Aplicación de los sistemas de información en el negocio de bienes raíces en Guadalajara
Enviado por marco.castrejon
Indice1. Introducción 2. Aplicaciones clave 3. Bases de Datos 4. Revolucionar la Industria. 5. Conclusiones 6. Referencias
1. Introducción
La industria de los bienes raíces en nuestro país a experimentado un auge estrepitoso durante los últimos 5 años, en especial en nuestra ciudad, conocida hoy como el Valle del Silicio Mexicano, la llegada de grandes corporativos Internacionales como Intel, Flextronics, Solectron, Jabil, SCI, etc. Ha consolidado este punto geográfico como uno de los puntos industriales más importantes en el país. El arribo de la Industria Electrónica a suelos tapatíos inicia a finales de los años sesenta, cuando en 1966 Kodak decide situar su planta en Guadalajara, años más tardes la llegada de otras compañías como IBM, Motorola, HP empezaron a consolidar a GDL como un lugar atractivo para el desarrollo de esta industria, siendo finalmente a finales de los años 90´s cuando surge el "Boom" de la electrónica y con ello el establecimiento de decenas de compañías con el interés de estar presentes en este nuevo centro de negocios. Los desarrollos industriales existentes fueron sorprendidos repentinamente por la nueva demanda que se presentaba, por lo que muchas compañías se dieron a la tarea de iniciar diferentes desarrollos industriales en la ciudad para cobijar a toda esta industria que llegaba por primera vez a la región. Aunado a este fenómeno también se presento un alto índice de migración a GDL debido a la atracción laboral que las nuevas industrias originaban, incrementando la demanda de casa habitación repentinamente. Muy pronto las principales firmas de bienes internacionales se dieron cita en nuestra ciudad, además de que empresarios nacionales comenzaron a vislumbrar las nuevas oportunidades y se unieron al movimiento. El día de hoy la industria de los bienes raíces en la ciudad se encuentra bastante consolidada, sin embargo aún existen numerosas oportunidades de mejoras, en especial la aplicación de sistemas de información que permitan alcanzar a un mayor número de potenciales clientes, y tener acceso de manera sencilla y oportuna a información fidedigna y actualizada para la toma de decisiones. Existen numerosos esfuerzos de compañías independientes y del Gobierno del Estado por armar una base de datos que acumule el mayor número de información posible, sin embargo la mayoría de estas bases de datos no son de fácil acceso, no tienen toda la información necesaria y sobre todo no tienen una actualización constante. Dejando al inversionista con una herramienta poco amigable y efectiva. Sistemas privados como los que actualmente se manejan en Estados Unidos permiten al usuario, poder localizar en un plano todas las opciones posibles de acuerdo a sus necesidades, no solo proporcionando datos de los bienes raices disponibles, si no también de las características socioeconómicas y de negocio que puede esperar como condiciones para su negocio, en algunos casos poseen bases de datos dónde prácticamente se puede conocer muchos detalles de la propiedad sin ni siquiera visitarla físicamente, videos y paseos virtuales son parte de las opciones que el usuario tiene a su alcance para hacer la elección apropiada. Los bienes raíces como muchos otros, es un negocio de información, y depende de tener la información de cuales son los clientes potenciales en el momento oportuno, conocer las propiedades disponibles, etc, etc, por lo que la explotación de las posibilidades de los Sistemas de Información en esta Área serían muy bien recibidas en el mercado e inclusive revolucionarlo.
