Adquisición derivativa de la propiedad

Modo de adquirir la propiedad

Son aquellos hechos jurídicos que determinan que una cosa se incorpore a mi patrimonio como de mi propiedad. Ej. Compraventa, herencia, etc.

Estos modos de obtener la propiedad tienen dos clasificaciones.

• Modos originarios

• Modos derivativos

En los modos originarios no hay ninguna relación jurídica con el propietario anterior. Ejemplo: puedo encontrar en la playa unas piedras y puedo hacerlas mías, pero no hay relación con un propietario anterior. Se ha producido como algo nuevo.

En los modos derivativos requieren una relación con el propietario precedente, un negocio jurídico con el, por lo tanto, existe una transmisión. Ejemplo: una compraventa.

Los contratos son fuentes de obligaciones, no de derechos reales hasta que no haya una entrega. Ejemplo compramos un coche hasta que el concesionario no haga entrega de las llaves no vamos hacer propietarios del coche.

En derecho romano clásico era necesario para transmitir la propiedad:

• La mancipatio

• La in iure cessio

• La traditio

La mancipatio

Es un acto llamado solutio per aes et libram, es decir, una solemnidad que se cumple con el ritual del bronce y la balanza ya que es anterior a la aparición de la moneda. Gayo la describe en los siguientes términos: reunidos cinco testigos, ciudadanos romanos, púberes y otro mas de igual condición, que sostiene una balanza y se llama pesador o fiel, el adquiriente, teniendo en su mano un trozo de bronce dice lo siguiente: afirmo que este esclavo me pertenece por el Derecho Civil y lo compro por el rito de bronce y la balanza; luego golpea la balanza con el trozo de bronce y lo entrega a modo de precio. Esta es la mancipatio en el derecho clásico.

En principio, en el derecho arcaico, la mancipatio es una compraventa real, teniendo lugar el trueque inmediato de la mercancía y el dinero; el trozo de bronce que se entregaba no era, por tanto, como si fuera un precio, sino que servía afectivamente para pesar el bronce en una época en que este era dinero.

Con el paso del tiempo se acuña la moneda, y claro es, el dinero ya no se pesaba, sino que se contrataba. Entonces la mancipatio se convierte en una imaginaria vendido (compreventa ficticia), compreventa imaginaria, en la cual el símbolo del precio era el trozo de bronce que se entregaba, ya que el verdadero precio se da fuera de las palabras. También el mancipatio se utiliza para la donación siendo el precio simbólico de un sextercio. El mancipioDans (el que entrega) no tiene que decir ninguna palabra y todas las dice el mancipioaccipiens (el adquiriente).

Con el transcurso del tiempo, cuando era una compreventa real, la cosa que se vendía podía tener unas determinadas circunstancias entonces si nadie decía las circunstancias que tenia la cosa no se podía reclamar, ni la cosa no tenia esas circunstancias. Entonces se hacia que el mancipiodans antes de pronunciar las palabras el mancipioaccipiens decía de forma lacónica y sucinta la circunstancia de la cosa se iba a vender.

¿Qué ocurre si el vendedor no es propietario?

Tan solo pondrá al adquirente en posesión de la cosa (poseedor de buena fe) en propietario bonitario y mediante la usucapión será propietario civil de la cosa, si no reclama nadie.

Pero si alguien reclamase mediante una actioreivindicatio diciendo que es el propietario civil, contra el adquiriente, ¿Cuál es la situación en que se encuentra?. El adquiriente poseedor de buena fe perdería.

¿Qué defensa tiene el adquiriente y que garantías le otorga la celebración de la mancipatio?

Esta garantía seria que el mancipioaccipiens pondrá contra el mancipiodans una demostratio, el mancipioaccipiens dice: "me vendiste una cosa y me la están reclamando por una actioreivindicatio, solicito tu ayuda para defenderme". Si el mancipiodans no presta su ayuda o aun prestándola el mancipioaccipiens pierde (perdería porque el otro es el verdadero propietario civil).

Cuando el mancipioaccipens ya pierde, la mancipatio le otorga una actioauctoritatis.

El actioauctoritatis siempre ve del mancipioaccipiens contra el mancipiodans (adquiriente contra enajenante), encaminada a obtener el precio que se pago por la cosa, permitiendo reclamar hasta el doble del valor de la cosa, justificada por el dolo.

Todo ello ocurrió fundamentalmente en el periodo clásico.

La mancipatio fue abolida posteriormente por Justiniano en el siglo IV.

