Vecinos Íntimos: Alcances de la Ley Nº 27157 y su Reglamento aprobado mediante DS Nº 035-2006-Vivienda (página 2)

1. Del Saneamiento:

Según la Ley, para iniciar el proceso de saneamiento se debe tomar el acuerdo por la mayoría simple de todos los propietarios de departamentos, en una reunión que será convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados, mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) días útiles contados a partir de la convocatoria. Aspecto concordante con lo establecido en la Ley Nº 27333, Art. 2, Num. 2.2, el cual establece que ". El Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere el Artículo 6 de la Ley Nº 27157, sólo certificará haber tenido a la vista el acta simple respectiva, acompañada de las cartas notariales cursadas y la publicación del correspondiente aviso, de ser el caso; así como que la reunión de propietarios se realizó dentro del plazo de 10 (diez) días útiles, contados a partir de la convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Artículo 6 de la Ley Nº 27157. Consecuentemente son los interesados quienes asumen la responsabilidad respecto a la veracidad de lo manifestado y la autenticidad de la documentación presentada. Para su inscripción en el registro correspondiente se adjuntará el acta simple…"

La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el nombre del convocante, así como la agenda a tratar. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado por unanimidad.

Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince) días, contados a partir de la fecha de la última publicación, y se tramita de acuerdo a los artículos 546 y siguientes del Código Procesal Civil; específicamente a través de un Proceso Judicial cuya vía procedimental es el proceso sumarísimo; siendo competente el juez civil (entendiendo en líneas de generalidad el monto de la pretensión en disputa, la misma que si es hasta 10 Unidades de Referencia Procesal es el Juez de Paz).

Cabe acotar que la Ley especial presume que las alícuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.

En cuanto a la Inscripción, se manejan dos supuestos: Cuando el terreno está registrado o cuando no.

En cuanto a la inscripción cuando el terreno está registrado, para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años, esto ultimo resulta concordante con lo establecido en los Artículos 950 y 952 del Código Civil.

En cuanto a la inscripción cuando el terreno no está registrado, para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artículo 2018 del Código Civil el cual establece que para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.

Cabe acotar que desde Diciembre del 2008 entró en vigencia la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (áreas comunes), dictada por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, SUNARP, en aplicación de su potestad normativa reconocida por la Ley 26366, en razón de que en la actualidad existen crecientes conflictos interpretativos entre los usuarios y el sistema registral que se manifiestan en las inscripciones registrales de edificaciones y complejos inmobiliarios.

Si bien es cierto el auge de la construcción produce una serie de beneficios a la economía nacional, en el ámbito jurídico esta situación se manifiesta en un aumento considerable de las inscripciones regístrales que se refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, da como resultado la existencia de innumerables conflictos interpretativos.

Estos conflictos, se agudizan por diversos factores, entre ellos porque la normativa que regula el sector es parca y poco detallista; asimismo, los enunciados normativos se prestan a disímiles interpretaciones, entre otros; en ese contexto, precisó, se ha publicado esta Directiva con el fin de establecer disposiciones uniformes sobre la calificación e inscripción de los títulos referidos al régimen de propiedad exclusiva y común.

Por otro lado los regímenes de "propiedad exclusiva y común" e "independización y copropiedad" se diluyen en la práctica, lo cual se confirma por el hecho que se inscriben reglamentos internos sin precisar el régimen adoptado y, a pesar de ello, el registrador no lo advierte y a las partes tampoco les interesa.

La falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la práctica, lo cual generalizó el uso del reglamento interno y la junta de propietarios en el régimen alternativo de independización y copropiedad. Además esta situación, se "legalizó" con la aprobación por parte del Ejecutivo  del formato de modelo de "reglamento interno".

La Directiva aprobada, establece una guía completa de calificación registral de los actos del régimen de propiedad exclusiva y común, en ese sentido, la norma deberá ser aplicada por los órganos de calificación registral que integran la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

En lo que respecta al contenido de la Directiva, de conformidad con el artículo 128 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, el régimen de propiedad exclusiva y común (áreas comunes) es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical (edificio de departamentos), en caso contrario puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y común o el de independización y copropiedad.

