c) El uso: El derecho de uso consiste en la prerrogativa que tiene su titular de servirse de la cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad que le sea necesaria para satisfacer su necesidad y la de su familia.
d) Habitación: consiste en la prerrogativa que tiene su titular de favorecerse el y su familia con el uso de un local o parte del que se destine a la vivienda familiar.
e) La servidumbre: gravamen que pesa sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Supone una carga para el inmueble que la soporta y un beneficio para el inmueble que lo disfruta. El predio o heredad que disfruta la servidumbre se denomina predio dominante y predio sirviente el que la que la padece. El legislador definió la servidumbre en el Artículo 637 del Código Civil, que dice: [2]"La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario".
El derecho de servidumbre puede surgir de tres formas: por situaciones propias de los predios o terrenos a los cuales se le aplica, por obligaciones impuestas por la Ley o por contratos entre los propietarios. Todas las servidumbres se extinguen cuando los inmuebles experimentan cambios o nuevos estados que hacen imposibles el disfrute de las servidumbres, y que esa situación permanezca por un tiempo de veinte años o más.
f) La enfiteusis: Es el derecho real inmobiliario que consiste en el arrendamiento de un predio por un tiempo que oscila entre los diecioho y los noventa y nueve años.
h) La superficie: Es el derecho de propiedad proyectado hacia arriba, esto es en el suelo y en el espacio aéreo comprendido por el área del suelo que es objeto del derecho. Éste se encuentra cuando un inmueble se comparte entre dos personas, unas de las cuales ejerce su derecho sobre el suelo y subsuelo, y la otra sobre lo que se eleva sobre el terreno: plantaciones y construcciones. Pero no hay ahí un derecho real particular; se trata tan solo de la división de una cosa entre dos propietarios: es un derecho de propiedad el que ejerce el superficiario sobre las construcciones y plantaciones.
Los derechos reales mobiliarios
El derecho real inmobiliario es el derecho que relaciona a una persona con una cosa mueble. Derecho real que recaen sobre un mueble y otros derechos tendientes a hacer entrar un mueble en el patrimonio. El artículo 527 del Código Civil, clasifica los muebles por su naturaleza o por disposición de la Ley.
Son muebles por naturaleza los cuerpos que pueden transportarse de un lugar a otro bien se muevan por sí mismos: los animales, bien que no puedan cambiar de sitio sino por efecto de fuerza exterior, como las cosas inanimadas.
Los muebles por disposición de la Ley o muebles incorporales: son los derechos reales que recaen sobre los muebles (usufructo y propiedad de muebles) como el derecho de autor, los fondos de comercios, crédito, títulos de rentas y acciones de sociedades, etc.
2.2. Derechos reales inmobiliarios
Es el derecho que relaciona a una persona con un objeto inmueble. Inmueble se deriva del latín inmobilis, que significa inmóvil o lo que no se puede movilizar. Es el bien material constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiere a ella de manera permanente o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios. Se clasifican según el artículo 517 del Código Civil en: Inmuebles por naturaleza, por destino y por el objeto a que se aplican.
a) Inmuebles por naturaleza: De acuerdo al artículo 518 del Código Civil "bienes que en razón de su naturaleza no pueden desplazarse: el suelo y lo que está incorporado a él. Las heredades, los edificios, las cosechas pendientes y los frutos aun no cogidos de los árboles.
b) Los inmuebles por destino: Bienes muebles que, sin perder su individualidad, son anexados por el propietario a un inmueble por naturaleza, motivo por el cual el Legislador los reputa inmuebles. La accesión puede ser material: muebles unidos al fundo a perpetuidad, o inmaterial: muebles afectados a la explotación de un inmueble por naturaleza: animales para el cultivos.
c) Inmuebles por el Objeto al que se aplican: derecho que recaen sobre un inmueble corporal, además del de propiedad.
2.3. Derechos reales corporales
Son los muebles propiamente dichos, esto es, los que se pueden mover, tocar, parpar porque tienen forma objetiva, y que están dedicados al servicio o aprovechamiento de un inmueble por naturaleza, aunque no se mantienen materialmente incorporados a él. Cosas materiales susceptibles de apropiación.
2.4. Derechos reales incorporales
Estos son los que entran en él campo de lo abstracto. Son más conceptuales que materiales. Lucen sin cuerpo, ejemplo: el derecho de autor, la hipoteca o cualquier derecho de crédito. Están clasificados como derechos reales, cuando recaen sobre cosas y como personales, si recaen sobre las personas.
