venta.

-Pliego de condiciones. El pliego constituye un acto que contiene las formalidades en que se conocerá la venta pública del o los inmuebles del embargado, no obstante en realidad es más que un proyecto de cómo se efectuará la venta, pues se continuará una vez se produzca la adjudicación, en la sentencia por lo tanto, este debe contener conforme al Artículo 590 Código de Procedimiento Civil:

• La mención del título en virtud del cual se procede al embargo, además de los otros que precedieron o dieron lugar al título.

• Indicar los inmuebles embargados, conforme al acta de embargo.

• Condiciones de la Venta: Se fijarán: El pago del precio y el monto para poder licitar que no excederá de un diez por ciento (10%) como garantía, además de las servidumbres y de otras designaciones.

• El ofrecimiento de un precio: La falta de licitadores nos da origen a que se consigne que el persiguiente será declarado adjudicatario. (Artículo 690 del Código de Procedimiento Civil).

• Una relación completa de las inscripciones que pesan sobre el inmueble (hipotecas y privilegios).

-Deposito del pliego de condiciones que precede a la venta. El depósito lo efectúa el abogado del persiguiente, con instancia donde conste el depósito y las certificaciones de cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble. Este será depositado por ante Secretaría del Tribunal de Primera Instancia que conocerá de la venta, dentro de los Veinte (20) días, que siguieron a la “echa de Transcripción del embargo. Como este plazo no es de notificación, debemos advertir que no es franco, pues no se beneficia de las disposiciones del Artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil.

-La notificación del pliego. Dentro de los ocho (8) días de haber hecho el depósito del pliego de condiciones, el persiguiente notificará el depósito del pliego, tanto de la parte embargada, como a los acreedores inscritos que figuran en la certificación expedida por el Registrador, indicándole en el día fijado por el Juez, para la lectura del pliego de condiciones, el cual no será menos de veinte (20) días, ni más de treinta (30) días, según el Artículo 691 Código de Procedimiento Civil. Durante este plazo el embargado y los terceros podrán realizar los reparas al pliego. Los acreedores, son los únicos a quienes se le notificará el pliego de condiciones, siempre que sean los que figuren como inscritos; y por tanto son quienes realizarán los reparos, si fuere de lugar, pero nunca sobre el precio, tal y como lo expresa el Párrafo II, del Artículo 691 del Código de Procedimiento Civil: "Ninguna oposición se podrá hacer, sin embargo, sobre el precio que ofreciere el persiguiente".

-El vendedor no pagado. El Artículo 692 del Código de Procedimiento Civil, le permite al vendedor del inmueble iniciar las acciones en resolución de la venta, al expresarlo así: Esto se fundamenta en el Artículo 2108 Código Civil., nos dice en su primera parte: "El vendedor privilegiado conserva su privilegio por la Transcripción del título que ha transferido la propiedad del adquiriente". Es decir que permite que éste privilegio sea registrado, por el sólo hecho de indicarlo en el acto de venta. El vendedor goza pues del principal de los privilegios y por tanto puede ejercer su derecho conforme al Artículo 2103 del Código Civil y retomar el inmueble, el cual si fuera una demanda en distracción, o en resolución judicial conforme al Art. 1654 C.C, que dice: "Si el comprador no paga el precio, puede pedir el vendedor la rescisión de la venta. Después de extinguido el privilegio con que se favorece al vendedor por el Artículo 2103, no podrá ejercerse la acción a que se refiere el presente artículo en perjuicio de terceros que hayan adquirido, sobre un inmueble, derechos procedentes del comprador, y que se hayan conformado a las leyes".

La notificación del pliego se le hará en el domicilio del deudor embargado, y a falta de este, en el elegido y si no lo tiene, se actuará conforme a la ley. En el caso de que el embargado, haya adquirido el inmueble de manos del deudor, el vendedor no pagado realizar dos acciones : A) Una demanda en resolución de contrato, frente al comprador originario, este podrá en el domicilio de este, si no son inmuebles registrados, pues el Artículo 7 de la Ley de Registro de Tierras faculta a dicho tribunal, a conocer de la reclamación de esos derechos; B) Una la demanda en reivindicación inmobiliaria, contra el nuevo adquiriente, en el tribunal que persigue la ejecución inmobiliaria.

En todo caso el vendedor podrá formular sus demandas en resolución de la venta y notificarla en la Secretaría del Tribunal, antes de la lectura del pliego de condiciones, bajo pena de desconocer sus acciones, o sea declararla inadmisible. Se ha estimado que esta debe realizarse diez (10) días antes de la lectura del pliego, aunque algunos entienden que deben ser tres (3) días. Salvo que el pliego no le fuera notificado, en cuyo caso podrá formularse hasta el día de la adjudicación. (Después de la adjudicación no es posible en terrenos registrados, Artículo 726 del Código de Procedimiento Civil). Pero en este caso, en el Artículo 717 del Código de Procedimiento Civil., pretende que el vendedor no pagado, que no es tribunal, ni juez, concluya su acción judicial, mediante un plazo que fija el juez, para suspender el conocimiento de la adjudicación. En todo caso en su Párrafo 3ro. Expresa: "Si el plazo vence sin que la demanda en resolución haya sido definitivamente juzgada, se pasa a la adjudicación a menos que, por causas graves y debidamente justificadas, el tribunal hubiere acordado nuevo plazo para el fallo de la acción en resolución".