En el caso del reglamento interno, se aprueba por el promotor o constructor quien debe ser el propietario de la misma; también, se aprueba conforme al articulo 39 de la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones), por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada propietario, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes.

Así también, la Directiva señala que el reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios; asimismo, de conformidad con el artículo 135 del Deceto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones.

En el caso de la inscripción de los aires, cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que se cuente con un área de acceso.

La Directiva señala que los planos presentados para la inscripción de Declaratoria de Fábrica e Independización que cuenten con el respectivo visado municipal o de verificador, según el caso no podrá ser objeto de observación ni rechazo registral.

Igualmente, las normas de la Directiva se aplican por analogía y en cuanto fuese pertinente, a los mecanismos de regularización de edificaciones regulados en el Título I de la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones); asimismo, precisó que la Directiva de la Sunarp también se aplica al régimen de independización y copropiedad. En general, la Directiva contiene una serie de precisiones que facilitarán la calificación registral en los casos de edificaciones sujetas al régimen de independización y copropiedad

2. De la Declaratoria de Fábrica:

A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificación, independientemente de la fecha de su construcción, se hará mediante una declaración del propietario, de acuerdo con los requisitos y trámites que esta establece. Este acto se denomina declaratoria de fábrica.

Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta Ley deben optar por:

a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, en Formulario Único Oficial la fecha del inicio de la construcción de la obra, y declarar que ésta se efectuará de conformidad con los planos que se adjuntan y que se cumple con las normas de zonificación y otras vigentes, para lo cual se acompaña el plano de zonificación respectivo.

Obtenido el cargo de recepción de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) días útiles contados a partir de la fecha del cargo de recepción, sin que la Municipalidad haya observado la documentación presentada, se puede iniciar la obra.

La Comisión Técnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificación de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el párrafo precedente y tiene, además, la función permanente de supervisión de la obra.

b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, la licencia de construcción en el Formulario Único Oficial, de conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales vigentes.

Si la Comisión Técnica encuentra observaciones a la documentación que se acompaña al Formulario Único Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado, por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez) días naturales contados a partir de la fecha en que se emite la respectiva resolución administrativa.

El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme lo dispone el artículo 28º de la Ley.

3. De la inscripción preventiva:

Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un año. Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.

Una vez terminada la construcción, en cualesquiera de las opciones referidas en el artículo 28, el propietario debe declarar en el mismo Formulario Único Oficial, que la edificación se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado finalmente la construcción, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe presentar título de propiedad y certificado de zonificación que declare que la obra es conforme con la zonificación vigente.

Al momento de la presentación de los documentos la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, deberá, en el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el formulario correspondiente y asignarle el número de resolución. En el sello debe constar, además, la numeración de la finca asignada por la Municipalidad.

El Formulario Único Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva fábrica. En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el Formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo. No será necesaria la obtención de la conformidad de obra.

No obstante lo descrito, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública si así conviniese a su derecho.

4. Del Reglamento Interno:

Las edificaciones materia de análisis deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación.

El Reglamento exige la delimitación expresa de los bienes de propiedad común, los mismos que pueden ser, según sea el caso: El terreno sobre el que está construida la edificación; Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones; los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común; los ascensores y montacargas; las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros; los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular; los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos; y los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Por su parte según la Ley constituyen servicios comunes: la guardianía, la portería y la jardinería; la limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposición de los bienes de propiedad y uso comunes; la incineración y/o eliminación de basura; el alumbrado público, la baja policía y jardines públicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y, la administración de la edificación.

Por su parte dentro del Reglamento Interno la delimitación de los derechos y obligaciones de los propietarios; resulta importantísimo así como los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;

Es importante resaltar que según la Ley la transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días útiles, contados a partir de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no será ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho.

Asimismo los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.

Finalmente en el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.

5. Del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común:

Dentro de la norma y Reglamento bajó análisis, comprende dentro de sus Objetos y Alcances normar el régimen legal al que deberán someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.

El Artículo 126º del Reglamento establece que entre las unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento tenemos:

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.

b) Quintas.

c) Casas en copropiedad.

d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Es propicio manifestar que el artículo 127 del Reglamento establece lo referente a la Opción de régimen, por el cual al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común ó Independización y Copropiedad. Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.

