Proyecto Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles

Finalidad

Establecer la normatividad institucional y los procedimientos a seguir para el arrendamiento de los inmuebles mediante Convocatoria Pública, el proceso de cobranza por concepto de alquiler, deudas pendientes y garantías de las viviendas, oficinas, terrenos y locales comerciales de las SOCIEDADES DE BENEFICENCIA, con la finalidad de optimizar la recaudación, establecer los niveles de responsabilidad de las diferentes dependencias y mejorar el control del patrimonio inmobiliario de las SOCIEDADES DE BENEFICENCIA.

OBJETIVO

Implantar una adecuada política de administración y control del patrimonio inmobiliario de las SOCIEDADES DE BENEFICENCIA, dentro del marco legal y velando por establecer el criterio de rentabilidad que dote a las SOCIEDADES DE BENEFICENCIA de una optima captación de recursos a través de la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles que permita continuar con sus acciones de labor social y atención integral a los niños, niñas, adolescentes, madres gestantes, adultos y adultos mayores, en abandono, riesgo social y/o situación de extrema pobreza.

Base legal

1. Constitución Política del Perú de 1993.
2. Decreto Legislativo Nº 295 – Código Civil.
3. Código Procesal Civil – Resolución Ministerial 010-93-JUS.
4. Ley Nº 27444 – Ley del Procedimiento Administrativo General.
5. Ley Nº 29151 – Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
6. Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA – Reglamento de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
7. Directiva Nº 006-2007-SBN – Procedimiento para el Arrendamiento de Predios del Dominio Privado del Estado de Libre Disponibilidad.
8. Decreto Supremo Nº 031-2001-EF que aprobó el Estatuto de la Superintendencia de Bienes Nacionales.
9. ROF – Reglamento de Organización y Funciones de la Entidad.
10. MOF – Manual de Organización y Funciones de la Entidad.
11. Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por Resolución Ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA del 13 de mayo de 2007.
12. Ley Nº 26872 – Ley de Conciliación Extrajudicial y demás Normas Complementarias.

ALCANCE:

La presente (Proyecto de Directiva) es de aplicación a todas las Unidades Orgánicas de la SOCIEDADES DE BENEFICENCIA, y a las personas que arriendan un inmueble de propiedad y/o administración de las SOCIEDADES DE BENEFICENCIA adjudicado mediante Convocatoria Pública.

VIGENCIA:

La presente (Proyecto de Directiva) entrará en vigencia al día siguiente de su aprobación por Resolución de la Presidencia de la ENTIDAD.

Disposiciones generales – Adjudicación de arrendamiento de los inmuebles

Los principios que rigen la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles son los que a continuación se detallan:

a) Principio de Legalidad

De acuerdo a este principio las autoridades administrativas de la Entidad deben actuar con respeto a la Constitución, la ley y al derecho, dentro de las facultades que le estén atribuidas y de acuerdo a los fines para los que le fueron conferidas.

b) Principio del Debido Procedimiento

De acuerdo a este principio se pretende otorgar al administrado que postula para el arrendamiento de inmueble mediante Convocatoria Pública de todas las garantías de un procedimiento transparente[1]

c) Principio de Presunción de Veracidad

Según este principio, en la tramitación del procedimiento administrativo de Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles, se presume que los documentos y declaraciones formulados por los administrados en la forma prescrita por esta ley, responden a la verdad de los hechos que ellos afirman. Esta presunción admite prueba en contrario.

d) Principio de Máxima Rentabilidad

En el arrendamiento de inmuebles mediante Convocatoria Pública deberá buscarse el mayor beneficio económico a favor de la Entidad.

e) Principio de Conducta Procedimental

La autoridad administrativa, los administrados, sus representantes o abogados y en general todos los partícipes del procedimiento de Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles realizan sus respectivos actos procedimentales guiados por el respeto mutuo, la colaboración y la buena fe. Ninguna regulación del procedimiento administrativo puede interpretarse de modo tal que ampare alguna conducta contra la buena fe procesal.

f) Principio de Celeridad

Quienes participan en el procedimiento de Convocatoria Pública de Arrendamiento deben ajustar su actuación de modo tal, que se dote al trámite de la máxima dinámica posible, evitando actuaciones procesales que dificulten su procedimiento o constituyan meros formalismos, a fin de alcanzar una decisión en tiempo razonable, sin que ello releve a las autoridades del respeto al debido procedimiento o vulnere el ordenamiento.

g) Principio de Simplicidad

Mediante este principio los trámites establecidos por la Entidad en la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles deberán ser sencillos debiendo eliminarse toda complejidad innecesaria, es decir, los requisitos exigidos deberán ser racionales y proporcionales a los fines que se persiguen cumplir.

