Saneamientos de Títulos

Justificación

Consideramos oportuno primero establecer la teoría del título y modo, desentrañando a que derechos reales se aplica y la necesariedad de la inscripción de los mismo. Asimismo consideramos oportuno la selección de estos temas por la semejante trascendencia y actualidad que poseen en materia de derechos reales, que se vehículiza por intermedio de instrumentos –títulos–, resaltando la importancia del registro….al registro es indispensable para su perfeccionamiento, oponibilidad y consolidación[1]tanto para su titular e incluso frente a terceros;

Ello en virtud de la cantidad de operaciones inmobiliarias cuyo mercado hoy en día ha evolucionado de manera creciente desde el punto de vista monetario, e incluso organismos recaudadores como la Afip ha posado su mirado en dicha circunstancia, generando un marco normativo que contemple las operaciones de intermediarios inmobiliarios desde su nacimiento hasta su consolidación[2]

Tal situación económica, justifica el tratamiento de este tema desde el punto de vista jurídico con sus diferentes aristas y variantes, desde la generación del titulo de la propiedad de bienes inmuebles junto con el modo para adquirir los mismos, el estudio de estos instrumentos de origen notarial por parte de los escribanos intervinientes, e incidencia y calificación en el organismo registral provincial.

Trataremos de describir en forma simple y pedagógica los problemas que se generaron como consecuencia de la imperfección de los títulos resaltando la importancia del estudio de los mismos, que provee al saneamiento de éstos, promoviendo en definitiva a la seguridad de las transacciones, y concluir sobre los límites de la función calificadora.

DESARROLLO:

Teoría del título y el modo

Nuestro Codificador –Dalmacio Vélez Sarsfield–, siguiendo a Freitas, en la nota al artículo 577 del Código Civil, al tratar sobre la obligación de dar cosas ciertas, hace alusión al requisito de la tradición como uno de requisitos necesarios para la el nacimiento de los derechos reales y expresar fundamento de ello en la nota del mencionado artículo[3]siendo esto indicativo de haberse enrolado en la necesariedad de que para que adquirir estos derechos se requiera tanto el titulo como el modo, diferenciándose del modelo frances que estipula que la transmsión de la propiedad opera con el mero acuerdo jurídico voluntario.

Teniendo en consideración lo expresado por el codificador es preciso ahora ahondar sobre los conceptos tanto de título como de modo para adquirir el derecho real, ya que sin ello solo tenemos la facultad de exigir una obligación emanada del contrato –derecho personal-.

Primero analizaremos a que le llamamos titulo y modo, según los distinto autores y luego la aplicación de esta teoría a las distintas adquisiciones de derechos reales.

Esta es una de las diferencias sustanciales que suelen citarse entre derechos reales y personales; ya que mientras estos últimos quedan constituidos sólo con el título, los primeros exigen una exteriorización; en definitiva, una publicidad que determina la constitución concreta del derecho que se pretende.[4]

Podemos decir que título es causa eficiente o generadora del derecho real, mientras que modo es un acto exteriorizante que materializa o efectiviza lo dispuesto o resuelto en el título o causa.[5]

Según López de Zavalía el modo es el factum, el hecho jurídico que produce la mutación -denominándolo causa próxima-. Refiere que estos pueden clasificarse en:

– Originarios: nace ex novo, sin arrastrar vicios, o sea cuando la adquisición del derecho resulta independiente de la existencia de un derecho anterior que le sirva de base o fundamento. Ej: Usucapion; que como explica el Dr. Bono en sus clases "es tan independiente el derecho que inclusive adquiere en contra del anterior titular".

– Derivados: cuando el derecho se transfiere, existe una sucesión, porque uno sucede a otro y viene a ocupar el lugar del anterior –mutación subjetiva en la titularidad del derecho registral-; que puede ser entre vivos (compra-venta, donación, etc) o mortis causa (deberá operar el hecho muerte del titular para que tenga eficacia la adquisición). En la derivada puede transferirse el mismo derecho, se traspasa todo o una parte del derecho sobre un bien, ya sea en forma cuantitativa o cualitativamente.

