Dirección Nacional de Registro de Títulos

Órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria que depende de la Suprema Corte de Justicia. Tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional

Tiene las siguientes funciones:a) Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de los Registros de Títulos.b) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.

c) Velar por el mantenimiento adecuado del registro de firmas y sellos de los funcionarios de los Registros de Títulos habilitados para emitir documentos oficiales.d) Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia técnica en materia registral a los Registros de Títulos.e) Estandarizar los formularios, sellos y demás documentos de los Registros de Títulos.f) Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas modificaciones que estime convenientes para mejorar y mantener permanentemente actualizados la reglamentación y/o legislación aplicables al registro de derechos inmobiliarios.g) Unificar los procedimientos y las técnicas registrales en los Registros de Títulos, relacionado con la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos en cuestiones de su competencia.h) Velar por la oportuna recolección y publicación de los datos estadísticos de los Registros de Títulos.i) Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar el servicio que prestan los Registros de Títulos.j) Establecer las condiciones de seguridad para el acceso a la documentación física en aquellos Registros de Títulos en que la información registral no se encuentre digitalizada.k) Promover la capacitación y desarrollo del personal de la Dirección Nacional de Registro de Títulos y de los Registros de Títulos, a los efectos de optimizar el funcionamiento del organismo.l) Proponer a la Suprema Corte de Justicia la celebración de convenios institucionales con entes oficiales o privados nacionales e internacionales, con arreglo a las disposiciones vigentes.

Antecedentes Históricos

LOS EGIPCIOS pueblo de origen africano ubicados a orillas del Rio Nilo ( año 5000 A.C.) . en el cual el régimen de la tenencia de tierras descansaba en la propiedad nominal del faraón o monarca.

Éstos desarrollaron maneras muy sacramentales de transferir la propiedad, desarrollándose ampliamente en la archivística, ya que conservaban las declaraciones hechas durante un periodo de 14 años con la finalidad de ayudar a establecer las cargas impositivas.

Los Archivos eran custodiados por Funcionarios Públicos cuyas funciones se asemejan a los Registradores de Títulos de hoy día, incluso, de una forma u otra llego a asemejarse su organización, ya que los documentos que llegaban eran archivados cronológicamente, constituyéndose tomos completos por la naturaleza del contrato, nombres de las partes, etc.

Una gran debilidad que tenía este sistema, era que la inscripción de los actos era potestativa, hasta que luego, mediante Edicto, se obligó a todos los propietarios de terrenos a realizar el registro correspondiente por ante los Archivos de Alejandría.

En el año 1844 nace como Estado independiente la República Dominicana, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los contratantes.

Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenía como comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario.

El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa.

La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la ley.

Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los derechos que eran transcritos.

Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro. La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo.

Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía perjudicado por la operación.

Sistemas de registro derecho de propiedad

Están sintetizados en cuatro sistemas que reúnen todas las formas que los diversos Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el torrens.

El Sistema Informal:

• este conjunto de principio y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derecho que la afectan es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas y su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Ese sistema se caracteriza también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surge de la depuración de los derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como principios, así como no se lleva ningún libro registro de la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran las transferencias de derechos que se realizan. Para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de los documentos de las tierras que estén en poder del causante.

El Sistema Judicial:

• Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliario en Alemania. También lo tienen algunos países de Europa. Se llama judicial debido a que las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez conservador. Este sistema es el que tiene más coincidencias con el sistema torrens que tenemos en la República Dominicana. Se debe a que ambos tienen un origen inglés , Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, además en este sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración previa. De donde surgen otras características como son: la publicidad, legalidad y especialidad.

Sistema Ministerial:

• Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones. Además, las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro País aún está vigente el Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los inmuebles no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para hacerlo valer en justicia.

Sistema Torrens:

• Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Su característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

El derecho no titulado

El derecho no titulado se caracteriza en principio, por la posesión o sea la aprehensión material de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no existía el derecho de propiedad, posesión y propiedad se confundían. Eran una sola cosa. Se identificaban. Actualmente es un hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan los demás caracteres exigidos por la ley, para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un derecho saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los requisitos de la Ley de Registro de Tierras.

La primera forma del derecho de propiedad titulado aparece lógicamente en la concesión del propietario originario; en la concesión del soberano, rey o Estado. La concesión escrita, el derecho titulado se va disolviendo en el tiempo a consecuencia de las sucesivas transmisiones y a consecuencias de fenómenos históricos y sociales que son los mismos que han creado el estado de incertidumbre de nuestro derecho. La mayor parte de la documentación del derecho de propiedad inmobiliar corresponde, sin duda alguna a la documentación privada, o sea aquella que transmite derecho entre particulares, sin poderse determinar el título que los acredita su fuente de origen en una concesión de propietario originario.

La prueba absoluta del derecho de propiedad

La prueba absoluta es el camino para llegar a una finalidad: el fallo absoluto. La necesidad del fallo absoluto queda manifestado por el carácter de absoluto que le da el Sistema Torrens, que le da la Ley, al certificado de título: y este carácter absoluto del certificado de título responde a la naturaleza misma del derecho de propiedad, que es absoluto.

La prueba absoluta del derecho de propiedad se resume principalmente en el litigio de saneamiento, en el que se obliga a todo el mundo no solamente a las partes envuelta, la lucha deja de ser relativa entre dos parte y se convierte en general, absoluta, todos los interesados o reclamantes tendrán que comparecer ante el Juez y mostrar sus pruebas.

La prueba deja de ser privada. No solo las dos partes, o todas las partes tendrán derecho a proponer prueba y oponerse a la de sus adversarios, sino que el Juez represente del interés de "todo el mundo", tendrá el mismo derecho, con las limitaciones indicada por la ley.

El juez no estará obligado a fallar únicamente a favor de las partes que reclamen el derecho. El tendrá presente que "todo el mundo" es un contradictor y un litigante. Deberá estar pendiente de ese interés y podrá fallar a favor de uno, de entre "todo el mundo", cuando se manifiesta ese interés, y cuando no, a favor de "todo el mundo" en conjunto, representado por la Republica dominicana. Este derecho oponible a "todo el mundo", queda saneado por una decisión judicial, oponible a todo el mundo. Y es así, porque el todo el mundo ha sido parte en la litis, incluido en la grase "a todos a quienes pueda interesar".

La prueba Erga Omnes

La Prueba erga omne, o sea contra todo el mundo, porque todo el mundo está contenido en la frase "a quienes pueda interesar", el litigio es "in ren" contra la cosa y no contra la persona.

El Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la República.

Autor:

Lic. José Antonio Trinidad Sena

Lic. Robinson Pérez López

Maestria en Derecho Inmobiliario

Dirección Nacional de Registro de Títulos