h) Principio de Privilegio de Controles Posteriores

La tramitación del procedimiento administrativo en la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles se sustentará en la aplicación de la fiscalización posterior, reservándose la Entidad, el derecho de comprobar la veracidad de la información presentada, el cumplimiento de la normatividad sustantiva y aplicar las sanciones pertinentes en caso que la información presentada no sea verás.

i) Principio de Máxima Rentabilidad

En la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles deberá buscarse el mayor beneficio económico a favor de la Entidad, teniendo como fin la atención integral a los niños, niñas, adolescentes, madres gestantes, adultos y adultos mayores, en abandono, riesgo social y/o situación de extrema pobreza.

j) Principio de Transparencia

La información relacionada a la Convocatoria Pública de Arrendamiento de inmuebles deberá entregarse oportunamente a los administrados.

k) Principio de Fiscalización

El arrendamiento de los inmuebles de dominio privado del Estado a través de Convocatoria Pública, estarán sujetos a fiscalización continua.

6.1 De la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles

Para poder obtener un criterio uniforme y adecuado en el arrendamiento de inmuebles mediante Convocatoria Pública, se establecen las siguientes pautas a seguir:

a) Prohibiciones e Impedimentos para ser postores.
b) Monto de la Merced Conductiva mensual.
c) Calificación de los Inmuebles a Arrendar.
d) Condiciones de Alquiler: Obligaciones deberes y prohibiciones .
e) Requisitos para suscribir Contrato de Arrendamiento.
f) Causas de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
g) Condiciones para Renovación de Contrato de Arrendamiento.

6.2. Prohibiciones e Impedimentos para ser Postores

Sin perjuicio de lo señalado en la Ley, son causales de impedimento para participar las personas naturales o jurídicas cuando presenten la siguiente condición:

a) Ser miembro del Directorio, funcionario o trabajador de la Entidad.
b) Tener entre sus socios o asociados algún miembro del Directorio, funcionario o trabajador de la Entidad.
c) Tener parentesco, hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, con las personas citadas en el acápite anterior, por ello forma parte integrante del presente contrato la declaración jurada que deberán suscribir para tal efecto.
d) Tener deuda o Litispendencia con la Entidad, directamente o a través de personas jurídicas en las que hayan tenido o tenga la condición de Accionista, Director, Funcionario o cualquier otra forma de participación en los últimos cinco años, ni tener actuaciones litigiosas con ella como demandante o demandado, en igual término.
e) Aquellos que arriendan en calidad de interpósita persona o como testaferros de otros, con la finalidad de eludir los impedimentos contemplados en la presente cláusula. De ser el caso, el Contrato de Arrendamiento quedará automáticamente resuelto de pleno derecho.
f) Aquellas personas naturales o jurídicas que a la fecha mantienen deudas pendientes con la Entidad.

6.3. Monto de la Merced Conductiva[2]

Será establecida por la Dirección[3]encargada de las valorizaciones, para lo cual, informará sobre el estado físico, ubicación y dimensión del inmueble a alquilar mediante Convocatoria Pública[4]

6.4. Calificación del inmueble a arrendar

6.4.1 Identificación de los predios de libre disponibilidad, calificados como aptos para ser arrendados

a) El arrendamiento de los predios sujetos a Convocatoria Pública está a cargo de la Entidad y los gastos que se irroguen serán de cargo de la misma.

b) La selección de los predios a evaluar estará a cargo de la Dirección (Encargada de la Administración Inmobiliaria) de la Entidad.

6.4.2 Evaluación de cada uno de los expedientes tomando como criterio lo siguiente:

La Dirección (Encargada del Aspecto Técnico) de la Entidad, se encargará de realizar las valorizaciones actualizadas[5]de cada uno de los inmuebles seleccionados para arrendar. Lo que le permitirá elaborar la valorización real y actual de mercado del inmueble a arrendar.

6.4.3 Calificación de inmuebles aptos para ser arrendados.

a) Que, el monto del valor de la Merced Conductiva supere el 50% de una (1) Unidad Impositiva Tributaria, de acuerdo a la valorización comercial que se le dé a cada inmueble.

b) Que, no se encuentre en proceso judicial, excepto los casos en que dicho inmueble se encuentren con Resolución Judicial de Orden de Lanzamiento[6]

c) Que, los inmuebles aptos para convocar no se encuentren con contratos vigentes.

6.4.4 Aprobación de los expedientes calificados para ser arrendados mediante Convocatoria Pública de Arrendamiento.

a) Los expedientes que han sido calificados como aptos, deberán pasar por el visto bueno de la Dirección (Inmobiliaria y Técnica de la Entidad) fin de ser aprobados, mediante informe a la Dirección General (Encargada de la Administración Inmobiliaria) de la Entidad.

b) Posteriormente, la Gerencia General emitirá la Resolución respectiva designando al Comité Especial que se encargará de dirigir el proceso, el mismo que estará integrado por un Presidente y dos Miembros y sus respectivos suplentes[7]

Disposiciones específicas para participar del proceso de adjudicación de arrendamiento de los inmuebles

7.1 Elaboración de Bases Administrativas

7.1.1 Las Bases Administrativas contendrán la elaboración de especificaciones técnicas (Fichas Técnicas) de cada inmueble, la cual hará referencia a las características del predio como ubicación del inmueble, área de terreno, área construida, material predominante, estado de conservación, antigüedad, uso y monto del arrendamiento base.