El derecho de Propiedad
Es el derecho real mobiliario o inmobiliario, según el objeto sobre el cual recae, que confiere a su titular la prerrogativa de usar, gozar y disponer de la cosa. El derecho de uso está constituido por la prerrogativa que tiene el propietario de una cosa para servirse de ella según sus necesidades y posibilidades. El derecho de goce se relaciona con la prerrogativa que le da facultad al titular del derecho de propiedad para recibir los frutos naturales y civiles que la cosa produce. Y la disposición consiste en el derecho que tiene el titular de la propiedad de destruir la cosa objeto de su derecho o enajenarla, esto es, transferirla por venta, o cederla a título gratuito.
El derecho de propiedad tiene un carácter, en principio, absoluto, imprescriptible y oponible a todo el mundo, o sea erga omnes. Del carácter absoluto nos habla el legislador en el artículo 544 del Código Civil, dice: [3]"La propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa del modo más absoluto, con tal que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes y reglamentos".
La propiedad tiene un carácter de imprescriptible porque no puede oponérsele la prescripción cuando ella ha cumplido con los requisitos legales que les corresponden, por ejemplo cuando se trata de la propiedad inmobiliaria registrada, contemplado en el artículo 175 de la Ley de Registro de Tierras que dice: [4]"No podrá adquirirse por prescripción o posesión detantatoria ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con la prescripciones de esta Ley…"
Y el carácter de erga omne que le otorga el artículo 186 de la mencionada Ley. Otros elementos caracterizadores de la propiedad son la facultad de exclusión, la indeterminación de medio para gozar de la cosa ("posibilidades de acción protegidas en el orden jurídico") y la autonomía frente al Estado.
La importancia de la propiedad se reconoce en nuestra Carta Magna en su artículo 8, numeral 13, que consagra como fundamental el derecho a la propiedad privada (también la de los medios de producción) lo cual no impide que, en ocasiones, se subordine la riqueza del país —en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad— al interés general. Por otra parte, los propios textos constitucionales introducen el concepto de función social como paliativo o criterio moralizador y rector del uso y disfrute de la propiedad. No se olvide, con todo, que en cuanto derecho fundamental vincula a todos los poderes públicos, siendo necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no está reñido con la posibilidad de que sean susceptibles de expropiación forzosa bienes o derechos concretos, aun cuando nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y causa justificada de utilidad pública, previa la indemnización que corresponda.
2.6. Evolución del derecho de propiedad
La evolución histórica de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana se circunscribe a seis grandes períodos en el derecho de tierras. El primer período se inicia con la "Bula Inter Caétera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas.
El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto. Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias.
El tercer período se inicia a raíz de la independencia de 1844, cuando regía en el país el Código Civil francés de 1804 "napoleónico", que había sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva República, que surgía libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la Corona de España.
El cuarto período comienza con la Ley de División de Tierras Comuneras del 21 de abril del 1911, durante el gobierno del Presidente Ramón Cáceres, éste fue el primer intento serio del legislador para organizar de manera definitiva y realizar el procedimiento de división de dichos terrenos. Algunas de las disposiciones contenidas en la mencionada Ley fueron transportadas a Ley vigente (Ley 1542, Artículo No. 89 al 117).
El quinto período surge con la promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21 de julio del 1920 durante la ocupación militar norteamericana, que introduce el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria. Ese sólo hecho representa un acontecimiento legal de trascendental importancia, que necesariamente tenía que marcar un período en la historia de la propiedad inmobiliaria en este país.
El sexto período nace con la Ley Sobre Registro de Tierras No. 1542, de fecha 11 de octubre de 1947, legislación netamente dominicana, que representa un acontecimiento de extraordinaria importancia para nuestra historia, donde los dominicanos manifestamos la voluntad de darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige.
Bibliografía
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Capitant, Henri. Vocabulario Jurídico. Ediciones Depalma, Buenos Aires, Argentina. 1986.-
Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario (Base legales, Jurisprudencia, Doctrina y Procedimiento. Ed. Centenario, S.A. Santo Domingo, 2003.-
Ruiz Tejada, Manuel Ramón. Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana. Ed. del Caribe, C. Por A. República Dominicana. 1952.-
Mazeaud. Henri y León, Jean. Lecciones de Derecho Civil. Parte 2da. Volumen IV. Ed. Jurídicas Europa–América, Buenos Aires.
República Dominicana, Ley No. 1542 y sus Modificaciones, del 11 de octubre del 1947.
Vega, B. Wenceslao. Historia del Derecho Dominicano. Ed. Actualizada. Ed. Amigo del Hogar. República Dominicana, 1996.
Autora:
M.A Reina Isabel Concepción Mendoza
[1] Art.578, Código Civil Dominicano
[2] Art. 637 ibt.
[3] Art. 544, Código Civil Dominicano
[4] Art. 175, 186 Ley de Registro de Tierras
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