El título esa abordado tanto por el profesor Ventura como el jurista López de Zavalía de la misma manera, conduciéndose por carrilles paralelos distinguiéndose solamente en la terminología usada.

Este eminente jurísta que venimos tratando distingue entre título norma, título negocio y título instrumental a saber:

– Título norma: aquella norma jurídica general que prevé el hecho que produce la mutación.

– Título negocio: aquella norma individual, producto del acuerdo jurídico voluntario (contenido).

– Título Instrumental: Cuando el título negocio requiere por ley la solemnidad del instrumento Ej: en materia de inmuebles, art. 1184 –escritura pública– "…deben ser hechos en escritura pública…"

Adquisiciones de derechos reales a las que se aplica

En las adquisiciones originarias existirá el título norma; en cambio en los modos derivados, mortis causa también el título norma y en los entre vivos compra venta se da el título norma, el título negocio y la tradición –factum–

En cambio el para el distinguido director de la carrera de notariado de la universidad nacional de nuestra ciudad el Escribano Ventura distingue entre títularidad real, cartular y registral, es decir:

1. Titularidad cartular: es la que se logra con el instrumento idóneo para producir la adquisición, modificación, etc., de derecho real sobre inmuebles.

2. Titularidad registral: surge de las constancias registrales; es decir, que es titular quien figure en la matrícula como sujeto activo del derecho real de que se trate. Esta titularidad registral surge como consecuencia de una titularidad cartular, puesto que la ley impone como obligatoria la registración de los derechos en los registros pertinentes, esto al menos en el derecho argentino[6]

3. Titularidad real: es la más completa ya que implica tener efectivamente el derecho real que se pretende: Si se ha confeccionado título idóneo para transferir derechos reales, cumpliendo las formalidades de ley, y además se ha hecho tradición de la cosa, el adquirente se ha transformado en titular real de ese bien.

Distingue la causa genérica para los modos originarios donde no están determinados ni el objeto ni el sujeto pero cuando se efectiviza el factum –modo- se determinan; en cambio la causa especifica se da en los modos derivados por ejemplo en la compra-venta donde si estan determinados los objetos y sujetos y producido el factum se adquiere el derecho –tradición–.

De varios sectores de la doctrina se critica que esta teoría de título y modo sea aplicable a todas las formas de adquisiciones de derecho, porque de ser así también debería aplicarse a los derechos personales.

Si se establece que todas las adquisiciones de derechos reales deben realizarse con título y modo, ¿donde estaría el modo o factum en la hipoteca?

Frente a este interrogante el jurista López de Zavalía explica que en el caso del derecho real de hipoteca habría una subsunción; ya que aquí no es posible distinguir entre título y modo sino que operan simultáneamente. También critica la metodología de Velez al no establecer la inscripción constitutiva para la hipoteca ya que éste sería el modo.

La oponibilidad y perfeccionamiento de los derechos reales

De cada uno de los elementos analizados surge que el nacimiento del derecho real de dominio de los inmuebles para nuestro ordenamiento únicamente se logra cuando reunimos tanto el título como el modo en el sentido expuesto;

Pero es de destacar que ese derecho así constituído con ambos requisitos, para obtener la oponibilidad frente a terceros, y así estos puedan respetar el mismo, es necesaria lograr su inscripción en los registros respectivos –Registro de la Propiedad Inmueble–, en consideración a la modificación efectuada al art. 2505 de nuestro cuerpo de leyes civiles por la ley 17.711, a los efectos de perfeccionar y consolidar el derecho real que ya se encontraba instituido en cabeza del propietario antes de proceder a su efectiva inscripción.

Entonces en virtud de esta particular situación de la necesidad de que los derechos establecidos fuera del registro deban ingresar a éstos para su oponibilidad, será que el documento o instrumento portante del derecho deberá ser analizado por el funcionario pertinente del organismo registrador.

