Incumplimientos del comprador en compraventa de bienes inmuebles

Introducción

El artículo 47 CE, dentro de los principios rectores de la política social y económica, señala que "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar

de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación". No se trata de un pronunciamiento aislado, pues este mismo derecho está igualmente reconocido en textos internacionales de derechos humanos, como el artículo 25.1 de la Declaración de Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948, el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 16 de diciembre de 1966 ó el artículo 16 de la Carta Social Europea de 18 de octubre de 1961. En una primera aproximación, podría parecer que la vivienda queda reducida, en el artículo 53 de la Constitución.

La STC n. º 189/04, de 2 de noviembre, en desarrollo del artículo 18.2 CE, pero entendiendo dicho desarrollo al propio artículo 18.1 del texto constitucional "…Por ello, hemos afirmado que la protección constitucional del domicilio es una protección de carácter instrumental, que defiende los ámbitos en que se desarrolla la vida privada de la persona. El concepto constitucional de domicilio tiene mayor amplitud que el concepto jurídico privado o jurídico administrativo de domicilio y no admite "concepciones reduccionistas…" (por todas SSTC 94/1999, de 31 de mayo, FJ 5, y 10/2002, de 17 de enero, FJ 6 in fine). En el fundamento jurídico octavo de la STC 10/2002 que "el rasgo esencial que define el domicilio a los efectos de la protección dispensada por el art. 18.2 CE reside en la aptitud para desarrollar en él vida privada y en su destino específico a tal desarrollo aunque sea eventual…".

La regulación fundamental de la compraventa de viviendas por consumidores está formada, en cuanto a la legislación nacional, por las siguientes leyes estatales:

1. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes.

2. Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (parcialmente modificada por la Ley de Ordenación de la Edificación y la LO 10/1995, de 23 de diciembre del Código Penal).

3. Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, que protege a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (en adelante RD 515/1989).

4. Ley 7/1998 de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación (en adelante LCGC).

5. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Pues bien, de un contrato de compraventa se derivan obligaciones sinalagmáticas, concretándose éstas básicamente, en la entrega del bien por parte del vendedor y en la obligación de pagar el precio, por parte del comprador, a salvo de cualesquiera otras, bien accesorias o complementarias que pudieran establecerse, en base a la libertad contractual de las partes.

Artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil

Respecto a lo establecido en el artículo 1.124 del CCivil, "la parte que hubiera cumplido sus obligaciones ostenta la facultad de instar a la otra, a la resolución del contrato o a su cumplimiento. Este artículo opera y faculta a instar la resolución por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones estipuladas en contrato, siempre que éstas sean recíprocas y con independencia del objeto del mismo", es decir, para la compraventa en general.

En caso de incumplimiento del comprador, el vendedor está facultado según el artículo 1.124 del CCivil, a solicitar el cumplimiento del mismo o la resolución. Estas dos peticiones pueden formularse de forma alternativa o subsidiaria, pero no conjunta.

Por su parte, el artículo 1.504 del CCivil establece que "En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término".

El citado artículo y a diferencia del anterior, únicamente puede ser invocado en contratos de compraventa de inmuebles, con precio aplazado y solamente resulta aplicable para instar la resolución del contrato por incumplimiento en la obligación de pago contraída y no su cumplimiento.

En caso de optar por el cumplimiento se invocaría únicamente el artículo 1.124 CCivil y en caso de optar por la resolución contractual, también se invocaría el citado artículo, si el incumplimiento del contrato deviene por cualquiera de las obligaciones recíprocas convenidas pudiendo invocar el artículo 1.504 CCivil, únicamente para instar la resolución y siempre que ésta venga motivada por incumplimiento de las obligaciones económicas. Respecto a este punto añadir, que mientras no se haga el requerimiento de resolución del contrato, debido a la falta del pago del precio, el comprador puede pagar y frustrar de este modo cualquier intención de resolución por parte del vendedor.

Otro aspecto a tener en cuenta, es el grado o calificación del incumplimiento del comprador, pues según se catalogue éste como grave o por ejemplo, de simple retraso, las consecuencias serán distintas para las partes añadiendo y a modo de ejemplo que en el caso de incumplimiento grave la consecuencia sería la resolución, y en caso de incumplimiento leve la consecuencia sería la mora del deudor, pero solo desde la reclamación judicial o extrajudicial del cumplimiento por parte del que hubiera cumplido, en este caso el vendedor. Un ejemplo de incumplimiento grave sería la no entrega por parte del comprador de la totalidad del precio; un ejemplo de incumplimiento leve sería la no entrega del comprador de uno de los pagos aplazados, no procediendo en este último supuesto la resolución, pero sí el devengo de los intereses desde que se reclamen, por incurrir en mora, conforme a los artículos 1.100 y 1.501 del CCivil.

