Estudio de factibilidad económico -financiera de la propuesta de desarrollo turístico del Municipio de Viñales (página 5)
Enviado por Nelia Maria Paez Vives
III.1.12. Solución de Residuales.
La problemática actual de la infiltración de los residuales en una gran parte del polo turístico, particularmente en el valle de Viñales, impone el estudio de propuestas de las soluciones definitivas de alcantarillado y tratamiento de residuales para todas las zonas. Los desarrollos aislados tendrán soluciones puntuales de tanques sépticos o plantas compactas, en dependencia de las características de cada inversión y de la zona donde esté localizada. Ver Anexo Nº 26.
Indicadores utilizados :
Conductora de 13 mm: 0.40 USD/m.
Conductora de 25 mm: 0.47 USD/m.
Conductora de 50 mm: 2.12 USD/m.
Conductora de 100 mm: 6.00 USD/m.
Según indicadores recogidos por el especialista en la temática en consulta con la Dirección Provincial de Acueducto y Alcantarillado.
Perforación de pozo: 15 MP/U(Según Instrucción Metodológica. IPF Enero/1995).
Estación de rebombeo 31.9 MP (Según Anexo a la Instrucción Metodológica. IPF. Enero/1995).
Sistemas de Tratamiento de Residuales: 2 pesos/m3 en cuanto al volumen anual de residuales. Asumiendo el 45 % en USD y usando el indicador de 0,8 m3 de residuales por cada m3 de agua de consumo (Según indicadores recogidos por el especialista en la temática en consulta con la Dirección Provincialde Acueducto y Alcantarillado).
Niveles de aprovechamiento previstos para el escenario seleccionado.
.Instalaciones Hoteleras y Instalaciones Extrahotelera (Restaurantes) .Ver Anexo Nº 27 y 28.
Epígrafe 2: Supuestos y consideraciones.
Luego de haber sido determinada, en el capítulo anterior, la propuesta que garantizará el desarrollo económico perspectivo del Municipio de Viñales, pretendemos dar cumplimiento a los objetivos fundamentales de este Trabajo de Diploma para lo que han sido tenidos en cuenta algunos indicadores de este polo turístico así como otros de carácter nacional e internacional. Con este fin se establecerá a continuación el conjunto de supuestos y consideraciones adoptados.
III.2.1. Esquema de negociación.
El tipo de asociación propuesta para el desarrollo del polo turístico será la empresa mixta, con un capital social de 74002 M.P, del cual Cuba aportará el 51% y la parte extranjera el 49%. La diferencia entre el capital social y el total de la inversión se cubrirá con préstamo, a una tasa de interés del 7% .
III.2.2. Mercado y Comercialización.
El Municipio de Viñales solo posee actualmente 237 habitaciones, es por ello que cuenta con una capacidad para alojar a unos 86505 turistas anuales con una estancia promedio de 1.8 días, un índice ocupacional 70% y una densidad ocupacional 1.3 turista por habitación.
El incremento habitacional previsto en Viñales es de 793 por lo que se ofertará una capacidad potencial para alojar a unos 289445 turistas anuales con una estancia promedio de 2.0 días y una densidad de ocupación de 1.5 turistas por habitación.
Hasta el presente el Municipio de Viñales ha sido anfitriona de turistas de medios a bajos ingresos procedentes de Francia, España, Alemania, Suiza, Italia y Canadá fundamentalmente, así como de otros países y se supone el aseguramiento de un mercado que garantice el flujo regular de turistas de medios a altos ingresos a este polo.
Categoría y Modalidad.
Se consideró que la categoría del alojamiento hotelero será de tres, cuatro y cinco estrellas, con una estructura del 62.2% para alojamiento de tres estrella, de 30.3% para alojamiento de cuatro estrella y del 7.5% para alojamiento de cinco estrellas. La modalidad predominante será la del hotel disperso.