In iure cessio

Significa cesión ante el pretor o magistrado, esta institución ya aparece en la ley de las XII Tablas pero es posterior a la mancipatio. El acto de la in iure cessio es formal y abstracto. Es abstracto en el sentido de que el negocio que allí se celebra la causa del mismo, pudiendo ser cualquier motivo la causa que fundamente ese negocio.

La particularidad fundamental de este medio de adquisición de la propiedad derivativa, tiene muchísima aplicación para la adquisición y extinción de derechos sobre personas o cosas. Sirve la las cosas Mancipi y NecMancipi.

¿Qué tipo de transmisión de propiedad se hace con la In Iure Cessio?

• 1. todos aquellos que tienen por objeto la transmisión de una cosa Mancipi o NecMancipi

• 2. Constitución del usufructo o derechos análogos (uso, habitacion).

• 3. Constitución de servidumbres rusticas y urbanas.

• 4. Emancipación

• 5. Adopción

• 6. Transmisión de la tutela legitima sobre las mujeres

• 7. Transmisión de los derechos inherentes a la legitima hereditaria

• 8. Manimision Solemne (la vindicta).

La traditio (entrega)

Significa la entrega de la cosa, es el modo mas antiguo de enajenar las res necmancipi y se considera de derecho de gentes.

Su eficacia traslativa depende de que se cumpla tres requisitos:

• 1. La entrega misma (en el derecho antiguo)

• 2. La voluntad concorde de transmitir y querer adquirirla, en el adquirente y transmitente.

• 3. La Iusta Causa Traditione, es decir, el fin practico que motiva la entrega y que al propio tiempo es reconocido por el Derecho como fundamento de la adquisición.

Elementos del traditio:

• 1.  El tradens.- es el propietario de la cosa, también pueden ser sin ser propietarios de la cosa los siguientes: el acreedor pignoraticio no pagado, el tutor del impúber, el curator del loco, el procurador administrativo, o, representante estable del propietario; también podía ser el fisco, el emperador, y la emperatriz respecto de cosas pertenecientes a otros.

• 2. La adquisición accipiens (adquiriente).- debe tener el IusComercium, luego cabe adquirir por pesonasomestidas o por medio de personas libres.

• 3. En cuanto a la cosa objeto.- debe tratarse de una cosa corporal y en el Derecho Clásico, necmancipi, intra comercio y demás que no este afecta a una clausula prohibitoria de anajenacion (ni a carga ni a gravamen).

CASOS DE LA TRADITIO FICTA

Son aquellas en las que se produce la transmisión de la propiedad sin la entrega física de la cosa.

• La traditiosimbolica: consiste en entregar un símbolo o en realizar un acto simbólico.

• La traditio longa manu: que significa entregar una cosa que esta situada a distancia por su indicación.

• La traditiobrevi manu: el que se haya detentado una cosa como arrendatario, depositario o comodatario, se convierte, con el consentimiento de la otra parte, en poseedor jurídico.

• El constitutumpossessorium: es el caso contrario al anterior, es decir, cuando el que posee la cosa en nombre propio la enajena a otro pero conservándola en su poder con usufructario o arrendatario.

LA IUSTA CAUSA TRADITIONIS

Consiste en el fin práctico y económico social que motiva la entrega y sirve de fundamento a la adquisición de la propiedad.

Vemos que existen tres posibilidades:

• a) Centrar la energía traslativa en el contrato, de manera que la compraventa por si sola produzca la transmisión de la propiedad sin la traditio, esta la utiliza el sistema francés.

• b) El sistema alemán concentra la eficacia traslativa en la entrega, con independencia de cual sea su causa.

• c) El sistema español que existe contrato y tradición como requisitos para transmitir la propiedad.

Adquisición originaria de la propiedad

Es la que supone que el derecho de propiedad surge del EX NOVO, en el adquiriente sin vinculación con el titular anterior de ese derecho esta seria el caso de los animales que son objeto de la caza y pesca y que por tanto no tiene un dueño anterior.

1.- OCUPACION Y TESORO

A). OCUPACION:

En el modo más antiguo y universal de adquirir la propiedad considerada por los juristas como de derecho de gentes, consistente en la aprehensión de una res nullius (cosa de nadie). Con intención de hacerse con ella.

Requisitos:

• a) En cuanto a la persona: debe existir esa voluntad de aprehender la cosa, con el fin de hacerse dueño de ella.

• b) En cuanto a la cosa: que no tenga dueño, (res nullius) y que sea una res intracomercium

• c) En cuanto al acto: que se tome la cosa; que se materialice la aprehensión de la cosa.

LOS PROCULEYANOS: Decían Que la propiedad se pierde por abandono y al mismo tiempo coincide con la aprehensión por otros.