Éste llevará a cabo tal eminente función y en esa evaluación podrá o no detectar obstáculos que interfieran para su definitiva inscripción lo que en definitiva generará la necesidad de su saneamiento o convalidación, como también en su caso el rechazo y devolución.

II.3.1) PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y LA FUNCIÓN CALIFICADORA:

Teniendo en cuenta el esquema trazado al comenzar este trabajo, es preciso dejar expuesto que tal accionar del registrador en la aceptación, observación o rechazo del documento debe hacerlo teniendo en cuenta siempre que su actividad debe de estar subordinada y sometida al principio de legalidad que impone a toda la administración centralizada en este caso –la que abarca a este organismo–, subordinarse a la juridicidad de todas y cada una de las decisiones que hacen a su delicada función.

Así, en la ley nacional registral número 17.801, se encuentra plasmado en los artículos 8 y 9 el principio de legalidad el cual exige dos conductas: la primera conducta se basa en la observación o análisis del documento que pretende ingresar al registro conforme a la luz de los recaudos legales; Y la segunda conducta que se pretende en aras de este principio es que el asiento registral concuerde con la realidad extraregistral.

El maestro tucumano López de Zavalía reza "que este principio abarca no solo en la actividad consistente en examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite sino en general toda la actividad de la oficina"[7]; indicamos que este eminente jurista cuando hace alusión al vocablo oficina quiere sugerir a la repartición registral.

Venimos expresando que ese control de legalidad para que se pueda llevar a cabo por parte del funcionario registrador se tiene que hacer a través de un procedimiento que en la orbita registral se denomina calificación registral.

Adentrándonos en la conceptualización de esta función, el destacado profesor de la materia Derecho Registral I de la nuestra alta casa de estudios, Dr. Bono, considera que la función calificadora registral no es una manifestación del principio de legalidad sino una actividad delegada a un determinado organismo –Registro–, para asegurar y propiciar la actuación de tal principio jurídico fundamental. El ejercicio de esa función importa una actividad, que dentro de los límites establecidos lo garantiza[8]Con el mismo sentido de interpretación en las palabras de Hernández Gil la función calificadora es un instrumento o medio jurídico que tiende a lograr, dentro de su esfera de actuación, el cumplimiento de la ley. La calificación es el medio y la legalidad el fin[9]

El principio de legalidad esta conceptualizado en el art. 8 el cuál no solo menciona los documentos que acceden al registro y los recaudos legales que tienen que poseer para ingresar sino también menciona quienes son los encargados de llevar a cabo ese control: los funcionarios registrales.

El mismo artículo 8 si bien no especifica cuales son los funcionarios registrales, menciona que dicho control se debe hacer conforme a las pautas y criterios establecidos dentro del registro, de la cual se infiere que hay dos legalidades: una legalidad externa, que radica en examinar los documentos que pretenden ingresar al registro en base al cumplimiento de recaudos que lo tornen susceptible de poder acceder y otra de carácter interna que configura los límites que tiene el registrador a la hora de llevar a cabo su función ya que va a tener que llevar a cabo esta tarea conforme en un principio a las normas técnico registrales establecidas dentro y posteriormente las facultades que tiene como registrador conforme a las atribuciones que el ordenamiento normativo le otorga, evaluando así los límites de carácter objetivo en el desempeño de su labor y evitando no extralimitarse en sus funciones al ir más allá de lo establecido por el cuerpo al cual se sujeta su accionar.-

II. 3.2) LÍMITES:

Al examinar detenidamente el precepto legal –Artículo 8– en la frase que enuncia "ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos" advertimos su correlación con lo pautado en el artículo 15 al especificar que el registrador no sólo debe verificar el cumplimiento del encadenamiento del titular del dominio y los demás derechos registrados, sino también la correlación entre las inscripciones, modificaciones, cancelaciones y extinciones.

En este punto advertimos que ingresamos al análisis de la controversia de los límites de la función calificadora. Existen dos corrientes que analizan el tema mencionado: Una postura restringida y otra postura amplia.

