La Novación y el Contrato de arrendamiento

Introducción

La novación consiste en la sustitución convencional de una obligación por otra: en la antigüedad la relación jurídica queda extinguida por el nacimiento de otra nueva que ocupa su lugar; una obligación desplaza a la otra. El demandante, en lugar de recibir la que se le debe, acepta convertirse en titular de una relación obligatoria nueva.

La novación adquirió un desarrollo considerable en el derecho romano clásico sobre todo para realizar la transmisión de las obligaciones (cambio de acreedor o de deudor). Esta no era válida más que si la nueva obligación tenía el mismo objeto que la antigua; la novación por cambio de objeto no era, pues, practicada.

La novación no tiene ya en nuestros días, el interés practico que tenia en Roma, donde se hacia necesaria su utilización, por razón de la intrasmisibilidad y la inmutabilidad de la relación obligatoria; cuando se quería modificar esa relación, no había mas remedio que extinguirla y crear otra nueva. Hoy la ley permite a las partes cambiar los términos de una relación obligatoria y sobre todo trasmitirla, activa o pasivamente: la cesión de crédito quita a la novación gran parte de su utilidad y se comprende que esta institución tienda a disolverse, a desmembrarse en provecho afines: cesión de crédito, cesión de deudas. Esta desmembración es cosa hecha en derecho alemán, ya que el código civil alemán desconoce la novación. Sin embargo en nuestro derecho francés esta institución conserva su utilidad en cuanto que realiza el cambio del objeto o la causa de la obligación; puede considerarse que el giro bancario de cuenta a cuenta, realiza una doble novación por cambio de acreedor y de deudor.

En la actualidad, la cesión de créditos resulta posible, pero no la cesión de deudas; por eso, la novación por cambio de deudor conserva su interés; igualmente la novación por cambio de objeto.

El contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

En la época primitiva el arrendamiento de cosas era poco usual, ya que cada familia explotaba su herencia o la tierra del clan, pero la comunidad o vecino ponían a su reciproca disposición algunas cosas mobiliarias tales como: esclavos, animales, los instrumentos agrícolas; pero se trataba de servicios generalmente gratuitos, realizados en la forma de comodato, es decir, prestamos de usos.

El arrendamiento no se desarrolló en Roma, sino con la conquista, con el gran comercio, con la afluencia de extranjeros y con la emancipación de esclavos. En el sistema feudal se caracterizo por la perpetuidad de las relaciones entre el propietario y el terrazguero.

Objetivo General:

Investigar todo lo referente acerca de la novación y el contrato de arrendamiento.

Objetivos Específicos:

• Definir lo que es una novación.

• Hablar sobre la condiciones de la novación.

• Analizar lo efecto de la novación.

• Definir el contrato de arrendamiento.

• Conocer la evolución y clases de arrendamiento.

• Estudiar las clases de arrendamiento.

• Mencionar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento.

JUSTIFICACION.

El estudio realizado acerca de: La novación y el contrato de arrendamiento, notamos conocer la importancia que nos brinda conocer todo lo referente al mismo, ya que nos brinda un conocimiento claro y preciso.

IMPORTANCIA.

Este tema nos permite hacer contacto directo con las diferentes causas del contrato de arrendamiento y la novación de contrato, en el mismo podemos conocer las obligaciones que tienen las partes interesada en realizar dicho contratos. Estos temas nos ayuda bastante en nuestro crecimiento intelectual, y así tener un buen manejo en nuestra carrera de derecho.

Metodología

La realización de este trabajo, se ha basado en una investigación bibliográfica, utilizando fuentes de orden primario como son las consultas de distintos libros, y en nuestro Código Civil Dominicano, y otros datos como son la pagina del Internet.

El problema consiste en el estudio realizado sobre La Novación y el Contrato de arrendamiento, conocer las reglas y las diferentes formas de cómo hacer dichos contratos, como también dar algunas pincelas sobre sus evoluciones.

La novación

1.1-LA NOVACION.

Josserand dice, que la novación consiste en la sustitución convencional de una obligación por otra: en la antigüedad la relación jurídica queda extinguida por el nacimiento de otra nueva que ocupa su lugar; una obligación desplaza a la otra. El demandante, en lugar de recibir la que se le debe, acepta convertirse en titular de una relación obligatoria nueva.

Los Hermanos Mazeaud la definen como una operación que, de una sola vez, extingue una obligación para reemplazarla por otra.

La creación de una obligación nueva entre personas ya unidas por un vínculo de derecho no constituye una novación cuando subsiste la obligación antigua. Tampoco lo que es la extinción de una deuda antigua sin creación de una obligación nueva.

1.1.1-Evolución.

