Decreciente a porcentaje fijo sobre saldo: Para el cálculo de la cuota no se considera el valor de recupero y el porcentaje, que duplica el que se utiliza con el método de línea recta, se aplica en cada ejercicio sobre el saldo inicial.
El bien no llega a ser depreciado totalmente, si bien el saldo que permanece se va acercando a cero.
Terminología De Depreciación.
Costo Inicial o base no ajustada: es el costo instalado del activo que incluye el precio de compra, las comisiones de entrega e instalación y otros costos directos depréciales en los cuales se incurre a fin de preparar el activo para su uso.
El valor en libros: representa la inversión restante, no depreciada en los libros después de que el monto total de cargos de depreciación a la fecha han sido restados de la base.
El periodo de recuperación: es la vida depreciadle, n, del activo en años para fines de depreciación (y del impuesto sobre la renta)
El valor de mercado: es la cantidad estimada posible si un activo fuera vendido en el mercado abierto.
La tasa de depreciación o tasa de recuperación: Es la fracción del costo inicial que se elimina por depreciación cada año.
El valor de salvamento: Es el valor estimado de intercambio o de mercado al final de la vida útil del activo.
La propiedad personal: Es la mayor parte de la propiedad industrial manufacturera y de servicio: vehículos, equipo de manufactura, mecanismos de manejo de materiales, computadoras, conmutadores y mucho más.
La propiedad real: Incluye la finca raíz y las mejoras a esta y tipos similares de propiedad.
La convención de medio año: Se empieza a hacer uso de los activos o se dispone de ellos a mitad de año. La tierra en si se considera propiedad real, pero no es depreciable.
Agotamiento.
Se diferencia de la depreciación en que el último es el resultado del uso y del paso del tiempo, mientras que el primero es la resultado de la remoción intencional por parte de ciertas clases de activos.
El cargo del costo por agotamiento se basa en la cantidad consumida del recurso y en el costo inicial del mismo. El porcentaje de agotamiento acepta que el cargo sea un porcentaje fijo del ingreso bruto generado por la venta del recurso. Es claro, entonces, que los cargos totales por agotamiento durante la vida de una activo pueden exceder el costo inicial del mismo.
Métodos De Agotamiento:
Hay 2 métodos de agotamiento: el agotamiento por costos y el agotamiento porcentual.
a) El agotamiento por costos: al cual se hace referencia algunas veces como agotamiento de factor, se basa en el nivel de actividad o uso, no en el tiempo, como en la depreciación.
Este puede aplicarse a la mayoría de los recursos naturales. El factor agotamiento por costos para el año t, p es la razón del costo inicial de la propiedad con respecto al número estimado de unidades recuperables.
Pt = inversión inicial / Capacidad de recursos
El costo por agotamiento anual es pt veces el uso del año o volumen de actividad. El agotamiento basado en el costo acumulado no puede exceder el costo inicial total del recurso. Si se estima nuevamente la capacidad de la propiedad en algún año futuro, se calcula un nuevo factor de agotamiento de costos con base en la cantidad no agotada y la nueva estimación de capacidad.
b) El agotamiento porcentual: es una consideración, especial dada para recursos naturales. Cada año puede agotarse un porcentaje constante dado del ingreso bruto del recurso siempre que este no exceda el 50% del ingreso gravable del a compañía. Entonces, anualmente la cantidad agotada se calcula como:
Porcentaje del a cantidad agotada = porcentaje * ingreso bruto del a propiedad
Usando el agotamiento porcentual, los cargos totales por agotamiento pueden exceder el costo inicial sin límite. La cuantía del agotamiento cada año puede determinarse usando el método de costo o el método de porcentaje.
Los agotamientos porcentuales anuales par aciertos depósitos naturales se enumeran a continuación. Estos porcentajes se cambian de tiempo en tiempo cuando se reglamenta una nueva legislación.