En la primera de las corrientes enunciadas encontramos a autores como el Dr. Pelosi entre otros que considera que el mismo artículo 8 establece que el registrador se deberá limitar a realizar un análisis meramente formal de los documentos que se pretenden ingresar, esto es, controlar solamente el cumplimiento de las solemnidades extrínsecas agotándose allí su tarea; tal examen tiene su fundamento en que el artículo literalmente dice "examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite" De lo cual se infiere que los partidarios de esta postura se limitan a tomar en consideración la letra de la ley –interpretación exegética–.

En cambio la postura amplia en la que se enrola la doctrina mayoritaria advierte que el artículo 8 de la ley registral que venimos tratando, de ninguna manera reduce la posibilidad de abarcar otros aspectos; Para ser más claros no emplea la expresión solo examinara por lo que se infiere que no solamente se analizará la legalidad de las formas extrínsecas sino también otros aspectos. Lo anterior fue expresado por el maestro López de Zavalía[10]

La parte de la doctrina que profesa esta postura establece que el principio de legalidad no sólo se encuentra consagrado expresamente en el artículo 8 de donde emana la función calificadora sino también se halla preceptuado implícitamente en el artículo 9 al establecer diferentes alternativas que fijan pautas para calificar el contenido intrínseco del instrumento; Es de destacar que igualmente el principio referenciado encuentra sustento en otros artículos de la ley registral nacional.

Conforme lo venimos desarrollando esta función calificadora cuyo contenido dijimos consagrado en el articulo 8, relacionado éste con el artículo 2 de la ley nacional[11]donde evidenciamos que también existe un examen del contenido de las situaciones jurídicas registrables a fin de establecer si son susceptibles de ser inscriptas o no corresponde su inscripción en dichos registros, por ello también y de manera conexa con lo planteado, resaltamos el problema de la receptabilidad del contenido.

Por último y en relación al articulo 3 de nuestra ley nacional el mismo contempla en el primer inciso, si la forma del instrumento es idónea para documentar el tipo o clase de negocio jurídico que se pretende ingresar y en consecuencia inscribir; el siguiente supuesto se detiene en el acto instrumental para determinar si este recepta las formas estipuladas, y en la última parte del restante apartado observa lo siguiente "…sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable…" de lo cual se infiere que el registrador ingrese a analizar una vez más el contenido del instrumento y verifique el cumplimiento del tracto sucesivo.

Estos partidarios distanciados de la primera concepción se basan en una interpretación lógica, sistemática, y armónica analizando todos los artículos de la ley en su integridad de lo que derivan que tal eminente función calificadora no se puede limitar a un aspecto meramente formal sino dedicar su análisis a todo lo articulado vigente, como la totalidad de la normativa que en un enlace integral forma parte de un mismo espíritu que da fundamento a las decisiones que efectúa el registrador en el desarrollo de su actuación.

II. 3.3 SU RELACIÓN CON LOS DISTINTOS INSTRUMENTOS:

En este punto trataremos de manera particular las diferentes facultades que detentan u ostentan los distintos funcionarios, de carácter administrativo (expediente administrativo), notarial (escritura notarial) y judicial (resolución judicial), que se encuentran autorizados para calificar el documento y/o instrumento que tendrán a la vista:

El notario revisa la viabilidad del acto jurídico cuando concurre el rogante, es decir efectúa la primera calificación tanto desde el punto de vista sustancial –objeto del negocio jurídico a realizar- como el instrumento idóneo para lograr dicho efecto.

El juez realiza el control de legalidad del negocio jurídico decidiendo mediante una resolución sobre la legalidad del título, ya que este posee ius imperium.

El registrador realizando el último control de legalidad, analiza la admisibilidad del acto o sea si el instrumento detenta la factibilidad jurídica y material para acceder o no al registro.

