CAPÍTULO I
Parte general
1.1 Importancia del tema.
El estudio de las hipotecas es una actividad de mucha relevancia en el contexto del derecho civil y procesal civil, ya que se trata de uno de los contratos que se utilizan con mayor frecuencia en la práctica jurídica, cuyo fin no es otro que el de garantizar, con una plataforma económica, el cumplimiento de una obligación.
Esto obedece al planteamiento legislativo que consigna que el que contrae una obligación está obligado a cumplirla. A tal respecto, la hipoteca es un mecanismo muy efectivo y racional para que una obligación contraída entre dos personas no se diluya por la negligencia de una de las partes.
Tomando en cuenta esa importante característica, puede decirse que la importancia del tema incluido en la presente investigación rebasa el plano teórico para insertarse con propiedad en el terreno de la práctica judicial.
1.2 Planteamiento del problema.
La hipoteca es una figura procesal cuyos orígenes se remontan a la época de la antigua roma, cuyo sentido principal es asegurar el pago de una deuda mediante el intermedio de una garantía económica que puede estar a disposición del acreedor en la medida en que el deudor no ejecute el pago de la obligación contraída.
El presente trabajo pretende delinear los principales rasgos definitorios e históricos de la hipoteca como institución procesal, a fin de comprender con mayor propiedad las consecuencias derivadas de su establecimiento.
1.3 Objetivos de la investigación
1.3.1 Objetivo general.
Determinar los principales aspectos conceptuales de la hipoteca a la luz de la normativa civil dominicana.
1.3.2 Objetivos específicos
Señalar los principales rasgos históricos de la hipoteca, desde la época antigua hasta la actualidad.
Identificar las diferentes clases de hipotecas y sus características más relevantes.
Determinar las condiciones que deben cumplirse para la celebración de un contrato de hipoteca.
CAPÍTULO II
Marco teórico
2.1 Concepto de hipoteca.
El término hipoteca proviene del latín hypothêca, que se origina en un vocablo griego. La palabra se refiere a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito.
Esto quiere decir que la finca queda en poder de su propietario, aunque el acreedor está en condiciones de promover su venta en caso que la deuda no sea pagada en el plazo pactado. El Código Civil dominicano define a la hipoteca como un derecho real sobre los inmuebles que están afectos al cumplimiento de una obligación.
Para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe realizar una demanda, que generará una sentencia condenatoria y dará lugar al remate judicial del bien. Con ese dinero, el acreedor puede cobrarse la deuda.
La hipoteca está formada por tres componentes esenciales: el capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito), el plazo (el tiempo en que se pacta la devolución del préstamo) y el tipo de interés (el porcentaje adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar; el interés es la ganancia del prestamista)[1].
El tipo de interés puede ser fijo (su valor es inalterable durante el plazo del préstamo) o variable (el valor es revisado de manera periódica). El tipo de interés variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya que una crisis económica puede hacer que la cuota que debe abonar se dispare.
El contrato que constituye una hipoteca debe ser registrado en el Registro de la Propiedad o Registro de títulos a fin de que posea valor para terceros.
En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos se procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate del inmueble. Así, en tanto contrato, una hipoteca solo impone obligación al deudor y se encuentra reglamentada conforme a la ley.
Una hipoteca se constituye cuando alguien está dispuesto a prestar a otra persona, una cantidad cierta y en dinero y el deudor tiene una propiedad con que garantizar el pago del acreedor, debe celebrarse un contrato por escrito y preferentemente en escritura pública y ante notario, con el propósito de inscribirla en el Registro Público de la Propiedad.
Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.
2.2 Evolución histórica.
El término hipoteca ya era usado en la Antigua Grecia, aunque adquirió su significado actual en Roma. En el marco de la civilización romana se lo denominó prenda, y constituía una garantía de pago en la compra de tierras.
En consecuencia, la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la Antigua Roma había dos formas básicas de garantizar una deuda:
1. Fiducia: Qué consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el deudor.
2. Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.
Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento.
Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).
Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, no fue sino hasta la invención de los Registros, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada.
Avanzando en el tiempo, en la Edad Media las hipotecas sirvieron como pagos feudales. Los granjeros solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno. El pago podía concretarse con lo cosechado, con dinero o con animales.
Mucho tiempo después, la evolución de la securitización sobre 1970 y el nacimiento de los títulos de deudas respaldados, o sea garantizados por un activo real, como por ejemplo prendas de automotores o hipotecas sobre viviendas, permitió un mayor auge del mercado hipotecario, sobretodo en su versión inmobiliaria.
Estados Unidos fue el país iniciador del boom de las hipotecas, donde se creó un organismo que impulsó el mercado de securitización, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas, a lo que luego se sumaron los bancos comerciales y las sociedades de ahorro. Inglaterra, Francia y otras naciones europeas siguieron este camino, que actualmente está ampliamente difundido en todo el mundo.
