INTRODUCCIÓN
Como Registradora de la Propiedad, nombrada desde la revitalización de los Registros en el país a partir de la promulgación del Decreto-Ley No. 185 de fecha 28 de mayo de 1998 y específicamente a cuatro años y algo más de la puesta en práctica de las Normas y procedimientos para la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad, primero mediante la Resolución No. 247 de fecha 15 de septiembre de 2003 y posteriormente a través de la Resolución No. 249 de fecha 7 de octubre de 2005, ambas dictadas por el Ministro de Justicia, he sentido y mantengo extrema preocupación por los perjuicios que se ocasionan y sufren los titulares de los inmuebles, objeto de registración pública, así como las personas con interés legítimo en asegurar el derecho que se pretende inscribir, quienes no están ajenos del todo a los defectos que padecen los títulos de propiedad, fundamentalmente las Escrituras Notariales, al no prestar debida atención a la lectura del instrumento público, mucho menos a lo plasmado en su contenido.
Lo cierto es que con frecuencia llegan al Registro documentos notariales que al ser calificados, el Registrador está obligado a suspender la inscripción porque presentan alguna falta, que si bien es subsanable, causa a las personas interesadas gran malestar, unido a nuevas gestiones y gastos adicionales que pueden evitarse si el funcionario público cumple sus obligaciones a la hora de redactar y autorizar el acto jurídico o contrato objeto de inscripción.
Ya con esta inquietud desde algún tiempo, al recibir el módulo titulado Responsabilidad Jurídica Civil, correspondiente a la Especialidad de Derecho Civil y Patrimonial de Familia, iniciado a principios de año en nuestra provincia, sentí gran motivación, en particular por lo relacionado con la responsabilidad civil de los profesionales, en este caso del Notario como funcionario público, cuyo actuar culposo o doloso puede dar lugar a una o varias responsabilidades, siendo este el tema escogido para la evaluación del referido módulo.
Con este trabajo pretendemos demostrar la existencia de perjuicios que se ocasionan por la actuación negligente o ilícita del Notario en el cumplimiento de sus funciones con relación a terceras personas en los documentos que autoriza y redacta, perjuicios que vistos en correspondencia con cada caso específico, su valor puede ser exiguo e irresarcible en el marco de una relación jurídica civil de obligaciones; pero tomando en consideración su incidencia en el orden práctico, estos hechos exceden los límites del permisible error humano y reflejan la necesidad de adoptar medidas más allá del orden administrativo.
DESARROLLO
La necesidad de dotar al Registro de la Propiedad de la máxima exactitud posible, de la máxima legalidad y de las necesarias condiciones para que se garantice la seguridad del tráfico jurídico, aconseja que las inscripciones y en general, los asientos que se deben practicar en el mismo, sólo pueden llevarse a cabo partiendo de documentos que reúnan las formalidades de autenticidad.
En tal sentido, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria Española de Ultramar dispone con carácter imperativo que los documentos inscribibles han de contar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico.
La práctica demuestra, teniendo en cuenta que la calificación es una tarea personalísima, atribuida al Registrador por la ley en virtud de las normas de competencia, que las causas del mayor por ciento de suspensiones de inscripción dependen del incumplimiento, negligencia o ilicitud por parte del Notario de su obligación técnico-profesional. Entre las mismas se encuentran:
- Ubicación incompleta del inmueble. (Vivienda sin número señalado, falta de entre calles, etc.).
En este caso, aparentemente bien sencillo, el Notario debe velar y exigir por la calidad de los documentos que las partes deben presentar, previo al otorgamiento del instrumento público, pues una vez redactado y autorizado, genera perjuicios a los interesados, en primer lugar la suspensión de la inscripción o la práctica de una inscripción provisional que cierra el registro de la finca para nuevos asientos de transmisión de dominio, la solicitud de una certificación de numeración de vivienda a la Dirección de Planificación Física, para lo cual el particular debe aportar $10.00 en efectivo y un sello de timbre por valor se $5.00, a los efectos que el Notario autorice la correspondiente acta subsanando el defecto causado por su actuar descuidado, con un arancel establecido de $10.00 en efectivo y dos sellos por valor de $5.00 cada uno.
En una Escritura Pública otorgada en concepto de Permuta de Viviendas, con relación al título de propiedad precedente, sin constar en el documento notarial justificación legal alguna.
En este ejemplo, la persona contrata los servicios de un abogado, quien presenta reclamación a la Dirección Municipal de la Vivienda interesando rectificar medidas y linderos del aludido inmueble, al amparo de la Resolución No. 620 de fecha 21 de octubre de 2003 del Presidente del Instituto, (contrato que importa $41.00 en efectivo y sellos por valor de $10.00), declarándose improcedente la pretensión incoada, pues haciendo uso del principio de economía procesal, la Dirección Municipal de la Vivienda en la propia resolución autorizante aclara que quedan subsanados y se rectifican los errores u omisiones que presentan los títulos que intervienen en el acto de la permuta, procediendo por tanto, al archivo definitivo de las actuaciones.
Es evidente que la omisión por parte del fedatario de este aspecto, relacionado en uno de los resuelvos del acto administrativo que autorizó la permuta ha causado innumerables perjuicios a los titulares, al extremo de que aún no han podido subsanar los errores y por consiguiente, no se ha podido practicar el asiento de la finca en el Registro de la Propiedad.
- Modificación de la composición, superficie, medidas y linderos de un inmueble
- Modificación considerable de la superficie total de un inmueble previamente inscripto en el Registro, al consignar en el actual título domínico medidas y linderos diferentes, sin que exista respaldo legal al respecto. (Escrituras Públicas de Ampliación de Vivienda, Aceptación y Adjudicación por causa de Herencia Testada e Intestada, Remodelación, Ampliación, Liquidación de Copropiedad y División de Vivienda, etc.).
Debido a este proceder negligente del funcionario público, varios son los casos que se mantienen sin solución, toda vez que la Dirección Municipal de la Vivienda refiere que no puede pronunciarse, como a mi parecer es razonable, en cuanto a rectificación de medidas y linderos de un inmueble cuyo título de propiedad ya ha sido declarado nulo por el Notario, quien debió percatarse de las diferencias antes de redactar y autorizar el documento.
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