LOS SABINIANOS: Mantenían que la propiedad se pierde desde que el titular se desprende del a cosa. Esta tesis fue recogida por la jurisprudencia romana y por Justiniano.

B) EL TESORO:

Se entiende por tesoro cualquier objeto precioso no solo dinero que permanece oculto bajo tierra o no, durante el tiempo necesario para que se pierda la memoria de quien era su dueño sin que sea posible identificar al sucesor.

Una constitución de Adriano, posteriormente recogida por Justiniano dice que la propiedad del tesoro, será la mitad del dueño del fundo y la otra mitad del descubridor, si el lugar donde se encuentra el tesoro es sagrado, este pertenece por entero al descubridor.

2. ACCESION

Existe accesión cuando dos cosas se unen en una principal y otra accesoria, entonces el dueño de la principal, los es, también de la accesoria.

Cuando esa unión no es orgánica, estable y permanente si no que la cosa puede separarse el propietario de la cosa accesoria puede exigir la separación por medio de una acción denominada la actio ad exhibendum, previa a la reinvidicatio. Ej. El cuadro y el marco. (El dueño del marco puede pedir la separación por esta actio).

Cuando esa unión no es orgánica ni permanente, si no que la cosa puede separase, el propietario de la cosa accesórica puede exigir la separación por medio de la acción denominada la actio ad exhibendum, previa a la reivindicatio.

Ej. El cuadro y el marco. (El dueño del marco puede pedir la separación por esta actio).

Clases de Accesiones

• A) Accesión de inmueble a inmueble

• B) Accesión de mueble a inmueble

• C) Accesión de mueble a mueble

La Accesión de inmueble a inmueble

• Incrementos Fluviales: aluvión y avulsión

• Insula in Flumine Nata (Isla emergida en un río)

• AlveusDerelictus (lecho abandonado)

Incrementos fluviales:

ALUVION:(alluvio) El propietario del fundo adquiere lo que el agua del rio va depositando, poco a poco, en su terreno. II el incremento es paulatino, lentamente el rio va depositando pequeñas cantidades de tierra, que con el paso del tiempo va a suponer un incremento de ese fundo.

AVULSION: (avulsio) También adquiere la propiedad de la porción o parte que el rio separa de un precio y lo agrega al suyo. Se considera del nuevo propietario cuando las partes se unen y las plantas de la parte segregada echan raíces en suelo propio. II es aquel incremento que se produce del golpe en virtud de una crecida de rio que arrastre muchísima tierra y lo deposite en la orilla del rio incrementando el terreno que componía ese fundo.

Insula In Flumine Nata:

Isla emergida en un rio, también las tierras que poco a poco disgregando de los fundos y se unen formando una isla, viendo a continuación como se distribuye:

En este supuesto, los romanos hacían lo siguiente:

Trazan una línea imaginaria, artificial, equidistante de las dos riberas por la mitad de cauce, a su vez, trazan líneas perpendiculares desde los límites divisorios de los fundos a la línea imaginaria y, teniendo en cuenta donde se unen, adjudicaban la isla a los propietarios colindantes del río, dándole a cada uno de las partes que le correspondía.

INSULA IN FLUMINE NATA

AlveusDerelictus (lecho abandonado):

Alveus: Que significa cause abandonado. Si un río se seca o abandona su cauce y forma un nuevo cauce, el terreno que queda descubierto se distribuye entre los predios rivereños, según la regla anterior.

En Derecho Justinianeo, si el río vuelve a su antiguo cauce, éste vuelve a su antiguo dueño o propietario.

LA ACCENSIÓN DE MUEBLES A INMUEBLE

Se parte de un principio fundamental que en Roma se llamaba Superficie Solo Ceditque establece que pertenece al suelo todo lo que se une a él.

Se produce accesión en los siguientes casos:

La satio, la Plantatio, – La inedificatio.

La satio:Es la semilla. Se da en el supuesto en que unas semillas que pertenecen a un propietario (a) y; bien sea por el viento o por cualquier otra causa va a parar a territorio de un propietario (b). La semilla es lo accesorio siendo al suelo lo principal.

El dueño de la nueva cosa será (b), ya que los que hay sobre la superficie del terreno es propiedad del dueño del mismo. Si bien se ha de indemnizar al dueño de la cosa accesoria, siempre y cuando se conocido.

La Palntatio: Es supuesto sería el que una planta ajena queda fijada y echa raíces en suelo propio. Lo que hay sobre la superficie cede al suelo. El suelo es más importante que lo que hay sobre él. Por lo tanto, el propietario de ese suelo se hace dueño de la cosa principal, si bien, ha de indemnizar al dueño de la cosa accesoria (la planta).