Como explicó el profesor de derecho registral II de la Carrera Notariado, Dr. Martínez en oportunidad de disertar en el presente seminario: "…al analizar la factibilidad jurídica el registrador confrontará el instrumento con las constancias que obran en el organismo, por ejemplo en la sección de anotaciones personales, verificará si los sujetos interviniente de la situación jurídica a inscribir se encuentran interdictos o inhibidos y al analizar la factibilidad material deberán precisar también, si el objeto del negocio jurídico –inmueble- está o no inscripto y de estarlo si se encuentra a nombre de quien pretende vender…".-

En el caso particular de las resoluciones judiciales debemos distinguir dos situaciones o posibilidades, que emanan de la investidura de la autoridad judicial; Es así que se encuentran por un lado las Peticiones y por otro las Ordenes.

Cuando el magistrado peticiona la anotación de una medida cautelar (embargo, litis, obligación de no innovar) dirigida a una sentencia favorable en la que no hay una decisión de fondo, las funciones del calificador se amplían;

En cambio cuando ordena la inscripción del contenido de una sentencia hay cosa juzgada en sentido material, y aquí la función calificadora se limita, ya que el registrador no ingresará a analizar el contenido ni los fundamentos que determinaron al sentenciante a resolver.

En las palabras del Dr. Martínez se trata de una función limitada pero no prohibida. El ius imperium del que se encuentra investido el juez imposibilita incluso que esa resolución sea revisada aún por otro magistrado.

Saneamiento de títulos

A los fines de continuar con el esquema trazado en el presente trabajo será útil hacer alusión a la relación existente entre el saneamiento de titulos y la función calificadora que especificamos ut-supra;

Así primeramente diremos que se entiende por saneamiento de títulos, ya dijimos con anterioridad a que nos referíamos en el presente trabajo con la palabra titulo haciendo hincapié al titulo para adquirir la propiedad de un bien, en este caso un bien inmueble.

Ahora nos circunscribiremos al vocablo saneamiento, como la misma palabra lo expresa textualmente, dicho término quiere expresar el corregir o dejar de lado los impedimentos que contiene una sacar los obstáculos que contiene una cosa, en síntesis que el titulo no tenga ningún tipo o clase de dificultades ni inconvenientes.

Habremos ahora de especificar que el sustantivo sanear implica en el ámbito al que nos estamos refiriendo, nada más, ni nada menos que reveer una situación para mejorarla, para dejarla en optimas condiciones, vale decir que si tenemos un titulo al que por una cuestión o por otra, le faltaba algún requisito o adolecía de suficiencia debido a un problema, el mismo se vuelve a realizar a los fines de dejar de lado ello, solucionar el conflicto y lograr de ese modo un nueva situación –es decir, un nuevo titulo–, saneado, debido a la actividad desarrollada.

En otras palabras, cuando saneamos lo que pretenden las partes intervinientes es dejar sin ningún obstáculo o imperfección el titulo a los efectos de adquirir la propiedad sin vicios de derecho.

Únicamente agregaremos aquí que para llevar a cabo el saneamiento deberán (aquellas partes que originariamente intervinieron) otorgarlo nuevamente sin defecto alguno, pero es de destacar que para el supuesto que dicha situación no sea posible por la hipótesis que sea, será imprescindible contar con sus representantes legales (caso de demencia o inhabilitación de los firmantes originarios), o con sus herederos (caso de fallecimiento de los que suscribieron originariamente dicho documento), dejando a salvo desde ya los derechos de los terceros que de buena fé se generaron en el interregno de tiempo en que se labró el instrumento con defectos y hasta el lapso en que éste documento fue saneado.

El sanear algo implica efectuarlo de una manera determinada, esa manera será el cauce, canal o medio a través del cual se lleve a cabo, es así que haremos una somera reseña al proceso de saneamiento que indudablemente acarreara dos momentos;

Un primer momento que estará dado por la situación de haberse redactado el titulo primigenio y luego a posteriori haberse detectado o logrado ubicar los impedimentos que el mismo contiene, para luego en un segundo y ulterior momento volver a realizar (conforme vimos con las mismas personas o con otras que tenga una relación con las primeras), el mismo instrumento sin ninguna falla, logrando evitar un vicio de derecho, para que éste se encuentre con una circulación en el trafico jurídico sin igual, al no poder efectuar los terceros impugnación de ninguna índole frente al titulo así saneado.

