Contradicciones procesales en torno al proceso de inscripción de los inmuebles seleccionados
Enviado por JUAN ENRIQUE GARCÍA
UNIÓN NACIONAL DE JURISTAS
SANTIAGO DE CUBA
El propósito de nuestro trabajo es en primer lugar, hacer un breve análisis sobre la regulación de los inmuebles considerados seleccionados a partir del marco normativo existente para los mismos, demostrar que todavía existe una insuficiente regulación jurídica para estos tipos de inmuebles, además de la existencia de determinadas contradicciones en el tratamiento procesal y sustantivo específicamente al momento de determinar el concepto legal y la ambigüedad que se produce en algunos supuestos, al se inscripto en propiedad al mismo tiempo a favor del Estado Cubano y de la entidad que lo ocupa para el ejercicio de sus funciones y, finalmente proponer la solución para la eliminación de dichas contradicciones partiendo de la adecuada utilización y interpretación de las normas vigentes incluida nuestra carta constitucional.
Tanto el Registro Mercantil como el de Patrimonio mantienen una relación estrecha en cuanto al tratamiento registral de los inmuebles seleccionados ya que los mismos pertenecen a las sociedades mercantiles y deben estar previamente registrado en el citado registro mercantil como condición previa para el inicio del proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Antes de adentrarnos en el tema que nos ocupa haremos un breve esbozo de las Sociedades Mercantiles.
Las Sociedades Mercantiles: Constituyen el instrumento más apropiado para la actividad económica, al tiempo que sirve para facilitar la concertación empresarial y el poder económico a través de la constitución de grupos y uniones de empresas.
Tanto las sociedades civiles como las mercantiles, se caracterizan por su finalidad lucrativa. El ejercicio de una actividad por medio de la colaboración de los socios y del fondo común de estos se constituyen con la finalidad antes apuntada sirve también para distinguir la sociedad de la comunidad. Además la sociedad adquiere la personalidad jurídica, la titularidad del fondo común deja de ser de los socios y pasa a ser de la sociedad.
La sociedad tiene su origen en un acto de naturaleza negocial que cumplidos los requisitos exigidos se le reconocerá personalidad jurídica, de ahí el doble aspecto contractual e institucional.
Dentro de los requisitos de, la constitución de una sociedad anónima se encuentra que debe de ser mediante Escritura Publica ante notario, su Inscripción en el Registro Mercantil tiene carácter constitutivo por lo que si no se inscribe no existe, tiene que figurar la indicación de Sociedad Anónima S.A. y su denominación no puede ser idéntica a la de otra sociedad preexistente.
Según la literatura Española la sociedad anónima es una sociedad mercantil de tipo capitalista en la que el capital está dividido en acciones (pequeñas partes del capital) que pueden ser transmitidas libremente y en la que los socios no responden personalmente (con sus bienes particulares) de las deudas sociales.
CARACTERÍSTICAS
Sociedad mercantil predominantemente capitalista.
El capital está dividido en acciones que se pueden transmitir libremente una vez inscrita la sociedad en el Registro Mercantil.
El capital está formado por las aportaciones de los socios (en metálico, bienes o derechos) y debe estar suscrito en su totalidad (no pueden existir acciones que no tengan dueño) y desembolsado en, al menos, un 25% del valor nominal de cada una de las acciones en el momento de la constitución, es decir, que cada socio en el momento de constituirse la sociedad ha de pagar por lo menos el 25% de lo que vale su participación, pudiendo aplazar el resto.
Las acciones son indivisibles.
Sólo pueden ser aportaciones los bienes o derechos susceptibles de valoración económica, nunca el trabajo o los servicios, que son muy difícil de valorar. Además, las aportaciones no dinerarias (que no son en metálico) son objeto de informe de unos expertos designados por el registro mercantil y que dicen cuánto valen.
En su denominación deben figurar las palabras "Sociedad Anónima " o su abreviatura "S.A.".