7.1.2 La Elaboración del Informe para aprobación de bases corresponde al Comité Especial de Arrendamiento por Convocatoria Pública. Una vez calificado o evaluado dicho informe, éste será remitido a la Gerencia General para su análisis y emisión de la Resolución Gerencial que aprueba las Bases y designa al Comité Especial.

7.1.3 Una vez elaborada las bases se procederá a elaborar el cronograma, fichas técnicas.

7.2. Publicidad y venta de Bases Administrativas

7.2.1 Cuando se lleve a cabo el proceso de selección de arrendamiento de predio, el Comité Especial, será el encargado de publicar la convocatoria a realizar en el Diario Oficial "El Peruano" y en otro de circulación local.

7.2.2 Además, deberá de publicar dicha convocatoria en la página web de la Entidad; debiendo agotar las acciones necesarias para hacerlo de conocimiento público. En dicha convocatoria se indicará el detalle de las características del inmueble, así como el cronograma del proceso.

7.3 Invitación para participar en la Convocatoria Pública de Arrendamiento

El Comité Especial deberá cursar invitaciones a los arrendatarios que estuvieran ocupando los predios objeto de convocatoria con el fin de comunicarles del proceso a llevarse a cabo a fin que puedan postular, de ser de su interés[8]

7.4 Consultas y Observaciones e Integración de Bases Administrativas

7.4.1 Formulación de consultas, observaciones y absolución de las mismas

a) Los postores que adquieren las bases podrán formular sus consultas y observaciones dentro del plazo establecido en el cronograma de convocatoria, debiendo presentarlas por escrito directamente en la Dirección (Encargada de la Administración Inmobiliaria) de la Entidad; para lo cual deberán adjuntar fotocopia del recibo de haber adquirido las bases.

b) El Comité Especial comunicará la absolución de consultas y observaciones dentro del plazo establecido en el cronograma de convocatoria, al domicilio que cada postor señale en su solicitud de participación, a través de las consultas los participantes podrán solicitar la aclaración de cualquiera de los extremos de las Bases. Asimismo, mediante escrito debidamente fundamentado, los participantes podrán formular observaciones a las bases, las que deberán versar sobre la vulneración al marco legal establecido para la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles de la Entidad[9]

7.4.2 Integración de Bases Administrativas

La integración de las bases se efectuará y publicará de acuerdo al cronograma establecido en la convocatoria. Una vez de que el Comité Especial absuelva las consultas y observaciones, de considerarlo, y con el correspondiente sustento, podrá modificar las Bases Administrativas[10]

7.5. Calificación de Solicitudes – Expediente Técnico

7.5.1 Calificación de Solicitudes y Requisitos de los Postores:

a) Calificación de Solicitudes: el Comité Especial, en acto privado calificará cada una de las solicitudes verificando, que cumplan con los requisitos de carácter obligatorio.

b) Presentación de Solicitudes: Los postores interesados en participar del proceso de selección presentarán una solicitud con documentos obligatorios:

b.1) Persona Natural:

a) Documento Nacional de Identidad – DNI – en caso de nacionales y en caso de extranjeros deberán presentar Carnet de Extranjería. Copia Legalizada.

b) Ficha RUC emitida por la Sunat. Copia Simple.

c) Documentos que acrediten ingresos de los 03 últimos meses del titular (boleta de pagos, recibos de honorarios u otros reconocidos por la SUNAT). – Copia Simple.

d) Declaración Jurada Anual del pago del Impuesto a la Renta y/o Declaración Mensual (Formulario 621- SUNAT) del ejercicio anterior al de la fecha del proceso de convocatoria, y/o la presentación del Reporte SUNAT denominado "Extracto de Presentaciones y Pagos" del contribuyente correspondiente en original, de los 6 meses anteriores a la fecha de convocatoria, con el fin de verificar los montos declarados a la SUNAT.

e) Estado Financiero del año fiscal anterior al proceso de convocatoria en curso con firma de contador público colegiado. (Original).

f) Declaración Jurada con firma Legalizada de un tercero que garantice la seriedad de la oferta económica por el monto base equivalente a un mes de merced conductiva del inmueble al que postula, por el periodo de vigencia del proceso de convocatoria Pública hasta la suscripción del contrato.

g) Declaración Jurada indicando los inmuebles (local (es) comercial (es) que viene conduciendo (de propiedad o arrendados).

h) Reporte Pago del Impuesto Predial según corresponda, así como el reporte de pago de los dos últimos trimestres por concepto de Arbitrios Municipales del/los Local/es Comercial/es que viene conduciendo.