6. Del Régimen de Independización y Copropiedad:

Este régimen supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 del Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Esta opción debe constar en el Formulario único Oficial establecido por Ley.

7. Del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común:

Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.

La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc. Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.

La transferencia de la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común y los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma.

Cabe acotar que en cuanto a la Ejecución de Obras, acumulación, subdivisión o independización de secciones de propiedad exclusiva, los propietarios podrán realizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.

Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada.

8. De Bienes, Servicios y Gastos Comunes:

El Artículo 134 del Reglamento establece que son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.

d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.

f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.

g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.

h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.

En cuanto a los Actos de disposición de bienes comunes ( La transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos), deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.

Por su parte, las Obras en bienes comunes, requieren autorización expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayoría simple si están destinadas a su conservación o mantenimiento, y por mayoría calificada si están destinadas a algún fin que implique la modificación o limitación de su uso. Estas obras deberán obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecución.

Finalmente en cuanto a este punto, constituyen servicios comunes, entre otros:

a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes.

b) La administración de la edificación

c) La guardianía, la jardinería y portería.

d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto.

e) La eliminación de basura.

f) Los servicios de publicidad.

g) La administración de las playas de estacionamiento.

h) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.

9. De los Gastos Comunes:

El Artículo 138 del Reglamento establece que constituyen Gastos comunes, entre otros:

a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.

b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.

El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes.

10. De los Derechos, Obligaciones y Participación de los poseedores de las Secciones de Propiedad Exclusiva:

En este régimen se considera poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurídicas que ejerzan la posesión, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificación, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro título que los faculte a ejercer la posesión indicada.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los arrendatarios u otros poseedores se regulan por el reglamento en comentario, en cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de esas unidades inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes.

Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:

a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su sección, sujeto únicamente a las limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.

b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalación interna que le convenga, en forma independiente a los demás poseedores, dentro del espacio ocupado por su sección, siempre que cuente con autorización del propietario

c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin más limitación que el uso y disfrute legítimo de los demás poseedores sobre dichos bienes y servicios.

d) Reclamar ante la Administración o Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o prestación de los servicios comunes no sean los adecuados.

e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno.

f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administración, respecto de las acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o violen el Reglamento Interno.

g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o las normas vigentes.

h) Ejercer los demás derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.

Por otro lado, son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las siguientes:

a) Destinar la sección de propiedad exclusiva que conduce al uso genérico y/o compatible que corresponda a la naturaleza de la edificación, salvo las limitaciones impuestas en el Reglamento Interno

b) No ejecutar, en el área ocupada por su sección, obra o instalación alguna que afecte el dominio común o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa autorización del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra cuando corresponda.

c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificación en su conjunto.

d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás ocupantes y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.

e) Asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás secciones o a los bienes comunes sea por acción, omisión o negligencia.

f) No ejecutar, en el área ocupada por los bienes comunes, obra o instalación alguna, sin la aprobación previa de la Junta de Propietarios.

g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las áreas destinadas a la circulación, esparcimiento o cualquier otro uso común.

h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuación de la basura, así como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su sección de propiedad exclusiva y áreas comunes, que fije la administración, la Junta de Propietarios y/o la municipalidad.

i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.

j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le corresponda según su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.

11. De los porcentajes de participación:

Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijarán en el Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcentajes en la forma que esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.

En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales en la misma forma y proporción en que éstas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, según sea el caso. En estos supuestos, el interesado solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos que ésta demande.

El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificación, está habilitado para ejercer todos los derechos que le corresponden.

Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.

El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

12. De la Junta de Propietarios:

La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos. Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.

La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si sólo quedará un propietario hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

Éste organismo estará presidido por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones.

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.

En cuanto a la Representación de los propietarios o poseedores en la Junta, los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública.

En lo concernientes a los Acuerdos por mayoría calificada, salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aún cuando no integren la Junta de Propietarios.

Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes deberán ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aún cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) días hábiles. Esta discrepancia se entiende sólo como salvedad. De no hacerlo quedarán vinculados a dicho acuerdo.

