Las ampliaciones o modificaciones sobre este contrato, se harán con las mismas solemnidades y requisitos exigidos para su celebración.
1734. La aportación de bienes implica la transmisión de su dominio a la sociedad como persona jurídica, salvo que expresamente se pacte otra cosa. Los inmuebles o derechos reales sobre los mismos, deberán inscribirse en el registro de la propiedad.
1735. El socio que contrate en nombre de la sociedad antes de que ésta pueda actuar como persona jurídica, queda directamente responsable por los efectos del contrato celebrado.
1736. Los cónyuges no pueden celebrar entre sí contrato de sociedad que implique la formación de una persona jurídica, salvo que figuren como consocios terceras personas. Se exceptúa también el caso de sustitución legal.
1737. Durante el matrimonio no puede la mujer, sin el consentimiento del marido, ni éste sin el de aquélla, celebrar con terceros contrato de sociedad en relación a bienes comunes o aportar a una sociedad esta clase de bienes.
1738. El tutor y el guardador no pueden celebrar contrato de sociedad con sus representados mientras no haya terminado la minoría de edad o la incapacidad y estén aprobadas las cuentas de la tutela y canceladas las garantías.
1739. No pueden celebrar contratos de sociedad los declarados en quiebra mientras no hayan sido rehabilitados.
1740. Por los menores o incapaces podrán sus representantes celebrar contrato de sociedad, previa autorización judicial por utilidad comprobada. La responsabilidad de los menores o incapaces se limitará al monto de su aportación entregada.
1741. La razón o firma social se formará con el nombre y apellido de uno de los socios; o los apellidos de dos o más, con la agregación de las palabras "sociedad civil".
1742. Las obligaciones sociales se garantizan con los bienes de la sociedad; y si éstos no fueren suficientes, con los bienes propios de los socios.
1743. A la sociedad no pueden ser aportados como capital social de menores sus bienes inmuebles o derechos de propiedad sobre ellos, pero sí los frutos o productos de dichos bienes.
1744. Los socios deben poner en la masa común dentro del plazo convenido, sus respectivos capitales; y contra el moroso puede la sociedad proceder ejecutivamente hasta que se verifique la entrega o rescindir el contrato en cuanto a dicho socio.
1745. Cada socio está obligado a entregar y sanear a la sociedad la cosa que prometió.
1746. El socio que retarde la entrega de su capital, cualquiera que sea la causa, debe abonar a la sociedad el interés legal del dinero que no entregó a su debido tiempo.
1747. Los socios que ponen su industria en común, darán cuenta a la sociedad de las utilidades que hayan obtenido del ejercicio de esa industria.
1748. El riesgo de las cosas ciertas y determinadas, no fungibles, que se aportan a la sociedad para que sólo sean comunes su uso, frutos o productos, corresponde al socio propietario.
Si las cosas aportadas son fungibles o no pueden guardarse sin que se deterioren, o se aportaron para ser vendidas, el riesgo corresponde a la sociedad. También corresponderá a la misma, a falta de pacto especial, el riesgo de las cosas justipreciadas al aportarse y, en este caso, la reclamación se limitará al precio en que fueron tasadas.
1749. Cualquier daño o perjuicio causado en los intereses de la sociedad por dolo, abuso de facultades o negligencia grave de algún socio, constituye a su autor en la obligación de indemnizarlo si los consocios lo exigen, con tal que no pueda colegirse de acto alguno la aprobación o ratificación expresa o virtual del hecho sobre que se funda la reclamación.
1750. Ningún socio puede distraer ni segregar del fondo común para sus gastos particulares, mayor cantidad que la designada a cada uno en las cláusulas del contrato.
Además de responder los socios por los daños o perjuicios que resulten a la sociedad, a causa de haber ellos tomado cantidades del fondo común, abonarán el interés legal correspondiente a éstas.
1751. La sociedad abonará a los socios los gastos que hicieren al desempeñar los negocios de ella, y les indemnizará de los daños o perjuicios que les sobrevinieren con ocasión inmediata y directa de los mismos negocios; pero no de los que hayan sufrido por culpa suya o por caso fortuito o por otra causa independiente, mientras se ocupaban en servicio de la sociedad.
1752. En caso de no haberse determinado en el contrato la parte que cada socio deba tener en las ganancias o pérdidas, se dividirán unas y otras a prorrata del capital que cada uno aportó a la sociedad.
1753. Si se estipuló la parte de las ganancias sin mencionarse la de las pérdidas, se hará la distribución de éstas en la misma proporción que la de aquéllas y al contrario; de modo que la expresión de las unas sirva para las otras.
1754. La parte que deba tener en la ganancia el socio que no aportó más que su industria, será igual a la porción correspondiente al socio que contribuyó con más capital; y si son iguales los capitales, o es uno sólo el socio que lo ha aportado, la ganancia del socio industrial será igual a la de los otros.
1755. El socio industrial, sufrirá también las pérdidas, cuando sean mayores que todo el capital de la sociedad; y entonces participará de ellas sólo en la parte que exceda del capital.
1756. No puede reclamar contra la distribución de las ganancias o pérdidas el socio que la aceptó expresa o tácitamente, ni el que hubiese dejado pasar tres meses desde que tuvo conocimiento de ella, sin usar de su derecho.
1757. La administración de los negocios de la sociedad, debe sujetarse a lo dispuesto en el contrato. Si está encargada a uno o más de los socios, los demás no pueden oponerse ni revocarle la administración sino en los casos de dolo, culpa, inhabilidad o incumplimiento de sus obligaciones.
1758. A falta de convenios especiales sobre la administración, se observarán las reglas siguientes:
1. cada socio es administrador; y, como tal, puede obrar a nombre de la sociedad sin perjuicio del derecho de los otros para oponerse a un acto antes que se perfeccione;
2. puede asimismo cada socio servirse de los bienes puestos en común, empleándolos en su destino natural; sin perjudicar los intereses de la sociedad, ni impedir que los demás socios usen de igual derecho;
3. cada uno de los socios tiene el derecho de obligar a los demás para que concurran a los gastos que exige la conservación de las cosas de la sociedad; y
4. Ninguno de los socios puede hacer innovaciones en los bienes inmuebles que dependen de la sociedad, aun cuando las considere ventajosas a ella si no consienten los demás.
1759. El socio que no es administrador, no puede celebrar ningún contrato sobre los bienes pertenecientes a la sociedad, aunque sean muebles.
1760. Ningún socio puede transmitir a otra persona, sin consentimiento de los demás, el interés que tenga en la sociedad; ni ponerla en lugar suyo para que desempeñe los oficios que le tocan en la administración de los negocios sociales.
1761. Son obligatorios para todos los socios los contratos celebrados por el socio administrador, o por el que estuviese autorizado para ello.
1762. Quedan igualmente obligados todos los socios por la deuda de que se ha aprovechado la sociedad, aunque se haya contraído por algún socio sin autorización.
1763. No debe contraerse obligación nueva si expresamente lo contradice uno de los socios administradores; pero si llegare a contraerse producirá sus efectos legales en cuanto al acreedor y el que la contrajo quedará responsable de los daños o perjuicios que cause a la sociedad.
1764. Todos los socios tienen derecho de examinar el estado de la administración, y de hacer las reclamaciones convenientes al interés común, con arreglo a lo pactado en la escritura de sociedad.
1765. El pago hecho a uno de los socios administradores por un deudor particular suyo, que lo es también de la sociedad, se imputará proporcionalmente a ambos créditos, aunque el socio lo hubiere aplicado íntegramente en la carta de pago a su crédito particular; pero si se aplicó al crédito de la sociedad, se cumplirá esta disposición.