I) Copia Simple del último contrato de arrendamiento de inmueble (local comercial) que conduce así como de sus (03) tres últimos recibos de pago de renta.

b.2) Persona Jurídica:

a) Testimonio de Escritura pública de Constitución y sus modificaciones y Copia Literal de la Partida Registral de Inscripción en el Registro de Personas Jurídicas de la SUNARP.

b) Documento Nacional de Identidad – DNI del representante legal en caso de nacionales y en caso de extranjeros deberán presentar carnet de extranjería. Copia Legalizada.
c) Vigencia de poderes del representante legal de la empresa emitida por SUNARP, no mayor a 30 días.
d) Último Estado Financiero del año fiscal anterior al proceso de convocatoria.
e) Declaración Jurada Anual del pago del Impuesto a la Renta y/o Declaración Mensual.
f) (Formulario 621-SUNAT) del ejercicio anterior a la fecha de convocatoria y/o la presentación del Reporte SUNAT denominado "Extracto de Presentaciones y Pagos" del contribuyente correspondiente, en original, de los últimos seis meses a la fecha de convocatoria, con el fin de verificar los montos declarados a la SUNAT.
g) Declaración Jurada con firma Legalizada de un tercero que garantice la seriedad de la oferta económica por el monto base del valor equivalente a un mes de merced conductiva del inmueble al que postula, por el periodo de vigencia del proceso de convocatoria Pública hasta la suscripción del contrato.
h) Copia Simple del último contrato de arrendamiento de inmueble (local comercial) que conduce así como de sus (03) tres últimos recibos de pago de renta.
i) Reporte Pago del Impuesto Predial según corresponda, así como el reporte de pago de los dos últimos trimestres por concepto de Arbitrios Municipales del/los Local/es Comercial/es que viene conduciendo.

7.5.2 Publicación de Postores Hábiles

Posteriormente, a la evaluación de cada una de las solicitudes presentadas por los postores. El Comité Especial publicará la relación de postores que cumplieron con presentar todos los documentos obligatorios indicados en la Bases. Entendiéndose que son los postores hábiles los que pasen a la siguiente etapa de la convocatoria.

7.5.3 Criterios de Calificación y Evaluación de las Solicitudes Presentadas

Los criterios que se exponen a continuación tienen por finalidad: a) obtener el máximo beneficio económico para la institución, b) reducir el riesgo de morosidad y c) ofrecer la máxima transparencia y objetividad al proceso de evaluación:

a) Historial Contractual Impecable con la Entidad.

Se calificará teniendo en cuenta si el postor es o fue un arrendatario de la Entidad con contrato suscrito, y que en simultáneo: haya sido puntual en sus pagos, no haber acumulado deuda alguna, ni solicitado reducción de merced conductiva en oportunidad alguna.

b) Comportamiento Positivo como Contribuyente de su Actual Local Comercial.

Se calificará con el puntaje señalado si el postor a la fecha de postulación se encuentra al día en sus pagos por arbitrios municipales del local comercial que viene conduciendo, en caso que tenga más de un local se tendrá en cuenta en primer término los que sean administrados por la Entidad, y de no haber conducir ninguno el que actualmente conduce.

c) Record Crediticio en el Sistema Financiero

Se calificará según el puntaje otorgado por INFORCORP al postor. Se otorgará el puntaje únicamente si supera los 750 puntos.

d) Capacidad de Pago

El postor deberá acreditar que sus ingresos superan en 3 veces el monto de la merced conductiva del inmueble de su interés.

e) Deuda ante la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria – SUNAT.[11]

7.6. Calificación de Expediente Económico

7.6.1 Del Procedimiento[12]

a) El Comité Especial realizará el procedimiento, según el orden de publicación de los inmuebles en el Diario Oficial "El Peruano".

b) El Comité Especial, solicitará a los postores, en el orden que se han inscrito, la presentación de las ofertas económicas, en "sobre cerrado". El postor o su representante legal o apoderado, debidamente acreditado mediante Carta Poder Simple, hará entrega de su propuesta económica.
c) La propuesta económica consistirá en el mayor monto de renta mensual; y en caso de empate, el mayor monto de pagos adelantados de alquiler mensual.
d) Si al momento de ser llamado el participante no se encontrara presente, se le tendrá por desistido.
e) Si se detectaran omisiones o errores, en la propuesta económica, no cabe subsanación alguna, en cuyo caso no será admitida.
f) Las propuestas inferiores al precio base, serán desestimadas.
g) Se procederá a abrir los sobres y evaluar las propuestas, para determinar al mejor postor.
h) El encargado de dar fe del acto público es el Veedor, el cual es un funcionario designado por la Oficina de Control Interno (OCI),no siendo necesaria la presencia de Notario Público.