La notificación antes mencionada, se entenderá realizada y será válida siempre que se efectúe en el domicilio designado por el propietario ante la Administración.

En caso que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación, el Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) días hábiles desde el día hábil siguiente de la publicación, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo.

13. De la Administración de la Edificación:

Toda edificación sujeta al cuerpo jurídico bajo comentario, deberá contar con un Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta de Propietarios y podrá recaer en:

a) El presidente de la Junta.

b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.

c) Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal función.

El Administrador General cumplirá las siguientes funciones:

a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación.

b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.

c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día.

d) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando estos sean exigibles por ley.

e) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.

f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobación.

g) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.

h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.

i) Las demás que establezca el Reglamento Interno.

14. Del Reglamento Interno:

Según la Ley y Reglamento comentados en el presente, el Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:

a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,

b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.

c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.

d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.

e) La relación de los servicios comunes.

f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.

g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.

h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.

i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios

j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.

Cabe acotar que éste régimen ampara la Pluralidad de Reglamentos Internos, de producirse la delimitación en sectores o bloques. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones. En este extremo es propicio señalar que los propietarios podrán optar por asumir el "Modelo de Reglamento Interno" que será aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construcción.

Reflexiones Finales:

• El argumento base para justificar la Ley Nº 27157 son las trabas burocráticas que existen en los trámites municipales de licencia de obra; sin embargo no alivia la burocracia municipal y gubernamental deficiente por ausencia de meritocracia y especialidad en ésta clase de asunto. En tal sentido la ley bajo comentario, no resolverá el problema sino que lo trasladará a la etapa siguiente a la presentación de los expedientes en Mesa de Partes e inicio de las obras, es decir, a la revisión post presentación de  proyectos, que originará la desaprobación de muchos de ellos; y entonces habrá que ver si las municipalidades tendrán la capacidad suficiente para detener y/o demoler (Previo proceso judicial engorroso si fuera el caso en conformidad con disposiciones del código civil y la Ley Nº 27972 Ley Orgánica de Municipalidades) las obras con proyectos desaprobados, cuyos propietarios obviamente recurrirán al poder judicial en contra las municipalidades que lo intenten, a lo cual se suma el factor más degradante de la administración pública, la corrupción.

• Cierto sector crítico de la Ley Nº 27157 establece que con el  propósito de simplificación (mal formulada como fue) al dictarse su reglamento se  convirtió en una de las normas más complicadas y defectuosas que se hayan producido; sin embargo consideramos que sus parámetro a nivel legal (omitiendo criterios de ingeniería y/o arquitectura y demás relacionados) cumple una función primordial ya que ante a la ausencia de la normativa especial, la aplicación de otros criterios suelen ser muy manoseados e inescrupulosamente utilizados generándose consigo únicamente el conflicto social y el atentado contra el Derecho de propiedad reconocido constitucionalmente.

• Asimismo consideramos, también que problemática normativa del sector construcción radica en la enmarañada promulgación de leyes que en muchas ocaciones se contradicen, constituyendo aspecto agravante en que algunas limitan derechos contitucionales debidamente reconocidos. Para superar esta problemática no solo se necesita un cambio de mentalidad en la administración pública, sino que se requiere colegiadamente la códificación única de las principales normas de construcción adecuadas a nuestra realidad y no con copias de cuerpos juridicos extranjeros; ello permitirá una consolidación del urbanismo , por ende de su normativa.

• Finalmente, consideramos que la Banca en el Perú debe evaluar la posibilidad de conceder créditos hipotecarios en soles, ello debido a la votalidad de la moneda yanqui, máxime en estos tiempos de "crisis mundial"

Anexos

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE DEPARTAMENTO

Señor Notario:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de Compraventa de Inmuebles, que celebran, de una parte, ______________________ con RUC N° ______________, con domicilio en ______________________________, representada por sus Apoderados _______________________________, identificado con DNI N° ______________, según poderes inscritos en la Partida Electrónica N° ______________ del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral Nº____________, a quien en adelante se le denominará EL VENDEDOR y de la otra parte el Señor _____________________, identificado con DNI Nº ___________ y su esposa Señora ________________________, identificada con DNI Nº ___________________, ambos con domicilio en __________________________, a quienes en adelante se les denominará EL COMPRADOR, de acuerdo a los términos siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES DE INMUEBLE