La Inedificatio: Que es lo edificado. Por ejemplo un señor que dueño de unos materiales los instala o edifica en el terreno de otro señor y forma, por lo tanto, un todo permanente. El propietario del suelo se hace dueño de la edificación, ya que lo que hay sobre la superficie, cede al terreno, si bien debe indemnizar al dueño de lo accesorio (los materiales).

En el Derecho Justinianeo, si se cobró hasta el doble del valor, no se puede, con posterioridad, recuperar los materiales.

En Derecho Clásico se concede la facultad de pedir indemnización del invasor al dueño del suelo ya que se parte de la buena fe de que el terreno es propio.

ACCESIÓN DE MUEBLE A MUEBLE

La Ferruminatio: Fundición o soldadura de dos objetos del mismo metal pertenecientes a propietarios distintos forman un todo inseparable. ¿QUIÉN ES EL DUEÑO DEL NUEVO CUERPO? La regla es que el dueño de la principal se hace dueño de todo. Para saber quién es el dueño de la principal, se hace referencia a un aspecto cuantitativo y, así la cosa principal será aquella que pesa más, o sea de más valor, pero, pese a ello se ha de indemnizar al propietario de la parte accesoria.

En Roma el papel era un papiro o un pergamino y tenía cierto valor ya que para obtenerlo se seguía un proceso bastante delicado y, esa es la razón por que en Roma se considera al papel la cosa principal. A pesar de ello había que indemnizar al propietario de la accesoria por el valor de la misma.

3.-LA ESPECIFICACIÓN

Es otro supuesto de adquisición originaria de la propiedad.

Concepto: Es la creación de una cosa nueva (speciemaliquam), mediante la elaboración de materia ajena. Así por ejemplo, cuando se mezclan vino y miel para producir "mulsun" o, cuando con diversas especies vegetales se hace un emplasto o un colirio.

4.- LA CONFUSSIO Y LA CONMIXTIO

Conceptos:

Confussio: Comunidad de bienes dada al mezclarse varios líquidos, pertenecientes a diferentes personas. (Es la mezcla de líquidos de una misma especie) Ej. La mezcla de aceites.

Conmixtio: Modo de adquirir la propiedad mediante la unión de dos sólidos -de la misma especie- que se confunden de tal modo que no se pueden distinguir. (Es la mezcla de ólidos)

No se trata de accesión puesto que, no hay una cosa principal y una accesoria, las dos son principales.

El Régimen Jurídico

Si la mezcla es con el consentimiento de los dueños, surge una copropiedad que se denomina Communioy, para salir de ella hay que ejercitar la acción denominada ActioCommutiDividumdo.

Si no hay consentimiento de los dueños hay que distinguir:

Si la mezcla es inseparable, se produce una copropiedad y se le concede a cada uno de los propietarios la actiocommunidividummdo.

Si la mezcla se puede separar cada propietario sigue siéndolo, se le concede una acción llamada Actio ad exhibendum para que luego pueda ejercitar la acción reivindicatoria.

5.- LA ADQUISICIÓN DE FRUTOS

El fruto no tiene existencia propia hasta que no se desprende de la cosa matriz. Al desprenderse, son cosas independientes.

EL RÉGIMEN JURÍDICO

Por separatio el propietario adquiere los frutos por "separación" como consecuencia de la extensión del derecho de propiedad a los productos que de ella nacen o derivan. (Hace que adquiera el fruto el dueño de la cosa fructífera o el poseedor del AgerVeetigalis o el Enfiteuta).

La usucapión

Es la adquisición de la propiedad por la posesión, es decir, por el uso continuado de una cosa durante un cierto tiempo. Esa posesión continuada durante cierto tiempo hace que ese hecho se convierta en Derecho.

¿Por qué esta institución?

Por la necesidad de convertir en propietario a aquel que no es tal por no haber cumplido unas formalidades en la transmisión, o bien porque aquel del que se adquirió, no era su dueño.

En el derecho Justiniano, al desaparecer la distinción entre adquisiciones formales y no formales, se utilizo la usucapión solo para transformar en verdadera la situación Jurídica aparente del que adquiere de buena fe, un non domino.

El régimen de la usucapión atraviesa por una compleja y larga evolución histórica por lo que es necesario distinguir la siguiente etapas:

• Régimen primitivo de las XII tablas;

• Reformas de las jurisprudencia clásica;

• Prescripción de largo tiempo;

• Régimen del derecho pos clásico y Justiniano.