Por último, se levantará el Acta de Adjudicación de Buena Pro en el cual se adjudica al postor ganador de la Convocatoria Pública[13]

7.7. Solución de Controversias e Impugnaciones

7.7.1 Toda controversia surgida durante el proceso, deberá resolverse en el marco de lo establecido por la Ley Nº 26872 – Ley de Conciliación Extrajudicial, ante el Centro de Conciliación elegido por la Entidad, a cuya decisión se someten las partes en forma incondicional, declarando conocerlas y aceptando en su integridad.

7.7.2 Por otro lado, las discrepancias que surjan entre la Entidad y los participantes o postores en la convocatoria pública de arrendamiento de inmueble, podrá dar lugar a la interposición de recursos administrativos de acuerdo a lo establecido en el Artículo 207º de la Ley Nº 27444 – Ley del Procedimiento Administrativo General[14]

7.7.3 Asimismo, el término para la interposición de los recursos es de quince (15) días perentorios, y deberán resolverse en el plazo de treinta (30) días.

7.7.4 Por último, los requisitos para la presentación del recurso mencionado se encuentran señalados en el artículo 211º y 113º de la Ley Nº 27444 – Ley de Procedimiento Administrativo General.

7.8. Suscripción, Plazo, Renovación y Resolución del Contrato de Arrendamiento

7.8.1 Suscripción del Contrato de Arrendamiento

La Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria de la Entidad es la encomendada de aprobar los Contratos de Arrendamiento, quienes para la elaboración del mismo tendrán en consideración las disposiciones que correspondan sobre arrendamiento contenidas en el Código Civil, con las que se garanticen los intereses del Estado.

7.8.2 Plazo del Contrato de Arrendamiento

El arrendamiento del inmueble es por el lapso de 03 años, renovables por un periodo según condiciones del contrato, con un incremento anual del 5 %.

7.8.3 Renovación del Contrato de Arrendamiento

a) La Renovación del Contrato de Arrendamiento se realiza de manera automática de por tres (03) años adicionales, siempre y cuando el arrendatario no tenga deuda con la Entidad[15]

b) La Dirección (Técnica) de la Entidad informará el nuevo monto de alquiler anual, en mérito a la valorización del predio.

7.8.4 Resolución del Contrato de Arrendamiento

a) La Entidad podrá resolver en forma unilateral y automática el Contrato de Arrendamiento ante el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las claúsulas.
b) La Entidad comunicara vía carta notarial la resolución de dicho contrato, otorgándole al arrendatario en el plazo de 48 horas para que proceda a la entrega de las llaves, su desocupación y/o aviso de descerraje en caso de no encontrar a ninguna persona en el inmueble, sin necesidad de procedimiento ni declaración judicial y/o extrajudicial previa, y exigirá a el arrendatario el pago del arrendamiento correspondiente y/o se considerarán los arriendos pagados por adelantado como Lucro Cesante.
c) Asimismo, será causal de resolución expresa del presente Contrato el caso en que el arrendatario no cumpla con el pago de la merced conductiva, transcurridos dos meses sin que esto se realice. Queda establecido que la resolución del Contrato se podrá ejecutar sin perjuicio del cobro del respectivo interés moratorio.
d) La Resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la Cláusula Resolutoria.
e) La Entidad y el arrendatario podrán resolver el presente Contrato por mutuo acuerdo, para lo cual se levantará un Acta consignando el término del Contrato y la entrega del inmueble.

7.9. Consentimiento de la Buena Pro

El consentimiento de la Buena Pro será automático. Las observaciones de los participantes durante el proceso de adjudicación deberán constar en el acta respectiva.

7.10 Depósito de Garantía

Antes de la firma del Contrato de Arrendamiento, el postor ganador presentará Carta Fianza[16]solidaria, irrevocable, incondicional y de realización automática con una vigencia de un (01) año, por el monto equivalente a tres (3) meses de merced conductiva. La carta fianza al término de su vigencia será renovada por el Arrendatario, por un monto, plazo y condiciones similares, en forma periódica hasta la culminación del contrato, con excepción de la última, la cual deberá tener un plazo de vigencia de hasta sesenta (60) días posteriores a la vigencia del Contrato de Arrendamiento.

7.11 Incremento de Costo de Arrendamiento

En los contrato de arrendamiento deberá incluirse una cláusula de incremento automático anual, el cual estará regido de acuerdo a los criterios de variación del índice de precios al consumidor, y en el caso de inmuebles destinados a local comercial deberá tenerse en cuenta el informe étnico a elaborarse por la Dirección (Técnica) de la Entidad respecto a los valores preferenciales de la zona donde se encuentre ubicado el inmueble.