1766. Puede rescindirse el contrato de la sociedad parcialmente, o disolverse y extinguirse en su totalidad.
Se rescinde parcialmente:
1. si un socio para sus negocios propios usa del nombre, de las garantías o del patrimonio perteneciente a la sociedad;
2. si ejerce funciones administrativas, el socio a quien no corresponde desempeñarlas, según el contrato de la sociedad;
3. si el socio administrador comete fraude en la administración o cuentas de la sociedad;
4. si cualquiera de los socios se ocupa de sus negocios privados, cuando está obligado por el contrato a ocuparse en provecho de la sociedad;
5. si alguno de los socios incurre en los casos de los artículos 1744 y 1749, según la gravedad de las circunstancias; y
6. Si se ha ausentado el socio que tiene obligación de prestar servicios personales a la sociedad; y requerido para regresar no lo verifica, o manifiesta que está impedido para hacerlo.
1767. Rescindido parcialmente el contrato, queda el socio culpable excluido de la sociedad.
1768. Se disuelve totalmente el contrato de sociedad:
1. por concluirse el tiempo convenido para su duración, por acabarse la empresa o el negocio que fue objeto de la sociedad o por haberse vuelto imposible su consecución;
2. por la pérdida de más del cincuenta por ciento del capital, a menos que el contrato social señale un porcentaje menor;
3. por quiebra de la sociedad;
4. Por muerte de uno de los socios; a no ser que la escritura contenga el pacto expreso para que continúen los herederos del socio difunto;
5. por la interdicción judicial de uno de los socios, o por cualquiera otra causa que le prive de la administración de sus bienes;
6. por quiebra de cualquiera de los socios; y
7. Por voluntad de uno de ellos.
1769. En los casos de los incisos 4, 5, 6, y 7, del artículo anterior, no se entenderá disuelta la sociedad, si quedando dos o más socios quieren de mutuo acuerdo continuarla, o lo hubieren pactado al tiempo de la celebración del contrato.
1770. La prórroga de una sociedad debe formalizarse antes del vencimiento del plazo y con las mismas solemnidades y requisitos exigidos para la celebración del contrato.
1771. Si uno de los socios promete poner en común la propiedad de una cosa cuya importancia sea tal que equivalga al objeto fundamental del negocio, si ésta se pierde antes de verificarse la entrega, se disuelve el contrato respecto de todos los socios.
1772. La cláusula de que muerto un socio continuarán en su lugar sus herederos, no obliga a estos a entrar en la sociedad; pero obliga a los demás socios a recibirlos.
1773. Si continúa la sociedad después del fallecimiento de un socio y los herederos de éste no entran en ella, sólo tienen derecho a la parte que correspondía al difunto al tiempo de su muerte; y no participan de los resultados posteriores, sino en cuanto sea una consecuencia necesaria de lo practicado antes de la muerte del socio a quien heredan.
1774. La conclusión de la sociedad por voluntad de uno de los socios sólo tiene lugar en las que se celebran por tiempo ilimitado; y cuando el renunciante no procede de mala fe ni intempestivamente.
Hay mala fe en el socio que renuncia, cuando pretende hacer un lucro particular, que no tendría, subsistiendo la sociedad; y procede intempestivamente, cuando lo hace en circunstancias de no haberse concluido una negociación y de convenir que continúe la sociedad por algún tiempo más, para evitarse el daño o perjuicio que de lo contrario le resultaría.
1775. Ningún socio puede pedir la disolución de la sociedad celebrada por tiempo determinado antes del plazo convenido; a no ser que para ello concurran motivos justos, como cuando otro socio falta a sus deberes, o el que se separa padece una enfermedad habitual que lo inhabilita para los negocios de la sociedad, o han sobrevenido otras causas, cuya gravedad y legitimidad se dejan al arbitrio del juez.
1776. Los socios están obligados recíprocamente a darse cuenta de la administración y sus resultados, tanto activos como pasivos, pasan a sus herederos.
1777. Terminada la sociedad, subsistirá la persona jurídica pero solamente para los efectos de la liquidación, correspondiendo a los liquidadores representarla en juicio activa y pasivamente. Al entrar en liquidación se agregarán a la razón social las palabras: "en liquidación".
1778. La liquidación de la sociedad deberá hacerse en la forma y por las personas que exprese el contrato social o el convenio de disolución. Si nada se estipuló acerca del nombramiento del liquidador o liquidadores y los socios no se ponen de acuerdo, el nombramiento se hará por el juez competente, debiendo recaer en persona de reconocida responsabilidad.
1779. El liquidador es un mandatario y como tal deberá sujetarse a las reglas que se le hubieren señalado; si fuere nombrado por el juez y alguno de los socios lo pide, deberá caucionar su responsabilidad a satisfacción del juez.
Los acreedores que representen por lo menos el veinticinco por ciento del pasivo de la sociedad pueden pedir también que el liquidador, cualquiera que sea la procedencia de su nombramiento, caucione su responsabilidad a satisfacción del mismo funcionario.
1780. Si fueren varios los liquidadores deberán proceder conjuntamente, y su responsabilidad será solidaria. La discrepancia de pareceres entre ellos será sometida a la resolución de los socios, y en su defecto el juez competente decidirá.
1781. El término para la liquidación no excederá de seis meses y cuando transcurra éste sin que se hubiere concluido, cualquiera de los socios o de los acreedores podrá pedir al juez competente que fije un término prudencial para concluirla, quien previo conocimiento de causa lo acordará así.
Si apareciere que la demora obedece a culpa de los liquidadores procederá su remoción sin perjuicio de las responsabilidades en que hubieren incurrido.
1782. Hecha la liquidación de la sociedad, se observará en los pagos el orden siguiente:
1. gastos de liquidación;
2. deudas de la sociedad;
3. aportes de los socios; y
4. Utilidades.
Si los bienes de la sociedad no alcanzan a cubrir las deudas, se procederá con arreglo a lo dispuesto en materia de concurso o quiebra.
1783. Los socios no pueden exigir la restitución de su capital antes de concluirse la liquidación de la sociedad, a menos que consista en el usufructo de los bienes introducidos al fondo común.
1784. Terminada la sociedad y practicada la liquidación, el reparto de utilidades se hará por el liquidador o liquidadores observando las disposiciones relativas a la partición de herencia, salvo lo que hubieren estipulado los socios.
1785. No estando determinadas las facultades del liquidador no podrá ejecutar otros actos y contratos que los que tiendan directamente al cumplimiento de su encargo, en consecuencia, el liquidador no podrá gravar los bienes sociales, ni tomar dinero a préstamo, ni transigir sobre los derechos de la sociedad ni someterlos a arbitraje, a menos que, previa justificación obtenga autorización judicial para ello.
1786. Además de los deberes que su título impone al liquidador, estará obligado:
1. a formar inventario al tomar posesión de su cargo;
2. a continuar y concluir las operaciones pendientes al tiempo de la disolución;
3. a exigir la cuenta de su administración a cualquiera que haya manejado intereses de la sociedad;
4. a liquidar y cancelar las deudas de la sociedad;
5. a cobrar los créditos activos, percibir su importe, cancelar los gravámenes que los garanticen y otorgar los correspondientes finiquitos;
6. a vender los bienes sociales, aun cuando haya algún menor o incapacitado entre los socios, con tal que no hayan sido destinados por éstos para ser adjudicados en especie;
7. a presentar estado de liquidación cuando cualquiera de los socios lo pida; y
8. A rendir al final de la liquidación una cuenta general y comprobada de su administración.
Si el liquidador fuere el administrador de la sociedad extinguida, deberá presentar en esa época la cuenta de su gestión.
1787. El liquidador nombrado por los socios puede ser removido por el voto de la mayoría y renunciar el cargo, según las reglas del mandato. El nombrado por el juez, si hubiere aceptado el cargo, solo podrá renunciar por justa causa legalmente comprobada, y ser removido por dolo, culpa, inhabilidad o incumplimiento de sus obligaciones.
1788. Haciendo por sí mismos la liquidación, los socios se ajustarán a las reglas precedentes y procederán como en el caso de administración conjunta.