EL VENDEDOR es propietario de los Bienes Inmuebles siguientes:

• El Departamento 402 del Edificio Ubicado en la Calle __________________ del Distrito de ___________, cuyas características se encuentran descritas en la Partida Nº _________________ de la Oficina Registral de ___________

• El Estacionamiento Nº ___ del Edificio Edificio Ubicado en Calle __________________ del Distrito de ___________, cuyas características se encuentran descritas en la Partida Nº _________________ de la Oficina Registral de ___________

• El Depósito Nº 10 del Edificio Ubicado en la Calle Calle __________________ del Distrito de _________, cuyas características se encuentran descritas en la Partida Nº _________________ de la Oficina Registral de ___________

En adelante, LOS INMUEBLES.

SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO

Por el presente instrumento las partes celebran una Compra-Venta, mediante la cual: EL VENDEDOR transfiere en propiedad a EL COMPRADOR, LOS INMUEBLES, mencionados en la Cláusula anterior del presente Contrato.

La presente Compra-Venta de Inmuebles incluye todos los derechos inherentes a LOS INMUEBLES, como son los usos, servidumbres, costumbres, entradas y salidas y todo lo que por hecho y Derecho les corresponda o pudiera corresponderles, sin reserva ni limitación alguna, la misma que se realiza Ad-Corpus.

Los aires de las zonas comunes son de propiedad común al igual que los bienes y Áreas Comunes del Edificio y su utilización se encuentra definida en el Reglamento Interno.

TERCERA: PRECIO Y FORMA DE PAGO:

Las partes, de común acuerdo, establecen que el Precio de Venta de LOS INMUEBLES es de ____________ (_________________ con 0/100 Dólares/Nuevos Soles), que serán cancelados____(CASH ) (/y si es por partes de la forma siguiente):

EL COMPRADOR, por las sumas que se cancelen con retraso y por el tiempo que dure el retraso de pago, reconocerá y pagará a EL VENDEDOR un Interés Moratorios a la Tasa Efectiva Mensual del 2 %; SALVO QUE EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN PERIODICA ALUDIDA SE DEBA A TRÁMITES BUROCRÁTICOS Y DE BANCA Y SEGUROS.

Las partes declaran que entre LOS INMUEBLES materia de la presente Compraventa y el Precio pactado existe la más justa y perfecta equivalencia, haciéndose ambas partes mutua donación por cualquier exceso o diferencia que a la fecha de suscripción del presente Contrato no se perciba, por lo que la presente venta tiene la calidad de Ad-corpus.

CUARTA.- PENALIDADES

En el supuesto caso que EL COMPRADOR, decidiera unilateralmente dar por resuelto la presente Compraventa, cualquiera que sea la causa que la motive, EL VENDEDOR devolverá a EL COMPRADOR el dinero entregado por éste, descontando previamente, por concepto de indemnización por daños, perjuicios y gastos administrativos en general. el importe de ______________________ (__________0/100 Dólares/nuevos Soles), más el importe que se hubiera generado por los retrasos de pagos a que se refiere el último párrafo de la Cláusula precedente del presente Contrato,

Si EL VENDEDOR decidiera unilateralmente dar por resuelto la presente Compraventa, EL VENDEDOR esta obligada a devolver el íntegro del dinero recibido más el importe de ______________________, por concepto de indemnización por daños, perjuicios y gastos en general, MAS EL 2% DE INTERES MORATORIO MENSUAL DE LAS CUOTAS OTORGADAS POR EL COMPRADOR.

QUINTA: ENTREGA DE LOS INMUEBLES

La entrega de LOS INMUEBLES será como máximo 30 días calendarios posteriores a la firma de la presente minuta, previa cancelación del íntegro del precio de venta establecido en la cláusula TERCERA de este Contrato. La entrega puede adelantarse al Plazo aquí fijado, pero siempre previa cancelación del total del precio pactado.