Incumplimiento grave por parte del comprador

El incumplimiento por parte del comprador y su calificación, bien como grave o como leve, puede venir determinada de antemano en el contrato, produciendo en consecuencia los efectos propios de su calificación, así como también si éstas producirían la resolución o no del mismo. En el caso de introducir las causas que devendrían en la resolución, estaríamos ante un pacto comisorio, equivalente a una condición resolutoria y en consecuencia no se plantearía mayor problema a la hora determinar el grado de incumplimiento así como tampoco sus consecuencias.

Lógicamente, el problema se plantea ante incumplimientos cuya calificación y consecuencias no han quedado determinadas de antemano en la redacción del contrato[1]

En la STS-1ª de 17 de julio de 2007, Rec núm. 4222/2000, se sostiene que la jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1.124 del Código Civil, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución , siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato, o como dice la STS-1ª de 9 de marzo de 2005, que afirma "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar[2]que es a lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transmisión dominical. Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple, el comprador incumplidor, desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario[3]

Resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador en el pago del precio

Desde que el comprador deje de abonar, la cantidad a la que venía obligado, según lo convenido, y siempre cuando con este se frustren las expectativas del contrato tal y como acaba de mencionarse en el apartado anterior, el vendedor que haya cumplido con sus obligaciones, podrá instar la resolución del contrato, aplicando el artículo 1.504 CCivil, y ello sin tener que venir estipulado expresamente en el contrato ya que la facultad de resolución no deriva de su inclusión y especificación en un pacto, sino en el incumplimiento y en este caso, en la obligación desatendida de pagar el precio establecido[4]

Medio fehaciente de notificación

Para que el vendedor pueda instar la resolución del contrato por incumplimiento del comprador, el primero tiene que notificar por cualquier medio fehaciente, esto es, requerimiento notarial o judicial, burofax o telegrama. Así lo señala, la STS-Sala 1ª, S 17-7-2009, nº 575/2009, rec. 143/2005. Pte: O"Callaghan Muñoz, Xavier "es eficaz el requerimiento hecho en forma fehaciente aunque no sea judicial o notarial. En el presente caso, se ha hecho por telegrama e incluso se ha contestado notarialmente. Por tanto, tiene razón el recurrente en el sentido de que el requerimiento ha sido hecho válida y eficazmente, por lo que queda patente su voluntad decidida de resolver el contrato e instando en este caso al comprador a que se avenga a lo solicitado. Si transcurrido el plazo fijado, el comprador le manifestara su oposición a la resolución u opta por el silencio, el vendedor no podrá dar por resuelto el contrato y todo ello a pesar de que en contrato se haya estipulado algo así como " si no se atendiera el pago del precio según lo convenido, el contrato quedará resuelto con la sola notificación del vendedor de dicha voluntad por cualquier medio fehaciente y sin necesidad de ningún otro procedimiento", pues la resolución contractual, si no es de mutuo acuerdo, no se entiende por producida, siendo necesaria la intervención judicial para acordarla.

Requisitos para instar la resolución contractual

Para solicitar la resolución de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, en virtud del artículo 1.504 del CCivil, deberán cumplirse los siguientes requisitos:

a) Requerimiento judicial o por cualquier medio válido y aceptado, anteriormente señalado.

b) Cumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones.

c) No encontrarse el comprador al corriente del precio y deberse esta situación a su responsabilidad.

En un contrato con obligaciones recíprocas para las partes, una de ellas no puede exigir el cumplimiento de la otra o la resolución del mismo si con anterioridad al incumplimiento de la otra parte, ésta no se encontraba al corriente de las suyas o no encontrándose al corriente, la gravedad de las mismas fuera ínfima, no bastando en consecuencia para inhabilitar en este caso al vendedor a instar la resolución, cualquier tipo de defecto en el.

También se podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible".

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 5 de abril de 2006, señala que para que se produzca el supuesto de la resolución del artículo 1124 del Código Civil, la Jurisprudencia de este Tribunal, ha exigido siempre la concurrencia de los siguientes requisitos:

1º) Que se trate de un contrato con prestaciones recíprocas.