2. LAS XII TABLAS Y EL REGIMEN DEL USUS

• A. LA USUCAPION EN EL DERECHO ARCAICO

En la ley de las XII tablas se establece que la propiedad se adquiere por el estado posesorio continuado durante dos años si la cosa es inmueble o de un año si la cosa es mueble.

¿Como tenia que ser esa posesión /uso?

Primero.- por uso continuado se entiende que el poseedor de una cosa puede defenderse cuando han transcurrido dos años si se trata de fundos, o de un año en las demás cosas muebles.

Segundo.-hasta que transcurre ese tiempo, el enajenante debe prestar su garantía o auctoritas.

El uso y la auctoritas duran el mismo tiempo que el necesario para la adquisición por usucapión. Una vez afirmada la propiedad, no son los requisitos que vamos a ver necesarios porque ya se tiene un titulo inatacable de propiedad.

La auctoritas.- cuando el que pretende usucapir sea un extranjero no tiene límite de tiempo ya que, a los extranjeros no les alcanza los beneficios de la usucapión.

Requisitos para la usucapión

• El uso

• El transcurso del tiempo

• Que las cosas que se posean no lo sean por hurto

3. DERECHO CLASICO: USUCAPIO Y LONGI TEMPORIS PRAESCRIPTIO

Se precisan con más firmeza los requisitos para usucapir y, también se precisan mas conceptualmente, culminado con la exigencia de la Iusta Causa Usucapiendi y la Bona Fides.

• Iusta Causa: relación precedente del poseedor con la cosa, que justifica la posesión.

• Bona fides: recta conciencia del usucapiente de que posee legítimamente y no lesiona derechos ajenos.

La usucapión en el derecho clásico es un modo de adquisición de la propiedad de lusCivile, solo beneficia a los ciudadanos romanos y, solo recae en las cosas susceptibles de propiedad quiritaria, por lo tanto, no se aplica a los fundos de provincias. Para los fundos provinciales existe otro medio jurídico para poder proteger la posesión del fundo la praescriptis longa posseioni que atribuye al poseedor de largo tiempo la posibilidad de oponerse mediante, primero se limita a los inmuebles, luego se extiende a los muebles, pero solo como derecho de los peregrinos.

Clases de usucapión en el derecho clásico

• La usucapión del propietario bonitario

• La usucapión del poseedor de buena fe

La usucapión del propietariobonitario: se aplica en el supuesto de la traditio ex iusta causa, de una res mancipi, efectuada por un dominun, viene asi a subsanar el defecto padecido por la falta de los requisitos formales de la mancipatio o de la In Iure Cessio. Inicialmentye hay un desdoblamiento de la propiedad, es decir por un lado el enejenante sigue siendo propietario civil, por otro el adquiriente tiene solo la propiedad pretoria. La usucapión viene a producir el ajustamiento del IusCivile y el IusHonorarium, haciendo recaer la propiedad pleno iure, en una sola persona.

La usucapión del poseedor de buena fe: se aplica a la res mancipi o necmancipi que fueron transmitidas por un no propietario, o mas exactamente , por persona que no tenia la potestad de enajenar. La usucapión viene aquí a subnar, por tanto, un defecto de titularidad (mejor de legitimacion) del transmitente. Aquí se requiere desde luego la buena fe, concebida como la creencia de que la persona que transmitio era dueño .

Requisitos establecidos en el derecho clásico para la usucapión

• 1. Posesión continuada de la cosa durante cierto tiempo

• 2. La iusta causa

• 3. La buena fe

• 1. La posesión continuada de la cosa durante cierto tiempo

La posesión no ha de ser interumpida. En caso de interrupción de la posesión, la usucapión ha de comenzar de nuevo.

• 2. La iusta causa usucapiendi

Es aquella que se va a convertir la posesión cualificándola en posesión civil, consecuentemente esa causa será la situación jurídica objetiva, que por si mismo justificaría la adquisición inmediata de la propiedad, pero que por insuficiencia formal del acto de transmisión o por atribución o por defecto de derecho del transmitente sirve solamente para iniciar la usucapión.

En las fuentes romanas no hay una definición de justa causa de la usucapión, pero si se enumeran las iustacausae y, asi vemos por ejemplo.

Pro emptore .- procede de la compraventa: venta de una cosa que no es del enajenante.

Pro soluto.- en pago de una deuda: cuando se entrego una cosa ajena en pago de una obligación anteriormente contraía.

Pro Donato.- procede de una donación: cuando entrego una cosa que nos es mía en donación sin que exista una obligación precedente.

Pro dote.- la dote de la mujer para el matrimonio: no se puede vender bienes de la dote.

Pro legato.- cuando el testado legaba algo de lo que no era propietario.

