Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico (Cuba) (página 2)

Para el derecho inmobiliario continúa vigente la Ley Hipotecaria Española de Ultramar y su Reglamento de fecha 14 y 18 de julio de 1893, respectivamente, que constituyen la historia jurídica de los bienes raíces en el país y la garantía para cualquier negocio inmobiliario, así como el máximo instrumento para la seguridad del tráfico jurídico sobre bienes inmuebles en el ordenamiento jurídico cubano. A partir de enero de 1959 se comenzaron a dictar normas que por su naturaleza y alcance vinieron a completar la Ley Hipotecaria respecto a su organización y a las relaciones jurídicas que se registraban, producto de varias leyes revolucionarias, como la primera y segunda Ley de Reforma Agraria, que prohibieron el arrendamiento, aparcerías y venta de fincas rústicas en Cuba y extinción de garantías reales de hipotecas que afectaban las fincas, así como la Ley de Reforma Urbana que canceló los gravámenes constituidos sobre los inmuebles urbanos que pasaban al Estado, suprimiendo las hipotecas, también la Ley 1180 de primero de julio de 1965 facultó

al Ministro de Justicia para regular el funcionamiento de los Registros de la Propiedad en el país, la Instrucción de 9 de noviembre de 1977 del Ministerio de Justicia estableció que las Direcciones Provinciales de Justicia tendrán a su cargo la dirección de los Registros de la Propiedad conjuntamente con la actividad de patrimonio nacional, con la entrada en vigor de la Ley No. 65 de 23 de diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda, se transfirió al Instituto Nacional de la Vivienda las actividades antes mencionadas. Algunos Registros continuaron prestando servicios que resultaban imprescindibles, como la expedición de certificaciones y la inscripción de actos traslativos de dominio entre personas vivas y actos sucesorios; pero en la práctica estos nunca fueron creados y en consecuencia los títulos de dominio otorgados por las Leyes Generales de la Vivienda No. 48 de 1984 y 65 de 1988 no han sido inscriptos en el Registro de la Propiedad, lo que ha originado la pérdida gradual del tracto sucesivo en los inmuebles con antecedentes en el Registro como resultado de los actos jurídicos de transmisión y extinción de derecho. Las experiencias acumuladas en estos últimos años en la materia inmobiliaria como resultado de la aplicación de la Ley No. 77 de la Inversión Extranjera de 5 de septiembre de 1995, se determinó que se unificara en un solo Registro a cargo del Ministerio de Justicia toda la actividad relativa a la propiedad inmobiliaria en Cuba, dictándose así el Decreto Ley No. 185 de 28 de mayo de 1998, disponiendo que el Ministerio de Justicia es el organismo encargado de la dirección, funcionamiento y control del Registro de la Propiedad, actividades que ejerce a través de la Dirección de Registros de la Propiedad, Mercantil y del Patrimonio. El Acuerdo del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros de fecha 26 de mayo de 2003 dispone el ordenamiento y control de todo el patrimonio inmobiliario del país. Las Resoluciones No. 212 de 14 de noviembre de 2001 y No. 39 de primero de marzo de 2002, ambas del Ministerio de Justicia, referidas a las Normas para la inscripción de títulos inmobiliarios y otros derechos sobre bienes inmuebles estatales en el Registro de la Propiedad y Normas para la Inscripción de los títulos inmobiliarios y otros derechos sobre bienes inmuebles de la propiedad personal en el Registro de la Propiedad con carácter provisional para tres municipios del país, respectivamente, por la experiencia acumulada con la aplicación de las disposiciones mencionadas se hacía necesario unificar en un texto legal único las normas para la inscripción de los inmuebles, la adecuación e incorporación de procedimientos que respondan a las condiciones actuales y contribuyan a que el Registro de la Propiedad se convierta en elemento esencial para el ordenamiento y legalización de la transmisión de bienes inmuebles, por lo que se puso en vigor la Resolución No. 247 de 15 de septiembre de 2003 del Ministro de Justicia, "Normas para la inscripción de los Inmuebles, títulos y derechos reales en el Registro de la Propiedad". Posteriormente se aprobó La Resolución No. 249 de 7 de octubre de 2005, "Normas y Procedimientos para la nueva organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad" y en fecha 29 de junio de 2007 se acordó la Resolución No. 114, "Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad".