Los bienes raíces son una Área Fértil para la aplicación de los sistemas de información, la tecnificación de esta Industria tiene escasos 10 años y la inversión de recursos asignada a este propósito apenas comienza a experimentarse de manera importante. Muchos especialistas coinciden en que la tremenda evolución de los bienes raíces requieren que la expansión global y la tecnología sean la punta de lanza de su crecimiento, el día de hoy existen ejemplos claros que posteriormente estudiaremos como CoStar, NetStruxr, y el MCPE que muestran que la aplicación de estos sistemas proporciona una enorme ventaja competitiva para la industria. Nuestra ciudad no se puede quedar rezagada en este aspecto, y menos ahora que las oportunidades de negocio requieren que seamos más eficientes a un menor costo. Podemos visualizar tres grandes bloques de oportunidad para la aplicación de sistemas de información, el primero es una base de datos fácil de actualizar, estandarizada con el resto de los sistemas y fácil de accesar que contenga todas las propiedades existentes en venta o en arrendamiento en cada región, en el negocio de los bienes raíces los datos son la sangre de la industria, así que en la medida que seamos capaces de accesarlos y manipularlos obtendremos una ventaja competitiva mayor en el mercado. Además de una base de datos de propiedades, también es importante contar con toda aquella información que es de vital importancia para el entorno de cualquier negocio, de tal manera que el cliente no solo pueda obtener la información de cuál es la mejor propiedad que existe para sus necesidades, si no también conocer cuál es el lugar que brinda las mejores características para realizar su operación, por ello es importante contar adicionalmente con una base de datos por región de todas las características socioeconómicas, incluyendo impuestos aplicables por región, tiempo de tramitología, tarifas de los energéticos, costo de insumos, costo de mano de obra, etc. La segunda aplicación importante es concretar una red de negocios, que no solo nos permita tener contacto ágil y a menor costo con nuestros clientes potenciales y proveedores, si no también que permita hacer transacciones e inclusive contratar financiamientos en línea para la adquisición de propiedades, incluyendo una herramienta que permita modelar el tipo de financiamiento apropiado y la compañía apropiada de acuerdo al monto y al plazo de financiamiento que el inversionista desee. Eliminando las barreras geográficas. La tercera aplicación consiste en la implementación de sistemas wireless como herramienta indispensable para tener acceso a la información, el dinamismo que nos permite estos sistemas nos daría acceso inmediato desde cualquier lugar (Que eventualmente el servicio estará disponible en casi cualquier lugar) a nuestra Pág. WEB, de tal manera que si requerimos conocer algún dato de una propiedad, o saber que propiedades está disponible en la zona, basta con prender una Palm, ó una Laptop y consultar la Pág. WEB para obtener la información. Usualmente el promotor o inversionista realiza una investigación en Campo que toma bastante tiempo y llama telefónicamente para conocer los datos de la propiedad.
Las bases de datos son vitales para los promotores de bienes raíces, en nuestro país es común utilizarla para realizar sondeos muy someros de que existe en el mercado, sin embargo no es la poderosa herramienta que podría ser. Quizás sólo se utiliza un 3% de su potencial, esto no es por casualidad, el primer inconveniente de las bases de datos de nuestro país es que no son de fácil acceso ya que incluso algunas de ellas son de uso exclusivo para algunas firmas, en segundo lugar las pocas bases de datos que existen en algunos casos son totalmente obsoletas debido a la falta de actualización, es necesario hacer que el proceso de interacción entre propietario y base de datos sea automática, y menos engorrosa, James Croakley, vicepresidente de Tramell Crow Co. Importante firma de bienes raíces en EU comenta "También tenemos que depender de nuestra investigación interna debido a que los sistemas son tan buenos como los mantengan, y aunque sea bastante útil siempre tienes que confirmar la información" [1] La base de datos que el propietario maneje debe tener una liga directa con el formato de la base de datos del sistema, de tal manera que al actualizar los datos internos de la compañía, se actualicen inmediatamente los datos de la página web. Este sería un proceso sencillo ya que la mayoría de las compañías de bienes raíces actualizan sus bases de datos inmediatamente después que cierran un nuevo trato, incluso para las compañías que aún no tienen estas bases de datos sería una excelente oportunidad de incorporarlas utilizando el formato de la página WEB como sistema de inventario, en tercer lugar la información que actualmente se encuentra en las bases de datos suele ser muy escasa y no proporciona ni siquiera la suficiente información para una primera evaluación de la propiedad. Las bases de datos incluso pueden ayudarnos a depurar la información que coincida con las especificaciones que el cliente nos indique, ahorrando tiempo y papeleo, a través de una herramienta SEARCH, proporcionándole datos clave como el área requerida, destino (oficinas, comercio, producción, almacén, etc), costo deseado, duración de contrato. Para lograr esto es importante unificar el criterio de cómo se maneja la información en la base de datos, de tal manera que se le solicitaría a los propietarios que sigan un formato único para enlistar las características de su propiedad. Las bases de datos pueden revolucionar la industria y hacerla más rentable, ya que se evitarían las tediosas investigaciones propias para conocer las propiedades disponibles que adicionalmente tienen un alto costo, requieren inversión de mucho tiempo y personal. Por lo tanto la tecnología juega un papel importante en la rentabilidad de la promoción de los bienes raíces, los ejecutivos de importantes firmas reconocen la necesidad de un mayor avance tecnológico que a la larga puede incluso generar