En el contexto dominicano, el sistema de publicidad de las hipotecas y de las transmisiones inmobiliarias estaba lejos de ser perfecto, pese a las intervenciones del legislador luego de 1804. Fue preciso remediar esa imperfección cuando se quisieron desarrollar los préstamos para la construcción, a fin de permitir los empréstitos sin los cuales muy pocas personas hubieran dispuesto de los fondos necesarios para hacer que se edificara una vivienda. De ahí la reforma operada por el decreto del 4 de enero de 1955, tanto en lo concerniente a la publicidad de las transmisiones inmobiliarias como a la de las hipotecas.
2.3 Características de la hipoteca.
Dentro de las características más significativas de la hipoteca se pueden destacar las siguientes:
1. Es un derecho real y Erga omnes.
La hipoteca es un derecho real porque se ejerce sobre la cosa, jus in res. De igual modo, es Erga omnes porque todas las personas están igualmente obligadas a respetarla y sufrir las consecuencias del ejercicio de los derechos que le son atribuidos.
Como derecho real, la hipoteca está acompañada de derecho de preferencia y de persecución, porque se ejerce sobre el precio del inmueble sin permitir la aplicación de la ley del dividendo impuesta a los acreedores quirografarios; y porque el titular de la misma puede perseguir su garantía para ejecutarla entre las manos de los terceros adquirientes.
2. Es un derecho accesorio.
La hipotecas un derecho accesorio porque requiere la existencia de un crédito, de una obligación personal que le sirva de objeto y cuyo pago tiene la finalidad de asegurar. Siendo la obligación el soporte de la hipoteca, no solamente en la época de su constitución, sino ulteriormente desaparece al mismo tiempo que la obligación.
Este carácter accesorio es el que provoca su nulidad, si la obligación deviene en nula a causa de un vicio que la afecta; así como la desaparición automática, conjuntamente con la obligación.
El carácter accesorio de la hipoteca no le impide garantizar un derecho de crédito futuro o puramente eventual, como ocurre con las hipotecas legales del menor y del interdicto sobre los bienes del tutor y las hipotecas del Estado.
3. Es un derecho en principio inmobiliario y excepcionalmente mobiliario.
La hipoteca es un derecho inmobiliario porque es atribuible a un bien inmueble, el cual sigue beneficiándose de los atributos de los derechos reales inmobiliarios, como son los de preferencia y de persecución.
Sin embargo, aunque accesorio a un crédito, la hipoteca no toma las características de aquel al momento de su ejercicio, sino las del bien al cual está integrada. Excepcionalmente, la hipoteca es un derecho real mobiliario, porque es posible sobre las naves marítimas y aeronaves.
4. Es un derecho indivisible.
La hipoteca es un derecho indivisible, porque afecta a todas las parte del inmueble, terrenos y mejoras construidas sin distinción; y porque la suma obtenida a causa de la venta del inmueble hipotecado no acepta la división con los acreedores quirografarios, y aún entre los acreedores inscritos su participación se lleva a cabo según el rango de su inscripción.
5. La hipoteca es atribuible a su beneficiario la facultad de embargar, hacer vender el bien hipotecado y hacerse pagar por el precio de la venta.
Si la hipoteca ha sido consentida sobre un inmueble registrado catastralmente, una vez inscrita la convención ante el Registrador de Títulos correspondiente y expedido por éste el certificado de título, el acreedor queda provisto de un título ejecutorio, por lo que vencido el término del pago de la deuda, dicho acreedor podrá embargar el inmueble hipotecado, hacerlo vender en pública subasta y hacerse pagar el precio obtenido.
2.4 Clasificación de las hipotecas.
La hipoteca puede ser clasificada de acuerdo a diferentes criterios. En ese sentido, se distinguen las siguientes clases o tipos de hipotecas:
2.4.1 Según su modo de constitución.
a) Hipotecas legales: son aquellas creadas formalmente por la ley. Existen dos tipos de hipotecas legales:
I. Hipotecas legales ordinarias.
Para la cuestión el rango es una cuestión de fecha, que son tratadas como las hipotecas convencionales o judiciales, las hay generales que afectan todos los bienes inmuebles del deudor otras que recaen sobre bienes determinados.
Entre estas están:
1) La hipoteca de la mujer casada sobre los bienes de su marido.
2) La hipoteca de personas en tutela sobre los bienes del tutor
3) La de los legatarios sobre los bienes de sucesión.
4) Sobre los del estado, de los municipios y establecimientos públicos sobre los bienes del constituyente.
5) La de la masa de acreedores sobre los bienes del deudor comerciante en estado de quiebra.