Esta categoría se propone por considerar que este polo cuenta con atractivos naturales de alto valor ( paisajes, cultura, historia, etc ) que le confieren a viñales una exclusividad que permiten ofertarla como un producto de alta categoría para turistas de medios o altos ingresos.
III.2.3. Presupuesto.
Etapas constructivas.
Se han previsto que la ejecución de las 793 habitaciones sea en seis años con un ritmo promedio anual de 113 habitaciones, este desarrollo se propone en tres etapas. En la 1etapa serán construidas 160 habitaciones, de las cuales 60 habitaciones 5 estrellas se construirán en el 1año de la etapa y el resto 4 estrellas en el 2
año. En la 2
etapa con igual cantidad de años serán construidas 380 habitaciones, de las cuales se construirán 100 habitaciones 4 estrellas y 120 habitaciones 3 estrellas en el 1
año de la etapa, ahora en el 2
año de la etapa se construirán 40 habitaciones 4 estrellas y 120 habitaciones 3 estrellas. En la 3
etapa y última se construirán 253 habitaciones, de las cuales se construirán 120 habitaciones 3 estrellas en el 1
año de la etapa y el resto 3 estrellas en el 2
año. En cada etapa se construirán las infraestructuras necesarias.
El coeficiente de utilización del suelo promedio asumido es de 0.3 mm
y la densidad promedio de 25 hab/ha.
Alojamiento.
Para el cálculo del presupuesto del alojamiento se tomaron experiencias recientes de otros polos y criterios de algunos especialistas de diferentes organismos como Cubanacán Dpto de Inversiones para el turismo, del MINTUR, del grupo de coordinación para las inversiones en Viñales y de las cadenas de RUMBOS y HORIZONTES.
El costo promedio de inversión estimado por habitación es de 60.0 M.P para alojamiento de 3 estrellas y de 65.0 M.P para alojamiento de 4 estrellas y de 70.0 M.P para alojamiento de 5 estrellas, en consecuencia con la realidad actual del país y por las características particulares del Municipio.
Infraestructura extrahotelera.
Para el estimado de la inversión en las instalaciones de gastronomía y otros se consideró un 3,7% del presupuesto para el alojamiento.
Infraestructura técnica.
Los presupuestos de las redes de acueducto, solución de residuales, electricidad, comunicaciones, viales y transporte fueron calculados por los especialistas del IPF, con indicadores generales que en la mayoría de los casos no están respaldados por un proyecto ejecutivo.
Usufructo del terreno.
Para el cálculo de esta partida fue tomado un valor de 30 USD/ m
Como dato referencial tenemos que este indicador, en varios centros turísticos oscila aproximadamente entre 75 y 65 USD/ mrespectivamente.
Capital de trabajo.
El capital de trabajo se estimó que sería un 12% de los costos operacionales correspondientes a un año con la explotación más alta.
Infraestructura social.
Ala hora de determinar el número de habitaciones o de viviendas para los trabajadores que satisfagan la demanda cada vez más creciente que se prevé para el producto turístico que significará el Municipio de Viñales, se asumió que serían necesario 1.4 trabajadores por habitación. También se considera que el 12.5% de los trabajadores necesarios por habitación no necesitan vivienda, estos son trabajadores indirectos y se supone que esta demanda se satisfaga con la fuerza de trabajo de la localidad o de zonas cercanas a las instalaciones.
Por otro lado teniendo en cuenta que serán construido un total de 11 hoteles y que cada hotel necesitará 6 trabajadores permanentes ( son los llamados Imprescindibles ), tendríamos que destinarle 6 habitaciones de cada instalación con un índice de ocupación de 1 trabajador por habitación de donde resultaría:
Del resto que si va a necesitar vivienda se asume que el 60% estará disponible en la localidad ( Ej.Viñales ), por lo que solo habría que construir viviendas para el 40% restante con un índice ocupacional de 6 trabajadores por vivienda, por lo que resultará:
El costo por habitación promedio para las viviendas de los trabajadores se tomó de una empresa constructora de Holguín que es de 30.0 M.P, que incluye los costos de urbanización.