7.12 INFOCORP – Riesgo Crediticio

7.11.1 El área (Encargada del Arrendamiento) en la Entidad, deberá remitir a INFOCORP la relación de arrendatarios morosos cuando estos hayan dejado de pagar seis (06) meses consecutivos.

7.11.2 Asimismo, sin perjuicio de las medidas legales a seguir, la Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria de la Entidad, podrá remitir cartas a los arrendatarios con la finalidad se apersonen a la Entidad a fin de regularizar su situación contractual.

7.13 De las funciones del Comité Especial de Convocatoria Pública de Arrendamiento

7.13.1 El Comité Especial [17]está integrado por tres miembros y la designación está a cargo de la Gerencia General mediante Resolución Gerencial, sus integrantes deberán estar identificados con nombre propio y con designación expresa de la persona que lo presidirá igualmente, deberá nominarse tanto suplentes como titulares se haya designado.

7.13.2 La Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria de la Entidad, elaborará las Bases Administrativas de Convocatoria Pública de Arrendamiento para su aprobación de la Gerencia General de la Entidad, luego de aprobadas, el Comité Especial dispondrá la convocatoria del proceso.

7.13.3 El Comité Especial, conducirá el proceso encargándose de su organización, conducción y ejecución, desde la preparación de las Bases Administrativas hasta la culminación del Proceso[18]

7.13.4 La Gerencia General resuelve en Reconsideración la impugnación que presenten los administrados respecto al proceso de convocatoria pública de Arrendamiento de Inmuebles.

De las funciones de la Gerencia General en materia de Convocatoria Pública de Arrendamiento

7.14.1 Siendo, el órgano ejecutivo de mayor nivel de la Entidad emite Resoluciones Gerenciales que tienen por finalidad designar a los miembros del Comité Especial de la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles, que serán responsables de llevar a cabo el desarrollo del procedimiento de los inmuebles a arrendar.

7.14.2 Asimismo; mediante Resolución General se aprueba las Bases Administrativas de la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles.

7.14.3 La Gerencia General resuelve en Apelación la impugnación que presenten los administrados respecto al proceso de convocatoria pública de Arrendamiento de Inmuebles.

7.15 De las Funciones de la Dirección encargada de la Administración inmobiliaria de la Entidad en materia de Convocatoria Pública de Arrendamiento

7.15.1 La Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria propondrá a la Gerencia General la publicación a través de diversos medios de información de los inmuebles ocupados y desocupados para ser arrendados mediante Convocatoria Pública, en mérito a lo estipulado Ley Nº 29151 – Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA.

7.15.2 La Dirección técnica de la Entidad actualizará en forma semestral el inventario de bienes inmuebles para convocatoria pública de arrendamiento, emitiéndose un informe situacional a la Gerencia General con copia a la Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria de la Entidad para la toma de decisiones sobre los inmuebles que están ocupados, desocupados, deteriorados, etc.

7.15.3 Asimismo, la Dirección Técnica de la Entidad efectuará el levantamiento, saneamiento técnico de los inmuebles que participan en convocatoria pública de propiedad de la Entidad.

7.15.4 La Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria ejecutar las acciones desde la elaboración de las bases hasta la adjudicación de la Buena Pro en la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles.

7.16. De las funciones del Órgano encargado de Asesoría Jurídica en materia de Convocatoria Pública de Arrendamiento

7.16.1 El órgano encargado de la Asesoría Jurídica de la Entidad en coordinación con la Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria, emitirá los contratos de arrendamiento por convocatoria pública de inmuebles.

7.16.2 Una vez agotada la acción administrativa de cobranza por la Dirección encargada de la Administración Inmobiliaria de la Entidad, El órgano encargado de la Asesoría Jurídica de la Entidad iniciará las acciones legales correspondientes para la recuperación del inmueble de propiedad de la Entidad.

7.16.3 Por último, el órgano encargado de la Asesoría Jurídica de la Entidad cumple la función de emitir opinión legal, sobre asuntos administrativos judiciales, proyectos de normas legales y administrativas que corresponda a la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles.

Disposiciones complementarias y finales

Primera Disposición Complementaria: Comité Especial

Todas aquellas cuestiones no previstas en el presente Directiva, respecto del arrendamiento de inmuebles mediante convocatoria pública, serán resueltas por el Comité Especial de Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles.

Segunda Disposición Complementaria: Solución de Controversias

A partir de la vigencia de la presente Directiva, se deba incluir en los contratos de alquiler de inmuebles, mediante convocatoria pública, las obligaciones de las partes de someterse en primera instancia, a conciliación de no prosperar esta al órgano jurisdiccional correspondiente.