La novación adquirió un desarrollo considerable en el derecho romano clásico sobre todo para realizar la transmisión de las obligaciones (cambio de acreedor o de deudor). Esta no era válida más que si la nueva obligación tenía el mismo objeto que la antigua; la novacion por cambio de objeto no era, pues, practicada.

Fue muy utilizada en Roma, en la época en que la transmisión de las obligaciones no era posible. El derecho bajo el imperio exigió, además ese nexo material de dependencia, un vínculo intelectual, psicológico, las partes debían querer reemplazar una obligación por otra, tener el animus novandi.

Cuando surgió con exactitud esa necesidad de un vínculo intelectual, se perdió de vista la de un nexo material. Así el antiguo derecho francés pudo admitir la novación por cambio de objeto.

La novación no tiene ya en nuestros días, el interés practico que tenía en Roma, donde se hacia necesaria su utilización, por razón de la intrasmisibilidad y la inmutabilidad de la relación obligatoria; cuando se quería modificar esa relación, no había mas remedio que extinguirla y crear otra nueva. Hoy la ley permite a las partes cambiar los términos de una relación obligatoria y sobre todo trasmitirla, activa o pasivamente: la cesión de crédito quita a la novación gran parte de su utilidad y se comprende que esta institución tienda a disolverse, a desmembrarse en provecho afines: cesión de crédito, cesión de deudas. Esta desmembración es cosa hecha en derecho alemán, ya que el código civil alemán desconoce la novación. Sin embargo en nuestro derecho francés esta institución conserva su utilidad en cuanto que realiza el cambio del objeto o la causa de la obligación; puede considerarse que el giro bancario de cuenta a cuenta, realiza una doble novación por cambio de acreedor y de deudor.

En la actualidad, la cesión de créditos resulta posible, pero no la cesión de deudas; por eso, la novación por cambio de deudor conserva su interés; igualmente la novación por cambio de objeto.

2.1-CONDICIONES DE LA NOVACION.

Son tres las condiciones requerida para la novación:

• a) La nueva obligación debe referir de la antigua en cierto punto en cierta medida;

• b) Las partes deben tener intención de novar (animus novandi);

• c) Se exige en ella cierta capacidad.

En la primera condición, la nueva obligación debe deferir de la antigua en cierto punto, en cierta medida, la novedad puede referirse al acreedor, al deudor, al objeto de la obligación, a su causa, y quizá a ciertas modalidades.

En la segunda condición, las partes deben tener la intención de novar; las partes han podido querer que la nueva obligación coexista con la antigua; dos interpretaciones son posibles: yuxtaposición o sustitución; no se puede atribuir gratuitamente al acreedor la intención de renunciar a su derecho; sólo hay novación cuando "la voluntad de producirla resulta claramente del acto".

En la tercera condición, existe la capacidad de las partes, aquí es preciso que acreedor tenga la capacidad de disponer del crédito primitivo a que renuncia y que el deudor sea capaz de obligarse.

2.1.1- El consentimiento del antiguo y del nuevo obligado. Excepción.

La novación, por implicar extinción de la obligación y creación de una nueva obligación, supone la voluntad del acreedor y del deudor de cada una de las obligaciones.

El articulo 1274, del Código Civil Dom., nos dice: que la novación por la sustitución de un nuevo deudor puede efectuarse si el concurso del primer deudor.

2.1.2- Capacidad.

Las partes deben ser capaces de obligarse y de enajenar un derecho. La capacidad exigida es la necesaria para cumplir un acto a título oneroso.

2.1.3- "Animus novandi".

Las partes extinguir una obligación para crear otra, eso es lo que se le llama animus novandi. Esa intención constituye un elemento esencial de la novacion; no se presume, sino que debe resultar claramente del acto o de las circunstancias de la causa.

El art. 1273 nos dice: la novación es no se presume; es menester que la voluntad de hacerla resulta claramente del acto.

Cuando la novación de la prueba no se presente, presume, o bien que ambas obligaciones, sin nexo entre en ellas, han sido extinguida la una y creada la otra; o bien que han sido creadas sucesivamente dos obligaciones, y que ambas subsisten.

Reemplazo de una obligación por otra obligación

En este caso no permite a las partes realizar los efectos de la novación sin que existan los requisitos técnicos de este negocio jurídico. Por tanto el juez debe verificar la existencia de los requisitos a fin de permitir la Corte de Casación que pueda ejercer su vigilancia.

3.1.1- Extinción de una obligación valida.

La obligación es sustituida por la obligación nueva debe ser valida.

Una obligación nula de nulidad absoluta no podría constituir objeto de una novación; en efecto, no habría creación de una nueva obligación.

Si la nulidad no es sino relativa, podría considerarse como valida la novación; porque, al novar la obligación nula, las partes la han confirmado.

3.1.2-Creación de una obligación válida.