Ingresos.
De acuerdo con lo fundamental que es la estimación de los ingresos que genera un producto turístico debido a que de ello dependerá en gran medida la rentabilidad de la inversión se estimó un ingreso promedio total por turista por día de 1112 USD, este valor está muy por encima del promedio en el país, en los años 93 y 94 que fue aproximadamente de 52 USD y muy por debajo de lo que se ha logrado en el área del Caribe, los cuales oscilan entre 400 y 500 USD.
También se estimó la curva de aprovechamiento de las instalaciones hoteleras de la manera que sigue:
Se consideró una densidad habitacional de 1.8 turistas por habitación.
Costos y gastos.
La información de los diferentes renglones que conforman los costos y gastos operacionales, es de especial importancia y no siempre están disponibles en los estudios de preinversión. De ahí que en la mayoría de los casos se apliquen índices y coeficientes de operación de establecimientos similares de la región, del país o del extranjero.
Los costos y gastos departamentales que corresponde a la actividades propiamente operacionales ( alojamiento, gastronomía y otros ) se estimaron como un porcentaje de los ingresos y los gastos indirectos por habitación ( mantenimiento, electricidad, combustible, agua y otros ) se obtuvieron según indicadores utilizados en otras instalaciones turísticas del país.
Por no contar con información sobre los costos de transportación, se estimó en un 5% de los gastos en alimentos, otros gastos materiales, mantenimiento, energía, publicidad y salarios. A su vez los salarios fueron determinados con un indicador de 1.4 trabajador por habitación, con un salario medio mensual por trabajador estimado de 250 pesos.
Como resultado de la estimación de las partidas que conforman los costos y gastos operacionales, la relación entre estos con respecto al total de los ingresos es de aproximadamente de un 68%.
Gastos financieros.
Comprende los pagos de intereses por los préstamos, pagos de seguros y otros. Se consideró que la forma de adquisición del capital financiero fuera mediante préstamo bancarios (créditos ), con las siguientes condiciones :
La tasa de actualización esta estrechamente relacionada con la tasa de interés la cual ha alcanzado valores de aproximadamente 18% y que actualmente está en el entorno del 11%.
Epígrafe 3. Evaluación económica.
La evaluación económica se realizó a través de un programa corrido en Microsoft Excel.
Elementos a utilizar para determinar el costo de la inversión.
Para realizar el cálculo del usufructo del terreno primeramente hubo que despejar el coeficiente de utilización del suelo (CUS) por regla de tres.
793 …………… Xha
25 ………………1ha
X = 793/25
X = 31.72 + 4.02
X = 35.74 ha
1 ha …………….. 10000 m
35.74 …………… X m
X = 357400 m
30 USD = 1 mUsufructo del terreno = 10722 M.P
Estructura de la inversión por componentes y partidas.
Distribución por Años de la Inversión.
Distribución de Habitaciones a Construir por Etapas.
La depreciación lineal por etapas es el costo de inversión en cada etapa entre la cantidad de años a depreciar.
Costo de Inversión Total (M.P).
El costo de inversión de la partida de alojamiento es como sigue en la tabla 6.
Costo de Inversión del Alojamiento por Categorías y Etapas.
Estructura del Costo de Inversión por Partidas.
Participación del Capital.
Tasa de Depreciación.
Condiciones Financieras.
Coeficientes Hoteleros.
Coeficientes del Estado de Resultados.
Base de Cálculo de los Costos.
Estructura de las Fuentes de Financiamiento.
Ingresos y costos operacionales.
Ver Anexo 29.
Proyección del Estado de Resultado.
Ver Anexo 30.
Proyección del Flujo de Liquidez.
Ver Anexo 31.
Programación Anual por Partidas.
Costo por Partidas en Divisas.
Programación Anual por Obras.
