Derechos reales (página 2)

4. ¿Cómo se conserva la posesión y como se pierde ?

Conservación: Principio general (art. 2445): para conservar la posesión solo es necesario el animus; ello es así siempre y cuando otro no haya adquirido la posesión aprehendiendo la cosa con animo de poseerla o, en los casos determinados por el propio código. Ejemplo: en el supuesto de desposesiòn violenta, por mas ánimo de conservar la posesión que tenga el despojado, perderá la posesión pues conforme al art. 2455 la habrá adquirido el despojante. Pérdida: 1) Sólo corpus: cuando el cuerpo se destruye o va a parar a un lugar inaccesible. Ej.: la posesión se p pierde cuando el objeto que se posee deja de existir sea por muerte o por destrucción total (art. 2451). otro Ej. la posesión se pierde por la pérdida de la cosa sin esperanza probable de encontrarla (art. 2457), otro Ej.: interversiòn unilateral de título (art. 2458). Sólo animus: Es el caso de la traditio brevi manu (art. 2387) y el constituto posesorio (art. 2462 inc. 3) y 6)) Corpus y Animus: está dada por los supuestos de tradición (art. 2453) y abandono voluntario (art.2454)

La tenencia: Concepto, clasificación, casos del art. 2462 Art. 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho. El tenedor tiene el corpus, ejerce un poder físico, efectivo sobre la cosa , pero carece de animus domini, pues reconoce la propiedad en otro.

Clasificación: a) Tenencia pura o absoluta: Se da cuando no existe poseedor cuya posesión el tenedor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesión. Ej.: las cosas del dominio publico del Estado, estas son pasibles de un uso común: es el que puede realizar cualquier hombre como miembro de la comunidad, o de algún uso especial: es aquel que solo pueden realizar aquellas personas que hayan adquirido la respectiva facultad, conforme al ordenamiento jurídico correspondiente (permiso, concesión y prescripción). b) Tenencia Relativa: aparece cuando existe un poseedor cuya posesión el tenedor representa (es la definida en el art. 2352). Puede subclasificarse en: 1) interesada: cuando el tenedor tiene interés personal en conservar la cosa para él mismo, porque saca algún provecho para sí de la cosa. Ej.: el locatario, el comodatario. 2) Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene interés en la tenencia. Ej. Depositario, mandatario.

Casos del art. 2462: quedan comprendidos en la clase del art. anterior: 1º) los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario o comodatario (tenedores interesados) 2º) los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante (desinteresados) 3º) el que transmitió la propiedad de la cosa y se constituyó poseedor a nombre del adquirente (constituto posesorio) 4º) el que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista. 5º) el que continúa en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase el derecho de poseerla. 6º) El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla, pertenece a otro (constituto posesorio).

¿Cuándo hay turbación de la posesión ? Cuándo hay desposesiòn ? Existe turbación (art. 2496) Solo habrá turbación de la posesión cuando contra la voluntad del poseedor de inmueble alquien ejerciere con interés de poseer actos de posesión de los que no resulten una exclusión absoluta del poseedor. Alguien realiza actos materiales que perturban la posesión. Ej.; destruir alambradas, si no se hiciera con intención de poseer la acción será de indemnización de daños. Desposesiòn: Art. 2497, habrá desposesiòn si el acto tuviere el efecto de excluir absolutamente al poseedor de la posesión. Frente a la turbación cuando aún no se ha perdido la posesión, hay remedios para mantenerla o retenerla. Frente a la desposesiòn hay remedios para recuperar, recobrar o restituir. Esquema de las defensas posesorias en el código civil y en el código procesal. Dentro de las defensas posesorias encontramos a) defensa privada de la posesión y b) defensa judicial de la posesión. A su vez la defensa judicial la podemos clasificar en: defensas organizadas por el còd. proc.civ.y com. y defensas organizadas por el còd. civ., estas últimas pueden clasificarse en: acciones policiales y acciones posesorias propiamente dichas.