Pro herede.- cuando se recibe una cosa en herencia del causante sin ser propiedad suya.

Pro derelicto.- cuando alguien que se comportaba como propietario abandonaba la supuesta propiedad.

Titulo Pro suo "como propio". La adquisición originaria del titulo pro suo, se aplicaba a innumerables casos no especificados que por error se funda en una causa o titulo inexistente.

• 3. La buena fe

Consiste en una discrepancia entre la creencia de uno y la realidad. Sencillamente lo que se cree es que se recibe la cosa de un propietario, cuando de verdad el tradente no es propietario.

LONGI TEMPORIS PRAESCRIPTIO

En las provincias y paralelamente a la usucapión; se desarrolla a finales del siglo II, arrancando de la practica y reconocida por el derecho imperial, la institución de la LONGO TEMPORIS PRAESCRIPTIO que se aplica a los inmuebles provinciales primero y luego a los muebles. Como su nombre indica, al principio es simplemente un medio de defensa que tiene a su disposición el demandado que haya poseído durante un cierto tiempo. Luego se configura como una autentica adquisición de la propiedad, aproximándose así al régimen jurídico de la usucapión.

Los requisitos son: la posesión continuada de una cosa hábil, el IUSTA IUSTUM INITIUM POSSESSIONIS (que equivale a la IUSTA CAUSA), y un plazo que es de 10 años inter presents y de 20 años inter absentes (cuando prescribiente y propietario residen en distintos municipios). En un principio parece que no se exigía la buena fe, que solo se exigiría al aproximarse la longipraescripto a la usucapio.

Las servidumbres personales

• 1. USUFRUCTO

Este derecho consiste en el uso o tenencia de la cosa ajena  y en la facultad de percibir sus frutos, sin poder consumir ni disponer  de la cosa  misma.

ORIGEN    Nace como  consecuencia , de las relaciones mortis causa y , en casos muy concretos. El  pater familias para asegurar a la viuda  unas condiciones de vida familiares iguales , le dejaba el  usufructo  si bien respetaba asus hijos  como herederos .Asi , la necesidad de proveer al sustento de la viuda  debió sentirse especialmente  en el matrimonio SINE MANU  matrimonio en el que el marido no tiene la potestad  sobre la mujer. ya q en el matrimonio CUM MANU.  La mujer entra en la sucesión como una hija mas .

CONCEPTO DE USUFRUCTO.

Una celebre definición del jurista Paulo ,comtenida  en el digesto de Justiniano lo explica muy bien.

USUFRUCTUS EST .El usufructo es

IUS ALIENIS REBUS . UN DERECHO SOBRE COSAS AJENAS

UTENDI FRUENDI. Que  permite usarlas

SALVA RERUN SUBSTANTIA. Dejando a salvo su sustancia

• 1. LUS ALIENI REBUS  es el derecho real sobre cosas ajenas . El propietario ve limitadas todas sus facultades sobre la cosa   , en ese tiempo que dure el usufructo.

• 2.  UTENDI FRUENDI . el contenido es el de usas la cosa ajena y percibir sus frutos en el usufructuario, puede usar y disfrutar  la cosa  . pero sin alterar  su esencia de tal manera  que esa alteración  pueda suponer la extinción  del usufructo.

• 3. SALVA REMUMSUBSTANCIA para que los derechos de propiedad y usufructo  sobre una misma cosa , resulten compatibles , es necesario que se establezca un limite

EL QUASI USUERUCTO.

La regla SALVA RERUM SUDSTANTIA  implica que en principio , el usufructo solo puede recaer sobre las cosas inconsumibles.

• 2. SERVIDUMBRES

la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de propiedad basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No pueden existir si no reportan una utilidad al fundo dominante y en todo caso la interpretación de las mismas ha de ser estricta y favorecer al predio sirviente.

Enfiteusis y superficie

ENFITEUSIS

La enfiteusis, propiamente dicha, penetra en el Derecho Romano desde el oriente.Consistía en el derecho, oponible a terceros, de poseer terrenos ajenos como si uno fuera propietario, a condición de cultivarlos debidamente y de pagar cada año un canon.

El titular de la enfiteusis puede modificar el carácter del terreno, siempre que no lodeteriore; puede transmitirse a sus herederos o traspasarse por actos inter vivos

Consecuentemente, la enfiteusis a perpetuidad es EL JUS IN RE ALIENA que más se acerca al pleno derecho de propiedad, con la particularidad de los pagos periódicos (cánones), la prohibición de deteriorar el terreno, el deber de cultivarlo debidamente,etc.

En la actualidad, en los sistemas socialistas, donde la propiedad es una funciónsocial, que implica deberes y restricciones, la propiedad agrícola se acercanotablemente a una enfiteusis a perpetuidad.

