6.1 Obligaciones del arrendador:
1. Obligación de entrega: debe entregar la cosa en buen estado de reparaciones, incluso de reparaciones menores.
2. Obligaciones de conservación: durante el arrendamiento el arrendador debe permitirle al arrendatario la utilización de la cosa arrendada conservando la finca arrendada. Pero no está sujeto a las reparaciones menores (esas reparaciones le incumbe al arrendatario) ni reconstruir el inmueble cuando se destruya total o parcialmente.
3. Obligación de Garantía: el arrendador debe garantizar al arrendatario contra la evicción y los vicios ocultos. En cuanto a la evicción debe protegerlo contra toda perturbación y en cuanto a los vicios ocultos se aplican las mismas reglas deducidas con referencia a la compraventa.
4. Obligación de Seguridad: el arrendador debe la seguridad al arrendatario. Aquélla descubre en ésta una obligación de resultado cuando se trata de la seguridad de las personas, con respecto a los bienes de los arrendatarios el arrendador queda sujeto sólo a una obligación general de prudencia y diligencia.
6.2 Obligaciones del arrendatario
6.2.1 Pagar el Alquiler.
La renta se paga generalmente de modo periódico, en épocas llamadas términos, que son concretados por el contrato o por la costumbre.
6.2.2. Usar el inmueble alquilado según el destino previsto.
El inquilino, salvo acuerdo con el arrendador, debe conservar el destino previsto por las partes para la finca alquilada.
6.2.3. Conservar el inmueble alquilado.
El inquilino asume dos obligaciones a la expiración del arrendamiento:
a) Devolver el inmueble en el estado en que se encuentre. Se trata de una obligación de resultado.
b) Devolver el inmueble en buen estado.
6.2.4. Devolverlo al terminar el arrendamiento.
El inquilino no responde sino de los deterioros o pérdidas debido a su culpa, es decir le incumbe solamente una obligación general de prudencia y diligencia. No obstante, el legislador hace que pese sobre él una presunción simple de culpa, El inquilino responde igualmente por las culpas de las personas de su casa y de las culpas de los sub-inquilinos.
Por dos clases de deterioros el legislador hace que pese sobre el inquilino una obligación de resultado; el inquilino no puede librarse de la misma sino probando una causa ajena;
1ro: Con los deterioros que necesiten simples reparaciones menores, no bastará con que el inquilino pruebe que esos deterioros son la consecuencia del uso normal de la cosa. Pero se decide que el propietario no puede reclamar esas reparaciones sino al final del arrendamiento, salvo que su falta amenace con deteriorar el inmueble.
2do. Con los deterioros provenientes de un incendio, obligación de resultado impuesta con la finalidad de que de que adoptara todas las precauciones necesarias. No se libera de su responsabilidad más que si prueba una causa ajena (caso fortuito, vicio de construcción, propagación del incendio desde una casa vecina).
Cuando el inmueble esté dividido entre varios inquilinos, estos son responsables mancomunadamente, en proporción del valor de la parte del inmueble que ocupen. Cada uno de los inquilinos puede liberarse probando que el incendio ha empezado en la vivienda de otro, o también probando que el incendio no ha podido originarse en su alojamiento.
6.3 Causas de resciliación del contrato de arrendamiento:
El cumplimiento del término, cuando éste se encuentre detallado en el contrato, le pone automáticamente fin al arrendamiento. Cuando el arrendamiento sea de duración indeterminada, las partes pueden ponerle término a su voluntad o dándose aviso de ello; sin embargo, deben respetar los plazos usuales. La pérdida del inmueble y el incumplimiento de sus obligaciones por una de las partes son susceptibles de poner fin al arrendamiento. Por el contrario, el fallecimiento de una de las partes o la venta del inmueble dejan subsistente, en principio, el arrendamiento.
A la expiración del arrendamiento, el arrendador puede exigir la salida o marcha del inquilino, salvo la aplicación de la legislación especial.
Sin embargo, cuando el arrendamiento se haya concertado por una duración determinada, sucede un nuevo arrendamiento, automáticamente al antiguo, si el inquilino permanece en la finca sin oposición del arrendador; es la tácita reconducción. El nuevo arrendamiento se considerará convenido con las mismas condiciones que el anterior, salvo la duración; porque se trata de un arrendamiento de duración indeterminada.
6.4 El régimen del Código Civil:
El contrato de Locación está previsto en nuestro Código Civil en los artículos 1708 al 1831.
Estableciendo de esta manera que se puede alquilar o arrendar cualquier clase de bienes muebles o inmuebles. Y se puede arrendar por escrito o verbalmente.