Proyectos Después De Impuestos
Los flujos de caja que representan los ingresos y desembolsos reales asociados con una alternativa de inversión pueden considerarse antes o después de impuestos. Como los impuestos constituyen una parte sustancial de los desembolsos, es una decisión juiciosa comparar los flujos de caja de las alternativas de inversión después de impuestos.
Para esto, se puede emplear un método tabular, los cuales tiene la ventaja de que pueden hacerse de manera que reflejen con matemáticas simples situaciones complejas. Aquí, el flujos caja después de impuestos que resulta del valor de salvamento (VS) es el estimado de este valor más la ganancia después de impuestos obtenida por la disposición del activo.
Evaluación económica de proyectos con gran inversión y con limitaciones de capital
Evaluación económica de proyectos con limitación de capital.
Las empresas no siempre cuentan con una amplia cantidad de dinero para hacer todas las inversiones de capital que se desean y en algún momento de su vida corporativa se enfrentan a la típica situación de tener múltiple proyectos y una cantidad insuficiente de dinero para apoyar todos los proyectos atractivos, esto se conoce como escasez de recursos el cual es un factor muy importante en una economía de mercado libre y es a través de él que se da impulso a las actividades más atractivas en el sentido económico, a costa de las actividades menos convenientes. Normalmente existen más formas de invertir el dinero que el disponible para hacerlo. Como consecuencia, se debe hacer un análisis exhaustivo para escoger de manera correcta los proyectos más atractivo entres las múltiples opciones presentadas y rechazar, o por lo menos retrasar, los proyectos menos favorables, ya que en estos casos los proyectos no se consideran mutuamente excluyentes.
Debido a que la selección de un proyecto puede ocurrir en distintos periodos de tiempos, se presenta la problemática de la elaboración del presupuesto de gastos de capital, la cual se caracteriza por identificar los diversos proyectos propuestos y realizar la inversión completa en aquella que sea seleccionada. Aunque puede presentarse una limitante presupuestal que restringa la cantidad total invertida, por lo que se trata de maximizar las inversiones en el tiempo mediante el uso de medidas de valor como VP o TR, siendo la más aplicada la primero evaluándose a la TMAR ajustada por la inflación, pero ambas son igualmente efectivas.
Para el método VP se presentan dos situaciones, la primera cuando los proyectos tienen vidas iguales y el segundo cuando tienen vidas distintas.
Cuando los proyectos tienen vidas iguales se debe formular en un principio todos los paquetes mutuamente excluyentes: una propuesta a la vez, dos a la vez, etc. Aquellos paquetes que sean factibles no deben tener una inversión total mayor que el capital establecido a manera de no invertir más de lo que se puede. Se debe calcular el VP de cada propuesta a la TMAR correspondiente y seleccionar aquel de mayor valor.
El procedimiento para resolver un problema de elaboración del presupuesto de gastos de capital utilizando el análisis VP es:
1. desarrolle todos los paquetes posibles mutuamente excluyentes cuyas inversiones iniciales no sobrepasen el capital establecido.
2. estime la secuencia del flujo de efectivo neto FENjt para cada proyecto j y cada año t desde que inicia hasta que termina su vida esperada. Remítase a la inversión inicial del proyecto j en el momento t = 0 como FENj0
3. calcule el valor presente, VPj, para cada proyecto a la TMAR empleando:
VPj = VP de los flujos de efectivo netos del paquete – la inversión inicial.
4. seleccionar el proyecto con el valor VPj más grande.
Cuando los proyectos poseen vidas útiles distintas, se procede de manera análoga a lo establecido anteriormente solo que la inversión inicial se ejecutará durante el periodo del proyecto de vida más larga, nL , con reinversión de todos los flujos de efectivo positivos a la TMAR ajustada por inflación después del año nj y hasta el año nL
Evaluación económica de proyectos con gran inversión de capital
Generalmente en las empresas se toman las decisiones basándose en tres niveles empleados para aprobar los análisis económicos. Estos son:
Estratégicos
Táctico
Operacional
Sin embargo la aplicación de medidas de valor como el VP y la TIR utilizados de manera correcta es de gran ayuda.