Para introducirnos en el tema que nos ocupa vamos a partir de que la registración del Patrimonio Estatal ha generado la promulgación de una gran cantidad de disposiciones Jurídicas toda vez que la formalización e instrumentación Jurídica de la actividad Registral supone en sus dos primeros momentos la legalización de los inmuebles a favor del Estado Cubano y la inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad a partir de lo cual se desencadenaría la Registración de los demás títulos y derechos presentes y futuros. Siendo consecuentes con lo anterior constituirá un logro importante para nuestro Derecho Inmobiliario Registral la constatación en los Registros de la Propiedad de todos los inmuebles que integran el Patrimonio Estatal; de ahí la necesidad de su actualización y completamiento.
La Registración del Patrimonio Estatal Socialista ha sido una cuestión de permanente interés desde 1959, pero mucho más lo es a partir de la reapertura del Registro de la Propiedad en 1998. Constituye una necesidad imperiosa para lograr el Ordenamiento Territorial de la Propiedad en el País y el Orden y la Legalidad en la trasmisión de los inmuebles.
Según Cantón Blanco[1]el Patrimonio Nacional esta constituido por el conjunto de bienes materiales y derechos valorables económicamente que corresponde a todos los ciudadanos tanto sean personas individuales y físicas, como colectivas y sociales, y subsume todas las formas de patrimonio que poseen estas personas que integran el territorio nacional. Las personas individuales se componen por los agricultores pequeños y todos los ciudadanos de la nación, las personas colectivas se integran por el Estado Socialista, las cooperativas de producción agropecuaria, las organizaciones políticas, sociales y de masas y el Conjunto de Bienes y derechos se corresponde con el tipo de propiedad que ostenta reconociéndose por la Constitución de la Republica de 1976 ( Modificada en 1992 y en el 2002) varias formas de propiedad y 3 formas de personas a las que pertenece como ya referimos anteriormente.
Las formas de propiedad son:
Las Sociales:
1) Propiedad Estatal Socialista.
2) Propiedad Cooperativa.
3) Propiedad de las Organizaciones Políticas, sociales y de masas.
Propiedades Individuales:
1) Propiedad de los Agricultores Pequeños.
2) Propiedad Personal.
3) propiedad de las empresas mixtas, sociedades y asociaciones económicas
Los tipos de Patrimonio que expresan esa forma de propiedad, independientemente de su carácter social, personal o privado, manifiestan los derechos que las personas tienen sobre los bienes que son de su propiedad.
Partiendo de lo anteriormente expuesto podemos concluir que el patrimonio nacional se compone: El Estatal, el de las cooperativas, el de las organizaciones políticas, sociales y de masas, el de los agricultores pequeños, propiedad de las empresas mixtas, sociedades y asociaciones económicas y por último el personal.
La modificación constitucional del año 1992 agregó una nueva forma de propiedad recogida en la constitución de la siguiente manera:
ARTÍCULO 23. El Estado reconoce la propiedad de las empresas mixtas, sociedades y asociaciones económicas que se constituyen conforme a la ley.
El uso, disfrute y disposición de los bienes pertenecientes al patrimonio de las entidades anteriores se rigen por lo establecido en la ley y los tratados, así como por los estatutos y reglamentos propios por los que se gobiernan.
Los bienes de propiedad estatal socialista no pueden trasmitirse en propiedad a personas naturales o jurídicas, salvo los casos excepcionales en que la transmisión parcial o total de algún objetivo económico se destine a los fines del desarrollo del país y no afecten los fundamentos políticos, sociales y económicos del Estado, previa aprobación del Consejo de Ministros o su Comité Ejecutivo.
Dentro de los supuestos de inscripción establecidos en el articulo Artículo 2. de la resolución 114 del 2007 se encuentran los Inmuebles que constituyen aportes a la constitución de asociaciones económicas internacionales; al disponerse de toda la documentación y siempre antes de que se realice la aportación.
Las copias de las escrituras matrices en las que se transcriben Acuerdos del Consejo de Ministros o de su Comité Ejecutivo, que autoricen el aporte de un bien inmueble de propiedad estatal, a una asociación económica internacional.
Asimismo el Artículo 4. Define que se inscriben en el Registro de la Propiedad los títulos y documentos siguientes:
1. Las copias de las escrituras matrices en las que se transcriben Acuerdos del Consejo de Ministros o de su Comité Ejecutivo, que autoricen el aporte de un bien inmueble de propiedad estatal, a una asociación económica internacional.