Tercera Disposición Complementaria: Recursos Administrativos

Los Recursos Administrativos se interpondrán y se resolverán de acuerdo a lo establecido en la Ley Nº 27444 – Ley de Procedimiento Administrativo General.

Cuarta Disposición Complementaria: Autorización de Descerraje.

La Entidad podrá realizar el descerraje del inmueble en caso de abandono, tomando en consideración que dentro del inmueble pueda existir problemas de rajaduras y otros que perjudicarán la infraestructura del inmueble; así como los inmuebles de los vecinos. Se autoriza también al descerraje en caso de abandono en estricta aplicación del Código Sanitario.

Quinta Disposición Complementaria: Entrada en Vigencia

Todas aquellas disposiciones que se opongan a la presente directiva quedan sin efecto a partir de la entrada en vigencia.

Autor:

Abog. José Daniel Mayta Zamora

Asesor Legal de la Dirección de Administración Inmobiliaria

de la Sociedad de Beneficencia de Lima Metropolitana

"Año de la Integración Nacional y el Reconocimiento de Nuestra Diversidad"

"Decenio de las Personas con Discapacidad en el Perú"

[1] Las características del Debido Procedimiento Administrativo son las siguientes: a) Imparcialidad del instructor del procedimiento, condición que no encontramos enunciada expresamente en la Ley Orgánica del Poder Judicial. b) Derecho del administrado a exponer libremente sus argumentos, con las limitaciones propias de la conducta procedimental. c) Libertad de actuación procedimental, que faculta al administrado a realizar toda actuación que no esté expresamente prohibida (Art. 54). d) Derecho a ofrecer y producir pruebas. e) Derecho a obtener una decisión motivada y fundamentada en derecho. f) Derecho a no ser sometido a procedimiento diferente de los previamente establecidos, ni a exigencias no consignadas de manera expresa en el Texto Único de Procedimientos (Art.37). g) Declaración de autonomía jurídica, que se manifiesta en que el Debido Procedimiento se rige por las reglas del Derecho Administrativo en consecuencia no son aplicables las reglas del Derecho Procesal Civil, que pese a ser una disciplina del Derecho Público, únicamente se aplicará cuando sea compatible con el régimen administrativo, en consecuencia este enunciado persigue evitar que procesalicen al procedimiento administrativo con las consecuentes molestias que ello representa.

[2] Merced conductiva: Def. 1: (Derecho Civil) Precio pactado por un inmueble en el contrato de arrendamiento. En caso, la merced conductiva del inmueble supere el 50% de la unidad impositiva tributaria, se adjudicará vía Convocatoria Pública de acuerdo a lo señalado en los artículos Nº 92 y 93 del Reglamento de la Ley General del Sistema de Bienes Nacionales aprobado mediante Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA.

[3] La Dirección Técnica encargada de las valorizaciones de acuerdo al ROF y MOF de la Entidad.

[4] En ese orden, el cálculo de la Merced Conductiva, se encontrará sustentado en el Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por Resolución Ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA del 13 de mayo de 2007 y la Ley Nº 29151 – Ley General del Sistema de Bienes Nacionales y su Reglamento aprobado mediante Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA. Articulo 93º y la Resolución de Presidencia Nº 102-2000-P/SBLM emitida el 18 de octubre del 2000, que resuelve en el artículo único; modificar el Reglamento de Actividad Comercial de la Entidad, aprobado mediante Acuerdo de Directorio Nº 081-2000 del 04 de Octubre de 2000; en el cual el Capitulo II, estipula que: “(….), la renta anual no podrá ser inferior al 6% del valor de la propiedad, si se trata de extensiones eriazas y al 10% del valor de otro tipo de inmuebles, constituyendo esto el Valor Base.

[5] La valorización comercial del predio tiene una vigencia no mayor a ocho meses. Asimismo, califican los inmuebles que en convocatorias anteriores declarados desiertos dentro del mismo año fiscal.

[6] Orden de lanzamiento, Conforme lo apunta Lino Palacio “La sentencia de desalojo se ejecuta a través del lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervención del oficial y el eventual auxilio de la fuerza pública, se hace efectiva la desocupación del inmueble por el inquilino y demás ocupantes” Palacio, Lino Enrique (1994): Derecho Procesal Civil Tomo VII Cuarta reimpresión. Abeledo Perrot. Bs. As. Pág. 120.

[7] Mediante Resolución de la Gerencia General de la Entidad se designa a los miembros del Comité Especial de la Convocatoria Pública de Arrendamiento de Inmuebles, que serán responsables de llevar cabo el desarrollo del procedimiento de los inmuebles a arrendar. Asimismo, mediante Resolución de la Gerencia General se aprueba las Bases Administrativas de Convocatoria Pública de inmuebles en arrendamiento.