Acc. poses. ppiamente. strictu-sensu (art. 2487) *Interdicto de obra nueva (art. 619) Acc. de obra nueva (art. 2498) *Interdicto de daño temido (art. 623 bis) Daño temido (art. 2499) *Interdicto de adquirir (art. 607)

La defensa extrajudicial de la posesión. Condiciones. Legitimación activa y pasiva. Art. 2470: El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde, y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los limites de la propia defensa. Se concede en casos de desposesiòn o turbación. Condiciones: 1) que los auxilios de la justicia, llegaran demasiado tarde 2) que exista inmediatez entre la turbación o desposesiòn, y la defensa, vale decir sin intervalo de tiempo 3) que no exceda los límites de la propia defensa. Legitimación activa: Comprende a los poseedores que cualquier clase, aún viciosos, a los tenedores -interesados y desinteresados- y a los que están en relación con la cosa por vínculo de dependencia, hospedaje u hospitalidad.

Legitimación pasiva: Acción policial de manutención. Art. 2469. Legitimación activa y pasiva. Es una defensa contra la turbación y surge del art. 2469: La posesión cualquiera sea la naturaleza y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenidos en ella, la que tramitara sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Esta acción incluye expresamente a la tenencia y otorga una acción judicial para ser mantenido en la posesión, que tramitara sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Legitimación activa: amplia, comprende a poseedores de cualquier naturaleza, aun viciosa, y tenedores (interesados). Legitimación pasiva: el cod. civ. nada dice, aplicando el interdicto de retener del cod.proc., la demanda se dirigirá contra el que perturba la posesión o la tenencia, sus sucesores y copartícipes. Acción policial de despojo. art. 2490. Legitimación activa y pasiva. Procede muy especialmente en los casos de desposesiòn violenta, pero también podría aplicarse en caso de clandestinidad y abuso de confianza. Art. 2490 corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien. Exceptuase de ésta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje, u hospitalidad. Legitimaciòn activa: se exceptúa de ésta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad, no están incluidos los servidores de la posesión.

Se otorga la acción a todos los poseedores, aún viciosos y a los tenedores interesados. Legitimaciòn pasiva: la acción puede intentarse contra el despojante, sus sucesores universales, también contra los cómplices del despojo, es decir aquellos que toman parte o cooperan en la producción del hecho. Amplia el ámbito de la acción a todo sucesor particular de mala fé, es decir que no requiere haber obtenido la cosa del despojante directamente, sino que basta con la mala fé del adquirente que conocía el despojo.

Acciones posesorias propiamente dichas. Art. 2487. Legitimaciòn activa y pasiva Están legisladas en el art. 2487. *contra desposesiòn: acción de restituir * contra turbación: acción de mantener

Art. 2487: las acciones posesorias tiene por objeto obtener la restitución o manutención de la cosa. Legitimaciòn activa: solamente pueden intentarla los que cumplen los siguientes requisitos en su posesión: 1) Anualidad (art. 2473) El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias si su posesión no tuviera por lo menos el tiempo de un año, sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. 2) No viciosa (precaria, clandestina, violenta) art. 2473 3) Continúa. Art. 2481: La posesión anual para dar derecho a las acciones posesorias debe ser continua y no interrumpida. 4) No interrumpida. Art. 2481 5) Pacífica. Art. 2478 es la adquirida sin violencia y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante un año por violencias reiteradas. 6) Públicas. Art. 2479 Para que la posesión dé lugar a las acciones posesorias debe ser pública, para ello es suficiente que haya sido públicamente conocida por todos y el propietario haya podido conocerlo, si hubiera querido. 7) No precaria. Art. 2480 no debe ser precaria sino a título de propietario.