2. Los contratos u otros actos jurídicos en virtud de los que se transmita, a favor de otras personas naturales o jurídicas, la propiedad de un inmueble u otros derechos reales sobre estos, cuando están vinculados a negocios con participación de capital extranjero.
3. Las resoluciones administrativas que declaren el inmueble como integrante del patrimonio de la entidad, las que autorizan los cambios de uso, el traspaso a otra entidad estatal y los acuerdos que autorizan la transferencia a otra forma de propiedad.
La Resolución N0. 104 del Año 2000 puso en vigor las normas para el registro y control jurídico de los inmuebles que integran el patrimonio estatal el cual fue posteriormente derogado en parte por el Acuerdo del Grupo Nacional de Inmuebles, manteniendo solo su vigencia en relación con los inmuebles considerado como ¨ seleccionados ¨ que son aquellos que se encuentran previamente inscripto en el correspondiente registro mercantil y que son los serán objeto de análisis en este trabajo.
El concepto de inmueble seleccionado surge a partir de lograr diferenciarlo del conjunto de inmuebles que forman parte del patrimonio estatal; que son aquellos que se encuentran asignados a las diferentes entidades subordinadas a la administración del estado que tiene a su cargo un conjunto de inmuebles para el ejercicio de las funciones especificas en correspondencia con su objeto social.
El concepto de inmueble seleccionado se reserva a aquellos inmuebles que poseen un valor económico, histórico o cultural.
Dentro de los documentos que deben conformar el expediente de un inmueble seleccionado que se pretenda inscribir en el correspondiente Registro de la Propiedad se encuentran:
El escrito de solicitud contentivo de una breve síntesis del tracto del inmueble y las razones de su petición.
La Certificación Catastral emitida por Geocuba.
La Nota Simple Informativa emitida el registro de la propiedad correspondiente.
Certificación del valor inicial contable del inmueble o avalúo.
El Dictamen legal expresivo en virtud del cual el inmueble pasó al Estado Cubano.
La Certificación expedida por el propio Registro que certifique que el inmueble no ha sido inscripto con anterioridad.
El articulo 12 de dicha norma expresa que la Resolución que dicte el Director Provincial de Justicia deberá contener una breve descripción de la petición con las generales del promovente y el numero de expediente además de la descripción del inmueble , superficie medidas .linderos y avalúo; el titulo o modo en el que fue adquirido por el estado el bien objeto de inscripción; una síntesis de los diferentes usos que ha tenido el inmueble desde su ingreso al patrimonio estatal; la declaración del inmueble como parte del patrimonio estatal.
En la práctica se cumple con todos los requisitos legales exigidos para la conformación del expediente del inmueble que se pretende inscribir así como todas las formalidades en la elaboración de la Resolución de la Dirección Provincial de Justicia, la cual deberá estar debidamente firmada por el máximo representante de la entidad; pero al momento de que el inmueble resulte declarado como parte integrante del patrimonio estatal surgen determinadas incongruencias al ser considerado dicho inmueble como parte del patrimonio del estado., en la práctica la mayoría de estos inmuebles se inscriben como parte del patrimonio estatal, siendo así que en la parte dispositiva de la Resolución deberá consignarse que deben ser declarados parte del patrimonio estatal y asignado a las entidades para los fines específicos de las actividades legalmente autorizadas según el objeto social, por lo que queda bien claro que dichos inmuebles aunque han sido concedidos a dichas entidades siguen perteneciendo al patrimonio estatal y como tal deben ser inscripto en el correspondiente registro de la propiedad en la sección perteneciente a los inmuebles estatales pero en no poca oportunidades el Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros que es el órgano del estado que tiene la facultad de determinar el régimen legal de los mismos, toma la decisión de concederlo en régimen de propiedad, lo que de hecho constituye un cambio en el régimen jurídico de la propiedad al pasar del régimen estatal al régimen de propiedad de las sociedades mercantiles y la inversión extranjera.
La cuestión planteada no tendría trascendencia si de esa manera se reflejara en la resolución que se emite para su inscripción posterior, pero se es muy cuidadoso al momento de un pronunciamiento sobre dicho particular pues el inmueble generalmente es declarado como parte del patrimonio estatal asignado en propiedad de la entidad que promueve su inscripción.
