Vecinos Íntimos: Alcances de la Ley Nº 27157 y su Reglamento aprobado mediante DS Nº 035-2006-Vivienda
Enviado por Juan José Díaz Guevara
Cuestiones Preliminares:
La construcción, punta de lanza del crecimiento peruano, atraviesa un período muy floreciente. Eso coloca al sector en una situación envidiable, pues le da la oportunidad de innovar en aspectos muy diversos como las técnicas de construcción, las formas y tamaños de las viviendas y la manera de venderlas. Ese 'boom' también coloca a sus empresas en una posición cada vez más competitiva, ya que el cuidado de los detalles puede hacer la gran diferencia entre un proyecto muy exitoso y otro menos bueno. Así, creemos que una visión de marketing puede serles muy útil para hacer proyectos que respondan mejor a lo que sus mercados demandan en términos de producto, precio, promoción y punto de venta.[1]
Con respecto al producto, los constructores de hoy se formulan entre otras interrogantes ¿La gente quiere casas o edificios? Respecto a ello, mayormente en zonas residenciales de la capital peruana se ha optado por la adquisición de departamentos; sin saber que su adquisición además de estar afecta a disposiciones del derecho civil patrimonial, los hará formar parte de las personas cuyo derecho de propiedad se regirá por una ley especial; razón por la cual formulamos el presente trabajo.
Mediante Ley Nº 27157 (En adelante Ley) se aprobó la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (en adelante Ley); y cuyo antecedente más antiguo podría estar constituido por en el reglamento de Zonificación General de Lima Metropolitana de 1975 aprobado por R. M. 504- 75-VC-5100
En la Ley se establecen los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Cabe acotar, que la dación de la norma no es una mera enunciación ya que si bien es cierto el derecho de propiedad así como los subsecuentes actos de disposición correspondientes se rigen por disposiciones del Código Civil; también lo es que este propio cuerpo sustantivo establece el grado de especialidad que concierne tanto a las normas aplicables a la propiedad predial así como a la horizontal (artículos 957 y 958).
Artículo 957.- Normas aplicables a la propiedad predial: La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
Artículo 958.- Normas aplicables a la propiedad horizontal: La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.
Sin embargo en muchas ocasiones se piensa que éste régimen legal afecta solo a aquellos departamentos ubicados en complejos o conjuntos residenciales en donde se rigen normas de disposición común o exclusiva respecto de determinadas áreas; pero lo cierto es que su ámbito resulta más amplio, toda vez que comprende:
a) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.
b) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes.
b) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
d) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
e) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios comunes; y
f) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de más de un piso; aspecto que pasaremos a analizar de manera específica.
Uno de los factores que motivó la dación de la norma que hoy nos ocupa analizar, constituyó la regularización de la formalidad en cuanto a los los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no contasen con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso; autorizándose a los notarios públicos la legalización, certificación y verificación de la documentación adjunta al Formulario Registral correspondiente, bajo responsabilidad; en los tramites afectos a los alcances de la Ley.
Análisis:
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