Las acciones posesorias propiamente dichas tienen un legitimación activa restringida. Legitimaciòn pasiva: es amplia con efecto reipersecutorios que alcanzan al sucesor de buena fé. Acción de obra nueva. Distintos supuestos. Obra nueva es toda obra nueva que se comenzara a hacer en las condiciones que tipifica la ley, y da origen a ésta defensa, que tiene por finalidad que la obra se suspenda durante el juicio y concluido éste, se mande a deshacer lo hecho (art. 2500). Si la obra se hubiere terminado o estuviere avanzada ya no sería procedente la acción de obra nueva. Distintos supuestos: a) la obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos del poseedor , en tal caso la acción será juzgada como de despojo. Para algunos autores solo los poseedores anuales no viciosos podrían hacer uso de ésta defensa. b) la obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos que no sean del poseedor, en éste caso el art. 2499 considera que existirá turbación de la posesión cuando ella sufriera un menoscabo que cediese en beneficio de quien ejecuta la obra nueva.

El daño temido. Distintos supuestos. Párrafo agregado al art. 2499: quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopte las oportunas medidas cautelares. Siendo éste agregado un supuesto de turbación corresponde por aplicación del art. 2469 la acción policial de manutención, cuyo contenido procesal es el interdicto de retener. La legitimación activa sería amplia, correspondería a todo poseedor, aún vicioso, y tenedor. Tampoco surge del còd. quien puede ser demandado, siguiendo el interdicto de retener la acción se dirigirá contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesión o tenencia, sus sucesores y copartícipes. Por otra parte aparece una contradicción entre esta disposición y la del art. 1132, la que niega acción al propietario de una heredad contigua a un edificio que amenace ruina, para pedir garantía alguna por el perjuicio eventual, o para exigir que repare o haga demoler el edificio. La prevalencia de uno u otro artículo produciría la derogación parcial del otro. El Dr. Borda considera que el art. 1132 subsiste únicamente cuando niega la actio danni infecti, es decir, el vecino no podría pedir caución preventiva por los eventuales daños pero sí podría pedir medidas de reparación o demolición del edificio que amenace ruina.

Los interdictos del código procesal. El cod. procesal legisla sobre los siguientes interdictos: a) ADQUIRIR (art. 607/9) CPCC b) DE RETENER (art. 610/13) c) RECOBRAR (art. 614/18) d) OBRA NUEVA (art. 619/20)

Todos, excepto el de adquirir tramitan por la vía del sumarísimo. En el CPCC también tenemos LA DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO. a) DE ADQUIRIR: Quien lo intente debe prestar título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con arreglo a derecho. Nadie debe tener título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto. Nadie debe ser poseedor o tenedor de la misma cosa.

Si el juez halla al título suficiente, otorgar la posesión o la tenencia y dispondrá la inscripción del título. El interdicto de adquirir no tiene equivalente en el Cod.civ. b) DE RETENER: Quien la intente debe estar en actual posesión o tenencia de una cosa mueble o inmueble, que alquien amenazare perturbarle o perturbase en ellas mediante actos materiales. La demanda se dirigirá contra el autor denunciado sus sucesores o copartícipes. El interdicto de retener se corresponde a la acción policial de manutención del cod.Civ. c) DE RECOBRAR: Quien lo intente, o su causante, hubieran tenido la posesión actual o la tenencia de una cosa mueble o inmueble. Que hubiere sido despojado total o parcialmente de la cosa con violencia o clandestinidad. La demanda se dirigirá contra el autor denunciado, sus sucesores, copartícipes o beneficiarios, tramitará por juicio sumarísimo. El interdicto de recobrar se correspondería con la acción policial de despojo del cod. civ. d) DE OBRA NUEVA: cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, no se admitirá si la obra estaría concluida o próximo a su terminación. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitara por juicio sumarísimo. Si la sentencia admite la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra, o su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior. El interdicto de obra nueva tiene su paralelo con la acción de obra nueva del cod.civ. Denuncia De Daño Temido: quien tema que de un edificio u otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, sino mediare anterior intervención de autoridad administrativa. Recibida la denuncia el Juez irá al lugar y si comprueba la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas para hacer cesar el peligro. La intervención simultánea o posterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento.

