Complejos inmobiliarios (aprovechamiento por turno de bienes inmuebles) en Argentina
Enviado por Yunior Andrés Castillo Silverio
- Los complejos inmobiliarios
- Concepto
- Régimen jurídico
- Las urbanizaciones privadas
- Los puertos deportivos
- Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
- Régimen de la multipropiedad
Dentro del moderno derecho de construcción nos podemos encontrar con los denominados "Complejos Inmobiliarios".
Estos surgen por tres razones básicas:
1- La necesidad de reducir costes compartiendo elementos y servicios en su tenencia y disfrute.
2- El alejamiento de las nuevas construcciones de los centros clásicos de las ciudades.
3- La enorme expansión del fenómeno vacacional.
Esta materia está huérfana de una regulación legal específica en nuestro Derecho positivo siendo necesario para su configuración y regulación acudir a figuras con las que presenta cierta similitud. Así se ha optado por una configuración unitaria fundamentada en la institución de la
Propiedad Horizontal, posición que ha recogido la Ley 8/99 de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 incorporando el art. 24 que dice así:
"El régimen especial de la propiedad establecido en el art. 396 del C.C. será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios."
Bien, visto esto, podemos definir los Complejos inmobiliarios privados como aquella pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión que da lugar a relaciones entre las mismas estando llamadas a pertenecer a una multiplicidad de personas.
Elementos
Los complejos inmobiliarios se componen de tres elementos básicos:
1- El elemento material: La existencia de una pluralidad de fincas.
2- El elemento subjetivo: Destinadas a una pluralidad de personas.
3- El elemento ideal: La existencia de un punto de conexión entre las fincas. Elemento que viene determinado por unos elementos comunes a varias fincas –con una titularidad ob rem- o unas obligaciones comunes de los titulares de los bloques, apartamentos, etc… –de carácter propter rem-.
En alguna ocasión, el punto de conexión deriva de un plan o actuación urbanística.
Clases.
Podemos distinguir las siguientes:
a) Con arreglo al acto que pone en marcha la actividad urbanística se habla de 1-Conjuntos de iniciativa pública y 2-Conjuntos de iniciativa privada.
b) Por su situación se distinguen 1-los conjuntos dentro de la zona urbana de 2-Los Conjuntos fuera de la zona urbana.
c) Por su destino podemos diferenciar 1-los residenciales,2-los turísticos y 3-los industriales.
Como hemos dicho, ante la falta de regulación específica en esta materia, la doctrina y la jurisprudencia han acudido preferentemente a la Propiedad horizontal para desarrollar su régimen jurídico.
Similitudes con la P.H. :
1) La existencia de una comunidad funcional indivisible sobre elementos comunes.
2) La organización unitaria de la admón. y gestión de tales elementos.
3) El criterio de contribución al sostenimiento de los gastos.
Diferencias con la P.H. :
1) El número de propietarios en los Conjuntos inmobiliarios es mucho más elevado que en los de un edificio dividido por pisos.
2) La propiedad del suelo común plantea en los C.I. más dificultades que en la P.H. ya que no suele haber unidad de parcela sino multiplicidad de ellas.
3) El papel esencial que en los C.I. juegan los servicios y elementos comunes que suelen ser fundamentales para la propia adquisición en ellos de pisos, locales, etc…
Así en general, se aplican las normas de la P.H. pudiéndose señalar como elementos diferenciales o peculiares de su régimen jurídico los siguientes:
1) Numeración general correlativa de los elementos privativos con independencia del bloque al que pertenezcan.
2) Nombramiento de unos órganos generales del complejo, con su Junta General y de otros órganos internos de cada bloque o juntas especiales.
3) Regulación estatutaria de adopción de acuerdos, exigiéndose mayorías especiales y deduciendo las exigencias de la unanimidad sólo a actos de gran trascendencia jurídica.
4) Intervención en general, de sociedades de servicios, encargadas de la conservación, mantenimiento y cuidado del complejo.
5) Creación de fondos de reserva para la atención de gastos generales comunes.