Aun cuando estás herramientas son consideradas como parte importante en la evaluación económica de proyectos que impliquen gran cantidad de capital, lo que se traduce como decisiones de gran importancia para la empresa, habrá situaciones en las que la ésta deba apelar a sus niveles tácticos, estratégicos y operacionales, ya que estos proporcionarán un mejor enfoque sin llegar a denigrar el beneficio de los modelos económicos. Un ejemplo de esto se ve en los proyectos a nivel operacional y usualmente a nivel táctico en los que una simple evaluación económica es suficiente.
A veces se hace necesario la presencia no solo de los niveles y las medidas económicas sino que también se emplean medidas no económicas para la selección final de las alternativa disponibles, por lo que para decisiones extensas o decisiones de mejoramiento de tecnología es necesario establecer algún método formal de criterios múltiples de selección. Un procedimiento para usar estos métodos es:
Definir claramente los programas alternativos.
Determinar y definir los factores a evaluarse. Esto podría incluir de alguna forma, medidas económicas.
Seleccionar o desarrollar y utilizar una técnica de criterios múltiples de evaluación, entre las que se encuentran el método de evaluación no ponderado y el método de evaluación ponderado.
Escoger la alternativa con la mejor combinación de resultados.
Criterios para seleccionar la TMAR y como seleccionar la TER
Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento.
Cuando una persona realiza una inversión, su objetivo es alcanzar un beneficio, de hecho nadie invierte para perder, por lo tanto es importante determinar la forma como se mide el retorno o rendimiento de las inversiones financieras.
En primer lugar es necesario diferenciar entre "la tasa de interés" y la "tasa de rendimiento", las que comúnmente se utilizan como sinónimos, aun cuando no lo son:
La tasa de interés: El pago de intereses se debe de considerar como la ganancia productiva consecuencia del uso eficaz del dinero, es en lo esencial una medida de la productividad que se espera del dinero.
La tasa de rendimiento: Es el retorno que se obtiene de una inversión y toma en consideración todos los flujos que se obtienen y se pagan en el proceso.
Para que una inversión sea rentable, el inversionista, ya se una corporación o individuo espera escribir una cantidad de dinero mayor de la que originalmente invirtió. En otras palabras, debe ser posible obtener una tasa de retorno o rendimiento sobre la inversión. En esta explicación se considerará como la definición de tasa de rendimiento (TR), es decir, la cantidad obtenida como ganancia dividida entre la cantidad original.
Valores Necesarios Para Obtener La Tasa Mínima Atractiva De Rendimiento (TMAR)
La tasa mínima atractiva de rendimiento debe ser igual al mayor de los siguientes costos:
El costo de dinero pedido como préstamo.
El costo de capital.
El costo de oportunidad.
Fuentes Externas De Dinero (Financiación Con Deuda)
Una empresa que necesita dinero por semanas o meses, lo pide a un banco. También de los préstamos no prendarios bancos se pueden obtener o sin garantía a plazos más largos grandes cantidades préstamos bancarios de gastos de capital, los regulares de uno a cuatro años. Aunque, sin duda, los bancos financian no pueden considerarse como una fuente permanente de financiamiento.
Variaciones de la Tasa Mínima Atractiva de Retorno (TMAR)
La TMAR se fija con relación al costo de capital, que es una tasa promedio dependiendo de la mezcla de financiamiento de deuda y capital propio. Generalmente, esta tasa no se determina exactamente porque la mezcla puede cambiar en el tiempo de proyecto a proyecto.
La TMAR no es un valor estático, ya que esta es variada por las empresas para diferentes tipos de proyectos. Por ejemplo, una empresa puede utilizar una TMAR de 15% para activos depreciables y 20% para inversiones en diversificación, es decir, comprar pequeñas empresas, tierras, etc.
La TMAR varía de un proyecto a otro y a través del tiempo debido a los siguientes aspectos:
Riesgo del Proyecto: Cuanto mayor sea el riesgo que se juzgue asociado a un proyecto, mayor será la TMAR, y por lo tanto, mayor el costo de capital del proyecto.