El antecedente de la enfiteusis lo constituye el JUS IN AGRO VECTIGALI, consistente en una especie de arrendamiento agrícolacon efectos de derecho real, es decir, oponibles a terceros.

El jus in agro vectigali, al igual que la superficie, podía ser a largo plazo o aperpetuidad. Su objeto consistía también en terrenos públicos, o pertenecientes atemplos y su renta era llamada VECTIGAL.

SUPERFICIE

El derecho de superficie consistía en el arrendamiento a perpetuidad, o a largoplazo, de ciertos terrenos (primeramente pertenecientes al Estado y haciéndoseextensiva posteriormente a los particulares), a personas que podían hacerconstrucciones y de disfrutarlas mediante un precio llamado PENSIO O SOLARIUM.

El locatario del terreno de otro no se convierteen propietario del edificio que él ha construido, ya que el dueño del terreno esquien tiene la propiedad de la superficie, y por lo tanto, de las edificacionesconstruidas sobre su terreno.

Derechos de garantía

• 1. CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN:

El Crédito es una actividad que se encuentra en el Sistema económico. En primer lugar puede decirse que el DEUDOR responde frente al ACREEDOR del cumplimiento de la obligación de todos sus bienes presentes y futuros, pues si no cumple está expuesto a la ejecución que en el Derecho Clásico es patrimonial y concursal.

Ahora bien, la responsabilidad puede Extenderse o Intensificarse:

• Se extiende cuando por medio de un FIADOR, al lado del patrimonio del DEUDOR surge otro que responderá en caso de fallar el del deudor. En este caso se habla de GARANTIA PERSONAL

• Se Intensifica cuando dentro de su patrimonio se afecta un bien o bienes para que respondan preferentemente el cumplimiento de la obligación. En este caso se habla de GARANTIA REAL.

Los Romanos prefirieron siempre la garantía personal, así como las CAUTIONES (promesas reforzadas), exigidas por el PRETOR, eran dadas mediante una STIPULATIO, y garantizadas con fiadores. La LEX MALACITANA requería garantías reales, en el caso de que las personales fuesen insuficientes.

Las tres formas de garantías reales son:

• LA FIDUCIA: La garantía se constituye transmitiendo la propiedad de un bien.

• LA PRENDA/PIGNUS: La garantía se constituye transmitiendo – entregando – la posesión.

• LA HIPOTECA: (PIGNUS CONVENTUM): No se transmite ni la propiedad, ni la posesión.

• 2. LA FIDUCIA:

Contrato formal por el que el Deudor o Fiduciante enajena (transmite a otra), al acreedor fiduciario una cosa de su propiedad (mancipable) mediante la MANCIPATIO o la IN IURE Cessio. Para determinar la obligación de restituir, solía convenirse un pacto especial que se añadía a la MANCIPATIO en el que concretaba el contenido del contrato y en el momento y circunstancia de la obligación del fiduciario.

Según la finalidad la FICUCIARIA se distingue en:

• Fiducia con el acreedor (CUM CREDITORE) :

Se transmite la propiedad para garantizar un crédito. Se solía pactar si el fiduciante no pagaba en el día señalado, solo podía reclamar el excedente del precio obtenido por la venta de la cosa.

• Fiducia con un amigo (CUM AMICO):

Servía par alcanzar distintas finalidades, con particulares contratos como el deposito, comodato, o mandato. Para preservar los bienes de confiscaciones o embargos, solían confiarse al amigo que diese mayores garantías de inmunidad.

Existe un doble acto:

• a) Un acto formal (estricto del Derecho Clásico) de transmisión de la propiedad por MANCIPATIO o IN IURE Cessio.

• b) Un acto informal que es la promesa de transmitir la propiedad una vez satisfecha la deuda.

Estos dos actos producen dos efectos:

• El acto formal, un efecto real que es la transmisión de la propiedad.

• El acto informal un efecto obligacional, que es la de transmitir la propiedad una vez satisfecha la deuda.

• Facultades y responsabilidades del Fiduciario:

Entre las facultades: Pueden disponer de la cosa por ser el propietario, incluso enajenar la tercera.

Como responsabilidad: Si él deudor satisface la deuda antes de su cumplimiento y quiere recuperar la cosa. Entonces el deudor tiene una acción contra el fiduciario, la ACTIOfiduciae.

Si lo que se trasmite es un fundo rustico y a su vez tiene que seguir cultivándose permite al deudor, quedar en la posesión de la cosa. En consecuencia el deudor queda como poseedor material, el acreedor, tiene la posesión jurídica.