[8] En el caso, los arrendatarios que ocupan el inmueble y desean postular a la Convocatoria Pública de Arrendamiento, el Comité Especial evaluará el historial contractual que tengan con la Entidad: a) haya sido puntual en sus pagos. b) no haber acumulado deuda alguna. c) ni solicitado reducción de la merced conductiva en oportunidad alguna d) ni hacer incurrido en ninguna de las causales del contrato de arrendamiento.

[9] En concordancia, con lo establecido en el artículo 109º del Reglamento de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del Estado, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 084-2004-PCM, en adelante el Reglamento, a través de las consultas los participantes pueden solicitar la aclaración de cualquiera de los extremos de las Bases o plantear solicitudes respecto de ellas, en tanto que las observaciones deben versar sobre el incumplimiento de las condiciones mínimas a que se refiere el artículo 25º del Texto Único Ordenado de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del Estado, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 083-2004-PCM, en adelante la Ley, de cualquier disposición en materia de adquisiciones y contrataciones del Estado u otras normas complementarias o conexas que tengan relación con el proceso de selección. En esa medida, los mencionados mecanismos tienen objetivos y consecuencias distintas.

[10] Al respecto, las bases integradas deben contemplar todas las aclaraciones y/o precisiones producto de las absoluciones de consultas, así como todas las modificaciones y/o correcciones derivadas de la absolución de observaciones y/o del pronunciamiento de la Entidad. En el supuesto, que no se hubieran presentado consultas ni observaciones, el texto de las bases integradas se plasmará en Acta suscrita por el Comité Especial y se publicará en la página web de la Entidad.

[11] El postor NO deberá tener deudas coactivas con la SUNAT.

[12] Al inicio, del acto público de apertura de sobre conteniendo la propuesta económica, el Comité Especial hará de conocimiento de los postores, a través de un cuadro comparativo, el puntaje obtenido en las propuestas técnicas y su correspondiente orden de prelación, indicando además las propuestas descalificadas de ser el caso. La evaluación de las propuestas económicas se realizará de acuerdo con lo establecido en las Bases Administrativas. Por último, el Presidente del Comité Especial anunciará la propuesta ganadora indicando el orden en que han quedado calificados los postores a través del cuadro comparativo.

[13] El postor, favorecido con la adjudicación mediante Convocatoria Pública, depositará en el Banco de la Nación a la Cuenta Corriente Soles Nº 00-000-879266 los tres (3) meses de adelanto por el alquiler, o el monto de meses que corresponda según su propuesta ganadora, en un plazo máximo de tres (3) días hábiles luego de otorgada la buena pro.

[14] El Recurso de Reconsideración, se interpondrá ante el Comité Especial de Convocatoria Pública de Arrendamiento de la Entidad y deberá sustentarse en nueva prueba. El recurso se resolverá a través de un acta suscrita por los miembros del referido Comité, este recurso es opcional y su no interposición no impide el ejercicio del recurso de Apelación. El Recurso de Apelación se interpondrá ante el Comité Especial de Convocatoria Pública de Arrendamiento de la Entidad, cuando la impugnación se sustente en diferente interpretación de las pruebas producidas. El Comité Especial elevará el expediente administrativo de Convocatoria Pública con el informe de la Dirección de Administración Inmobiliaria a la Gerencia General de la Entidad, que resolverá y emitirá Resolución Gerencial. Por último, indicar que la Resolución Gerencial que resuelve el Recurso de Apelación agota la vía administrativa debiendo el impugnante acudir a la vía judicial.

[15] Artículo 1688º del código civil prescribe “Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o incapaces el plazo de arrendamiento no puede ser mayor a 06 años”.

[16] La Carta fianza se encuentra regulada en el Código Civil (Titulo X artículos 1868 al 1905) Por su naturaleza e implicancias legales, la Carta Fianza es emitida en el Banco y garantiza el pago de la Merced Conductiva en el Contrato de Arrendamiento a celebrarse.

[17] El Comité Especial es el órgano facultado para elaborar las bases administrativas y conducir el proceso de selección, desde su convocatoria hasta su culminación con el consentimiento de la buena pro o su cancelación.

[18] El Comité Especial de la Convocatoria pública de arrendamiento es competente para: A) Consultar los alcances de la información proporcionada en el expediente administrativo y sugerir, de ser el caso, las modificaciones que considere pertinente. Cualquier modificación requerirá contar previamente con la conformidad de la Gerencia General de la Sociedad de Beneficencia de Lima Metropolitana. B) Elaborar las Bases Administrativas. C) Convocar el Proceso de convocatoria pública de arrendamiento de inmuebles. D) Absolver las consultas y observaciones. E) Integrar las Bases Administrativas. E) Evaluar las propuestas (Técnica y Económica). F) Adjudicar la Buena Pro. G) Declarar Desierto. H) Todo acto necesario para el desarrollo del proceso de selección hasta el consentimiento de la Buena Pro.