1789. Las acciones de los acreedores contra los socios, las de los socios y acreedores contra el liquidador y las de los socios entre sí prescriben en tres años contados desde la fecha en que termine la liquidación, salvo que la ley fije término menor según la naturaleza de la obligación o del título.
De la compraventa.
Disposiciones generales
1790. Por el contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.
1791. El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa.
1792. El marido no puede comprar de su mujer ni ésta de aquél, aunque haya separación de bienes. No quedan incluidas en la prohibición adjudicaciones en pago entre cónyuges por razón de liquidación de la sociedad conyugal.
1793. No pueden comprar por sí ni por interpósita persona:
1. los administradores de bienes, los que tengan bajo su administración o cuidado;
2. los depositarios judiciales, interventores, síndicos y liquidadores, los bienes del depósito, intervención, quiebra o liquidación;
3. los jueces y demás funcionarios o empleados, los abogados, expertos, procuradores y mandatarios judiciales, los bienes que son objeto de los expedientes o diligencias en que intervienen;
4. los corredores y martilleros jurados, los bienes cuya venta se hace con su intervención; y los notarios, los bienes cuyas actas de remate autoricen;
5. el mandatario, los del mandante sin el consentimiento expreso de éste; y
6. El albacea, los de la testamentaría mientras no estén aprobadas las cuentas de su administración.
1794. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad la venta de cosa ajena es nula, y el vendedor debe restituir el precio si lo hubiere recibido y responder de daños y perjuicios si hubiere procedido de mala fe.
El que comprare lo suyo por haberlo creído de otro, tiene derecho a conservar la cosa y a que se le restituya el precio.
1795. Los representantes de menores, incapaces o ausentes y los depositarios, administradores, interventores o liquidadores, no pueden, vender los bienes que tengan a su cargo sin llenar previamente las formalidades que para cada caso señala la ley.
1796. No hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo; pueden convenir en que el precio lo fije un tercero, y si éste no quiere o no puede hacerlo, el contrato quedará sin efecto; pero si la cosa fuere entregada, se presumirá que las partes han aceptado el precio corriente qué tenga en el día y lugar en que se hubiere celebrado el contrato, o el precio medio en caso de diversidad de precios.
1797. Se considerará fijado el precio cuando los contratantes aceptan el que la cosa tuviere en lugar y tiempo determinados.
Si fueren varios los precios se entenderá que convinieron en el precio medio.
1798. Se entiende fijado el precio en el contrato si las partes se refieren al que resulte de una tasación íntegra o con cierta rebaja convenida, siempre que además se sometan a decisión judicial en el caso de que alguna de ellas no se conforme con la tasación.
1799. Las cosas que se acostumbra comprar al gusto, o que las partes convienen en sujetar a prueba antes de comprarlas, no se consideran vendidas hasta que el comprador quede satisfecho.
El plazo para la prueba, salvo estipulación, es de tres días, contados desde que el vendedor las ponga a disposición del comprador; y si éste no aceptare dentro de dicho término, se le tendrá por desistido del contrato.
1800. La compra sobre muestras, lleva implícita la condición de resolver el contrato si las cosas no resultaren conformes con las muestras.
1801. Vendida una cosa expresando su especie y calidad, el comprador tiene derecho de que se resuelva el contrato si la cosa no resulta de la especie y calidad convenidas.
Cuando se hubiere expresado el uso que se va a dar a la cosa, la calidad debe corresponder a ese uso.
1802. En la venta de cosas que están en tránsito, el comprador podrá resolver el contrato si no llegaren en buen estado y en el tiempo convenido.
1803. Cuando se estipula que la cosa debe ser entregada en lugar determinado, la compra se entiende celebrada bajo condición de que la cosa llegue a su destino.
1804. Si al tiempo de celebrarse el contrato se hubiere perdido en su totalidad la cosa objeto del mismo, el convenio quedará sin efecto. Si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, o reclamar la parte existente abonando su precio en proporción al total convenido.
1805. Pueden venderse las cosas futuras, antes de que existan en especie, y también una esperanza incierta.
Igualmente pueden venderse las cosas o derechos litigiosos, o con limitaciones, gravámenes o cargas, siempre que el vendedor instruya previamente al comprador, de dichas circunstancias y así se haga constar en el contrato.
1806. Se puede vender un derecho hereditario, sin especificar los bienes de que se compone; y en tal caso, el vendedor sólo responderá de su calidad de heredero.
El vendedor deberá pagar al comprador las cosas de la herencia, de las que se hubiere aprovechado; y a su vez, el comprador, satisfacer al vendedor las deudas y cargas que en razón de la herencia hubiere pagado.
1807. Si una misma cosa mueble se hubiere vendido a diferentes personas, prevalecerá la venta hecha al que de buena fe se halle en posesión de la cosa; y si ninguno tuviere la posesión, prevalecerá la venta primera en fecha.
1808. Si la cosa vendida fuere inmueble o derecho real sobre inmuebles, prevalecerá la venta que primero se haya inscrito en el registro, y si ninguna lo ha sido, será válida la venta anterior en fecha.
Obligaciones del vendedor
1809. El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacífica y útil posesión de la misma.
La entrega se hará en el lugar señalado en el contrato, y a falta de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo de la venta.
1810. La entrega de la cosa vendida puede ser real, simbólica o legal.
La primera consiste en la entrega material de la cosa vendida o del título si se trata de un derecho.
La entrega simbólica se realiza empleando alguna forma o figura con la cual el comprador se da por recibido de la cosa vendida.
La entrega legal tiene lugar cuando la ley considera recibida la cosa por el comprador aun sin estar materialmente entregada.
1811. Si los contratantes no fijaren plazo, la entrega de la cosa vendida se hará inmediatamente, a no ser que se tratare de cosas cuya entrega debe prepararse, en cuyo caso el vendedor deberá tenerlas a disposición del comprador dentro de las veinticuatro horas siguientes a la celebración del contrato.
Si el vendedor no entrega la cosa, el comprador puede pedir que se le ponga en posesión de ella, o la resolución del contrato.
1812. La entrega de la cosa vendida se entiende verificada:
1. por la transmisión del conocimiento, certificado de depósito o carta de porte;
2. por el hecho de fijar su marca el comprador con consentimiento del vendedor en las cosas compradas; y
3. Por cualquier otro medio autorizado por el uso.
1813. El riesgo de la cosa recae sobre el contratante que tenga la posesión material y el uso de la misma, salvo convenio en contrario.
1814. En caso de resolución del contrato por falta de entrega de la cosa, el vendedor deberá devolver el precio pagado y los intereses corridos hasta la devolución, más los daños y perjuicios; pero sólo devolverá el precio si el comprador, al tiempo de celebrar el contrato, hubiere conocido el obstáculo del que ha provenido la falta de entrega de la cosa.
1815. La cosa vendida debe entregarse en el estado en que se hallaba en el momento del contrato; y desde ese día los frutos pertenecen al comprador, salvo lo que estipulen las partes.
1816. Si después de perfeccionada la venta, el vendedor consume, altera o enajena y entrega a otro las cosas vendidas, el comprador podrá exigir otras equivalentes en especie, calidad y cantidad o, en su defecto, su valor a juicio de peritos, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.
1817. El comprador que contratare en conjunto una determinada cantidad de cosas o efectos, no está obligado a recibir una parte bajo promesa de que se le entregará posteriormente lo restante.
Pero si el comprador aceptare las entregas parciales, la venta se tendrá por consumada en cuanto a las porciones recibidas, aun cuando el vendedor no le entregue las restantes. En este caso el comprador podrá compeler al vendedor a que cumpla íntegramente el contrato o a que indemnice los daños o perjuicios que le cause el cumplimiento imperfecto.
1818. Entregadas las cosas vendidas, el comprador no será oído sobre defecto de calidad o falta de cantidad siempre que al tiempo de la entrega las hubiere examinado y recibido sin previa protesta.