6) La de la administración de aduanas sobre los bienes de los deudores.
7) La del tesoro para el pago de la contribución extraordinaria sobre los beneficios de guerra
II. Las Hipotecas legales privilegiadas. También reciben el nombre de Privilegios inmobiliarios especiales:
Son hipotecas privilegiadas que gozan de categoría a favor, a diferencia de las legales ordinarias, que son siempre especiales no afectan más que a determinados bienes.
b) Hipotecas judiciales: las que son conferidas al acreedor por ciertas sentencias judiciales.
1. Las que resultan de las sentencias de condena.
Esta es la que funciona más frecuentemente, esta hipoteca funciona, como una hipoteca general sobre todos los bienes muebles del deudor y está destinada a asegurar la ejecución de la sentencia de condena.
Un deudor que no paga, el acreedor le cita ante el tribunal y obtiene contra él una sentencia que haga constar la exigibilidad de la deuda obligándolo a pagar.
2. De las sentencias de reconocimiento o de verificación de escritura.
Una obligación está comprobada por un acto privado, por un pagare, el acreedor está expuesto a dificultades de prueba sobre todo un caso de muerte del deudor, los herederos pueden declarar que no conocen la escritura de su causante.
En este caso el acreedor cita a su deudor ante el tribunal, no para ejecución si no para el reconocimiento de la deuda, si el deudor reconoce su escritura, el tribunal dicta una sentencia de reconocimiento, de lo contrario se entabla un proceso, el juez ordena una verificación de escritura discutida y si el resultado es conforme a la alegación del acreedor, este obtiene una sentencia de verificación de escritura.
Esta no es una ejecución; sólo es una verificación de prueba.
c) La hipoteca convencional: es aquella que surge como consecuencia de la convención concluida entre el acreedor, que obtiene la garantía, y el constituyente, que la concede sobre sus bienes.
2.4.2 Según la eficacia de su garantía.
a) Hipotecas Simples u ordinarias: que integran el derecho común.
b) Hipotecas Privilegiadas: las que le confieren al acreedor una situación privilegiada.
2.4.3 Según la base material de la hipoteca.
a) Hipotecas especiales: estas recaen sobre ciertos inmuebles específicos.
b) Hipotecas Generales: son aquellas que se extienden a todos los inmuebles presentes y futuros del constituyente.
2.4.4 Según los créditos garantizados.
a) Hipotecas especiales: son aquellas que garantizan una deuda determinada, de acuerdo con criterios específicos establecidos entre el deudor y el acreedor.
b) Hipotecas Generales: son aquellas derivadas de todas las deudas presentes y futuras del deudor con respecto al acreedor.
Conclusiones
Mediante la elaboración del presente trabajo de investigación sobre la hipoteca, ha sido posible la estructuración de un marco concluyente vinculado a los diferentes objetivos específicos propuestos al inicio, cuyos puntos principales se exponen a continuación:
El objetivo principal del concepto de hipoteca es el cumplimiento de una obligación. Dentro de los recursos o mecanismos indicados por el legislador para hacer cumplir una obligación, la hipoteca es uno de los más difundidos y los que mayor garantía le otorga al acreedor.
Si su establecimiento está fundamentado en un previo acuerdo entre las partes, la hipoteca goza de una dimensión jurídica que la hace representativa de una administración judicial racional.
En lo que respecta a su raigambre histórica, se pudo destacar que, si bien el término hipoteca es de origen griego, el desarrollo más significativo corresponde al derecho romano clásico, donde adquirió su definición más abarcadora, y desde donde fue asumida por otros sistemas jurídicos europeos, desde donde se inserta luego en el derecho dominicano.
Independientemente de los diversos tipos de hipotecas, es notorio que en la generalidad de los casos, ésta se ejecuta sobre una base inmobiliaria, salvo escasas excepciones, además de que siempre la hipoteca constituye un derecho real de ejecución universal o Erga Omnes.
Bibliografía
Germán, Mariano. Vías de ejecución. Tomo II. Santo Domingo: Impresos y Servicios Marka, 2002, 566 p.
Josserand, Louis. Derecho civil. Tomo II. Vol. I. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa América, 1951, 412 p.
República Dominicana. Congreso de la República. Código Civil de la República Dominicana. Santo Domingo: Editora Nacional, 1989, 400 p.
República Dominicana. Congreso de la República. Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana. Santo Domingo: Editora Nacional, 1989, 324 p.
Tavares, Froilán (h). Elementos de Derecho Procesal Civil dominicano. Vol. II. 5ª ed. Santo Domingo: Almanzor González Canahuate Editor, 2003, 444 p.
Autor:
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2014.
[1] El tipo de interés puede a su vez ser: a) Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo. b) Variable: Su valor es revisado periódicamente y ajustado de acuerdo al contrato.