Los principios registrales en el derecho mexicano (página 2)

Enviado por Luis Fernando Rodriguez Vera

Partes: 1, 2

Por lo que respecta al caso de la hipoteca, nos dice el articulo 2745 del Código Civil del Estado de Michoacán. "La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra terceros necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios y en el caso del artÍculo 2729 y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso es voluntaria y en el segundo necesaria.

Si bien el Art. 3008 del C.C. del Distrito Federal dice : REGISTRO PUBLICO, EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES HECHAS EN EL.- Las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de la inscripción cuya finalidad es dar publicidad al acto y no constituir el derecho.

2.2.- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.

2.2.1.- DEFINICION.

El concepto deriva del latín specialitas = particularidad. Este principio consiste en determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así como el alcance y contenido de los derechos.

2.2.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

Por aplicación de este principio, en el asiento deben aparecer claramente precisados:

-La finca, que es la base física de la inscripción;

-El derecho, que es el contenido jurídico y económico de la misma.

-La persona que puede ejercer el derecho, o sea, el titular.

En el estado de Michoacan encontramos aplicación al principio de especialidad en los artículos: 2745, 2738, 2843 del C.C.M. y el artículo 25 del R.P.P.

2.3.- PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.

2.3.1.- DEFINICION.

El concepto consentimiento se deriva del latín consentire = con y sentire = pensar, es decir debe existir un momento de reflexión en este caso para una modificación en los asientos del Registro Público de la Propiedad es necesario la voluntad del titular o de quien los sustituya.

2.3.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

El consentimiento es uno de los elementos de esencia o existencia de los actos juridicos que se tienden a producir, transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones, por los que si faltare, no existiera el acto jurídico. Este se forma, por el acuerdo de dos voluntades o mas para producir efectos de derecho, siendo necesario que tengan una manifestación externa.

Dentro del campo del Derecho Registral, el consentimiento es la declaración determinada, es decir, solo puede consentir el titular del derecho afectado por lo tanto únicamente, la puede consentir el verdadero titular.

El convenio entre las partes implica la obligación, entre estos de entregar y basta que la entrega sea una forma ficticia o simbólica, y además en la misma entrega sea forma ficticia o simbólica, y además en la misma entrega va implícito el propio consentimiento de cancelar el asiento de quien transfiere o resulta perjudicado en su derecho.

En el Estado de Michoacán, el consentimiento se encuentra regulado por los artículos 1651, 1653, 1654, 1661 del Código Civil para el Estado.

2.4.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO.

2.4.1.- DEFINICION.

Este principio contiene dos conceptos: tracto del latín tractus = espacio entre dos lugares, otra acepción es espacio de tiempo. Y sucesivo que proviene de dos raíces latinas sucesión del latín successio =hecho y resultado de suceder, con la acepción; transmisión de derechos, bienes y obligaciones que recibe una persona por herencia, y la otra raíz que es sucesivamente del latín succesivus = siguiendo una cosa a otra.

El tracto sucesivo, obedece a la finalidad de organizar los asientos de manera que expresen, con toda exactitud, la sucesión ininterrumpida de los derechos que caen sobre una misma finca, determinando el enlace del titular de cada uno de ellos con su causante inmediato.

2.4.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

En la finalidad principal de este principio, se ordenan los asientos para que reflejen los sucesivos cambios de la realidad jurídica; es por eso que se le considera un principio de carácter formal.

Este Principio se encuentra en los articulos siguientes del Reglamento del Registro Publico del Estado que dicen:

"Articulo 30.- siempre que se extienda una inscripción que de cualquier manera afecte otra anterior, se pondrá al margen de ésta una nota en que se exprese brevemente el traspaso, modificación, gravamen o cancelación del derecho inscrito, indicando el tomo, numero y folio del nuevo asiento.

Artículo 36.- El cesionario de cualquier derecho inscrito deberá inscribir la cesión a su favor, siempre que resulte de escritura pública o privada según lo fuere la que antes se haya registrado. Si se verificare la cesión antes de estar inscrito el derecho a favor del cedente, podrá el cesionario exigir juntamente con la suya la inscripción a favor del causante.

2.5.- PRINCIPIO DE ROGACION O INSTANCIA.

2.5.1.- DEFINICION.

La actividad registradora es la consecuencia de una relación jurídica condicionada esta actividad por la rogación del interesado, la competencia del Registro y lo licito del acto, la rogación o requerimiento de prestación de funciones es el acto de solicitud del interesado. La inscripción es a instancia de parte y no de oficio.

