Si bien en materia de contratos de arrendamientos regidos por la LGAU, este tipo de contratos fue excluido en forma expresa de la sede judicial art 7 LGAU y 455 CPC; en materia agraria se atribuye al juez, el conocimiento en sede judicial, de la ocupación por tolerancia en terrenos de vocación agraria, a pesar de la previsión. Lo anterior está basado en lo preceptuado en el numeral 2 inc e de la LJA; según el cual, corresponde conocer en esta vía "de las acciones relativas a contratos de aparcería rural, esquilmo, arrendamiento o préstamo gratuito de tierras", norma que continua vigente, al no haberse derogado expresamente y cuyo trámite se ejecutara por la vía del proceso sumario, por remisión que hace el art 455 CPC, la que por demás sigue siendo aplicada por el Tribunal Agrario como causal de desahucio.
Aplicación de las Causales de la LGAU.
También resultan aplicables en esta materia cualquiera de las causales adicionales previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues a falta de la regulación expresa en la LJA, y por permitirlo el numeral 6de la LJA, ante la ausencia de la norma se puede recurrir a las reglas procesales de otras leyes, lo que implica recurrir a las causales de desahucio previstos en la LGAU y el CPC.
Normativa LGAU:
1- Construcción de obras sin consentimiento del arrendante. 48 inc b, 114 inc b, y 121 inc c.
2- Cambio de destino o actividad del bien, aunque no se produzca perjuicio, art 44 inc b, 45, 48 inc. b, 80, 114 inc. d y 121 inc. c.
3- No cumplimiento de las reparaciones por parte del arrendatario. Art 48 inc. c, 47, 49, 114 inc. b y 121 inc. c.
4- Impedir al arrendatario la inspección del bien. Art 51 Inc c, 114 Inc e y 121 Inc c.
5- Goce abusivo por parte del arrendatario. Art 54, 114 Inc g y 121 Inc c.
6- Subarrendar total o parcialmente el bien arrendado. Art 78, 114 h y 121 inc c.
7- Ceder el derecho de arriendo. Art 78, 114 Inc h y 121 Inc c.
8- omisión de comunicar al propietario el traspaso del local. Art 79, 114 inc h y 121 inc. c; 479 del Código de Comercio.
9- La venta del establecimiento mercantil sin cumplir las obligaciones del art 79.
10- La quiebra o insolvencia del arrendatario, sin continuación del negocio y no comunicación de cesión. Art 81, 114 inc h y 121 inc. c.
11- Omisión de comunicar la cesión del arrendamiento en caso de divorcio o separación judicial. Art 86, 114 inc i y 121 inc. c.
12- Vencimiento del plazo del contrato y sin prorroga tacita. Art 71, 72, 113 Inc e, 121 Inc a.
13- vencimiento del plazo otorgado al fiduciario. Art 23, 73, 121 inc a.
14- por remate del bien, que debe respetarse plazo mínimo. Art 76, 113 inc e, y 121 inc. a.
15- No pago de los servicios públicos, cuando asume el arrendatario el pago. Art 22, 31, 64 par 3, 114 inc a, y 121 inc. c.
Reglas Especiales para el Desahucio en Materia Agraria
El desahucio agrario tiene algunas particularidades que lo distinguen del desahucio basado en la LGAU, por la importancia práctica de estas resoluciones especiales, se estudia aquí algunos precedentes jurisprudenciales.
1- Contrato de esquilmo, improcedencia de la vía sumaria de desahucio.
Voto 202 del 23-04-1997.