1819. Cuando las cosas fueren entregadas en fardos o bajo cubierta que impida su reconocimiento y el comprador hiciere una formal y expresa reserva del derecho de examinarla, podrá reclamar dentro de tres días inmediatos al de la entrega, comprobando las faltas de cantidad o defecto de calidad.
1820. Si la venta fuere de bienes inmuebles y se hubiese hecho fijando su área, o a razón de un precio por unidad de medida, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se encuentre de menos, siempre que el exceso o falta no pase de la décima parte del todo vendido.
La acción para ejercitar este derecho prescribe en un año contado desde la fecha del contrato o del día fijado por las partes para verificar la medida.
1821. Cuando el comprador no puede pagar inmediatamente la diferencia del precio que resulte a su cargo, estará obligado el vendedor a concederle un término para el pago. Si lo negare, el juez, con arreglo a las circunstancias del caso, acordará un término que no exceda de tres meses contados desde la aprobación de la medida.
1822. Si el exceso o falta en la extensión de la cosa vendida es mayor que un décimo, queda a elección del comprador, o pagar lo que hubiese de más y cobrar en su caso lo que resulte de menos, o rescindir el contrato.
1823. Si un inmueble se ha vendido determinando expresamente sus linderos, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que esté comprendido dentro de dichos linderos, aunque haya exceso o disminución en las medidas indicadas en el contrato.
1824. Salvo uso o pacto en contrario, el vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida; y el comprador los de escritura.
De las obligaciones del comprador
1825. La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día, lugar y forma estipulados en el contrato.
A falta de convenio, el precio debe ser pagado en el lugar y momento en que se hace la entrega de la cosa.
1826. El comprador que no ha pagado el precio y ha recibido la cosa, está obligado al pago de intereses en los casos siguientes:
1. si así se estipuló en el contrato;
2. si la cosa produce frutos o rentas; y
3. Si fuere requerido judicial o notarialmente para el pago.
1827. Cuando se ha pagado parte del precio, y en el contrato no se estipuló plazo para el pago de la otra parte, si el comprador no paga el resto dentro del plazo que el juez señale prudencialmente, o no otorga la garantía convenida, puede el vendedor pedir la rescisión, devolviendo la parte de precio pagado, deducidos los impuestos y gastos del contrato que hubiere hecho efectivos.
1828. Si el comprador fuere perturbado en la posesión o hubiere motivo justificado para temer que lo será, podrá el juez autorizarlo para retener la parte del precio que baste a cubrir la responsabilidad del vendedor, salvo que éste haga cesar la perturbación o garantice el saneamiento.
1829. En las ventas a plazos la retención a que se refiere el artículo anterior, comenzará por el último vencimiento estipulado en el contrato y los que le precedan, hasta completar la cantidad cuya retención haya sido autorizada judicialmente.
1830. El comprador está obligado a recibir la cosa en el lugar y tiempo convenidos, o en su defecto, en los legales, y si rehusare sin justa causa recibirla o si por su culpa se demorare la entrega, correrán a su cargo los riesgos de la cosa y los gastos de su conservación y el vendedor tendrá además el derecho de cobrarle los daños y perjuicios que le causare. Si la cosa fuere mueble, el vendedor puede pedir su depósito a costa del comprador.
1831. El comprador es responsable de la baja del precio y de las costas, en la resolución de la venta por falta de pago del precio.
1832. El comprador tiene derecho de retener el precio mientras se le demora la entrega de la cosa.
1833. Si se ha fijado plazo para el pago del precio y el vendedor demora la entrega de la cosa el plazo se contará de la fecha de la entrega y no de la estipulada en el contrato.
Compraventa por abonos con o sin reserva de dominio
1834. Es válida la venta en pacto de reserva del dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o no se realice la condición a que las partes sujetan la consumación del contrato.
El comprador obtiene por esta modalidad de venta la posesión y uso de la cosa, salvo convenio en contrario; pero mientras no haya adquirido la plena propiedad, le queda prohibido cualquier enajenación o gravamen de su derecho sin previa autorización escrita del vendedor.
Cuando el precio se paga totalmente o se cumple la condición, la propiedad plena se transfiere al comprador sin necesidad de ulterior declaración. En este caso, el vendedor deberá dar aviso por escrito al registro de la propiedad, dentro de los ocho días de haberse cancelado totalmente el precio, para que se haga la anotación respectiva. La falta de cumplimiento de esta disposición será sancionada por el juez con multa de diez quetzales.
1835. La venta con pago del precio en abonos, con o sin reserva de dominio de bienes inmuebles, o de muebles susceptibles de identificarse de manera indubitable, debe inscribirse en el registro de la propiedad; su rescisión o resolución producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata.
Si el contrato se refiere a bienes muebles que no pueden identificarse y por lo mismo su venta no pueda registrarse, no serán perjudicados los terceros adquirentes de buena fe.
1836. El contrato de compraventa en abonos con reserva o no de dominio, puede resolverse por falta de pago de cuatro o más mensualidades consecutivas si el contrato fuere de bienes inmuebles.
En este caso, el vendedor devolverá al comprador el precio recibido descontándose una equitativa compensación por el uso de la cosa, que fijará el juez oyendo el dictamen de peritos, si las partes no se ponen de acuerdo.
1837. Si la venta fuere de bienes muebles, el vendedor tiene derecho en caso de resolución del contrato, de hacer suyos los abonos pagados, como indemnización por el uso y depreciación de la cosa. Sin embargo, el vendedor queda obligado a reintegrar al comprador cualquier excedente que obtuviere en la reventa, después de hacerse pago del saldo del precio que motivó la resolución del contrato más los gastos realizados y comprobados para lograr la reventa.
Si el precio de la reventa se paga al contado, el pago se hará inmediatamente al acreedor, y si se pacta en amortizaciones, en la misma forma se hará el pago.
1838. Serán por cuenta del comprador todos los gastos de uso, conservación y reparaciones de la cosa mueble así como el pago de impuestos y licencias.
Tratándose de bienes inmuebles, las mejoras se regularán en caso de rescisión, por las disposiciones del capítulo 4, título 7 de la segunda parte del libro 5 en lo que fueren aplicables.
1839. La cosa será recuperada por el vendedor abonando el valor de las mejoras que no sean separables, pero tendrá derecho a ser indemnizado por los daños que el comprador hubiere causado a la propiedad.
Si la cosa produjo frutos o rentas, el comprador los devolverá al vendedor; pero si en los abonos se hubieren incluido intereses, se hará compensación entre aquéllos y éstos, devolviéndose solamente la diferencia si la hubiere.
1840. El vendedor puede reservarse la entrega material de la cosa para cuando el precio se haya acabado de pagar, o cuando hubiere entregado un número determinado de abonos. En estos casos, si el contrato se resuelve, el vendedor devolverá las sumas que haya recibido y los intereses legales si no estuvieren estipulados.
El comprador que hubiere pagado la mitad del precio o más, puede exigir que el vendedor le garantice la entrega de la cosa o la devolución de los abonos si el vendedor se negare.
1841. Es nula la estipulación de que el comprador perderá a favor del vendedor los abonos que hubiere efectuado, aunque sea a título de multa o de retribución por el uso de la cosa, salvo lo dispuesto en el artículo 1837.
1842. La calificación de arrendamiento, depósito o cualquiera otra denominación que se dé a la venta no surtirá otros efectos que los que se expresan en este capítulo.
1843. Las condiciones impuestas por las compañías o empresas lotificadoras o constructoras, deberán ser aprobadas por la autoridad gubernativa para que se reconozca su validez.
Pactos de rescisión
1844. Pueden las partes estipular en el contrato que la venta se rescindirá si no se paga el precio en cierto día determinado. Sin embargo, el comprador de bienes inmuebles podrá pagar el precio después del día señalado mientras no hubiere incurrido en mora en virtud de requerimiento.