Por último podemos terminar el estudio de esta materia haciendo referencia muy breve a los dos principales y emblemáticos supuestos de C.I. en la práctica que presentan unas características peculiares que los diferencian de los demás, como son: Las urbanizaciones privadas y los puertos deportivos.
Se pueden considerar como un conjunto de viviendas unifamiliares o parcelas susceptibles de ser edificadas, integradas en un conjunto urbanizado en el que los accesos, las zonas ajardinadas y las instalaciones deportivas o recreativas pertenecen a todos en comunidad.
La mayor parte de la doctrina es partidaria de considerar que las urbs. Privadas son de origen, formación y existencia privada, sin perjuicio de su estricto cumplimiento de la normativa urbanística.
En cuanto a la configuración jurídica de las mismas hay varias posturas siendo la mayoritaria en la doctrina y en la jurisprudencia la que destaca la analogía de ésta figura con la P.H. Tesis también aceptada por la D.G.R.N.
Podemos destacar de su régimen jurídico lo siguiente:
El título constitutivo será normalmente la escritura pública otorgada por el propietario único de la finca o por todos los propietarios de las parcelas si éstas ya se han vendido.
Será necesario determinar los Estatutos que han de regir la vida de la urbanización que contendrán: normas relativas al uso de cada parcela, normas de conservación y uso de elementos y servicios comunes y contribución a los gastos de conservación y reparación en proporción a la cuota, las normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, etc…
Se caracterizan fundamentalmente por recaer sobre bienes de dominio público. Así la Ley de Costas 22/98 atribuye tal denominación a la zona marítimo terrestre, por lo tanto situada al borde del mar.
Pero como en esta zona no puede haber bienes de propiedad privada, ello hace que la única forma de que los titulares ostenten derechos reales en esa zona sea a través de la concesión adva.
Se consideran Complejos Inmobiliarios por:
Está dotado de elementos privativos: Los amarres. Pero no régimen de plena propiedad al basarse en un hecho concesional de la Admón..
Está dotado de elementos e instalaciones comunes como son los jardines, club social, pantanales de acceso a los amarres….
Supone además la prestación añadida de unos servicios comunes como suministro eléctrico, agua potable, teléfono, etc…
Pero se trata de un Complejo Inmobiliario peculiar por su gran número de restricciones impuestas por el régimen de concesión adva. al que queda necesariamente sujeto. Así, sólo se reconoce por la Admón. la pluralidad de titulares en la relación interna de los mismos, exigiendo para las relaciones con ella la constitución algún tipo de persona jurídica como único interlocutor. Hay así una duplicidad de derechos aplicables, el advo. en las relaciones externas (con la Admón.), y el privado en la interna (entre los particulares) lo que genera a su vez una duplicidad de títulos formales, los documentos advos. y la escritura pública.
Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
Con este tipo de unidad real se intenta satisfacer la necesidad turística de tener un determinado inmueble a disposición del particular exclusivamente durante su época vacacional.
En el Derecho Español se estimaba que estas figuras se podía articular a través del Derecho de obligaciones(Ppio de autonomía de la voluntad, art.1255CC.) o también en el de los Derechos Reales al regir el sistema de numerus apertus e incluso en determinadas condiciones el derecho de propiedad mismo ( lo que dió lugar al régimen de multipropiedad).
Para corregir los abusos a que se prestaba esta libertad de configuración se dictó la Ley 42/98 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. En adelante sólo son posibles dos tipos de regímenes:
1- Derecho reales limitados de aprovechamiento por turno.
2- Derechos de arrendamiento que confieren a cada arrendatario un aprovechamiento por turno.
REGÍMENES CONSTITUIDOS CON ANTERIORIDAD A LA LEY 42/98.
La nueva Ley impone que estos regímenes debieran ser adaptados en el plazo de 2 años desde la entrada en vigor de la misma.
Las figuras jurídico-reales posibles hasta la entrada en vigor de la Ley, éstas, a efectos de la adaptación, pueden consistir, según la Disp. Transitoria 2ª , en un régimen de cualquiera de estas dos clases:
1- Regímenes constituidos de tal modo que los titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, figura que comúnmente se denominaba MULTIPROPIEDAD.