Sensibilidad del área del proyecto: Si la administración está decidida a diversificar o invertir en cierta área, se podría reducir la TMAR para estimular la inversión, con la esperanza de recobrar las utilidades o pérdidas en otras áreas de inversión.
Estructura impositiva: Si los impuestos están aumentando debido a un crecimiento de las utilidades, a ganancias de capital de activos retirados y a un aumento en los impuestos locales, se aumentará la TMAR. Un estudio después de impuestos eliminaría esta razón de fluctuación de la TMAR.
Métodos de financiamiento de Capital: A medida que se limita el capital, la TMAR aumenta y la administración comienza a observar muy de cerca la vida útil del proyecto. A medida que la demanda de capital limitado excede la oferta, la TMAR aumenta aún más.
Tasa utilizadas por otras firmas: Si las tasa usadas por otras firmas se utilizan como norma, aumentan; entonces una compañía puede incrementar su TMAR como respuesta. Una norma típica puede ser la de la firma llamada gobierno, aunque la TMAR para los proyectos gubernamentales varía drásticamente y se establece de una forma no cuantitativa, puesto que las utilidades no son un requisito de la inversión del gobierno.
Ajuste De La TMAR Para Tomar En Cuenta El Riesgo Y La Incertidumbre.
Se sabe que al estimar el futuro, lo que con frecuencia ocurre en la realidad, difiere de la estimación. Cuando se tiene la suerte de poder asignar probabilidades a los eventos futuros posibles, se tiene lo que se llama situación de riesgo. Incertidumbre es un término usado para describir una condición diferente. Cuando no se conocen las probabilidades, se tiene una situación de incertidumbre. En los proyectos de negocios que tengan un riesgo y una incertidumbre normales, la TMAR se usa sin ajuste. En los proyectos con mayor riesgo o incertidumbre, la TMAR se aumenta. Ésta por supuesto, no es la mejor manera de manejar las condiciones de riesgo.
Esto puede ser más aceptable que un ajuste por incertidumbre. Cuando la tasa de interés (TMAR) que se usa en un análisis económico se eleva para ajustarla al riesgo o a la incertidumbre, se da mayor importancia a los resultados inmediatos o a corto plazo y menos a los resultados a plazos más largos.
TIR (i*), Criterios de Decisión por TMAR
La TIR, es un indicativo de rentabilidad que expresa el beneficio neto por período que se tiene en relación inicial pendiente por recuperar al inicio de cada período, se expresa siempre en manera porcentual.
Criterios de Decisión:
Si i* > i, entonces el proyecto es rentable.
Si i*= i, entonces está en un punto de indeferencia, es rentable
Si i*< i, el proyecto no es rentable, hay pérdidas.
Tasa Externa de Retorno (TER)
El procedimiento para el cálculo de la tasa externa es el siguiente:
1. Determinar si el proyecto posee múltiples tasas internas.
2. Determinar la tasa externa del proyecto.
Para la determinar si existen tasas múltiples nos apoyaremos en la regla de los signos de R. Descartes y en la prueba del signo sobre el diagrama de flujos de caja acumulado y para determinar la tasa externa de retorno nos apoyaremos en la Condición de saldo del diagrama de flujos de caja.
Si X = (1 + i*)-1 y Fo = -P
FnXn +……………+ F3X3 +F2X2 +F1X – P = 0
Se convierte en un polinomio con coeficientes reales de m cambios de signo, entonces el numero de raíces o tasas internas de retorno positivas será igual a m-2k para k = 0,1,2,3,…….n.
Tasas de retorno interna y compuesta.
Los valores de la tasa de retorno que se ha calculado suponen que cualquier flujo de caja positivo (ingreso), es reinvertido inmediatamente a la lasa de retorno que satisface la ecuación de equilibrio. En consecuencia, si la tasa de equilibrio, es 40%, cualquier ingreso posterior a la finalización del proyecto se supone que gana 40% en los años restantes. Por supuesto esta suposición puede ser irrealista cuando la tasa de equilibrio es mucho mayor o menor que la tasa mínima atractiva de retomo (TMAR).