Pero la situación del vendedor no pagado correría un riesgo de acuerdo con el mismo Artículo 717 del Código de Procedimiento Civil, en el Párrafo 4to., cuando dice: "En el caso de que por no haberse conformado el vendedor a las prescripciones del tribunal, la adjudicación hubiere tenido lugar antes del fallo de la demanda en resolución, no se perseguirá al adjudicatario en razón de los derechos correspondientes a los antiguos vendedores, quedando estos a salvo para hacer valer sus títulos de crédito, si ha lugar, el orden y la distribución del importe de la adjudicación". Este artículo pretende, limitar el ejercicio de su derecho, el cual en la práctica no se ejecuta. Pues cuando ocurre esta situación el Juez del Tribunal a-quo (que conoce del Embargo) sobresee, hasta la solución de dicho caso.

-Formas de reparos al pliego de condiciones. Los reparos se realizan a través de incidentes que se notifican, sin embargo, en la práctica muchos tribunales los aceptan a título de conclusiones, formuladas hasta antes de la lectura del pliego de condiciones, lo cual en esencia es incorrecto. Los acreedores y el embargado pueden formular sus reparos, salvo el que se estipule, una diferencia sobre el precio. De esta manera podrán realizar reparos los usufructuarios, arrendatarios, beneficiario de servidumbre, en fin todos aquellos facultados, en virtud de un Derecho. En cuanto a la forma, deben ser propuestas, por lo menos en un plazo de por lo menos diez (10) días antes, del día indicado para la lectura del pliego de condiciones. se realiza a través de un acto que contenga el escrito, notificado por el oponente, al embargante y a las demás partes, citándolos a fecha fija a comparecer en un plazo no menor de dos (2) días, a la audiencia que efectuará el tribunal donde se efectuará la lectura del pliego y venta del inmueble embargado. En todo caso el juez deberá fallar a más tardar el día fijado para la lectura del pliego, mediante una sentencia en única instancia. Sobre la citación esta debe ser dirigida al abogado del persiguiente directamente, pues como incidente, su introducción se formularía por medio del Artículo 718 del Código de Procedimiento Civil., que no es el caso de la especie.

-Formalidades que preceden a la venta. Lectura del Pliego. – Tal y como hemos indicado, la lectura del pliego de condiciones es de oficio, después que el mismo es recibido y fijado por el propio tribunal. Inclusive si hubiere algún incidente pendiente, el juez está obligado como establece el Artículo 691 Párrafo 3ero, del Código de Procedimiento Civil, a fallar: "A más tardar el día designado para la lectura del pliego…Este fallo no estará sujeto a ningún recurso". En nuestro país lamentablemente, se atropellan estas disposiciones y no es raro que un Juez se reserve el fallo, pasando por alto el régimen legal de este embargo. En cuanto a las Audiencias que pueden tener efecto, antes de la lectura del pliego, estas pueden ser diversas y múltiples, dependiendo del ejercicio de las acciones que practique el deudor y los acreedores.

-La publicación. La misma audiencia donde se conoce la lectura del pliego de condiciones, ordenará la fecha en que se produjera la adjudicación, la cual no será, menos de treinta (30) días, ni más de cuarenta (40) días, (artículo 694 del código de procedimiento civil) veinte (20) días por lo menos antes de la adjudicación, el abogado persiguiente hará insertar en uno de los periódicos del Distrito Judicial en donde están radicados los inmuebles, puede ser también un periódico de circulación nacional.

-La publicación contendrá.

1. La fecha del embargo, de la denuncia y de la transcripción.

2. Las generales del embargado y embargante.

3. Designación del inmueble.

4. El precio.

5. Designación del tribunal y la fecha de la venta.

6. La garantía estipulada para poder licitar.

En el caso de que sea necesario mayor publicidad, se lo solicitará al tribunal, quien a través de un auto así lo decidirá. Este auto a diferencia del principio establecido, no es recurrible por propia decisión del Artículo 697 del Código de Procedimiento Civil, "El auto que se dictó no será susceptible de ningún recurso". Acto seguido el abogado del persiguiente, procederá a través de un acto de alguacil, a notificar en la puerta del tribunal que deba conocer sobre la adjudicación, una copia de la publicación. Ambas actuaciones están sujetas al plazo del artículo 696 del código de procedimiento civil, es decir, que deben realizarse veinte (20) días antes de la audiencia fijada para la adjudicación del inmueble. La falta de los requisitos establecidos, se sanciona con la nulidad de la venta, si esta se produjo, por defectos de la publicación. No obstante, como resulta una nulidad relativa y de forma, la parte pude denunciar a la misma, o no completar las acciones a que tiene derecho.

-La subasta. Los acreedores considerados capaces pueden perseguir la venta del inmueble que han embargado. Así mismo, los menores y sujetos a interdicción, a través de su tutor. Según el Artículo 1596, del Código Civil prohíbe que sean adjudicatarios de los bienes que embargan:

1. Los Tutores sobre los bienes cuya tutela ejerce, ya sean por ellos mismos o por terceras personas.

2. Los mandatarios a quienes se la ha confiado vender esos bienes.

3. Los funcionarios públicos que participan directa o indirectamente en el embargo.

De la misma manera y por disposición del Artículo 711 del Código de Procedimiento Civil, la parte interesada, aplazará por 15 días solamente la adjudicación, por causas graves debidamente justificadas.