El carácter exclusivo del dominio. Art. 2508 "Dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa" Art. 2508. Consecuencias del carácter exclusivo son las facultades del propietario de excluir a terceros del uso, goce o disposición de la cosa y de que se pongan en sus inmuebles cosas ajenas. (Art. 2516/17). Asimismo, la propiedad de la cosa hace presumir el derecho exclusivo sobre la misma. (Art. 2523).Este es el principio mayoritario en la doctrina. Para otros, el carácter exclusivo consistiría en que nadie puede efectuar actos de dominio sobre la cosa: "Decimos que el derecho de propiedad es exclusivo. El propietario puede impedir a cualquiera disponer de la cosa que le pertenece" Nota al art. 2508, así el carácter exclusivo tendría excepciones que se darían cuando un tercero pueda ejercer actos de dominio sobre la cosa y el propietario está obligado a compartir el uso o goce de la cosa con otro (por ej. servidumbre).-

El carácter perpetuo del dominio. Art. 2510 El derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, no se extingue por el no uso a diferencia de otros derechos reales. (Art. 2510), ello no obsta a que si otro comienza a poseer la cosa que el propietario no usa durante el término requerido para la prescripción adquisitiva el dominio se extinguirá, pero no por el no uso sino porque otro lo adquirirá por la usucapiòn.-

5. Definición del dominio. Art. 2506 Fuentes y nota.

Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, lo que no quiere decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico, CC Art. 2506 y nota.- Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: "La propiedad en el sentido propio de esta palabra (dominio) expresa la idea de poder jurídico, el más completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la voluntad y a la acción de una persona." Los caracteres del dominio son: Exclusivo, perpetuo y absoluto. Art. 2507: Clasificación del dominio: PERFECTO E IMPERFECTO. Es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas y dominio imperfecto son: El dominio fiduciario, el revocable y el desmembrado. Dominio Fiduciario: art. 2662, ley 24441. Existe cuando el titular (fiduciario) recibió un bien del constituyente con el fin que en un plazo o dada una condición lo transmita a su vez a un tercero (fideicomisario). Dominio Revocable: Es aquel que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorios, verificado el cual, la cosa vuelve a manos del transmitente. Dominio Desmembrado: se da cuando su titular ha constituido un derecho real a favor de otro sobre su propia cosa.

¿ Cómo podríamos caracterizar el abuso del derecho?. Arts. 1071, 2513 y 2514. Los art. 2513 y 2514 facultan al propietario de la cosa a: USARLA, GOZARLA, SERVIRSE DE ELLA, POSEERLA, y antes de la ley 17711 los facultaba a desnaturalizarla, degradarla o destruirla como consecuencia no aprobada pero inevitable del carácter absoluto del dominio, lo que fue reemplazado por los actuales arts. 2513 y 2514: es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, y el ejercicio de éstas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo. El art. 1051 incorpora el instituto del abuso del derecho….. la ley no ampara el ejercicio abusivo de derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

6. ¿Diferencia entre propiedad y dominio?

El Cod.Civ. generalmente utiliza en forma indistinta los dos términos, y resulta importante determinar el alcance de los vocablos desde el punto de vista constitucional y práctico. En el derecho moderno propiedad es el término genérico y dominio él especifico y técnico. En la Const. Nac, art. 14, 17, 28, 67 inc. 11, 16 y 28 protegen y regulan el derecho de propiedad. Art. 2506 y su nota: DOMINIO es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, lo que no quiere decir que es un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual ya que como todo derecho, se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico.

¿Qué cosas puede ser objeto de apropiación? Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma, y se adquiere su dominio cuando el adquirente tenga capacidad para adquirir y la cosa sea susceptible de apropiación. Solamente lo son: LAS COSAS MUEBLES SIN DUEÑO, es decir las que nunca tuvieron dueño y las que fueron abandonadas por su dueño (art. 2607), los inmuebles NO SON SUCEPTIBLES DE APROPIACION (art. 2526 y art. 2341 inc. 1). Ver casos DEVOLI y NIEMI. El art. 2527 y el 2343 enumeran cosas susceptibles de apropiación.