Las partes pueden convenir, el poner una serie de clausulas a la fiducia; estas clausulas son la LexCommissoria y por otro lado El Pactum de Distrahendo.

• a) La LexCommissoria: O de hacerse propietario de la prenda si no se cumplía la obligación.

• b) El Pactum de Distrahendo: Si el deudor no paga, el acreedor puede vender la cosa para cobrarse con cargo al precio de esa venta. Pero a su vez el deudor tiene Derecho a la devolución del sobrante del precio, si lo hubiera, lo que se llamaSuperfluum.

La acción personal es la ActioFiduciae y se utiliza para interesar, una indemnización, produciendo una desproporción entre las garantías y las desventajas.

¿Qué clases de cosas pueden ser objeto de Fiducia?

Puede recaer sobre las RES MANCIPI y las RES NEC MANCIPI, pero tiene que ser transmitida por la IN IURE Cessio, ya que es necesario un acto formal, para que constituya la garantía.

Se comprende que la Fiducia ofrezca al acreedor una seguridad muy completa al transmitirle la propiedad de la cosa dada en garantía, mientras que para el deudor presenta desventajas, al quedar desprotegido frente a eventuales abuso de sus facultades. Hay en realidad una desproporción evidente entre la finalidad económico – social que se trata de alcanzar (garantía).

• 3. EL PIGNUS = PRENDA

Los romanos concibieron la prenda y la hipoteca como una Institución unitaria, que se engloba con el nombre de PRENDA.

Las fuentes romanas conciben la palabra PIGNUS en dos sentidos:

1ª En el sentido estricto y originario, consistía en un Derecho Real, transmitiendo el deudor la posesión de la cosa al acreedor (PIGNUS)

2ª En el sentido más amplio y menos estricto, mediante un pacto sin que existan al menos en el inicio ningún traslado de la posesión (o propiedad) (PIGNUS CONVENTUM).

• Si no hay traslado de la posesión estaremos hablando del PIGNUS CONVENTUM O HIPOTECA.

• Si hay, hablaremos de PIGNUS.

Con el Derecho de Prenda, aquí no se tramite al acreedor más que el derecho a la posesión de la cosa, identificándolo como IUS POSIDENDI.

Sin embargo, el derecho real de hipoteca, ese IUS POSIDENDI, solo lo tiene el acreedor, cuando haya un incumplimiento de pago del deudor.

Más adelante se le añade al acreedor más facultades y entre ella una de las fundamentales de hecho de la prenda y de la hipoteca, vamos a conocer como el IUS DISTRAHENDI, quiere decir una vez incumplido el pago, el acreedor podría vender la cosa cobrándose el importe de la deuda, y devolviendo el sobrante al deudor.

Existen dos pactos que se pueden añadir a la prenda:

1º La LexCommissoria, consiste en que una vez incumplido el plazo de pago del deudor, la cosa pasa de inmediato a la propiedad del acreedor no devolviendo nada al deudor.

2º El Pactum de Distrahendo Pignore, (o de VENDENDO), cuando ya se tiene la cosa en posesión, nunca se es propietario de la cosa pero puede venderla, y del importe de la venta el acreedor se va a cobrar lo que él le deba, devolviendo el sobrante al deudor. Este sobrante en el PIGNUS se llama SUPERFLUUM, y la hipoteca HYPEROCHA; se tenia que hacer tres llamamientos al deudor antes de quedarse con la cosa el acreedor. Esta es la evolución del PIGNUS.

Además el acreedor pignoraticio podía hacer uso del derecho a percibir los frutos en lugar de los intereses. (Anticresis).

La hipoteca

(PIGNUS CONVENTUM)

1.- CONCEPTO

Era un pacto o convenio que establecían las partes, deudor y acreedor , por el que sin trasladarse la posesión de ninguna cosa, siguiendo en manos del deudor , hasta que el mismo incumpliese ,la deuda, y cuando se da estas circunstancias es cuando el deudor tiene que entregar las cosas pasando el IUS POSIDENDI al acreedor y haciendo posible el IUS DISTRAHENDI.

El PIGNUS CONVENTUM O HIPOTECA, tiene su origen en los arrendamientos rústicos. Era costumbre que el arrendador conviniera con el arrendatario que los muebles y aperos de labranza trasladados LOS SEMOVIENTES QUE LLEVABA A LA FINCA( Esclavos, animales, aperos) de los que se servía para el cultivo, propiedad de este ultimo, garantizaron el pago del canon arrendaticio hasta el fin del contrato. De tal forma que las cosas tenían que quedar en la finca hasta que el pagase el arrendamiento.