1845. La venta de cosas que no sean inmuebles se entenderá rescindida sin necesidad de requerimiento, si a la expiración del término convenido no se presentó el comprador a pagar el precio.
1846. Si estipulado el pacto de rescisión, el comprador paga más de la mitad del precio total, no procederá la rescisión y el vendedor solamente tendrá derecho a exigir el pago del resto, costas y perjuicios.
1847. Puede también estipularse en el contrato que la venta se rescindirá a solicitud del vendedor si dentro de un término fijado hubiere quién dé más por la cosa.
Este término no podrá exceder en ningún caso de seis meses si se tratare de inmuebles o de tres si se tratare de otros bienes, y se contará de la fecha de la celebración del contrato.
1848. Estipulado el pacto a que se refiere el artículo anterior, el comprador goza de preferencia para quedarse con la cosa pagando la diferencia de precio. Para el ejercicio de este derecho deberá notificársele al comprador el ofrecimiento del precio mayor.
Pagada la diferencia por el comprador el pacto se tendrá por concluido aunque el término por el cual se estipuló no lo estuviere.
1849. No procede la rescisión si se prueba colusión entre el vendedor y el que ofrece mayor precio.
Se entenderá que hubo colusión si el comprador exige que el precio mayor se deposite en efectivo y no se deposita dentro de los tres días siguientes al requerimiento.
1850. Las mejoras que hubiere hecho el comprador en la cosa y el aumento del valor que ésta tenga por el transcurso del tiempo, deben serle pagados si por el ofrecimiento de precio mayor se rescinde la venta.
1851. La rescisión voluntaria de la venta sin pacto especial previo, solamente puede hacerse dentro del año de la celebración del contrato, si se tratare de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos y dentro de los seis meses, si se tratare de otros bienes.
Parte 14.
Permuta
De la permuta
1852. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes transmite la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad, de otra. Cada permutante es vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe en cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. Este contrato se rige por los mismos principios del contrato de compraventa, en lo que fueren aplicables.
1853. Si la cosa que se entrega se ha de pagar parte en dinero y parte en otros bienes, el contrato será de permuta siempre que la porción estipulada en dinero no llegue a la mitad del precio.
1854. El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió, o que la devuelva en razón de sus vicios, puede reclamar a su elección, la restitución de la cosa que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que se le hubiese dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios.
Donación entre vivos
1855. La donación entre vivos es un contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa, a título gratuito.
1856. La donación entre vivos también puede ser remuneratoria y onerosa, pero en este último caso, sólo constituye donación el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidos los gravámenes o cargas.
1857. El donatario puede aceptar en el momento de la donación o en acto separado. Si aceptare con posterioridad, para que el contrato quede perfecto debe notificarse la aceptación al donante en forma auténtica.
1858. Si el donante muere antes que el donatario haya aceptado la donación, puede éste, sin embargo, aceptarla y los herederos del donante están obligados a entregar la cosa donada.
Si muere el donatario antes de aceptar la donación, queda ésta sin efecto, y sus herederos nada podrán pedir al donante.
1859. El donatario se subroga en todos los derechos y acciones que en caso de evicción corresponderían al donante. Este, en cambio, no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo si la donación fuere onerosa o remuneratoria, en cuyo caso responderá el donante de la evicción hasta la concurrencia del gravamen.
1860. La donación puede hacerse por medio de apoderado; pero el poder debe designar la persona del donatario y especificar los bienes objeto de la donación y condiciones a que queda sujeta.
1861. La donación que se haga a los menores, incapaces o ausentes, la aceptarán sus representantes legales; pero, cuando se trate de donaciones condicionales y onerosas, deberá preceder autorización judicial, como en el caso de utilidad y necesidad.
1862. La donación de bienes inmuebles debe otorgarse y aceptarse por escritura pública.
1863. Toda donación será estimada; y si comprendiere todos o la mayor parte de los bienes o los más productivos, deberán detallarse en el instrumento en que se otorgue el contrato.
1864. El donatario quedará obligado con los acreedores y alimentistas del donante y con el hijo nacido con posterioridad, solamente hasta el valor de los bienes donados al tiempo de hacerse la donación, si el donante no tuviere medios para cumplir estas obligaciones; pero podrá eximirse de responsabilidad haciendo abandono de los bienes donados o de la parte suficiente para cubrirlas.
1865. En las donaciones onerosas, el donatario quedará obligado por la parte que efectivamente constituye la donación, en los términos del artículo anterior, una vez deducido el monto de las obligaciones impuestas.
1866. La donación gratuita, y la onerosa en la parte que constituya la donación efectiva, pueden ser revocados por causa de ingratitud del donatario. Esta facultad es personal del donante e irrenunciable, y se otorga en los casos siguientes:
1. si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante, su cónyuge, conviviente de hecho, sus ascendientes o descendientes;
2. por acusar o denunciar de algún delito al donante salvo que el delito se hubiere cometido contra el donatario, su cónyuge, conviviente de hecho, sus ascendientes o descendientes; y
3. Por negarse indebidamente a alimentar al donante que careciere de bienes, o si lo desamparare o abandonare cuando estuviere necesitado de asistencia.
1867. La revocación de la donación por ingratitud sólo puede hacerse contra el donatario; sin embargo, si hubiere sido iniciada en vida de éste, podrá continuarse contra los herederos.
1868. Cuando el donatario cause voluntariamente la muerte del donante, se invalida por el mismo hecho la donación.
1869. La revocación que haga el donante por causa de ingratitud, no producirá efecto alguno si no se notifica al donatario o a sus herederos dentro de los sesenta días siguientes a la fecha en que se otorgue la escritura pública de revocación.
1870. El donatario o sus herederos podrán oponerse a la revocación que haga el donante, contradiciendo las causas que éste invoque, para que judicialmente se decida sobre el mérito de ellas.
1871. Queda consumada la revocación que no fuere contradicha dentro de los sesenta días siguientes a la fecha en que sea notificada al donatario o a sus herederos.
1872. No son revocables las donaciones remuneratorias, las que se hacen con motivo de matrimonio que se ha efectuado y los obsequios que se acostumbra por razones sociales o de piedad.
1873. La revocación de la donación perjudica a tercero desde que se presentare al registro la escritura, si se tratare de bienes inmuebles, y desde que se hiciere saber a los terceros o se publicare la revocación, si se tratare de otra clase de bienes.
1874. La facultad de revocar la donación por causa de ingratitud dura seis meses, contados desde que el donante tuvo conocimiento del hecho que la motiva.
1875. Si la donación fuere onerosa y el donatario no cumpliere la prestación a que se hubiere obligado, o sin justa causa la suspende o interrumpe, puede el donante rescindir el contrato; sin embargo, si la obligación del donatario consistiere en el pago de una pensión o deuda y hubiere pagado la mitad o más, el donante o sus herederos no podrán rescindir el contrato sino solamente reducir la donación efectiva en cuanto a los bienes que sean necesarios para completar el pago.
1876. El donante que desmejora de fortuna puede reducir la donación en la parte necesaria para sus alimentos.
Si fueren varias las donaciones hechas a diversas personas, la reducción comenzará por la última en fecha y se continuará con la inmediata anterior hasta llegar a la más antigua.
Habiendo diversas donaciones otorgadas en la misma fecha, se hará la reducción a prorrata.
1877. Si no fuere posible la devolución de las cosas donadas, al revocarse, rescindirse o reducirse la donación, el donatario estará obligado a devolver el valor que hayan tenido al tiempo de hacerse la donación, o la parte de ese valor, según los casos.
1878. Los frutos y productos de las cosas donadas corresponden al donatario hasta el día en que se le notifique la revocación, rescisión o reducción.
1879. La acción para pedir la reducción o rescisión de la donación dura seis meses, contados desde el día en que sobrevino el motivo de la reducción o rescisión.