Recuperar tantos años de tráfico inmobiliario no es una situación de resolver en un corto período de tiempo dada la cantidad impresionante de tipos de títulos presentes en nuestro sistema. Por ello, el Acuerdo No. 101, Dictamen 162 de fecha 5 de julio de 1983 del Consejo de Gobierno del Tribunal Supremo Popular aclara que resulta imposible hacer relación nominal de los documentos considerados públicos por las varias especies existentes, teniendo dicho carácter, entre otros, los que reúnan los requisitos establecidos en el apartado uno del artículo 281 de la Ley Procesal, atendiendo a la persona que lo emite, el ámbito de sus facultades, el cumplimiento de los requisitos formales de carácter legal y su contenido, no existiendo en el referido artículo distinción entre documento notarial, judicial y administrativo, por lo que quedan sujetos los mismos a idénticas normas procesales, incluidas las relativas al valor probatorio.

Capítulo II: La prueba en el proceso civil. Eficacia y valor probatorio del documento público

La jurisdicción civil es la parte de la jurisdicción que tiene por función el conocimiento, investigación y decisión de asuntos civiles y de familia, cuya función se lleva a cabo por órganos creados a ese fin por el Estado, de acuerdo al sistema de procedimiento establecido por Ley. En nuestro país la administración de justicia por los Tribunales está dada por la unión de la función jurisdiccional y la judicial, por lo que el Juez tiene la posibilidad de investigar, la autoridad de dictar sentencia y de ejecutarla. Cuando los hechos articulados requieren posterior demostración el Tribunal abrirá el proceso a prueba.

Prueba: Justificación del derecho de las partes en litigio, a prueba: a toda ley, con perfección.

Probar significa en derecho la demostración legal de la verdad de un hecho o también el medio mismo que las partes emplean para demostrar el hecho discutido. La prueba es un elemento esencialísimo y el período más trascendental de la contienda judicial, su resultado constituye la base de la sentencia. La importancia se aprecia ya desde el momento en que se interpone la demanda, por ello en el proceso ordinario con la demanda y contestación se acompañarán por las partes los documentos en que fundan el derecho que alegan y para el proceso sumario desde su inicio y dado su carácter exige expresar en la demanda la prueba que se propone.

Siguiendo el sistema de la Ley Procesal nuestra se estudia en la parte relativa al proceso ordinario y dentro de este. La materia de la prueba se contrae a determinar los medios y reglas más conducentes al descubrimiento de la verdad, a conocer los medios de llegar a confirmar la existencia de hechos, conforme al artículo 244 de la Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico a cada parte incumbe probar los hechos que afirme y los que oponga a los alegados por las otras; pero además el espíritu que prevalece en cuanto a la prueba en nuestro sistema procesal civil no es que dicha actividad sea exclusiva de las partes litigantes, sino el de la obligación del Tribunal de establecer la verdad objetiva al concluir el proceso y así vemos las facultades dadas en el artículo 42 y la utilización del artículo 248, ambos de la LPCALE, demostrativos de que probar no es actividad que sólo corresponde a la iniciativa de las partes, estas eran las que sólo aportaban las pruebas al órgano, el que adoptaba una posición pasiva, propia del ordenamiento jurídico burgués regido por el principio dispositivo en que la llamada justicia rogada hace se limite la decisión judicial a las instancias de las partes. El Tribunal tiene facultades de hacerla más ligera en su acción contribuyente.

Los medios adecuados para provocar y producir el convencimiento de un hecho dado son los determinados por la Ley, sería violada si el Tribunal fundara su convencimiento con medios de prueba que la misma no reconoce. Para ello una doble razón: el interés público de un lado y el particular de otro, pues es de público interés que los derechos de cada ciudadano sean ciertos, y esta certeza no se puede tener sino son reconocidos de esta forma, los medios con los cuales se puede demostrar su existencia cuando todos sabemos que un medio de prueba dado está reconocido como tal, sabemos cual es la eficacia que la Ley le atribuye si se dejaran los medios y la apreciación al arbitrio del Tribunal, no se tendría la certeza del valor que por parte de este se atribuiría a un medio de prueba determinado y esta incertidumbre en la prueba produciría la incertidumbre del derecho mismo.