Los defectos que pueden tener los títulos, serán en relación a los derechos que conforman ese titulo (sea en el sujeto, objeto o la causa del mismo), en cuanto a la manera, modo o tradición que se derive de éste, o a las constancias expedidas mediante la publicidad que hace el registro de estos derechos.

Lo señalado respecto del saneamiento puede ser producto de una calificación efectuada por el funcionario registrador que en el ejercicio de su función descubre o advierte inconvenientes que impiden su labor y por ende la ulterior registración de dicho documento, así requiere la subsanación de tales vicios de derecho, el saneamiento de todos y cada uno de los defectos detectados.

Se torna imprescindible manifestar acá que, siempre es aconsejable efectuar y llevar un adecuado control y si es posible un estudio de títulos –a los fines de la adquisición del dominio de cualquier propiedad–, ya que muchas veces el funcionario registrador en su labor y debido fundamentalmente al volumen de los documentos que pugnan por su inscripción, puede no advertir un error o no tener en consideración una situación que impedía la inscripción de dicho instrumento pero sin embargo logró su acceso al registro;

En virtud del principio del art. 4 de la ley nacional registral sabemos que nuestro registro no es convalidante a diferencia del español, por lo que recomendamos que antes de suscribir los documentos o comenzar con el procedimiento inscriptorio tengamos en consideración tal situación a los efectos de evitar recurrir por medio de un remedio como es el saneamiento, o quedar expuestos a una posible falla humana del registrador con las consecuencia patrimoniales y económicas que ello genera, sin contar con la afectación al trafico y las eventuales sanciones disciplinarias que se le pueden imponer al escribano.-

Conclusión final

Primeramente resaltamos la teoría del titulo y modo la que refleja el criterio seguido por el codificador, evidenciando que la misma teoría sin perjuicio de las diferentes corrientes doctrinarias, es aplicable a toda adquisición de derechos reales sobre inmuebles, pero advirtiendo que algunos de esta clases de derechos, quedan excluidos de la regla general –que el titulo y el modo es necesario para el nacimiento de todos los derechos enumerado en el articulo 2503–, con ello pretendimos hacer hincapié que la constitución de los derechos reales es independiente de su posterior inscripción.

El respeto de los derechos por parte de los terceros, en el caso particular de los reales, requiere la necesidad de su inscripción para gozar de su oponibilidad frente a todos, en ese transito debe circunscribirse a la función calificadora que teniendo como norte el principio de legalidad deberá llevar a cabo el organismo registrador con todos y cada uno de los instrumentos que contengan situaciones jurídicas registrables respecto de bienes inmuebles.

Frente a esa delicada función el registrador en ejercicio de la calificación puede rechazar un documento, requiriendo al rogante de la inscripción la subsanación y/o saneamiento de los vicios que dicho titulo posee para que este pueda ingresar libremente al registro.

El saneamiento, encierra la idea de regularizar una situación preexistente, de trocar una realidad por otra. Tiene como propósito reanudar u organizar el tracto registral que se viera interrumpido o que no se hubiera establecido con anterioridad, mediante la anotación del asiento de dominio.

El procedimiento de saneamiento importa una función revalidante, ya que se busca el recupero del curso normal de ese derecho de que se trata, ello en virtud de que existen defectos o falencias –irregularidades, imperfecciones- en la adquisición de un determinado derecho.

Bibliografía consultada

– Ventura Gabriel B., Dinámica de la constitución de los derechos reales y su repercusión registral", en Universidad Católica de Córdoba, Anuario de Derecho Civil, T 1º, Alveroni Ediciones, Córdoba, 1994,

– Moisset de Espanés, Luis Publicidad registral, Segunda ed., Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 90.

– Salas – Trigo Represas – López Mesa, "Código Civil Anotado" (t. 4-B, p. 12, Ed. Depalma, citando jurisprudencia).