De lo anterior se deriva la existencia de determinada cautela por tratar de mantener cierto derecho de propiedad estatal sobre los citados inmuebles que en la práctica convertirían al estado en copropietario no declarado sobre el bien objeto de inscripción.
A nuestro juicio consideramos que se produce una notoria ambigüedad por las razones anteriormente señaladas que debe quedar resuelta en el sentido de que se tenga en cuenta la voluntad constitucional de reconocer como forma de propiedad la de las empresas mixtas y de la inversión extranjera como una forma plena y legitima de propiedad reconocida en la carta constitucional.
El hecho de que se le otorgue al Consejo de Ministros la importantísima facultad de definir el régimen de propiedad sobre un determinado inmueble constituye plena garantía de lo acertado de la decisión adoptada sobre el particular señalado en tal sentido somos del criterio que en la parte dispositiva de la resolución autorizante se debe consignar la inscripción del inmueble a favor de la entidad que lo tiene a su cargo en virtud del acuerdo adoptado por el CECM y no así a favor del Estado Cubano ya que esta no constituye la finalidad de la decisión adoptada en dicho acuerdo.
Por otro lado consideramos insuficiente el tratamiento legal y doctrinal dedicado a los inmueble seleccionados pues para el proceso de inscripción de inmuebles solamente se cuenta con la señalada resolución 104 que regula el procedimiento de los inmuebles estatales y no los seleccionados y esta se encuentra virtualmente derogada aunque no de forma expresa por el Acuerdo del Grupo Nacional de Inmuebles haciéndose necesario un nuevo marco normativo adecuado a los inmuebles seleccionados, además, esto serviría para agrupar normas que actualmente se encuentran dispersa que mas bien constituyen acuerdos para la solución de determinados situaciones que se originan en el proceso de inscripción de inmuebles.
A lo largo de nuestro trabajo dejamos claro:
1. Que son las sociedades Mercantiles, que son los inmuebles seleccionados, que es la Registración Patrimonial, su importancia y los diferentes tipos de Patrimonio que están regulados en nuestra carta magna, pero lo mas importante es que quede claro que el Estado Cubano reconoce la Propiedad de las Empresas Mixtas, Sociedades Mercantiles y Asociaciones Económicas. Conclusiones
2. En la práctica se ve que los inmuebles seleccionados al momento de ser dictada la Resolución de la Dirección Provincial de Justicia se considera dicho Inmuebles como parte del patrimonio Estatal y asignados a las Entidades para el cumplimiento de su Objeto Social.
3. El hecho mas notorio a nuestro juicio radica en el poco tratamiento doctrinal y legislativo dedicados a este tipo de inmuebles, pues en no pocas oportunidades el Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros toma la decisión de concederlos en propiedad al pasarlos del Régimen Estatal al Régimen de Propiedad de las Sociedades Mercantiles y la Inversión Extranjera, produciéndose una anfibología por declararse en la Resolución emitida por la Dirección Provincial de Justicia que el inmueble se inscribe como parte del patrimonio Estatal asignado en Propiedad de la entidad que promueve la inscripción.
Se le recomienda al Grupo Nacional de Inmuebles que analice sobre los particulares anteriormente señalados para que en su día se creen los mecanismos y marcos legales ajustados a la necesidad de se le reconozca su legitimo derecho como titular del bien inmueble.
Cantón Blanco, Luis E. Conferencia de Propiedad y Derechos Reales.
Uria, Rodrigo. Comentario al Régimen Legal de las Sociedades Mercantiles. Tomo I.
LEGISLACIONES
Constitución de la República de Cuba.
Resolución 114 del 2007.
Resolución N0. 104 del Año 2000
OTRAS
Acuerdo del Grupo Nacional de Inmuebles.
Biblioteca Jurídica de Derecho.
SITIOS WEB
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(Legislación Española) WWW.jurisweb.com
Autor:
Juan Enrique García Medina
yisell[arroba]cemzoc.uo.edu.cu
Lic. Maikel Tellez Rabell
"Año 52 de la Revolución "
2010
[1] Cant?n Blanco, Luis E. Conferencia de Propiedad y Derechos Reales, p. 105 y 106