Del arrendamiento
Disposiciones generales
1880. El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado.
Todos los bienes no fungibles pueden ser objeto de este contrato, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales.
La renta o precio del arrendamiento debe consistir en dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.
1881. Puede dar bienes en arrendamiento el propietario que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.
1882. El marido necesita del consentimiento de su cónyuge para dar en arrendamiento los bienes comunes del patrimonio conyugal por un plazo mayor de 3 años o con anticipo de la renta por más de un año.
1883. El copropietario de cosa indivisa no puede darla en arrendamiento sin el consentimiento de sus condueños.
1884. No pueden tomar en arrendamiento:
1. los administradores de bienes ajenos, los bienes que estén a su cargo;
2. el mandatario, los bienes del mandante, a no ser con el consentimiento expreso de éste; y
3. Los funcionarios y empleados públicos, los bienes que son objeto de los asuntos en que intervienen por razón de su cargo.
1885. Cuando una misma cosa se hubiere arrendado a dos o más personas, tendrá la preferencia el primer contratante, y si los contratos fueren de la misma fecha, el que tenga la cosa en su poder; pero, sí el arrendamiento debe inscribirse en el registro de la propiedad, la preferencia corresponderá al que primero haya inscrito su derecho.
1886. El plazo del arrendamiento será fijado por las partes.
El arrendatario tendrá derecho de tanteo para la renovación del contrato por un nuevo plazo, siempre que haya cumplido voluntariamente todas las obligaciones que contrajo en favor del arrendador.
1887. Vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama y, en cambio, recibe la renta del período siguiente sin hacer reserva alguna, se entenderá prorrogado el contrato en las mismas condiciones, pero por plazo indeterminado.
La prórroga del contrato por voluntad expresa o tácita de las partes, extingue las fianzas y seguridades que un tercero haya prestado para garantizarlo, salvo que el fiador se obligue expresamente.
1888. En los arrendamientos cuya duración se cuenta por años forzosos y voluntarios, estos últimos se convierten en obligatorios si el optante no avisa al otro, con tres meses de anticipación, que terminará el contrato cuando se acaben los años forzosos.
1889. Las cláusulas del contrato que sean oscuras o dudosas sobre la duración del arrendamiento, se interpretarán a favor del arrendatario que no haya sido moroso en el pago de la renta.
1890. El arrendatario podrá subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada si no le ha sido prohibido expresamente, pero no puede ceder el contrato sin expreso consentimiento del arrendador.
El subarriendo total o parcial no menoscaba los derechos ni las obligaciones que respectivamente corresponden al arrendador y al arrendatario, ni altera las garantías constituidas para seguridad del contrato de arrendamiento.
1891. El subarrendatario no podrá usar la cosa en otros términos ni para otros usos que los estipulados con el primer arrendador; y será responsable solidariamente con el arrendatario por todas las obligaciones a favor del arrendador.
1892. Cesado el arrendamiento caducan los subarrendamientos aunque su plazo no hubiere vencido; salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente.
1893. Ninguna de las partes puede mudar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento de la otra. La violación de este precepto da derecho al perjudicado para exigir que la cosa se reponga al estado que guardaba anteriormente, o a que se rescinda el contrato si la modificación fue de tal importancia que la haga desmerecer para el objeto del arrendamiento.
1894. Si durante el arrendamiento el arrendador enajena la cosa, el nuevo dueño no podrá negarse a mantener en el uso de ella al arrendatario mientras no expire el término del contrato.
1895. Si el arrendatario abandonare la cosa arrendada, el contrato se tendrá por resuelto y el arrendador tendrá derecho a que se le entregue judicialmente.
1896. Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de entidades autónomas o semiautónomas, estarán sujetos a sus leyes respectivas y, subsidiariamente, a lo dispuesto en este código.
Obligaciones y derechos del arrendador
1897. El arrendador está obligado a entregar la cosa en estado de servir al objeto del arrendamiento.
La entrega debe hacerse inmediatamente si no se fija plazo; pero si el arrendatario debe pagar la renta anticipadamente o prestar garantía, mientras no cumpla estas obligaciones, no estará obligado el arrendador a entregar la cosa.
1898. El arrendador que de buena fe da en arrendamiento cosa ajena, se libra de responsabilidad si presenta otra de iguales o mejores condiciones al arrendatario, aunque no la acepte.
1899. Si el arrendatario sabía que la cosa era ajena y no se cuidó de asegurarse de la facultad del arrendador para celebrar el contrato, no tendrá derecho a ninguna indemnización por la falta de entrega o la privación de la cosa.
1900. Si la cosa se destruye antes de la entrega en su totalidad o de modo que quede inútil para el propósito del arrendamiento, sin culpa del arrendador, no tendrá obligación de indemnizar al arrendatario, pero devolverá la renta si se hubiere anticipado.
1901. El arrendador está obligado:
1. a poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de celebrarse el contrato, los vicios ocultos de la cosa y las limitaciones y gravámenes que puedan perjudicarle;
2. a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el arrendamiento;
3. a no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
4. a conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
5. a defender el uso de la cosa contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algún derecho sobre ella; y
6. A pagar los impuestos fiscales y municipales que gravitan sobre la cosa.
1902. Si el arrendador no hiciere las reparaciones que sean necesarias para impedir la destrucción o deterioro de la cosa, después de ser avisado de la urgencia de su realización, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento o solicitar autorización judicial para hacerlas por su cuenta. El juez, con conocimiento de causa, fijará la cantidad máxima que el arrendatario podrá gastar y la parte de alquileres o rentas que deberá aplicarse al pago.
Obligaciones y derechos del arrendatario
1903. El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa, en los plazos, forma y lugar convenidos.
A falta de convenio, la renta se pagará vencida, a la presentación del recibo firmado por el arrendador o su representante legal.
1904. Si el contrato se rescinde o se declara terminado antes de vencerse el plazo, o si la cosa se devuelve después de vencido el contrato, la renta correrá hasta el día en que efectivamente sea devuelta.
1905. No es válida la estipulación de que el arrendatario pagará la totalidad de las rentas por devolución de la cosa antes del vencimiento del plazo, salvo lo dispuesto en el artículo 1888.
1906. Si el arrendatario se ve impedido, sin culpa suya, del uso total o parcial de la cosa arrendada, no está obligado a pagar la renta en el primer caso, y tiene derecho, en el segundo, a una rebaja proporcional que, a falta de acuerdo, fijará el juez.
En ambos casos, si el impedimento dura más de dos meses, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato.
1907. El arrendatario está obligado:
1. a servirse de la cosa solamente para el uso convenido, y a falta de convenio, para el que corresponda según su naturaleza y destino;
2.a responder de todo daño o deterioro que el bien arrendado sufra por su culpa o la de sus familiares, dependientes y subarrendatarios, así como los que causen los animales y cosas que en ella tenga; y
3. A devolver la cosa, al terminar el arrendamiento, en el estado en que se le entregó, salvo los desperfectos inherentes al uso prudente de ella.
Si la entrega se hizo por inventario, la devolución deberá hacerse de conformidad con el mismo.
1908. El arrendatario que establece en el inmueble arrendado una industria peligrosa, tiene obligación de asegurarlo contra los riesgos que se originan del ejercicio de esa industria, siendo responsable por los daños que se causen si así no lo hiciere.
1909. Serán de cuenta del arrendatario las reparaciones llamadas locativas, pero serán de cuenta del arrendador si los deterioros provinieren de mala calidad o defecto de construcción de la cosa arrendada.
1910. Se entiende por reparaciones locativas las que según la costumbre del lugar son a cargo del arrendatario y, en general, las de aquellos deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario, sus familiares o dependientes.
1911. El arrendatario está obligado a poner inmediatamente en conocimiento del arrendador, de cualquiera usurpación o imposición de servidumbre que se intente contra el inmueble, siendo responsable de los perjuicios que cause su omisión.