2º) Incumplimiento grave de la obligación, para lo que había sostenido que para que existiese este incumplimiento debía concurrir "una voluntad deliberadamente rebelde del deudor"; sin embargo algunas sentencias ya habían abierto una matización del principio, bien por una frustración del fin del contrato, "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, (Sentencia 18 octubre 1993), bien exigiendo que la conducta del incumplidor sea grave, (Sentencia 13 mayo 2004).

3º) Que la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el artículo 1124 del Código Civil, exige ineludiblemente que el que pretende la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben (SSTS de 22 octubre 1985, 14 abril y 30 junio 1986, 13 marzo 1990, 18 marzo y 22 mayo 1991, 9 mayo 1994 y 24 octubre 1995).

Es válido el requerimiento realizado a través de la conciliación, aunque el juzgado sea incompetente, por cuanto que, con la citación para el acto con el correspondiente traslado de la papeleta de demanda, se llena el requisito de la notificación receptiva a través de la autoridad judicial (STS. de 26 de febrero y de 27 de mayo de 1985 y 11-7-2008).

Es válido el requerimiento realizado por el notario por correo ordinario con acuse de recibo de acuerdo con el art. 202 del Reglamento Notarial (STS de 28 de septiembre de 2001).

El requerimiento debe ser previo a la demanda, ya que constituye un fundamento fáctico de la acción. (STS de 10 de junio de 1996).

El requerimiento resolutorio es recepticio (STS de 28 de julio y 28 de septiembre de 2001). Este carácter recepticio impone que el mismo llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien se entiende cumplido cuando es el propio comprador requerido quien, recibió el requerimiento y voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.

Hay que considerar recibida dicha declaración, aún en el supuesto de falta de recepción del documento que así lo contenga, cuando no estaba en la potestad del que la emite, y sí del destinatario, el conseguir obtener tal conocimiento y no llegó a su conocimiento por causa totalmente imputable a él (STS de 28 de mayo de 1986 y 29 de septiembre de 1981). La AP Madrid en sentencia de 27 de febrero de 2006 resolvió que "el domicilio en el que se intentó el requerimiento en primer lugar era el domicilio social de la demandada y, además, el designado por la parte compradora para "notificaciones y requerimientos" en el contrato privado de compraventa, por lo que sólo a la Derecho Inmobiliario: problemática actual: parte demandada es imputable que el citado requerimiento no llegara a su conocimiento, bien por haberse rehusado el mismo por las personas que atienden la asesoría allí domiciliada, bien por haber abandonado de hecho ese domicilio y no haberlo comunicado a la vendedora".

Después del requerimiento de resolución no puede alegarse eficazmente la imputación de pago ni la compensación

Impago del precio

El Código Civil en su artículo 1500 establece que "el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato". Tratándose de un contrato bilateral y reciproco, la obligación fundamental del comprador es la de pagar el precio, que representa la causa de la obligación de entregar la cosa (art. 1274 Código Civil).

Concepto de precio

El art. 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el que "uno de los contratantes se obliga a entregar a otro una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

Establece el Código Civil la posibilidad del comprador de suspender el pago cuando fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago (art. 1.502 del Código Civil).

La interpretación que el Tribunal Supremo tradicionalmente ha hecho de este precepto ha sido restrictiva, limitándola a los supuestos contemplados en la norma y exigiendo que el comprador no tuviere conocimiento de las causas concurrentes en el momento de la compra (STS 20 de diciembre de 1998, 4 de noviembre de 1989, 16 de febrero y 5 de junio de 1999, entre otras). Así en la antigua sentencia de 11 de enero de 1979 consideró que "la posible perturbación posesoria –por exceso de altura del edificio construido por encima del límite permitido con peligro de demolición– no autorizaba al comprador del apartamento para dejar de cumplir sus obligaciones de pago, ya que el caso no está en ninguno de los supuestos del artículo 1.502 del Código Civil".

Dicho incumplimiento para que produzca efectos resolutorios ha de ser inequívoco, grave, y esencial. No es inequívoco cuando la definitiva fijación del precio está pendiente de liquidación. No es grave cuando se ha dejado de pagar sólo una pequeña cantidad de dinero (STS de 3 de mayo de 1994).