Costo Total de Componentes Importados.
Costo Total de Componentes Nacionales .
III.3.1. Presupuesto.
A continuación se les presenta cuadro resumen con los costos de inversión por partidas:
Inversión total
El costo de inversión promedio por habitación resultante, una vez incorporado todos los elementos es de 98.0 M.P/Hab.
El componente en divisa es aproximadamente del 67%. E l costo promedio total por habitación es de 58.6 USD/Hab.
III.3.2. Evaluación Económico – financiera.
Como se había hecho referencia en el primer capítulo en el presente trabajo de pregrado se realizará la medición del rendimiento de la inversión total y el capital social a través de los indicadores de medición más aceptados internacionalmente, estos son : Período de Recuperación (PR), Tasa Interna de Retorno (TIR), Valor Actual Neto (VAN).
A continuación se les muestran los resultados de los supuestos sobre las estimaciones de los costos y gastos de operación, que fueron analizados con el objetivo de determinar la rentabilidad de la Inversión propuesta en el ámbito del planeamiento físico y urbano , contemplando en el Plan Territorial del Municipio de Viñales.
Los elementos analizados corren un riesgo previsible que la propuesta del proyecto podrá o no soportar ya que en las decisiones de invertir influyen muchos factores tanto políticos como sociales, así como modificaciones en la tecnología, cambio de estructura de la categoría precio, entre otros, que no siempre se pueden precisar.
A partir de la base de cálculo formulada y de la aplicación del programa elaborado para la evaluación económico – financiera, los resultados obtenidos a partir del flujo efectivo del capital total son los siguientes :
Resultados de la evaluación en moneda total.
Los resultados obtenidos pueden considerarse como aceptables a pesar de que el Período de Recuperación está por encima de lo estipulado en la actividad turística ( como promedio 5 años de recuperación ). La Tasa Interna de Rentabilidad muestra valores superiores a la Tasa de Actualización asumida.
Seguidamente se les muestra el efecto Neto del proyecto sobre la balanza de pago en divisas, siendo precisamente la obtención de divisas el objetivo central del proceso inversionista en la actividad turística internacional.
Resultados de la Evaluación en Divisas.
Los indicadores de rentabilidad muestran valores muy superiores respecto al análisis en moneda total, observándose que el Período de Recuperación se reduce considerablemente. La Tasa Interna de Retorno se incrementa así como el Valor actual Neto.
Epígrafe 4. Análisis de Sensibilidad.
Supuesto 1: Variación de la tasa de actualización.
Al variar la tasa de actualización de un 8% a un 9% o a un 10% y así sucesivamente hasta llegar a una tasa del 13% obtuvimos los siguientes Valores Actuales Netos
Como es visible a medida que la Tasa de Actualización crece el Valor Actual Neto se hace menor, aunque el proyecto sigue siendo rentable.
Supuesto 2: Variación en los Niveles de Inversión.
Para ver si el proyecto es verdaderamente rentable ha sido sometido a niveles cada vez más elevados de inversión de lo que como verán a continuación salió invicto.
Con este incremento en los niveles de inversión de hasta 15% no se ven resultados alarmantes. Ver Anexo Nº .32.
Supuesto 3 : Variación en los costos de Operación.
Para comprobar la sensibilidad de los indicadores de eficiencia con respecto a la variación de los costos de operación ha sido provocado un aumento de un 5% y un 10% de la relación que existe entre los ingresos y los costos operacionales, en el programa base los costos operacionales representaban aproximadamente un 68% de los ingresos, pues para verificar una vez más si es viable la inversión esta relación fue aumentada hasta un 75%, de lo que resultó.
Con en incremento de los costos operacionales los indicadores de rentabilidad resultantes se deterioran. Pero a su vez se tiene que según el incremento de los costos el Valor Actual Neto disminuye considerablemente.
Supuesto 4 : Variación de la ocupación.