1912. El arrendatario es responsable del incendio del bien objeto del arrendamiento, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.
1913. Si son varios los arrendatarios, todos son responsables del incendio en la proporción de la parte que respectivamente ocupan, a no ser que se pruebe que el incendio comenzó en la habitación de alguno de ellos, quien en tal caso será el único responsable.
1914. Cesa la responsabilidad del arrendatario, en caso de incendio, si la cosa estuviere asegurada; salvo el derecho del asegurador contra el arrendatario si el incendio fue causado por culpa de éste.
De las mejoras
1915. El arrendatario tiene facultad de hacer en la cosa arrendada, sin alterar su forma, todas las mejoras de que quiera gozar durante el arrendamiento.
1916. Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la cosa.
Son útiles cuando, sin pertenecer a la clase de necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen.
Y son de recreo cuando, sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.
1917. Ninguna mejora es abonable al arrendatario, salvo convenio por escrito en que el dueño se haya obligado a pagarla.
Quedan exceptuadas de esta disposición las reparaciones necesarias o las locativas que sean de cuenta del arrendador, las cuales serán abonables si se hacen por el arrendatario después de notificar al primero, privada o judicialmente, la necesidad de la reparación.
1918. Es nulo el contrato sobre abono de mejoras en que no se especifica, al menos aproximadamente, cuáles deben ser éstas y cuánta será la mayor cantidad que con tal objeto pueda gastar el arrendatario.
1919. Puede el arrendador autorizar al arrendatario para que invierta en mejorar la cosa arrendada, una o más de sus rentas.
1920. También puede autorizarse al arrendatario, para que de sus fondos propios gaste en mejoras de la cosa, hasta la cantidad que se estipule.
1921. Cuando el arrendatario haya puesto mejoras con consentimiento del dueño, o sin él, para gozar de ellas durante el tiempo del arrendamiento y dejarlas después a beneficio de la finca, sin responsabilidad de éste; si antes de concluirse ese tiempo se interrumpe el arrendamiento por causa o culpa del dueño, desde entonces se hacen abonables las mejoras necesarias o útiles. En este caso, el dueño o el que le suceda en la cosa responderá, o bien de todo el valor de ellas si no las hubiere disfrutado todavía el arrendatario, o sólo de una parte proporcional al tiempo que faltaba del contrato si ya hubiese empezado a gozarlas.
1922. La tasación de mejoras se arreglará:
1. al convenio de las partes; y
2. A lo gastado en ponerlas y conservarlas.
1923. Siempre que se haga tasación de mejoras abonables al arrendatario, se incluirá en ella y se rebajará de su monto, el valor de los daños o deterioros a que se refiere el inciso 2, del artículo 1907.
1924. Si son separables las mejoras que no se deben abonar, puede separarlas el arrendatario que las puso.
Si no son separables, o si no puede hacerse la separación sin destruirlas, el arrendador puede impedir que se destruyan.
1925. Las mejoras que sean abonables por haberse puesto conforme a lo convenido legalmente entre el dueño y el arrendatario, serán pagadas en cantidad, tiempo y forma, según convenio.
Faltando acuerdo sobre el modo de verificarse el pago de estas mejoras, se hará con la cantidad que baste de la renta del último año del arrendamiento.
1926. Cuando en un contrato de arrendamiento se designa por renta una cantidad menor de la que produce la cosa, con el objeto explícito de que la mejore el arrendatario, si éste no cumple con poner las mejoras, el arrendador tiene derecho a pedir la rescisión del contrato; la devolución de las cantidades que se rebajaron de la renta, en consideración a las mejoras; los intereses de la suma a que estas cantidades asciendan, y la indemnización de los perjuicios que se le hubieren causado.
Tiene los mismos derechos el arrendador, cuando de cualquier otro modo se entrega o deja al arrendatario alguna cantidad destinada expresamente para mejoras, si éste no cumple con la obligación de mejorar.
1927. Si el arrendatario hubiese puesto sólo una parte más o menos considerable de las mejoras a que estaba obligado, el juez resolverá, según las circunstancias, sobre la rescisión del contrato, pero siempre habrá lugar a la devolución de las cantidades que dejaron de emplearse en mejoras, al pago de sus respectivos intereses y a la indemnización de los perjuicios causados.
Del modo de terminar el arrendamiento
1928. El arrendamiento termina por el cumplimiento del plazo fijado en el contrato, o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada.
1929. Termina también el arrendamiento:
1. por convenio expreso;
2. por nulidad o rescisión del contrato;
3. por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada; y
4. Por expropiación o evicción de la cosa arrendada.
1930. Puede rescindiese el arrendamiento:
1. si el arrendador o el arrendatario faltan al cumplimiento de sus respectivas obligaciones;
2. si, tratándose de una finca rústica, el arrendatario abandona las plantaciones existentes al tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva con la debida diligencia;
3. si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario garantizar el pago de la renta, se niega a hacerlo o no lo hace en el término convenido;
4. por mayoría de edad del menor, rehabilitación del incapaz o vuelta del ausente, en los arrendamientos que hubieren celebrado sus respectivos representantes con plazo mayor de tres años;
5. por subarrendar contra prohibición expresa del arrendador;
6. por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines contrarios a la moral o al orden público o a la salubridad pública; y
7. Por muerte del arrendatario, si sus herederos no desean continuar con el arrendamiento.
Disposiciones especiales relativas al alquiler de casas y locales
1931. No podrá darse en arrendamiento una casa, habitación o local, sin que reúna las condiciones de higiene y salubridad que exige el código respectivo. El propietario o arrendador deberá presentar la tarjeta de habitabilidad del inmueble, expedida por el funcionario competente, para que el contrato pueda otorgarse.
1932. El arrendador que no realice las obras que ordene la autoridad que corresponda para que un local sea habitable e higiénico, responderá de los daños y perjuicios que los inquilinos que lo ocupan sufran por su causa.
1933. Los gastos corrientes que ocasionen las disposiciones sobre limpieza, salubridad e higiene que ordenen las autoridades respectivas, son a cargo del arrendatario, si no consisten en modificaciones o mejoras que, según la ley, corresponda hacer al arrendador.
1934. Si se alquila una casa o local amueblado, deberán especificarse los muebles en el contrato y se entenderá que el arrendamiento de éstos es por el mismo tiempo que el del edificio, a no ser que haya convenio en contrario.
1935. Salvo estipulación expresa, es a cargo del inquilino el consumo de la energía eléctrica y servicio telefónico, así como el agua que exceda de la que corresponde al inmueble o la cantidad determinada en el contrato.
1936. El pago de la renta se hará en los períodos estipulados, y a falta de convenio, el pago se hará por meses vencidos.
1937. El inquilino deberá devolver la casa o local al fin del arrendamiento, en el estado en que le fue entregado, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.
En cuanto a los deterioros graves del inmueble, deberá probar que no fueron causados por su culpa ni la de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y, a falta de esta prueba, será responsable por el valor de las reparaciones.
1938. La restitución del edificio la hará el arrendatario desocupándolo enteramente y entregándolo con las llaves al arrendador.
1939. El arrendatario podrá poner fin al arrendamiento dando aviso por escrito al arrendador, por lo menos con treinta días de anticipación si se tratare de vivienda y con sesenta días de anticipación si se tratare de locales de negocios u oficinas, salvo lo dispuesto en el artículo 1888.
1940. El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento en los casos generales establecidos en el artículo 1930 y en los especiales siguientes:
1. cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y adeuda por lo menos dos meses vencidos;
2. cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla él y su familia, siempre que compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de él económicamente;
3. cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse nueva edificación;
4. cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus familiares o dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble;
5. cuando se trate de inmuebles del estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalación de sus dependencias, oficinas o servicios; y
6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera otra actividad lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin.
Ocurrido cualquiera de los casos anteriores, se procederá de acuerdo con lo que establecen las leyes respectivas.