SEXTA: SOBRE DECLARATORIA DE FÁBRICA, INDEPENDIZACION Y REGLAMENTO INTERNO

LOS INMUEBLES materia de la presente Compraventa se rigen por la Ley N° 21757 del Régimen de Unidades Inmobiliarias de propiedad Exclusiva y de Propiedad Común y Reglamento Interno del Edificio.

SEPTIMA: REGLAMENTO INTERNO.

EL COMPRADOR, se obliga irrevocablemente a cumplir con las disposiciones contenidas en el Reglamento Interno del Edificio, por cuanto los inmuebles enajenados están sometidos a él, SIEMPRE Y CUANDO NO SE AFECTEN SUS DERECHOS CONSTITUCIONALMENTE CONSAGRADOS.

OCTAVA: LIBRE DISPOSICION DE INMUEBLE.

EL VENDEDOR deja expresa constancia de que al momento de la entrega de LOS INMUEBLES, sobre éstos no recaerá ningún gravamen, carga, hipoteca, ni medida judicial o extrajudicial, que en alguna forma limite o restrinja su derecho de propiedad y disposición de los mismos, obligándose, no obstante esta declaración a la evicción y saneamiento conforme a ley.

NOVENA: SOLIDARIDAD ANTE EL FISCO.

Para efectos tributarios, las partes se responsabilizan solidariamente frente al Fisco y ante la Municipalidad de ______________ por el pago de cualquier tributo que pudiera adeudarse a la fecha de entrega de los inmuebles,

No obstante ello, en la relación interna entre las partes, serán de obligación de EL VENDEDOR todos los tributos que se deriven hasta la fecha de entrega de los bienes enajenados. Por su parte, las referidas obligaciones tributarias civiles o comerciales, servicios públicos, así como los gastos de mantenimiento de las zonas y servicios comunes del Edificio individualizado en la cláusula segunda precedente, que se devenguen con posterioridad a dicha fecha serán de exclusiva responsabilidad de EL COMPRADOR,

Con relación al Impuesto al Valor del Patrimonio Predial, de acuerdo a la legislación EL COMPRADOR, estará afecta al pago de dicho Impuesto a partir del 1ero de Enero del ejercicio siguiente a la fecha de entrega física del inmueble descrito en la cláusula segunda, sin embargo, estará afecto a los otros tributos municipales tales como arbitrios y serenazgo a partir de la fecha de entrega de los inmuebles.

Queda sí mismo establecido que cualquier tributo, sea impuesto, contribución, tasa o arbitrio al que resulten afectos los inmuebles materia del presente contrato que fuera creado en fecha posterior a la firma del presente contrato, será de responsabilidad de quien mande la autoridad respectiva.

DECIMA: Todos los gastos notariales, y regístrales que se deriven del presente Contrato de Compraventa y las Cláusulas Adicionales futura serán de cargo y cuenta EL COMPRADOR,

DECIMA PRIMERA: JURISDICCION.

Para los efectos del presente Contrato, las partes se someten a la jurisdicción y competencia de los Juzgados y Salas del Distrito Judicial de _________________. Las notificaciones comunicaciones a las partes, sean o no judiciales, se dirigirán al domicilio indicado en la introducción del presente Contrato, salvo que, previamente se haya comunicado por conducto Notarial, la variación del domicilio dentro del radio del Distrito Judicial de _____________, con una anticipación de cuando menos tres días útiles.

Agregue usted Señor Notario, la Introducción y Conclusión de Ley y sírvase pasar los partes correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble de _____________, para la inscripción de la Compraventa que por este instrumento se constituye.

____________, de _______________ del ______________.

POR EL VENDEDOR

________________________ ______________________

POR EL COMPRADOR,

________________________ ______________________

Autor:

Juan José Díaz Guevara

Abogado y Consultor Jurídico. Maestría en Derecho Civil-Comercial y en Defensa y Desarrollo Nacional. Becario del Centro de Altos Estudios Nacionales. Especialista en Derecho Administrativo, en Contrataciones y Adquisiciones Estatales, así como en Proyectos de Inversión Pública. Funcionario Público del Estado – Perú.

[1] Diario El Comercio.