Con la disminución de la ocupación con que ha sido corrido el programa los indicadores se modifican desfavorablemente para los período de Recuperación respectivos, pero de manera favorable para el Valor Actual Neto el cual se reduce en………
Indicadores
Criterio de Aceptación – Rechazo.
Como resultado del análisis de sensibilidad el proyecto es igualmente viable por cuanto ha sido demostrada su capacidad de recuperarse en los términos de su vida útil.
Conclusiones
L a propuesta de desarrollo Turístico perspectivo para el Municipio de Viñales la consideramos integral, interesante y en armonía con la vocación del desarrollo turístico del polo.
El proyecto contenido de la propuesta debe aprobarse, por cuanto la ingeniería financiera del mismo así lo administra.
Recomendaciones
A cometer la propuesta de desarrollo con una implantación arquitectónica lo más homogénea posible con el medio ambiente, de manera que se minimice al máximo los impactos teniendo en cuenta la condición de Paisaje Cultural De la Humanidad que obtuvo el polo.
Tener en cuenta los diferentes enmarcamiento que los supuestos corridos establecen para que la ejecución del proyecto sea un éxito desde el punto de vista Económico – Financiero.
Bibliografía
Cifuentes, M. (1992): Determinación de Capacidad de Carga Turística en Áreas Protegidas. Informe Técnico No. 194. Centro Agronómico Tropical de Investigación y Enseñanza. CATIE. Programa de Manejo Integrado de Recursos Naturales. Turrialba, Costa Rica. 25 pp.
De la Luz Herrera, J. A. (1997): Análisis de la Estructura Territorial del Valle de San Vicente como base para el Planeamiento Físico. (Tesis de Maestría). Facultad de Geografía. Universidad de la Habana. 75 pp.
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Dirección Provincial de Planificación Física de Pinar del Río. Algunas consideraciones y recomendaciones inmediatas para el desarrollo arquitectónico y urbano del pueblo de Viñales. Febrero de 1988. 18 pp.
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Dirección Provincial de Planificación Física de Pinar del Río. Departamento de Planeamiento Turístico. Elementos del Plan de Ordenamiento Territorial del Turismo a compatibilizar con la Comisión Nacional de Monumentos. Junio del 2000. 41 pp.
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Dirección Provincial de Planificación Física de Pinar del Río. Departamento de Planeamiento Turístico. Precisión del Potencial de Turismo de Naturaleza. Año 1999. 42 pp.
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Dirección Provincial de Planificación Física de Pinar del Río. Plan Director del Núcleo Urbano de Viñales. Septiembre de 1988. 31 pp.
Dirección Provincial de Planificación Física de Pinar del Río. Precisión del Potencial Turístico Provincial. Pinar del Río. Octubre de 1994. 44 pp.
Oficina del Delegado de Turismo en Pinar del Río. Documento de Compatibilización de senderos, caminatas y recorridos para la práctica del Turismo de Naturaleza en Pinar del Río. Marzo de 1999. 43 pp.
Oficina del Delegado de Turismo en Pinar del Río. Pinar del Río. Jardín de Cuba. Año 2000. 28 pp.
Oficina Territorial de Estadísticas del MINTUR en Pinar del Río. Resultados de la Actividad Turística hasta Marzo de 1999. I Trimestre. Abril de 1999. 23 pp.
CUBATUR; Delegación Provincial de Cultura de Pinar del Río; Dirección Provincial de Planificación Física de Pinar del Río; Ministerio de CieTenología y Medio Ambiente y RUMBOS. Diagnóstico del Producto Turístico. Pinar del Río. Año 1999. 82 pp.
Anexos
Anexo No 1. El esquema muestra las Formaciones Precapitalistas.
Fuente: Elaboración Propia.
Anexo No 2. Relación de las distancias en ( km).
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 3. Algunos datos sobre las cuencas anteriormente referidas.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 4. Análisis de Sensibilidad.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 5. Resumen del inventario de focos contaminantes.