1941. Las disposiciones consignadas en este capítulo regirán sin perjuicio de lo establecido en la ley especial de inquilinato u otra ley de emergencia que regule este contrato, en cuanto a fijación de renta y demás condiciones no determinadas en los artículos anteriores.
Del mútuo.
1942. Por el contrato de mútuo una persona entrega a otra dinero u otras cosas fungibles, con el cargo de que se le devuelva igual cantidad de la misma especie y calidad.
1943. La cosa objeto del mútuo se transmite para su consumo al mutuario y queda a su cargo la mejora, deterioro, depreciación o destrucción que sobrevenga después.
1944. El mutuante es responsable de los daños que sufra el mutuario por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa prestada, si conoció los defectos y no le dio aviso oportunamente.
No se reputan vicios ocultos los que el mutuario ha podido conocer por él mismo.
1945. Si el mutuante ignoraba los vicios ocultos de la cosa, sólo está obligado a sufrir la reducción proporcional de su valor.
1946. Salvo pacto en contrario, el deudor pagará intereses al acreedor y, a falta de convenio, se presumirá que las partes aceptaron el interés legal.
1947. El interés legal es igual al promedio ponderado de las tasas de interés activas publicadas de los bancos del sistema al día anterior a la fecha de su fijación, reducido en dos puntos porcentuales. En defecto de su publicación o en caso de duda o discrepancia se solicitará informe a la superintendencia de bancos el cual tendrá carácter definitivo.
1948. Las partes pueden acordar el interés que les parezca. Cuando la tasa de interés pactada sea manifiestamente desproporcionada con relación al interés corriente en el mercado, el juez podrá reducirlo equitativamente, tomando en cuenta la tasa indicada en el artículo 1947 y las circunstancias del caso.
1949. Queda prohibida la capitalización de intereses. Se exceptúa a las instituciones bancarias que se sujetarán a lo que sobre el particular establezca la junta monetaria.
1950. Si en el contrato no se ha fijado plazo para la restitución de lo prestado, se entenderá que es el de seis meses si el mútuo consiste en dinero; y si lo prestado fueren cereales u otros productos agrícolas, la devolución se hará en la próxima cosecha de los mismos o semejantes frutos o productos.
1951. En los préstamos de dinero, el pago de los intereses caídos o de los incurridos después del vencimiento del plazo, no implicará prórroga de éste.
1952. Si se han prestado cosas fungibles que no sean dinero, se deberá restituir igual cantidad del mismo género y calidad, aunque el precio de ellas haya bajado o subido.
1953. Si las cosas fueren apreciadas al tiempo del contrato, el deudor está obligado a satisfacer el valor que se les dio, aunque valgan más o menos al tiempo del pago.
1954. Si no fuere posible al mutuario restituir en género, podrá pagar el valor que la cosa prestada tenga el día en que debiera ser devuelta.
1955. El préstamo en dinero se arreglará para la restitución, a lo establecido en los artículos 1395.
1956. El deudor de una suma de dinero puede anticipar el pago, pero cubriendo los intereses respectivos por todo el tiempo que falte para el vencimiento del plazo.
Del comodato
1957. Por el contrato de comodato una persona entrega a otra, gratuitamente, algún bien mueble no fungible o semoviente, para que se sirva de él por cierto tiempo y para cierto fin y después lo devuelva.
1958. Sólo pueden dar en comodato el que tiene la libre disposición de la cosa y el arrendatario y usufructuario que no tengan prohibición.
1959. Corresponden al comodante los aumentos de la cosa. También le corresponden los menoscabos o pérdidas, cuando no sean debidos a culpa del comodatario o no haya habido pacto de satisfacer daños o perjuicios.
1960. Si fue tasada la cosa al entregarla, responderá el comodatario de la pérdida de ella, aún por caso fortuito, salvo pacto en contrario.
1961. El comodato se entiende otorgado en consideración a la persona del comodatario, y éste no podrá transferirlo, salvo pacto expreso.
1962. Son obligaciones del comodante:
1. avisar si la cosa prestada tiene algún vicio oculto, siendo responsable, en caso contrario, de los daños o perjuicios que resulten de los vicios ocultos si, conociéndolos, no dió aviso al comodatario;
2. no pedir lo que prestó antes del vencimiento del plazo estipulado; y, en defecto de convención antes de haber servido en el uso para que fue prestado; y
3. Pagar los gastos extraordinarios e indispensables que hubiere hecho el comodatario para la conservación de la cosa prestada.
1963. Si el comodante necesita con urgencia imprevista la cosa prestada, o si ésta corre peligro de perecer si continúa en poder del comodatario, podrá exigir que se le devuelva antes de cumplido el plazo o antes de que se haya usado de ella, y el juez, según las circunstancias, resolverá lo que proceda.
1964. Son obligaciones del comodatario:
1. cuidar la cosa prestada;
2. emplearla en el uso señalado por su naturaleza o por el pacto; siendo responsable de su pérdida o deterioro proveniente del abuso, aun por caso fortuito;
3. hacer los gastos ordinarios que exija la cosa mientras dure el comodato; y
4. Devolver la cosa en el término estipulado o después del uso determinado en el contrato, sin más deterioro que el proveniente del uso ordinario de ella.
1965. Si terminado el comodato y requerido el comodante demora recibir la cosa, todo riesgo será a su cargo y deberá reembolsar los gastos que el comodatario hiciere para conservarla.
1966. El comodatario que demora la devolución de la cosa, responde de la pérdida de la cosa y de los daños y perjuicios, aunque provengan de caso fortuito.
1967. Es responsable el comodatario de la pérdida de la cosa y de los daños y perjuicios que resulten de su dolo o culpa.
1968. Cuando sea imposible devolver la cosa prestada, el comodatario entregará otra de la misma especie y calidad, o el valor que le corresponda, a elección del comodante, arreglándose a las circunstancias de tiempo y lugar en que debía restituirse. Si la cosa fue valorada al tiempo de la celebración del contrato, el precio que el comodatario devolverá, será el valor que se le dio.
1969. Pagada la cosa prestada en caso de haberse perdido, si la hallare después el comodatario, no podrá ser obligado el comodante a recibirla.
1970. Si la cosa fuere hallada por el comodante, podrá retenerla, restituyendo el precio que se le dio, o quedarse con éste devolviendo aquélla al comodatario.
Hallándola un tercero, tiene el comodatario derecho a recobrarla como suya.
1971. El comodatario no puede retener la cosa en seguridad ni en compensación de lo que le debe el comodante, pero si la deuda procede de gastos extraordinarios e indispensables en beneficio de la misma cosa, podrá retenerla en calidad de depósito mientras no se le haga el pago.
1972. Cuando en el contrato de comodato sean varios los comodatarios, todos ellos responderán solidariamente.
1973. El comodante que pagare las responsabilidades civiles provenientes de daños y perjuicios causados por el uso de la cosa prestada, tiene derecho a repetir contra el comodatario por lo que hubiere sido obligado a pagar.
Del depósito
1974. Por el contrato de depósito una persona recibe de otra alguna cosa para su guarda y conservación, con la obligación de devolverla cuando la pida el depositante, o la persona a cuyo favor se hizo o cuando lo ordene el juez
1975. No es necesaria la entrega de la cosa cuando el que la tiene en su poder por otro título, acepta el depósito expresamente o en virtud de mandato de autoridad competente.
1976. El menor de edad que acepte el depósito está obligado a restituir la cosa depositada si se conserva aún en su poder, o el provecho que hubiere recibido de su enajenación; y si hubiere procedido de mala fe, podrá ser condenado al pago de daños y perjuicios.
1977. El depositario tiene derecho a exigir retribución por el depósito, salvo pacto en contrario. Si las partes no se pusieren de acuerdo, fijará el juez dicha retribución equitativamente, según las circunstancias del caso.
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