La tasa interna de retorno i* es una tasa de retomo para un proyecto, que supone que todos los flujos de caja positivos son reinvertidos a la tasa de retomo que satisface la ecuación de equilibrio.
La tasa de reinversión, representada por c, es a menudo igual a la TMAR. La tasa de interés calculada de este modo, para satisfacer la ecuación de la tasa de retomo, se llamará la tasa de retorno compuesta y se presentará por i'. Esta tasa de retorno es conocida como tasa externa de retorno. Por definición:
La tasa de retorno compuesta i" es la tasa de interés de un proyecto que supone que los flujos de caja netos positivos, que representan fondos no necesarios inmediatamente en el proyecto, se reinvierten a la tasa c.
El término compuesto se utiliza para describir esta tasa de retomo porque es derivada para varias tasas de interés. Si c resulta igual a uno de los valores de TIR, entonces la tasa compuesta será igual al valor de TIR.
Avalúo de proyectos por el método de ingeniería
Objetivo de las Normas Técnicas y Éticas
Objetivo de las Normas Técnicas para la Elaboración de Avalúos es la de estandarizar conceptos y criterios con el fin de obtener la excelencia y el mas alto nivel de la práctica profesional en la elaboración y revisión de los informes; y el objetivo de las Normas Éticas de Obligatorio Cumplimiento, es la de garantizar el mas alto grado de ética profesional en la elaboración y revisión de los informes; las cuales deberán ser cumplidas tanto por los tasadores independientes como las empresas y organizaciones que desempeñan la práctica del avalúo, poniendo énfasis en las obligaciones y responsabilidades éticas, civiles, penales y de salvaguarda del patrimonio público por parte de los mismos.
Pre – Requisitos para llevar a cabo un Avaluó
El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, antes de aceptar una asignación deberá:
Identificar claramente el objeto del avalúo a realizar
Tener el conocimiento y la experiencia para llevar a cabo la asignación competentemente
En el caso de que una vez aceptado la asignación del caso y en medio del mismo, el Tasador descubre no tener el conocimiento o experiencia necesaria para ejecutar la misión asignada, deberá revelárselo al cliente, sugiriendo los profesionales miembros de SOITAVE que a su criterio son especialistas en ese tipo de caso.
Todo informe Técnico de Avalúo deberá incluir por lo menos:
a. Identificación de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe Técnico, así como la Identificación del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalúos que elaboró el mismo
b. Identificación completa (geográfica, planimétrica o legal) y descripción del bien objeto del avalúo
c. Declaración del Propósito del Avalúo
d. Situación legal del bien objeto del avalúo
e. Definición del valor a ser estimado
f. Establecimiento de la fecha efectiva del avalúo (fecha del levantamiento de la data e inspección del bien) y de la fecha del Informe Técnico (fecha de la elaboración o presentación del informe)
Es importante hacer notar que las condiciones del mercado pudieran variar en el período de tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalúo (período de tiempo durante el cual se levantó la data y se infirieron los valores) y la Fecha del Informe Técnico (fecha de finalización y publicación de los resultados finales del avalúo)
g) Descripción del proceso de recolección de los datos citando la fuente de los mismos
h) Exposición de los Procedimientos Valuatorios utilizados y justificación de los análisis, opiniones y conclusiones del informe
i) Justificación y sustentación de la exclusión de cualquiera de los enfoques de avalúo comúnmente aceptados
j) Determinación del Valor del bien
k) Inclusión de una certificación de imparcialidad
l) Anexos, planos, fotografías etc.