Anexo No 5. Resumen del Inventario de focos contaminantes. (Continuación)
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 6. Los senderos aprobados y que se comercializan actualmente por las diferentes instituciones turísticas.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 7. La cantidad de visitantes que se ha recibido en los últimos años, cuanto se paga por concepto de ingresos y lo que le cuesta al turista la estancia en el lugar.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 8. La siguiente tabla refleja la situación específica de los principales viales del Polo.
Vías asfaltadas:
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 9. La siguiente tabla refleja la situación específica de los principales viales del Polo.
Terraplenes principales:
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 10. Servicios Hoteleros.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU
Anexo No 11. Senderos.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbano (PGO
Anexo No 12. Instalaciones Hoteleras.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbano (PGOTU
Anexo No 12 Instalaciones Hoteleras. (Continuación)
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 13. INSTALACIONES EXTRAHOTELERAS RESTAURANTES
Anexo No 13. INSTALACIONES EXTRAHOTELERAS RESTAURANTES. (Continuación)
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 14. Bares y Cafeterías.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 15. Otro Equipamiento de apoyo al Turismo.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 16. Senderos.
Anexo No 16. Senderos. (Continuación)
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 17. Infraestructura del Transporte.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorrial y Urbana.
Anexo No 18. Vialidad: Redes Internas.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 19. Infraestructura del Transporte.
Fuente: Tomada del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano
Anexo No 20. Electricidad: Redes Internas.
Anexo No 20. Electricidad: Redes Internas. (Continuación).
Anexo No 20. Electricidad: Redes internas. (Continuación).
Anexo No 20. Electricidad : Redes Internas. (Continuación).
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento territorial y Urbano (PGO
Anexo No 20. Electricidad : Redes Internas. (Continuación).
Anexo No 21. Electricidad : Infraestructura del Servicio Eléctrico.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 22. Comunicaciones: Redes.
Anexo No 22. Comunicaciones: Redes. (Continuación).
Anexo No 22. Comunicaciones: Redes. (Continuación).
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 23. Acueducto: Equipamiento del Sistema de Acueducto.
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento territorial y Urbano (PGOTU)
Anexo No 24. Acueducto: Redes Internas.
Anexo No 24. Acueducto: Redes Internas. (Continuación)
Anexo No 24. Acueducto: Redes Internas. (Continuación).
Anexo No 24. Acueducto: Redes Internas. (Continuación).
Anexo No 24. Acueducto: Redes Internas. (Continuación).
Anexo No 25. Solución de Residuales.
Anexo No 25. Solución de Residuales. (Continuación)
Anexo No 25. Solución de Residuales. (Continuación)
Anexo No 25. Solución de Residuales. (Continuación)
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano(PGOTU)
Anexo No 26. Instalaciones Hoteleras.
Anexo No 26. Instalaciones Hoteleras. (Continuación).
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano(PGOTU)
Anexo No 27. Instalaciones Extrahoteleras (Restaurantes)
Anexo No 27. Instalaciones Extrahoteleras (Restaurantes). (Continuación)
Fuente: Tomado del Plan General de Ordenamiento Territorial y Urbano(PGOTU)
Anexo No 28. Ingresos y Costos de Operación.
Elaboración Propia.
Anexo No 28. Ingresos y Costos de Operación (Continuación).
Anexo No 29. Estado De Resultado.
Elaboración Propia.
Anexo No 29. Estado De Resultado. (Continuación).
Elaboración Propia
Anexo No 30. Flujo de Efectivo del Capital Total.
Elaboración Propia.
Anexo No 30. Flujo de Efectivo del Capital Total. (Continuación)
Elaboración Propia
Autor:
Geniel Álvarez Álvarez
SEDE UNIVERSITARIA MUNICIPAL
MINAS DE MATAHAMBRE
Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales.
2009
"Año del 50 Aniversario del Triunfo de la Revolución"
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