La novación no produce efecto, por lo tanto la primera obligación no se extingue más que si la nueva obligación llega a nacer; se precisa, pues, que sea válida la obligación creada.

Algunos autores estiman que la novación tendría un carácter aleatorio, pero que sería válida. Sin embargo, la Corte de Casación en todos los casos pronuncia la nulidad de la novación, ya que esta corte no hace ninguna distinción de la misma.

Efecto de la novación

La novación tiene un doble efecto: creador y extintivo; en esta ultima obra como un pago, la obligación primitiva queda completamente extinguida, con todos sus accesorios; consentida pues a uno de los codeudores solidarios libera a todos los coobligado, lo mismo que si interviene entre el acreedor y el deudor principal, libera a los caucioneros.

4.1.1-Garantía.

El vínculo que la novación crea entre ambas obligaciones, el acreedor puede estipular e mantenimiento de la garantías, pero es necesario el consentimientos de todos los interesados.

El art. 1278 dice: los privilegios e hipotecas del antiguo crédito no pasan al que le ha sustituido, a menos que el acreedor se lo haya reservado expresamente.

Este artículo no exige, para la unión de los privilegios e hipotecas y en tesis general, el consentimiento del propietario.

4.1.2-Observación.

El efecto extintivo de la novación marca la oposición entre la novación mutato creditote y la cesión de crédito, la cual no extingue ni el crédito ni su accesorio; el conjunto pasa al patrimonio del cesionario.

El contrato

Figura que define el acuerdo de voluntades destinada a producir efectos jurídicos. Es cuando existen dos o más personas y se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. También podemos decir que el contrato es un convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

Según establece el art. 1107 del Código Civil Dominicano, el contrato teniendo una denominación seria o no, esta sometido a reglas generales, que son objeto del presente título.

5.1.1- Contratos de arrendamiento.

Es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

El Arrendamiento

6.1. EVOLUCION.

En la época primitiva el arrendamiento de cosas era poco usual, ya que cada familia explotaba su herencia o la tierra del clan, pero la comunidad o vecino ponían a su reciproca disposición algunas cosas mobiliarias tales como: esclavos, animales, los instrumentos agrícolas; pero se trataba de servicios generalmente gratuitos, realizados en la forma de comodato, es decir, prestamos de usos.

No obstante, el arrendamiento de los animales se conoce desde las primeras leyes de las XII tablas. Por lo demás en su origen, el arrendamiento no se distinguía claramente de la compra y venta: se equiparaba a una venta durante cierto tiempo.

El arrendamiento no se desarrolló en Roma, sino con la conquista, con el gran comercio, con la afluencia de extranjeros y con la emancipación de esclavos. En el sistema feudal se caracterizo por la perpetuidad de las relaciones entre el propietario y el terrazguero.

La perpetuidad del arrendamiento fue condenada por los revolucionarios franceses, por la ley del 29 de diciembre del 1790 y por los redactores del código civil en el art. 1709, el establece el arrendamiento por cierto tiempo. Al igual que estaba prohibida la perpetuidad del arrendamiento de servicio, por disposición del art. 1780 del C.C. por temor a un retorno a las reglas feudales.

El arrendamiento de cosas poco usual en las civilizaciones primitivas, es en la actualidad un contrato de importancia primordial; sin embargo, las intervenciones, a veces exageradas del legislador, apartan a los propietarios de efectuar las reparaciones necesarias; y sobre todo, a los capitalistas de construir casas de renta.

6.1.1-Clases de arrendamiento.

Hay tres clases de contrato de arrendamiento:

• 1- El arrendamiento de cosas;

• 2- El arrendamiento de obras;

3- El arrendamiento de servicios.

-El arrendamiento de cosas, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa durante cierto tiempo, y mediante un cierto precio que ésta se obliga a pagarle.

-El arrendamiento de obra, es un contrato por el cual una de las partes se compromete a hacer una cosa para la otra, mediante un precio convenido entre ellas.

-El arrendamiento de servicios, en este del arrendador se obliga a trabajar o prestar determinado servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por el incumplimiento de obligaciones, por terminación del contrato o por muerte.

Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de cosas

Esta son: Contrato consensual, contrato a título oneroso, contrato sinalagmático y contrato de cumplimiento sucesivo.

El contrato de arrendamiento de cosas, es un contrato consensual, a título oneroso, sinalagmático, de cumplimiento sucesivo.

7.1.1- Contrato consensual.

El contrato de arrendamiento es válido "solo consensu". El arrendamiento se perfecciona "solo consenso", desde el instante de la coincidencia de las voluntades, ante de toda toma de posesión, y sin ninguna formalidad.

El art. 1714 dice: se puede arrendar por escrito y verbalmente.