2- Regímenes constituidos de tal modo que el propietario del inmueble sigue siendo el propietario único cuando ya ha enajenado diversos derechos de aprovechamiento por turno.
La Ley 42/98 proscribe de modo especial para el futuro esta figura al prohibir en todo caso dicha denominación y cualquier otra que contenga la palabra propiedad.
La escritura de adaptación debe ser otorgada por el Presidente de la comunidad de Propietarios.
La Disp. Transitoria 2ª de la Ley establece como una regla supletoria en cuanto a su extinción, de no haber perjuicio para los derechos adquiridos, todos los regímenes existentes tendrán una duración máxima de 50 años, a partir de la entrada en vigor de la Ley , salvo que sean de duración inferior, o que hagan en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto.
REGÍMENES PREEXISTENTES DE APROVECHAMIENTO POR TURNO CUANDO EL PROPIETARIO, A PESAR DE LA TRANSMISIÓN DE ALGÚN TURNO, SIGUE SIENDO PROPIETARIO ÚNICO DEL INMUEBLE AFECTADO.
La escritura de adaptación deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.
RÉGIMEN JURÍDICO REAL CONFORME A LA LEY 42/98.
Como características de estos derechos podemos citar:
1- Son derechos reales limitados.
2- Son derechos sujetos a término, la duración del régimen será de 3 a 50 años, a contra desde la fecha de inscripción de la terminación de la obra.
3- Son derechos reales limitados de goce que pueden ser catalogados como servidumbres personales.
4- Dentro de las servidumbres pueden catalogarse como servidumbres positivas.
5- Cada uno de estos derechos sufre las cargas correspondientes: facultad resolutoria a favor del propietario, facultades hipotecarias a favor del prestador de servicios.
Las Normas aplicables a estos regímenes son:
1º) Las normas legales que tengan carácter imperativo.
2º) La escritura constitutiva y reguladora del respectivo régimen que además puede contener Estatutos.
3º) Para la organización y funcionamiento de los órganos comunitarios, estos estatutos u otros que libremente adopten los titulares de los derechos y supletoriamente la LPH.
4º) Para cada derecho de aprovechamiento, supletoriamente, las normas que rigen las servidumbres personales positivas.
En cuanto a la constitución del régimen:
Es un acto unilateral del propietario de carácter dispositivo. Al acto de constitución deberá concurrir la empresa que por contrato con el propietario haya asumido la admón.. y prestación de los servicios, salvo que el propietario manifieste que son asumidos por él.
Se deben detallar los requisitos del inmueble, determinar los distintos derechos de aprovechamiento, determinaciones relativas al derecho a la prestación de servicios, etc… Este acto se formalizará en escritura pública (con carácter constitutivo) y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
En lo que respecta a las facultades y cargas de cada titular:
A cada uno le corresponde las facultades de goce, disposición y defensa. También les corresponde el derecho a participar en la formación de acuerdos comunitarios.
Además de las obligaciones que puedan resultar de los Estatutos, el titular del aprovechamiento por turno está obligado al pago de las cuotas que vayan venciendo mientras sea titular, por los servicios que se presten, estableciéndose en la Ley en relación con esta obligación una doble garantía real: una indirecta, el propietario tendrá en caso de impago y en determinadas condiciones, la facultad de resolver el derecho de aprovechamiento; y otra directa, a favor del prestador de servicios que el derecho queda grabado para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde la reclamación por vía judicial o notarial.
En cuanto a la modificación y extinción del régimen, rigen en principio las reglas para establecidas para los derechos reales limitados. Y más concretamente, de las servidumbres personales de carácter temporal.
La reunión de la propiedad con los derecho de aprovechamiento por turno en una misma persona no implica que el derecho real limitado quede extinguido por consolidación en el dominio, es una excepción por lo tanto a la regla general.
Enviado por: Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
"NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION"®
Santiago de los Caballeros, República Dominicana, 2016.
"DIOS, JUAN PABLO DUARTE, JUAN BOSCH Y ANDRÉS CASTILLO DE LEÓN – POR SIEMPRE"®
Autor:
Yunior Andrés Castillo Silverio.