Contenido Mínimo en un Informe de Actualización de Avalúo
a. Referencia al Informe Técnico de Avalúo Original o su última actualización
b. Determinación de cualquier cambio en las condiciones del mercado, ocurrido entre las fechas del Informe Original y la Actualización
c. Determinación de cualquier cambio físico, legal o tecnológico del bien ocurrido después de la fecha del Informe de Avalúo Original
d. Determinación del Nuevo Valor Actualizado del Bien
e. Certificación de Imparcialidad
f. Anexos conteniendo la presentación y análisis de todos los datos considerados en la determinación del nuevo valor actualizado.
METODOLOGIA VALUATORIA
Avalúos de inmuebles compuestos por terreno y construcción
Cuando se trata de avaluar una casa-quinta donde no es posible determinar el valor global de terreno y construcción, como sería el caso del avalúo de un apartamento en Propiedad Horizontal, es indispensable poder diferenciar el terreno de la construcción a fin de avaluarlos por separado. Para la tasación del terreno se aplica el método del mercado, para avaluar la construcción se aplica el método de los costos.
El Avalúo De La Construcción
El valor de reposición. Conceptos básicos
Para el estudio del Valor de Reposición o Costo de Reposición hay que tomar en cuenta que NINGUN comprador medianamente informado pagará más por una propiedad de lo que le costaría construir (dentro de un lapso de tiempo prudente) una propiedad similar que reúna las mismas condiciones que la que se ofrece en venta.
Viendo el problema de esta manera, se deduce que nuestro comprador tiene dos alternativas para satisfacer su necesidad
1. Adquirir la propiedad que se ofrece en venta.
2. Construir una edificación similar que cumpla con las mismas condiciones que la propiedad ofrecida.
Por supuesto, se observará que existe una diferencia en el valor de la alternativa a) y de la alternativa b); adquirir una propiedad ya existente es mucho "mas barato" que construir a los costos actuales tanto de material, mano de obra (sueldos y salarios) e intereses de financiamiento, concepto clásico de Depreciación pero, nos ayudará a entender el concepto de Valor de Reposición.
Expresando de una manera analógica lo antes expuestos podemos decir que:
VALOR ACTUALIZADO = VALOR DE REPOSICION X FACTOR DE DEPRECIACIÓN
[ VA = VR * f ]
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN
Bases de Datos de Costos de Construcción
La determinación de cuanto cuesta construir una edificación no es fácil, para ello solamente existen las siguientes alternativas:
1. Índices Oficiales de Organismos Públicos sobre el Precio Unitario de Construcción.
2. Tipologías de Construcción emitidas por FUNDACONSTRUCCION.
3. Análisis de Precios Unitarios.
La obtención de estos Índices Oficiales, es quizás la fuente de información menos confiable ya que resulta casi imposible estandarizar la construcción, es decir nunca será una construcción exactamente igual a la otra y además el costo de los materiales de construcción y de la propia mano de obra varía de región en región en el país; además el costo del flete generalmente no se expresa para predios rurales los cuales se encuentran la mayoría de las veces en sitios distantes de las ciudades y sin carreteras pavimentadas. El mismo razonamiento se puede hacer para el Estudio de Tipologías de Construcción, donde solo se toman en cuenta unos factores constructivos y las mejoras, bienhechurías u otros tipos de construcción deberán considerarse por separado.
TARQUIN, Anthony y BLANK, Leland.
"Ingeniería Económica" 4ª edición. Editorial Mc Graw Hill. Colombia 1999.
THUESEN, H.G.
"Ingeniería Económica". Editorial Prentice Hall. Mexico 1986.
BACA URBINA, Gabriel.
"Evaluación de proyectos". Editorial Mac Graw Hill. Colombia 1995.
http://www.educ.cl/`fsepulve/materialproyectos.htm
Autor:
Arbelaez Hosmary
Chávez Laudy
Ramírez Aurelis
Rojas Virma
Profesor: Ing. Andrés Blanco
Enviado por:
Iván José Turmero Astros
Universidad Nacional Experimental Politécnica
"Antonio José de Sucre"
Vice-rectorado Puerto Ordaz
Departamento de Ingeniería Industrial
INGENIERÍA ECONÓMICA
CIUDAD GUAYANA, AGOSTO DE 2004
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