En la prueba documental el documento es el medio de prueba, siendo el contenido del documento la prueba documental, hay que distinguir, pues, entre medio de la prueba documental y prueba documental propiamente dicha. No es propiamente el documento el objeto de la prueba. El objeto de la prueba documental es el contenido del documento, o sea, probar mediante ese documento.

Los documentos se clasifican en públicos y en privados, son los primeros los otorgados con determinadas solemnidades que propician hagan fe por si mismos y no requieren otro adminículo para su validez y los segundos los que forman los interesados por si mimos o a presencia de testigos, sin la intervención de funcionarios públicos. Ambos son objeto de impugnación por falta de legitimidad, autenticidad o exactitud, no previendo la Ley Procesal una actuación de oficio, quedando a merced de las partes la impugnación del documento.

Formulada y admitida la impugnación del documento se ordenará su cotejo con los originales, acto que constituye auténtica prueba procesal, pues persigue la obtención de una convicción judicial sobre ciertos datos procesales. La finalidad y efecto del cotejo es revivir la prueba documental aportada, es el medio por el cual brilla la validez y autenticidad y por tanto la eficacia probatoria del documento mediante la comprobación material de la exacta correspondencia entre el texto literal del documento y su original.

La impugnación del documento prevista en la Ley Procesal no puede basarse en el interés del litigante de negarle efecto, sino que precisa se fundamenten las razones que puedan afectar realmente su eficacia, de lo que se colige que en ningún caso puede intentarse con la finalidad de desvirtuar su contenido, de ahí que de no fundamentarse debidamente las impugnaciones declara su inadmisibilidad y el documento impugnado tendrá igual validez que cualquier otro que no lo hubiere sido.

Capítulo III: Función del Registro de la Propiedad. La autenticidad del documento público valorada por el Registrador de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución jurídica que mediante oficinas públicas funcionan a cargo de funcionarios calificados y calificantes, publica con carácter oficial y efectos trascendentes, la situación jurídica de las fincas y derechos reales sobre las mismas, es una actividad pública desarrollada por el Estado y bajo su control.

El Registrador es un funcionario público que no decide contiendas entre partes, se trata de un proceso de jurisdicción voluntaria, actúa como una institución estatal, poco conocida, que le corresponde calificar los elementos y supuestos de inscripción. El procedimiento registral comienza con la presentación de un título en el Registro de la Propiedad de carácter formal que reúne los requisitos legales y que, tras la calificación del Registrador determina la práctica, denegación o suspensión del asiento solicitado.

El procedimiento de inscripción como puede apreciarse se inicia a instancia de parte, mediante solicitud dirigida al Registrador, por lo que estamos ante el principio hipotecario de rogación, el que posee las siguientes características:

• Es dispositivo en cuanto es provocado por la voluntad de los particulares.
• Es automático en cuanto que, una vez instado se prosigue de oficio.
• Es desistible; aunque respecto a este carácter hay opiniones doctrinales enfrentadas, puesto que, aún cuando se desiste del procedimiento de inscripción, siempre quedará constancia registral de su inicio. El desistimiento no está presente en nuestro procedimiento, ya que la inscripción tiene un carácter obligatorio porque de no practicarse impide al titular realizar nuevos actos con relación al inmueble susceptible de registración.

Presentada la solicitud, el Registrador verifica si el o los documentos que se pretenden inscribir están comprendidos en los supuestos previstos en el artículo 2 de la Resolución No. 114 de 2007 y si se trata de los títulos y documentos contenidos en el artículo 4 o derechos reales, actos y contratos del artículo 5, ambos de la mencionada Resolución, los que tienen su fundamento en el artículo 3 de la Ley

Hipotecaria que dispone con carácter imperativo que los documentos inscribibles han de constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico y el Reglamento Hipotecario define que se entenderá por título, para los efectos de inscripción, el documento o documentos públicos en que se funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, bien por si solo o con otros complementarios o mediante formalidades adicionales, cuyo cumplimiento se acredite.