V.- Considerando
En el subjúdice se está en presencia de un contrato agrario de esquilmo rural, constitutivo de empresa agraria, así lo expresan tanto el actor como el demandado en sus diversos memoriales. Es de intercambio, mediante el cual el propietario de un fundo le concede el uso y disfrute del mismo a otro, en este caso al esquilmero, con la obligación de que éste mantenga los potreros chapeados, cercas en buena postería y alambre, limpiar rondas, cuidar, asistir y tener en perfecto estado de funcionamiento los dos trapiches que existen en las fincas arrendadas, además de mantener limpios y en producción los cañales y las plantas de plátano y bananos así como los árboles frutales existentes en la finca; mantener en perfecto estado de funcionamiento la cañería existente, así como los bebederos, además del compromiso del arrendatario de cuido especial de los bosques de las fincas, siendo totalmente prohibido la tala de árboles y la caza, debiendo mantener y procurar proteger la flora y la fauna de dichas fincas y tener al vencimiento del contrato las fincas con repastos sanos y limpios. (Ver cláusulas cuarta y quinta del contrato). por lo que su finalidad es la ejecución de una actividad agraria específica. La duración es larga pues se pactó por cinco años. También se estableció que el plazo podría ser prorrogable por acuerdo de partes y que para el caso de venta por parte de la Sociedad Propietaria antes de expirar el plazo dicho, ambas partes convendrán por aparte, sobre mejoras en caso de que la misma se efectuara en un período de tiempo corto. (cláusula cuarta). Por último en la cláusula Sétima se estipuló que el contrato no se hace bajo condición de remuneración monetaria mensual o anual, si no que la relación de pago a la Sociedad Propietaria será con el mantenimiento, cuido y trato a las fincas arrendadas, para lo cual el arrendatario deberá actuar como lo hace un bien padre de familia. (Lo resaltado no es del original).-
VI.-
De lo expuesto en el considerando anterior, y de lo expresado por las partes, es posible concluir sin dificultad que en este caso, estamos en presencia de un contrato agrario, denominado "de esquilmo", definido "…como la práctica de intercambiar el uso de una porción de terreno por la labor del contratante…" (Oscar Salas Marrero y Rodrigo Barahona Israel. Derecho Agrario, Universidad de Costa Rica, Segunda Edición, página 412) en donde se pactaron cláusulas que no es posible dilucidarlas en la vía sumaria del desahucio, sino en vía declarativa, por las consecuencias jurídicas que el mismo conlleva. En efecto, se está en presencia de un contrato de ejercicio de la empresa agraria y en consecuencia deben aplicarse los principios generales que lo informan, como no se trata de una causal aplicable al esquilmo no procede el desahucio sino es por vía ordinaria. Aunado a ello, en lo que respecta al rubro correspondiente a mejoras (si las hubiera), y a la prórroga automática del contrato, tampoco es posible en esta vía sumaria declarar ningún extremo en cuanto a ello, por lo que conforme al artículo 2do. inciso e) de la Ley de Jurisdicción Agraria, deben las partes acudir a la vía declarativa a dilucidar lo que corresponda sobre sus eventuales derechos. Siendo consecuentes, con lo que se ha venido exponiendo, debe revocarse la sentencia bajo examen que declara parcialmente con lugar la presente demanda de desahucio y confirma la orden de desalojo que fuera dictada interlocutoriamente y condena al demandado al pago de las costas personales y procesales ocasionadas en este asunto, para en su lugar acoger la excepción de falta de derecho que en su oportunidad opusiera el demandado, declarándose en consecuencia sin lugar en todos sus extremos la presente demanda de desahucio, por no ser esta la vía apropiada. Las partes si a bien lo tienen, podrán acudir a la vía correspondiente a dilucidar sus derechos. Sin especial condenatoria en costas por estimar el Tribunal que la parte actora ha litigado con evidente buena fe, al creer que por la vía del desahucio podía dar por finalizado el contrato tantas veces indicado, (artículo 222 del Código Procesal Civil).-
2- Casos en que el IDA, debe ser parte del Proceso.
En cuanto al primer agravio, este Tribunal desde hace ya bastante tiempo, interpretando la normativa referente al respecto, ha venido resolviendo que el IDA, solo debe tenérsele como parte en aquellos asuntos que se tramitan en sede agraria, cuando por ley sea parte obligada, sea cuando se trata en procesos con relación en fincas no inscritas y en las informaciones posesorias en relación con fincas agrarias (art 129 L.T.C, y art 5 L.I.P.
Tribunal Superior Agrario, voto # 652, de las 15:40 hrs, del 29/08/95.
3- Conflicto en Precario, Inexistencia, Ocupación por Tolerancia, Innecesario Agotar vía Administrativa.
Tribunal Superior Agrario Voto 375 del 09/07/97.
Cuando se está en presencia de un poseedor en precario, debe procederse conforme a lo supuesto previsto en el artículo 94 de la Ley de Tierras y Colonización: "Previamente al establecimiento de una acción judicial cualquiera que pueda estar comprendido un problema de posesión precaria de tierras, los propietarios deberán presentar su reclamo ante el Instituto conforme a los procedimientos mencionados en este Capítulo." De lo transcrito se infiere con claridad, que sólo cuando "pueda" estar involucrado un conflicto de posesión precaria de tierras debe agotarse el procedimiento administrativo, a efecto de que el Instituto de Desarrollo Agrario, en uso de las facultades concedidas legalmente, declare la existencia o no de un conflicto de poseedores en precario. Los requisitos del poseedor en precario están contenidos en el artículo 92: "Para los efectos de esta ley se entenderá que es poseedor en precario todo aquél que por necesidad realice actos de posesión estables y efectivos, como dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y con el propósito de ponerlo en condiciones de producción para su subsistencia o la de su familia, sobre un terreno inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público."