– Ventura, Gabriel B. "El saneamiento de títulos y registro de poseedores en Córdoba (ley 9100), LLC 2003 (mayo), 391

– López de Zavalía, Fernando Javier, Curso Introductoria de Derecho Registral, Editorial Zavalía Año 1983.-

– Bono, Gustavo Alejandro, Calificación Registal: Compatibilidad de los documentos que acceden al Registro. Editorial La Ley Córdoba, 1997.-

– Martinez, Victor Christian, Manuel de Derechos de Registral, Editorial Advocatus, ciudad de Córdoba, 2006.

– Andorno, Luis O. y Marcolin de Andorno, Marta, "Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, Comentada, anotada" Editorial Hammurabi, Año 1989.

– Ahumada, Daniel, Ley Provincial Registral 5771 Comentada y Anotada, Editorial Alveroni, Año 2002..

– Reglamento Registral del Registro General de la Provincia, Resolución General Numero Uno del 22-09-06.

Autor:

Laura Noemí Carreté

Director: Dr. Jorge Belmaña Juarez

SEMINARIO DE SANEAMIENTO Y ESTUDIO DE TITULOS

[1] Art. 2.505 del Código Civil: La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas. (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.) Énfasis y subrayado no original.

[2] Ver Resoluciones 2168 de fecha 05/12/2006 ; y Resolución 2262 de fecha 31/05/2007 que modifica y reglamenta la anterior;

[3] Párrafo de la Nota al Art. 577“…Por la naturaleza de las cosas, por una simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la seguridad de las relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible; No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce…” (Énfasis y subrayado no original)

[4] En rigor de verdad, en los derechos personales cierta doctrina expresa que también puede advertirse el modo cuando el derecho personal se transmite ya constituido, por medio de una cesión de derechos. Así explicaba Emilio Díaz Reyna en sus clases. También Fernando López de Zavalía (teoría de los contratos. Parte Especial, Zavalía, Buenos Aires, 1976, pags. 557,558) citando a Pothier expresa: “Pothier es fiel a su teoría del título y modo. Por eso puede establecer la comparación entre la compraventa y la cesión: así como la compraventa no transmite la propiedad de la cosa, sino que obliga a transmitirla (la compraventa es título), operándose la transmisión recién con la tradición de la cosa (tradición es modo), así también acontece con la cesión, que no transmite la titularidad del crédito, sino que obliga a transmitirla, produciéndose el traspaso recién con la notificación. He ahí en Pothier una interesante construcción del contrato de cesión y de sus efectos: el contrato de cesión sólo obliga a transmitir, es título; la notificación traspasa, es modo”.

[5] Véase “Dinámica de la constitución de los derechos reales y su repercusión registral”, en Universidad Católica de Córdoba, Anuario de Derecho Civil, T 1º, Alveroni Ediciones, Córdoba, 1994, pág. 187.

[6] Luis Moisset de Espanés, Publicidad registral, Segunda ed., Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 90.

[7] López de Zavalía, Fernando J., Curso Introductoriio al Derecho Registral, Edit. Zavalía, año 1983, pag. 386/387.-

[8] Bono, Gustavo Alejandro – Calificación registral: Compatibilidad de los documentos que acceden al Registro. Revista La ley Córdoba 1997, pag. 464, nota (4).

[9] Hernández Gil, Francisco: Introducción al Derecho Hipotecario, pag. 31, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid 1970 citado por Bono ob….cit….nota anterior.

[10] López de Zavalía, Fernando J., ob….cit…“que ese exámen de legalidad de las formas es ateniéndose a lo que resulta de los documentos y de los asientos respectivos”…y más abajo sigue expresando que “…Si solo se tratara de un problema de validez de las formas extrínsecas nada tendrían que hacer los asientos y bien mirado tampoco el contenido de los documentos…” pag. 398.

[11] De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505 y 3135 y concordantes del código civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley en los mencionados registros se inscribirán o se anotarán los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demas providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.