Radicada la solicitud presentada el Registrador procede a la calificación del título o derecho, cuya inscripción se pretende y de los documentos que se aportan, tratándose de una función unipersonal que no puede ser compartida ni delegada en vista del control de la legalidad que supone la observancia y el cumplimiento de las disposiciones legales vigentes en todos los actos jurídicos realizados por las personas naturales y jurídicas.

Los medios utilizados para la calificación son los documentos presentados y los asientos del Registro, no obstante, el Registrador puede solicitar y exigir la presentación de otros documentos y practicar otras actuaciones cuando los presentados sean insuficientes para obtener una calificación positiva o para verificar o profundizar en cualquier elemento que no le quede claro. A diferencia de otros sistemas regístrales, se deben agotar todas las vías posibles para llegar a la certeza jurídica y de ella se deriva su decisión, para lo que está facultado según los artículos 14.1 y 25 de la precitada Resolución 114 de 2007, pudiendo examinar documentos técnicos relacionados con la calificación del título cuando observe en la documentación presentada errores, omisiones o imprecisiones en las medidas o en los linderos y cuando del análisis de los documentos presentados para la inscripción no quede acreditada la sucesión de títulos entre el previamente inscrito en el Registro, si lo estuviere, y el que se pretende inscribir, puede practicar las siguientes actuaciones: solicitar a la Dirección Municipal de la Vivienda, certificación del expediente básico, al Notario y a los archivos correspondientes las copias o certificaciones de los títulos intermedios, etc., respectivamente, procurando que los medios documentales con los que se traen a los Registros, los hechos o actos que permiten reanudar el tracto registral interrumpido, sean auténticos y se basten a si

mismos, respecto de los contenidos registrables, a partir del último titular, bien descrito y derechos que le correspondía, hasta el último actual y vigente con la debida especialidad en el inmueble.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 17.1 de la propia Resolución, el Registrador suspende la inscripción si el título presenta alguna falta que sea subsanable, siempre que estas no provoquen la nulidad del acto de que se trate y puedan subsanarse por medio de una nueva redacción del documento, reforma o formalidad, entre las más frecuentes en la práctica se encuentran, omisiones en las generales de las partes, errores en la numeración del inmueble, en las medidas y linderos y superficie del inmueble, siendo una de las vías para corregirlas el acta de subsanación. De no subsanarse la falta a satisfacción del Registrador, se practica la inscripción con carácter provisional, quedando cerrado el registro de la finca para nuevos asientos de transmisión de dominio, hasta tanto los motivos que la determinaron queden resueltos.

El artículo 21.1 dispone que el Registrador al calificar el título y la documentación que le ha sido presentada comprueba o presume que existen ilegalidades, deniega la inscripción, quedando enumeradas las causas de denegación en el artículo 22 de la referida norma. En este caso, el Registrador comunica por escrito su decisión a la Dirección Municipal de la Vivienda y a la Fiscalía Municipal.

La necesidad de dotar al Registro de la máxima exactitud posible, de la máxima legalidad y de las necesarias condiciones para que se garantice la seguridad del tráfico jurídico, aconseja que las inscripciones y en general, los asientos que se deben practicar en él, sólo pueden llevarse a cabo partiendo de los documentos que reúnan las necesarias condiciones de autenticidad.

El Registrador no ha de limitarse al examen de las condiciones, requisitos o circunstancias formales o extrínsecas del título presentado, sino que ha de estudiar su validez y la de la obligación contenida en el mismo con arreglo a la Ley, debiendo en consecuencia, tener en cuenta los defectos intrínsecos o de fondo que la inicien.

CONCLUSIONES

1.- Es evidente que el estancamiento de la actividad del Registro de la Propiedad en Cuba generó la pérdida gradual del tracto sucesivo.

2.- La eficacia probatoria de la prueba documental emana de la autenticidad del contenido del documento.

3.- El Registrador de la Propiedad inscribe documentos públicos auténticos que aseguran el derecho reconocido en los mismos, como garantía del tráfico jurídico inmobiliario.

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Autoras:

Lic. Nancy F. Armas Cañizares

Lic. Sonia Z. Pérez Cruz