¿Cuándo una cosa se considera perdida? Para que exista cosa perdida son necesarios dos requisitos: Objetivo o material: la cosa accesible a cualquiera y en lugar no destinado a conservarla y subjetivo consistente en negligencia o descuido, excluyendo la renuncia a los derechos sobre ella. No son susceptibles de adquirirse por apropiación puesto que no tienen dueño, es indiferente la causa de la pérdida y se rigen por idénticas normas los bienes a la que una persona tiene derecho pero lo ignora. El código civil las legisla en los arts. 2530 al 2536. El carácter de cosa perdida puede ser alegado por quien la tiene debiendo probar lo contrario quien se considere dueño.

¿Qué diferencia hay entre aluvión y avulsión? Ambas son formas de acrecentamiento de los inmuebles por acción del agua de los ríos. Condiciones: debe tratarse de terrenos linderos con ríos o arroyos, es decir no es válido éste instituto con ríos canalizados ni con terrenos linderos con aguas durmientes (lagos, lagunas), ni tampoco lo son las arenas o fangos en el lecho del río. El acrecentamiento debe hacer por efecto espontáneo de las aguas. Clases: ALUVION POR ACARREO (art. 2572) "acrecentamiento paulatino e insensible por efecto de las aguas" y ALUVION POR ABANDONO, que contempla dos supuestos a) si el río se recuesta sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco (art. 2573) y b) si el río no corre mas por un determinado cauce, dejándolo totalmente seco (no normado). En cualquier caso el terreno de aluvión pertenece a los propietarios ribereños del río o arroyo. AVULSION: acrecentamiento originado en una fuerza súbita (art. 2583), cuando se une una cosa susceptible de adherencia natural de un fundo a otro. El propietario del fundo del cual se han desprendido las cosas puede reivindicarlas hasta que las mismas se adhieran naturalmente al terreno donde fueron a parar o si prescribe la acción reivindicatoria (6 meses: art. 4039).

¿Cuáles son los requisitos de la tradición como modo de adquirir el dominio? La tradición es un modo de adquirir el dominio en forma derivada. Es un acto jurídico bilateral en el que tradens traslada el dominio al accipiens. Velez resalta la importancia de la tradición en la nota al art. 577, criticando al derecho francés: antes de la tradición no hay derecho real no solo respecto de terceros ni siquiera entre las partes, es decir que la tradición tiene no solo función de publicidad sino también constitutiva del derecho real.

Requisitos: QUE EL TRADENS SEA PROPIETARIO DE LA COSA (art. 2603: los únicos derechos que pueden transmitirse por tradición son los que son propios del que la hace, concordante con el art. 3270). Excepción: art. 1051 que limita las acciones reales contra un tercer subadquirente de buena fe y a título oneroso. CAPACIDAD DE LAS PARTES (art. 2601: exige que el tradens tenga capacidad para enajenar y el accipiens de adquirir) TITULO SUFICIENTE: art. 2602, acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas por la ley y que sea apto para servir de base a la transmisión del dominio. Por lo general es un contrato.

Las cláusulas de inenajenabilidad. Título oneroso y gratuito. Validez. Plazos. Según el art. 2515 el propietario puede ejecutar respecto de su cosa todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible. Igualmente, tendría la facultad de no realizarlos, o de obligarse a no realizarlos. La ley reglamenta las cláusulas de inalterabilidad ya que traban la libre disposición de los bienes. Cláusula de no enajenar a determinadas personas tienden a proteger respecto de la competencia y son validas. Cláusula de no enajenar a persona alguna: prohibida en términos generales pero se distinguen dos hipótesis: Transmisión a título oneroso: artículos 2612 y 1364, son contradictorios, mientras el último lo prohibe el primero la declara válida pero produciendo el efecto de hacer responsable al incumpliente por los daños y perjuicios. La doctrina avala ésta última solución (Rezzonico). Otros piensan que los artículos citados tienen distinto ámbito de aplicación. Transmisión a título gratuito: art. 2613. La cláusula que en las transmisiones onerosas es prohibida, aquí se permite por un plazo máximo de 10 años, si se impusiera mayor plazo el mismo quedaría reducido al indicado. Si a pesar de la cláusula la cosa se enajena dicho acto será nulo (arts. 953 y 1044) dando lugar a la acción real. El art. 2694, sin embargo establece un plazo de 5 años y para armonizarlo con la norma anterior se distingue: DONACIONES, si se hacen a una sola persona se aplica el 2613, si se hacen a dos o más el 2694 en caso de DONACIONES MORTIS CAUSA, la ley 14394 establece el estado de indivisión forzosa de herencia por 10 años o aún mas si existen hijos menores. El art. 3732 declara de ningún valor las disposiciones del testador por las que se declara inenajenable el todo o parte de la herencia, norma reemplazada por la citada ley 14394 si hay varios herederos y válida solamente si existe uno solo y excede de 10 años. El art. 3781 tiene por no escrita la cláusula de no enajenar una cosa legada cuando lo es sin término y rige el 2613 cuando lo es por mas de 10 años.