cambios dramáticos en la manera como el negocio se conduce el día de hoy. [2] Actualmente modelos similares están operando en otros países, haciendo a la industria de bienes raíces más eficiente y rentable. En estos países la mayoría de los brokers e inversionistas esta suscrita a bases de datos para localizar espacios disponibles haciendo su trabajo de manera ágil y con menos personal. Por ejemplo en Estados Unidos existen buscadores como CoStar que tiene una base de datos de aproximadamente 7.3 billones de pies cuadrados en oficinas, comercios, y espacios industriales localizados en las Áreas metropolitanas más importantes del país. (2) Y son utilizadas por las firmas de bienes raíces más grandes, teniendo al alcance valiosa información, así como herramientas como el "virtual tour" que incluye varias vistas de la propiedad, que ha sido muy útil para el proceso de preselección, y eliminar rápidamente los espacios inapropiados. Otro modelo interesante es el de MCPE ( Minnesota Comercial Property Exchange) que es un modelo local que ha llamado la atención de toda la industria Norteamericana. El sistema basado en WEB permite a sus suscriptores buscar y actualizar listas de propiedades en el Área. Una herramienta que distingue a MCPE de otros sistemas en el mercado es que los usuarios pueden no solo accesar a propiedades disponibles, si no también obtener datos de las propiedades vecinas. " MCPE es una solución mucho más rápida que la del viejo paradigma de descolgar el teléfono y llamar para conocer el estatus de la propiedad" comenta Phil Simonet de Paramount Real Estate Corp. Este sistema fue reconocido con los premios de Digital Media Award en 2000 y 2001, por ser el mejor uso en el Internet por una compañía comercial. Esta plataforma sé esta llevando a escala nacional y sé conoce como Exchange, que además de haberse mejorado incluye sofisticadas herramientas como ligas a impuestos, zonificación del Area, y tours virtuales, ofreciendo sus servicios en 5 ramos principales; Propiedades industriales, oficinas, terrenos, retailed y universal. Algunas de las contribuciones más importantes del sistema son; tiene opciones para imprimir reportes en una variedad de formatos, detallado, para brokers o para clientes eliminando la increíble cantidad de papeleo que se genera al realizar reportes de la manera convencional. A demostrado aparte de ser útil ser rentable como negocio, ya que desde 1999 el sistema a generado más de $300,000 USD en utilidad anual. Su eficiencia es reconocida por las compañías de bienes raíces ya que se han podido ahorrar entre 15% a 25% del tiempo que toma normalmente buscar propiedades en el mercado. En nuestro país podemos resaltar el esfuerzo de la empresa Metroscubicos.com el cuál ya brinda servicios similares, sin embargo la cobertura de propiedades que contiene de nuestra ciudad es escasa. Metros Cúbicos es una empresa privada que se dedica al desarrollo de soluciones tecnológicas para el mercado inmobiliario, constituida en Marzo del 2000 y lanzando su portal en Julio del 2000. Estos ejemplos son bases claras de las ventajas competitivas que ofrecen en la aplicación de los sistemas de información en los bienes raíces, en nuestra ciudad estos sistemas proporcionarían herramientas útiles que permitirían no solo ahorrar, sino generar mayores utilidades y ofrecer sus servicios de una manera más eficiente y profesional.
La aplicación de los sistemas de información no sólo pueden hacer el trabajo que el día de hoy hacemos de manera más rápida y efectiva, si no que nos pueden proporcionar soluciones nuevas y creativas que nos ayudan a plantear nuevas soluciones en la problemática económica actual. Uno de los problemas que los bienes raíces se han tenido que enfrentar hoy en día es la baja de demanda, además que muchas de las compañías ya instaladas han tenido que cerrar debido a la baja en su actividad. A continuación presentaremos un pequeño ejemplo de la solución que algún grupo de empresarios Norteamericano encontraron a través del apoyo de los sistemas de información. El sistema NetStruxr ha encontrado una novedosa forma de hacer alianzas para solucionar el problema de la baja demanda, los tres inversionistas corporativos más importantes que utilizan NetStrux que son IBM, Bank of America y Prudential Insurence Company anunciaron en Octubre del año pasado que conformarían y participarian en el primer Consorcio de Intercambio Corporativo de Bienes Raíces existente. (CREX en Ingles " Corporate Real Estate Exchange Consortium). Los miembros del CREXS acuerdan en considerar el exceso de inventario de cualquier otro miembro del consorcio cuando estén buscando espacios disponibles en el mercado. Este canal ofrece una herramienta interactiva en la que los subarrendadores pueden localizar subarrendatarios. Robert Patterson, vicepresidente de bienes raíces corporativas de Bank of America menciona " CREXS resuelve las necesidades actuales del mercado. Es la respuesta a todas nuestras necesidades de espacio??? No, pero es otra herramienta para usar. Sin embargo nos ayuda a deshacernos de nuestro exceso de espacio de manera única". (6) NetStruxr es la plataforma del CREXS, y se encargara de monitorear la actividad en la utilización de los inmuebles así como de proporcionar reportes continuos a los miembros del consorcio. Mientras no hay ningún costo de inscripción para acceder al sistema para los miembros de CREX, NetStruxr cobra 0.05 % del total de la operación que se llegue a cerrar, y es pagada por el arrendador cuando la transacción a sido completada. Otro proyecto que revolucionaria a la Industria debido al dinamismo y flexibilidad que proporcionaría sería el utilizar equipos inalámbricos como herramientas para accesar estas páginas WEB, muchas veces el contar con la información adecuada de manera inmediata hará la diferencia entre ganar o perder un negocio, los equipos compactos como agendas electrónicas, o laptops pueden llegar a ser nuestras mejores aliadas. Grafico1. Diagrama de Aplicación de Sistemas de Información y Tecnologías de información en los bienes raíces de Guadalajara.