Este principio postula que la inscripción debe ser solicitada por quien acredita tener derechos, su representante legal o el Fedatario Público por lo que siempre ha de ser rogada, prohíbe al registrador practicar inscripciones EX MOTU PROPIO. Alguien debe solicitárselo y tiene que estar legitimado: ser parte en el acto o el notario autorizante de la escritura o el juez.

2.5.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

En virtud del principio de rogación los asientos del registro se practicaran a solicitud de parte del interesado.

El registrador no podrá efectuar la inscripción por el hecho de que conozca la existencia del acto o hecho que de alguna forma alteren el contenido de un asiento registral.

El artículo 27 del Reglamento del Registro Publico de la Propiedad en el Estado, se desprende el principio de Rogación, al enunciar que está facultado para pedir el registro de los documentos que sean inscribibles, el interesado personalmente cuando este resida en Morelia, o por su apoderado cuando este impedido, o por el notario que los haya autorizado y en determinados casos el Juez competente.

No es necesaria una petición por escrito, ni siquiera esa petición debe ser verbal, al registrador le bastará: "que un documento le sea presentado para su inscripción, el registrador, haciendo constar el día y la hora de la presentación y la persona que la presente.

2.6.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

2.6.1.- DEFINICION.

El concepto proviene del latín, prior, oris = anterior, que va adelante. Una acepción es ; anterioridad de una cosa con relación a otra, tiene como base de sustentación que el acto registral que primeramente ingresa en el Registro tiene preferencia a cualquier otro que ingrese con posterioridad, aunque el titulo fuese de fecha anterior. "Prior tempose potior in jura" "es primero en derecho el que es primero en tiempo".

2.6.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

Este principio se encuentra reglamentado en diversos artículos del Código Civil del Estado y el Reglamento del Registro Público de la Propiedad en el Estado.

Artículo 2122 "Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que se haya registrado; y si ninguna lo ha sido prevalecerá la venta primera en fecha".

Tiene relación también con los artículo 2835, 2845, 2846 y 2839 del Código Civil.

Artículo 28 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad en el Estado, dice que: " A cualquier documento que se presente para su registro se le dará entrada desde luego; y una vez examinado por el Jefe, si este resuelve que no puede hacerse la inscripción, manifestará al interesado los requisitos que hayan de llenarse y la manera de cumplirlos. Si el interesado no esta conforme con la resolución del Jefe, ocurrirá a la autoridad judicial en los términos que previene la Ley del Notariado vigente".

2.7.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

2.7.1.- DEFINICION.

Este concepto deriva del latín qualis= cual y facere = hacer, en una de sus acepciones es : Determina y valora las cualidades de algo, se refiere a que el documento dentro del procedimiento de inscripción debe ser examinado por el registrador en cuanto a sus elementos de existencia y validez, para saber si satisface todos los requisitos que exigen los ordenamientos jurídicos. Examinar es un derecho y obligación del registrador, este examen debe ser de fondo y forma, analizando todos los elementos.

Según el principio de legalidad, solo son inscribibles los títulos que son validos y que reúnen los requisitos exigidos por la leyes para su inscripción.

Tiende este principio a obtener la concordancia del mundo registral con la realidad jurídica.

Esta finalidad se logra únicamente si se impide al registro la entrada de títulos que sean inválidos o imperfectos. El medio para conseguir esto, consiste en someter los títulos que se presenten para su inscripción, a un examen cuyo objeto es determinar, antes de proceder el registro, si el titulo tiene algún defecto que justifique la suspensión o denegación de la inscripción. A esta intervención inquisitiva del registrador se le da el nombre de calificación registral.

La función del registrador a llevar a cabo la calificación es una etapa del procedimiento registral, que se produce después de que los títulos han tenido entrada y antes de proceder a la extensión del asiento respectivo.

2.7.2.- DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

Este principio postula que todo documento o título que se presente al Registro para su inscripción debe ser calificado, es decir deberá ser examinado a fin de que en los asientos registrales haya inscritos títulos válidos.

A través de este principio se realiza un control de la legalidad del título, constituyendo la base para hacer efectivo el principio de legalidad.

La Calificación de los títulos inscribibles es consecuencia lógica del principio de que los asientos se presumen exactos, si no existiera tal función calificadora los asientos del registro solo servirían para engañar al publico, favoreciendo el trafico ilícito y provocando un sinfín de litigios.

La función del registrador al llevar a cabo la calificación, que es una etapa necesaria del procedimiento registral, que se produce después de que los títulos han tenido entrada y antes de proceder a la extinción del asiento respectivo.

2.9.- PRINCIPIO DE LEGITIMACION.

2.9.1.- DEFINICION.