6.5 El régimen del decreto que crea la Comisión de Desahucio y Alquileres de Casas
Decreto 4807 del 1959: tendente a contener los abusos de los propietarios y a la vez equilibrar las negociaciones para fines de arrendamiento entre arrendador y arrendatario.
En virtud de este se creó la Comisión de Alquileres de Casas de Desahucios, cuya finalidad consiste en dirimir las contestaciones extrajudiciales posibles a presentarse entre propietarios e inquilinos, fijando a la vez normas para el establecimiento de los precios a pagar por concepto de alquiler.
Al efecto dicho decreto señala en su Art.2 que sin el consentimiento escrito del inquilino, queda absolutamente prohibido a todo propietario de casas, apartamentos, piezas, habitaciones, etc. Aumentar el precio del alquiler de los mismos por encima del tipo que actualmente se está pagando por ellos, a menos que sea debidamente autorizado por una resolución del Control de Alquileres de Casas y Desahucios; asimismo señala que el precio del alquiler autorizado por el Control regirá a partir de la fecha de la resolución que al efecto se dictare
Además señala en su Artículo 17, que el inquilino que se encuentre inconforme con el tipo de alquiler que está pagando, podrá dirigir al Control de Alquileres y Desahucio, una solicitud de rebaja del mismo, a la cual deberá anexar el recibo que compruebe que no tiene ninguna mensualidad pendiente de pago y deberá expresar lo que actualmente paga, la disminución a que aspira y los motivos que aduzca.
El control podrá reducir el alquiler si excediere de 1 por ciento del valor del inmueble incluyendo el solar. Siempre esta solicitud podrá ser hecha por el inquilino aún cuando el alquiler que pague haya estipulado por escrito y aunque haya realizado pagos conforme al convenio.
Todas las decisiones tomadas por el Control de Alquileres de casas y Desahucios , siempre serán recurribles en apelación por ante la Comisión de Apelación del Control de Alquileres de Casas y Desahucios.
La llegada del término per se no es suficiente para que el propietario quiera obtener su inmueble.
Salvo por falta de pago del alquiler es necesario recurrir al organismo público que se llama Control del Alquileres y Desahucios causas: destino diferente, si necesita reparar el inmueble, si el propietario no a ocupar el inmueble o por subalquiler.
6.6 Régimen del arrendamiento rural
Los artículos 1714 al 1751del Código Civil, establecen las reglas comunes a los arrendamientos de casas y haciendas rurales, operan los mismos principios desarrollados anteriormente en lo relativo a la locación.
Conclusión
Después de un examen exhaustivo de los contratos se llega a la conclusión de que resulta de gran importancia para los estudiosos de las Ciencias Jurídicas el conocer de manera completa y profunda todo lo relativo al derecho Civil, ya que ellos constituyen la base de toda una gama de actuaciones jurídicas que se presenta en la práctica y en el que hacer jurídico del abogado, porque los tribunales civiles están repletos de decisiones fundamentadas ya en la teoría de las obligaciones, cumplimiento de contrato, ejecución de contratos, violación de contratos, nulidades de actos de ventas, radiaciones de hipotecas.
El abogado que desconoce las fuentes, las características, los efectos y las formas de extinción de las obligaciones tendría una gran laguna para el ejercicio de la profesión por ante los tribunales civiles.
Existe una gran similitud en la teoría de las obligaciones en el Código Civil Dominicano, con el Derecho Francés y este a su vez con el Derecho Romano.
Bibliografía
Código Civil de la República Dominicana, Cuarta Edición, Editora DALIS, Moca República Dominicana. 2010.
Mazeud, Henry, León Y Jean. Lecciones de Derecho Civil, Parte 2 Volumen I. Ediciones Jurídicas Europa– América, Buenos Aires.
Mazeud, Henry, León Y Jean. Lecciones de Derecho Civil, Parte 3 Volumen IV. Ediciones Jurídicas Europa- América, Buenos Aires.
Josserand, Louis, Derecho Civil, Tomo 2 Volumen I, Ediciones Jurídicas Europa-América, Bosch y cía. Editores Buenos Aires.
Capitant, Henri, Vocabulario Jurídico, Ediciones Desalma, Buenos Aires.
Pothier, R. J. Tratado de las Obligaciones, Editorial Helenista S. R. L.
Autor:
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
"NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION"®
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2015.
"DIOS, JUAN PABLO DUARTE Y JUAN BOSCH – POR SIEMPRE"®
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