Podrá hablarse de impago siempre que se haya fijado un momento en el tiempo para efectuarlo o en caso contrario, al tiempo de entregar por el vendedor la cosa vendida o se requiera a éste para que se realice ambas de forma simultánea en un momento determinado, dado que en caso contrario, si falta la concreción del momento, no podrá invocarse el artículo 1.504 CCivil para su resolución, por tanto esta situación deberá deberse a su responsabilidad[5]

Incumplimiento del comprador al no poder cumplir con el pago sin concesión del préstamo hipotecario

Un tema de actualidad, es la situación en la que se encuentran numerosos compradores de viviendas, los cuales adquirieron unos años atrás en virtud de contrato privado una vivienda en construcción o por construir, sobre la que han ido satisfaciendo los pagos acordados en contrato, quedando pendiente de satisfacer la última cuota del precio (aproximadamente un 80% del precio total del inmueble), su fortuna económica ha disminuido considerablemente por circunstancias tales como pérdida del puesto de trabajo, y en consecuencia no les es concedido el préstamo hipotecario necesario para hacer frente a la compra. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Quedaría exonerado el comprador de sus obligaciones?

A modo de introducción citar jurisprudencia en torno a los artículos 1.182, 1.183 y 1.184 del CCivil, estableciendo este último artículo que "la obligación consistente en entregar una cosa quedará extinguida siempre y cuando su imposibilidad no fuera atribuible al deudor y fuese de una magnitud absoluta. Bien, en este punto no encontramos unanimidad en la jurisprudencia, pues en algunas sentencias encontramos que la imposibilidad de satisfacer el pago por el deudor debido a la no concesión del préstamo hipotecario, no es considerado una causa ajena a la voluntad del comprador pues con anterioridad a la firma del contrato debía haber sopesado todas las posibilidades así como inconvenientes que pudieran producirse[6]

Una cosa es estar facultado para resolver el contrato y otra bien distinta la indemnización por daños y perjuicios causados. Que el comprador esté facultado para instar la resolución sólo significa eso, resolver el contrato para no estar obligado a llevar a término la compra con el abono del precio correspondiente, pero no implica su exención en abonar cantidades en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.

Moderación en las cantidades

Respecto a este punto tenemos que decir, que la indemnización se atenderá según lo pactado para el caso de incumplimiento total o parcial, procediendo únicamente la moderación de lo pactado aplicando el artículo 1.154 del CCivil si ésta se refería a un incumplimiento total y lo producido es parcial.

Bibliografía

CÓMITRE COUTO, Carlos. "Resolución de contratos con cantidades entregadas a cuenta para la construcción de viviendas y su recuperación". Cyclo Formación 2009.

DÍEZ-PICAZO Y GULLÓN. Sistema de Derecho Civil.

NAVARRO PÉREZ, José Luis. La compraventa civil. Editorial Comares.

SANCHIS FERNÁNDEZ-MENSAGUE. "La adquisición de la vivienda". Cuadernos de Derecho Judicial 1992.

DE CASTRO GARCIA y otros. Código Civil comentado. Colex. 2002

Autor:

Concepción Monerri Guillen.

Juez Sustituta del TSJ de Murcia.

[1] En este aspecto, resulta aplicable la STS-1ª, de fecha 14-5-2008, nº 418/2008, rec. 435/2001. Pte: Almagro Nosete, José.

[2] STS-1ª de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 EDJ 1991/2607. 

[3] STS-1ª de 21 de junio de 1990, 23 de abril de 1992 EDJ 1992/3943 , 9 de octubre de 1993, 22 de diciembre de 1993 EDJ 1993/11795 , 17 de mayo EDJ 1994/4431 , 4 de julio EDJ 1994/11852 y 10 de octubre de 1994 EDJ 1994/8472 , 16 de marzo EDJ 1995/1212 , 2 de octubre EDJ 1995/4920 y 29 de diciembre de 1995 EDJ 1995/6791 y 7 de febrero de 1996 EDJ 1996/95 , 23 de marzo de 1996 EDJ 1996/2646 , 24 de octubre de 1998 EDJ 1998/23081 y 22 de febrero de 1999 EDJ 1999/846 , entre otras muy numerosas.

[4] SAP de Sevilla, sec. 5ª, S 10-2-2010, nº 67/2010, rec. 4487/2009 Pte: Herrera Tagua, José.

[5] STS Sala 1ª de 9 de Marzo de 2005.

[6] ST Audiencia Provincial de Valladolid, sec. 3ª, S 6-4-2009, nº 98/2009, rec. 400/2008 Pte: Sendino Arenas, Miguel Angel “de no haberse sujetado la obligación de pago a la condición de concesión de préstamo hipotecario, ésta no opera para su resolución; y de otra parte, la ST Audiencia Provincial de Castellón, sec. 3ª, S 2-6-2010, nº 201/2010, rec. 38/2010 Pte: Marco Cos, José Manuel, en la cual considera que la no obtención del préstamo por parte de los compradores es causa sobrevenida y en consecuencia están facultados para la resolución del contrato.