Análisis de los artículos 2618 y 2619 sobre ruidos molestos. La pacífica convivencia exige que el propietario soporte incomodidades derivadas de los inmuebles vecinos, que tienen como límite la normal tolerancia. Si ese límite se excede, aparece la restricción, que es independiente de la culpa de quien las produce. La reforma al art. 2618 contempla las llamadas "inmisiones" (propagaciones nocivas que trascienden a otro inmueble) no solo los ruidos molestos, sino también los supuestos de humo, calor, olores, luminosidad, vibraciones o daños similares. El determinar cuando la molestia excede la normal tolerancia es una cuestión de hecho a ser valorada por el juez en trámite sumario, pudiendo disponer la cesación de las molestias, y el resarcimiento de los daños ocasionados. El juez debe tener en cuenta, además, la prioridad en el uso (quien se instaló primero) y las necesidades de la producción (inclinándose por la indemnización sin clausura en algunos casos).

¿Se pueden utilizar las paredes medianeras para abrir luces y vistas? ¿Y las divisorias? LUCES: aberturas que sirven para dar luz, pero que no permiten mirar sobre el fundo vecino. VISTAS: aberturas que permiten una visión total del fundo vecino. El Código distingue entre paredes medianeras (condominio entre vecinos en pie de igualdad) y no medianeras, estableciendo que "ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del otro condómino" (art.2654), por lo tanto no están permitidas ni luces ni vistas sin acuerdo. Las paredes no medianeras pueden ser contiguas (uno de sus extremos toca la línea separativa de los fundos) rige el art. 2655 que permite luces siempre que no se tenga vista del fundo lindero (para algunos es necesario el vidrio fijo). A las paredes próximas se les aplicaría el mismo principio. Las luces no constituyen una servidumbre (salvo art. 3000). Las vistas pueden ser derechas o de frente, y oblicuas o de costado. Rigen los arts. 2568 al 2600, morigerados por el hecho que al tiempo de la codificación no podía concebirse construcciones como las actuales, por lo que las medidas que establece el Código deben ser adecuadas a la teleología que las impuso, es decir que no cause molestias o perjuicios, que no se considere una vista indiscreta.

Luces y vistas. Concepto y diferencias. LUCES: aberturas que sirven para dar luz, pero que no permiten mirar sobre el fundo vecino. VISTAS: aberturas que permiten una visión total del fundo vecino. El Código distingue entre paredes medianeras (condominio entre vecinos en pie de igualdad) y no medianeras, estableciendo que "ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del otro condómino" (art.2654), por lo tanto no están permitidas ni luces ni vistas sin acuerdo. Las paredes no medianeras pueden ser contiguas (uno de sus extremos toca la línea separativa de los fundos) rige el art. 2655 que permite luces siempre que no se tenga vista del fundo lindero (para algunos es necesario el vidrio fijo). A las paredes próximas se les aplicaría el mismo principio. Las luces no constituyen una servidumbre (salvo art. 3000).

Las vistas pueden ser derechas o de frente, y oblicuas o de costado. Rigen los arts. 2568 al 2600, morigerados por el hecho que al tiempo de la codificación no podía concebirse construcciones como las actuales, por lo que las medidas que establece el Código deben ser adecuadas a la teleología que las impuso, es decir que no cause molestias o perjuicios, que no se considere una vista indiscreta.

Autor:

Leticia Labal