El Desahucio Agrario

Introducción

La importancia del Derecho Agrario; adquiere importancia cada día debido a su decidida influencia en las relaciones agroindustriales, da origen a las formas de aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, basado en contratos de arrendamiento de tierras. Se justifica, en consecuencia, el dedicar un trabajo al desahucio agrario basado en esas relaciones. Aunque no tenemos una amplia normativa en la materia, las pocas disposiciones se inspiran en un criterio de protección al arrendatario, y constituyen en su mayoría, normas imperativas que las que las partes no pueden desaplicar.

Desahucios Regidos por el Derecho Agrario

1- Regulación Normativa

Al no existir una normativa de fondo en materia de arrendamientos agrarios, con el fin de solucionar cualquier discusión sobre la materia, se debe acudir primero a las "reglas especiales del arriendo de predios rústicos", previstas en el Código Civil en los artículos 1156 a 1160, y supletoriamente, las normas contenidas en la LGAU, y en los artículos que regulan los contratos de arrendamiento en el Código Civil, artículos 1124 al 1155.

El articulo 7 inc h, de la LGAU excluye, en forma expresa, de su ámbito de aplicación "Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la finalidad primordial sea el aprovechamiento, agrícola pecuario o forestal del predio. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos".

Por su parte la Ley de Jurisdicción Agraria, contiene varios artículos que, mediante integración, permiten tomar normas y principios del Código Civil y la LGAU, para conocer y resolver en esa sede contratos de arrendamientos agrarios. Así por ejemplo, el artículo 2 inc., b y e, de esa LJA, establece que "Corresponde a los Tribunales Agrarios conocer:

b- De los interdictos, cuando estos se refieran a predios rústicos y a diligencias de deslinde y amojonamiento, así, como de los desahucios relativos a los mismos bienes".

e- De las acciones relativas a contratos de aparcería rural, esquilmo, arrendamiento o préstamo gratuito de tierras".

Por su parte el art 4 LJA, señala: "serán considerados predios rústicos, para efectos de esta ley, todas las tierras que se encuentren destinadas a la explotación agropecuaria…"; el art 6 LJA, refiriéndose a los Tribunales Agrarios establece "… Sus actuaciones y resoluciones se regirán por los procedimientos señalados en la presente ley, y en lo que fuere compatible, por las disposiciones de los respectivos códigos procesales y la LOPJ", norma que es complementada con los numerales 26 y 79, que permiten atribuir la competencia al juez agrario, desde la óptica procesal y de fondo, para conocer un proceso sumario de desahucio en esa sede.

2- Ley Aplicable

Aplicación de las causales previstas en el Código Civil

Al no existir una normativa de fondo que regule el contrato de arrendamiento agrario, salvo las ya citadas es procedente un desahucio en esta materia en la vía privilegiada del proceso sumario.

1- Cambo de destino, variación de la forma. Art 1137 y 1140 C.C.

2- Construcciones no autorizadas. Art 1137 y 1140 C.C.

3- Daños a la propiedad. Art1140, 1144 y 1138 C.C.

4- goce abusivo del bien. Art 1140 y 1148 C.C.

5- Perdida de la cosa, demolición del bien o inhabitalidad. Art 1146, 830 y 1130 C.C.

6- Incumplimiento de una obligación positiva o negativa. Art 1147 C.C.

7- La quiebra o el concurso del arrendatario. Art 1149, 1150 y 993 C.C.

8- Rescisión o anulación del título de arrendamiento. Art 1150 y 993 C.C.

9- Cambio de propietario a titulo oneroso. Art 1153 C.C.

10- no pago de la renta. Art 1147 C.C.

11- cesión o subarriendo no permitidos. Art 1145 y 1150 C.C.

12- solicitud anticipada del dueño. Art 1151 C.C.

13- Vencimiento del plazo. 1151 C.C.

14- Causales acordadas por las partes.

Desahucio en ocupación o por mera tolerancia.

Especial atención merece el desahucio basado en ocupación por mera tolerancia o consentimiento, es decir, donde no existe propiamente un contrato de arrendamiento, pues no hay pago de precio como contraprestación al uso del bien.