En este tipo de contrato no se requiere ninguna forma para la validez del contrato de arrendamiento de cosas, que puede celebrarse verbalmente. El arrendamiento rural, sino se concluye por escrito, se considera hecho en la condiciones de los contratos tipo redactados por las comisiones consultivas departamentales.

7.1.2-Contrato a título oneroso.

Según el art. 1106 del Código Civil el contrato a título oneroso, es aquel que obliga a los contratantes a dar o hacer algunas cosas.

Necesidad de un precio (alquiler o renta). El arrendamiento es por su esencia un contrato a título oneroso: supone un precio como remuneración del servicio prestado por la puesta de la cosa a disposición del arrendatario. Sin no se ha estipulado un precio, el arrendamiento es nulo por falta de precio. Es suficiente con que el precio sea determinable.

En principio fijación del precio se deja a la voluntad de las partes; el arrendamiento no es rescindible por lesión; pero el legislador moderno ha fijado imperativamente los precios para varias categorías de arrendamientos. Aunque no de modo obligatorio, la renta se fija en dinero, también se estipula el pago periódicamente, por parte.

7.1.3-Contrato sinalagmático.

El contrato es sinalagmático, cuando hace que nazcan obligaciones con cargo a ambas partes. El arrendador debe poner la cosa a disposición del arrendatario (obligación de entrega) y mantener la cosa en buen estado conservación; debe garantizar al arrendatario contra la evicción y los vicios ocultos a fin de asegurarle el goce pacifico.

7.1.3-Contrato de cumplimiento sucesivo.

Obligaciones continúas del arrendador y del arrendatario. El arrendamiento es un contrato sucesivo, el precio puede ser pagado de una sola vez; la obligación del arrendador consiste en poner y en mantener la cosa a la disposición del arrendatario, durante todo el periodo del arrendamiento. Las partes fijan a su voluntad la duración del arrendamiento.

Las obligaciones que contraen, pesan sobre las partes durante todo el transcurso del arrendamiento. Este contrato se fija libremente por las voluntades de las partes.

Causa de terminación del arrendamiento

Las causas de terminación del arrendamiento son las siguientes:

• 1- Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado.

• 2- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley.

• 3- Por acuerdo mutuo.

• 4- Confusión.

• 5- Pérdida o destrucción total del apartamento arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor.

• 6- Por apropiación del apartamento arrendado hecha por causa de utilidad publica.

• 7- Por venta judicial.

Conclusión

En la realización de esta investigación y estudio acerca de: La novación y el contrato de arrendamiento, podemos decir que tanto la novación y el contrato de arrendamiento juegan un papel importante en nuestra sociedad. Hemos visto que el contrato de arrendamiento al ser en definición un contrato por el cual una persona llamada arrendador y la otra parte el arrendatario, pone temporalmente una cosa a disposición de otra en alquiler o la venta.

Desde la evolución, es una forma de subsistir, porque sin esta modalidad las personas que no son propietarios no podrían hacer comercio o alquilar un servicio, ya sea laboral o comercial.

En cuanto a nuestros objetivos propuesto en nuestra investigación, podemos decir que se han cumplido de manera clara y precisa.

Bibliografía

• Acosta, Juan Pablo (1995), Código Civil Dominicano, Editora Dalis, segunda edición; Moca, Rep. Dom.

• Mazeaud, Herri y Leon. Mazeaud, Jean. Lecciones de Derecho Civil, Cumplimiento, Extinción y Transmisión de las Obligaciones, Parte II. Volumen III, Ediciones Juridica Europa-America, Buenos Aire.

• Mazeaud, Herri y Leon. Mazeaud, Jean. Lecciones de Derecho Civil, Los Principales Contratos, Parte III, Volumen IV, Ediciones Juridica Europa-America, Buenos Aires.

• Josserand, Louis, Derecho Civil, Teoria General de las Obligaciones, Tomo II, Volumen I, Ediciones Juridicas, Europa-America, Editores Buenos Aires.

• Josserand, Louis, Derecho Civil, Contratos, Tomo II, Volumen II, Ediciones Juridicas, Europa-America, Editores Buenos Aires.

Recomendaciones

Nuestras recomendaciones van dirigida a todo los estudiosos del derecho, que no han tenido la oportunidad de leer y aprender tan enriquecidos temas.

Nosotros como estudiante debemos saber todo lo relacionado a los arrendamientos y los contratos de novación, su naturaleza, las leyes que la rigen, para tener un conocimiento claro, ya que nos ayudaría en ejercicio de nuestra carrera.

Esperamos que se motiven a investigar cualquier inquietud con relación a estos temas, ya que son muy comunes en nuestra sociedad.

Autor:

Ing.-Lic. Yunior Andrés Castillo

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana

2011.