Es evidente que hay una sub utilización de los sistemas de información en el ámbito de los bienes raíces, siendo una herramienta potencial que puede ayudar al crecimiento del Área en nuestra ciudad. Podemos ver que en algunos otros países como nuestros vecinos del Norte tienen revolucionarios Sistemas de Información dónde no solo le proporcionan al inversionista la oportunidad de conocer bajo un solo portal los inmuebles disponibles en la localidad de interés, si no también le proporciona todos los detalles que requiere para entender las características de la propiedad, y hasta realizar análisis de financiamientos y prestamos, así como su trámite. Las necesidades de los bienes raíces en GDL son cada vez más demandantes, el dinamismo de los inversionistas trasnacionales empujan a que contemos con información veraz y oportuna, el día de hoy quién no cuente con la información oportuna y especifica que el cliente requiera esta fuera del mercado. Los cambios estrepitosos de la Economía requieren que los dueños de las propiedades continuamente ajusten sus precios, y tomen decisiones importantes en cuanto a la expansión de su inversión y de su promoción. Considero importante llevar a los bienes raíces a un nivel de tecnificación más alto, empezando por armar una base de datos que cuente con todo un sistema de interacción con los propietarios de inmuebles y de corredores industriales de tal manera que la continua actualización de los datos deje de ser engorrosa y se de en automático cada vez que el propietario ajuste sus datos, esto podría ser a través de un eternet que cada propietario tenga con la página web. Esta base de datos puede ser enriquecida con un video que presente las principales características del inmueble o terreno, así como los alrededores. También se puede complementar con datos actualizados sobre los impuestos aplicables en la región, los recursos naturales más accesibles, las principales actividades económicas, distancias a puertos, distancias a aeropuertos, principales vías de comunicación, infraestructura eléctrica, de telecomunicaciones, además de contar con un simulador que proporcione al usuario los gastos de operación en la zona de acuerdo a su actividad, tamaño, y demás características. Esta base de datos deberá de ser auto sustentable, y deberá mantenerse a través de cuotas anuales de inscripción a los propietarios quienes exponen sus terrenos y facilidades, o a través de pequeñas comisiones cada vez que se cierre una transacción. Sería interesante integrarlo al proyecto de e México por ejemplo para aprovechar la plataforma ya existente y darle un soporte más sólido. Una vez que la base de datos este operando, el siguiente paso consistiría en hacerla accesible a través de equipos inalámbricos como lo es una Palm, o una laptop con tarjeta de red inalámbrica, de tal manera que cualquier inversionista o corredor de bienes raíces pueda consultar de manera inmediata a través de estos equipos las propiedades que estén disponibles en una área específica, así como su costo, y principales características.
[1],[2],[3] Eric Waters, CPN Online, "Harbert Backs Subscription Database With In-House Sapce-Tracking Software" http:// www.cpnonline.com/commercialpropertynews. Nueva York (Noviembre 1998) [4],[5] Beth Mattson-Teig, National Real Estate Investor, "Local property exchange garners national attention" Vol.43 Issue.9 Pág 65-70 ProQuest Database. Atlanta (Agosto 2001) [6] Ron Starner, Site Selection Magazine, "Corporate Real Estate Giants Endorse Online B2B Exchange" http:// www.conway.com/ssinsider Dallas (November 2001) En este artículo se analizan posibles aplicaciones potenciales de los sistemas de información al negocio de los bienes raíces en Guadalajara, tratando de generar ventajas competitivas que permitan al negocio ser más rentable y eficiente. Hablaremos de las bases de datos como la plataforma clave para la aplicación de los SI tomando experiencias de modelos que han operado exitosamente en otros países, y también se propondrán nuevas aplicaciones e ideas que ayudaran a completar la herramienta. También mostraremos ejemplos de la evolución de estos sistemas y de su innovadora aplicación para resolver problemas actuales de la industria como por ejemplo la caída de demanda. Palabras Clave: Bienes Raíces, Base de Datos, Propietarios, Broker, Inmuebles, Guadalajara, wireless, sistemas de información.
Autor:
Ing. Marco Antonio Castrejon Estrada