. En el presente caso es evidente que no es posible que se esté ante un poseedor en precario, porque por un lado, no es compatible con la situación descrita en el expediente, por cuanto el Instituto de Desarrollo Agrario es propietario del inmueble en discusión y por lo que al ser parte no podría actuar como un tercero conciliante conforme a lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley de Tierras y Colonización. Por otro lado es claro, que el demandado ingresó al inmueble por mera tolerancia, así que si quedó debidamente probado que la causa de la posesión del demandado lo fue por mera tolerancia, no cabría la posibilidad de una posesión en precaria, pues sería cambiar en contra de la prueba constante en autos, la causa por la cual el demandado poseyó.- En consecuencia, procede confirmar la sentencia recurrida.-
4- Deposito Judicial del Pago: Debe de Cumplirse con la Oferta Real de Pago y Consignación Judicial.
El Tribunal Agrario de San José, en forma reiterada, ha venido sosteniendo, que en contratos de arrendamiento no rige la norma especial – hoy contenida en el art 66 de la LGAU- de que el arrendatario se libera de la obligación de pago, con solo consignar judicialmente el monto del mismo, por el contrario, el Tribunal ha sostenido que es necesario hacer todo el trámite de oferta real de pago, y luego de consignación judicial del mismo, contenidos en los art 797, 82 del C.C, y 889 C.PC., para que el pago sea efectivo, de lo contrario el arrendatario incurre en mora si solo se limita a consignar el precio.
Voto #503, del 18/07/95, Tribuna Superior Agrario.
Principales causales de desahucio
Por su importancia y basados en los motivos más frecuentes de la práctica, se analizan en tal orden, las diversas causales de desahucio. Es indiscutible que la falta de pago del precio, el vencimiento de plazo y en menor medida, el subarriendo, son las causales del desahucio mas alegadas con frecuencia en la práctica judicial.
1- Falta de pago de la renta.
2- Vencimiento del plazo del contrato y sin prorroga tacita.
3- Subarriendo y desocupación encubierta del bien.
4- Cesión indebida del arriendo.
5- No comunicar al propietario el traspaso del local.
6- Cambio de destino del bien o cambio de actividad.
7- Goce abusivo, actividades peligrosas, perturbatorias, insalubres o ilícitas.
8- Realizar construcciones o mejoras sin autorización del arrendante.
9- Daños al bien arrendado.
10- No conservación del bien en buen estado.
11- No comunicación al arrendador de daños causados, aparición de vicios o defectos graves.
12- Quiebra o insolvencia del arrendatario, sin continuación del negocio y no comunicación de cesión.
13- Impedir la inspección del bien.
14- no pago de la renta provisional o de la definitiva en el proceso de reajuste judicial de la renta.
15- El no pago del reajuste legal por incremento en el precio en viviendas de interés social.
16- No pago de servicios públicos.
17- Violación del régimen de propiedad en condominio.
18- Falta de pago de cuotas o gastos de condominio.
19- Divorcio, separación judicial o nulidad de matrimonio; omisión de comunicar la subrogación del arrendamiento.
20- No comunicación de muerte del arrendatario o inexistencia de causahabientes del arrendatario en viviendas.
21- No comunicación de muerte y adjudicación sucesoria en arriendos comerciales, industriales o de servicio.
22- Vencimiento del plazo otorgado al usufructuario o al fiduciario.
23- Remate del bien, venta o traspaso JUDICIAL FORZOSO.
24- EXPROPIACION.
25- Para uso personal o de familiares en viviendas de interés social.
26- Por nueva construcción en viviendas de interés social.
27- no comunicación de concurrencia de uso; industria domestica o actividad profesional dentro de la vivienda.
28- Desalojo del arrendante por no ocupar personalmente la vivienda o no iniciar construcción; viviendas de interés social.
Conclusión
Con este trabajo pudimos ver la forma de como se realiza un desahucio en la materia agraria, que se apoya con otras normas y lineamientos para ser efectiva y aplicable; con las reformas en lo que es oralidad se modifico la tramitación de la misma haciéndola mas expedita.
Bibliografía
Código Procesal Agrario, Enrique Ulate Chacón, Editorial Juritexto, 2009.
Los Procesos de Desahucio Agrarios y sus Causales, Sergio Atavía B, Editorial Jurídica Dupas, 2001.
Autor:
Marlon Martínez Estrada
Prof. Irving Malespín Muños
2009
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