Legítimo del latín legitmus, lex, legis = ley. Verdadero, ajustado a la ley.

Esta legitimación nace con el asiento o anotación en el Registro, otorga certeza y seguridad sobre la titularidad de los bienes y su transmisión, a través del cual se da el reconocimiento de la disposición legal al poder de realizar un acto jurídico con eficacia.

Legitimar es: "Probar o justificar la verdad de una cosa o la calidad de una persona o cosa conforme a las leyes".

2.9.2.- DERECHOS TUTELADOS POR ESTE PRINCIPIO.

El principio de legitimación como presunción, impone la veracidad del registro, mientras no se demuestre la inexactitud.

En el caso del Estado de Michoacán el Código Civil consigna en su articulo 2829, "Los actos y contratos que conforme a la Ley deban registrarse, no producirán efecto contra tercero si no estuvieren escritos en el Registro Público…"

El articulo 2834 prescribe que, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmueble o de derechos reales inscritos a nombre de persona o de entidad determinada, sin que previamente a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

Art. 2841. "Los documentos que conforme a este código y a la Ley deben registrarse y no se registran, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el que si podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables".

2.10.- PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.

2.10.1.- DEFINICION.

La fe pública supone una verdad legal, a la que se llega por un imperativo jurídico que obliga a tener por ciertos, determinados hechos, esta fe es presunción de legalidad respectos de ciertos funcionarios como es el caso del Director del Registro Público.

De aquí que los documentos públicos emitidos por el Registro Público se les presume como veraces y exactos, y que pueden hacer prueba debido a que el Director del Registro Público de que se trate, está investido de fe pública, según lo disponen las diversas Leyes sobre el Registro Público de la Propiedad, los Reglamentos, los Códigos Civiles o Administrativos (Chihuahua), de las Entidades Federativas y el Distrito Federal

En consecuencia el tercero de buena fe que adquiere confiado en los asientos registrales, será mantenido en su adquisición, aunque se resuelva o anule el derecho de su trasmitente.

2.10.2.- DERECHOS TUTELADOS POR ESTE PRINCIPIO.

El principio contenido en el artículo 2841 de Código Civil del Estado, que determina que los documentos que deben registrarse y no se registran, solo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a terceros, el que si podría aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Esta es la regla general, pero para la seguridad del trafico inmobiliario, hay casos de excepción a esta regla, y se concede a ciertos asientos efectos de sustantividad y se llega a admitir el caso que el titular registral transmite algo que no esta dentro de su patrimonio.

Esta es la excepción a la regla y es donde se aplica el principio de la Fe Pública Registral y nuestro ordenamiento Civil lo admite en su articulo 2833 que dice: "No obstante lo dispuesto, en el articulo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebran por personas que en el Registro aparezcan con derecho a ello no se invalidaran en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del registro.

Lo dispuesto en este articulo no se aplicara a los contratos gratuitos, ni actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés publico."

CAPITULO 3.

Consideraciones finales

El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público y Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

Los Principios Del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan pauta en la solución de los problemas jurídicos.

Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones específicas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la Seguridad Jurídica, constituyendo el medio mas eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.

La Legislación relativa a la constitución, adquisición, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situación jurídica debe procurar la protección del titular como la seguridad del tráfico jurídico.

Conclusiones

1.- En la organización del Registro Publico, se deben atender los principios registrales, que son normas de carácter absoluto que son comunes a esta institución, constituyen una orientación o dirección fundamental para entenderla y estudiarla, explican el contenido y función del Registro; constituyen el fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema registral.

2.- El principio de Inscripción es por el cual se producen los efectos del registro que se materializan en los asientos registrales, mismos que se hacen constar en los libros o folios (u otros medios), según el sistema registral adoptado.

3.- El principio de especialidad consiste en determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así como el alcance y contenido de los derechos.

4.- El principio de consentimiento, consiste en que debe existir un momento de reflexión para el caso de una modificación en los asientos del Registro Público de la Propiedad, ya que es necesario la voluntad del titular o de quien los sustituya.

5.- El tracto sucesivo, obedece a la finalidad de organizar los asientos de manera que expresen, con toda exactitud, la sucesión ininterrumpida de los derechos que caen sobre una misma finca, determinando el enlace del titular de cada uno de ellos con su causante inmediato.

6.- El principio de rogación postula que la inscripción debe ser solicitada por quien acredita tener derechos, su representante legal o el Fedatario Público por lo que siempre ha de ser rogada, prohíbe al registrador practicar inscripciones EX MOTU PROPIO. Alguien debe solicitárselo y tiene que estar legitimado: ser parte en el acto o el notario autorizante de la escritura o el juez.