El Catastro y la Ordenanza Municipal

INTRODUCCION

En la Roma antigua  se entendía y se entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor, y derechos como servidumbres e hipotecas. En la Roma antigua era la contribución que pagaban "por cabeza" los nobles y terratenientes según el patrimonio inmobiliario que poseían.

Se entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor, y derechos como servidumbres e hipotecas. Se guardan registros del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como base impositiva, también en Egipto donde aparte de la función impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cíclicas crecidas del Nilo.

Actualidad

El concepto actual de catastro se basa en tres finalidades que le dan sustento, las cuales son: Dar una base para el planeamiento urbano y rural. Calcular el monto de las contribuciones como el impuesto inmobiliario. Guardar la seguridad jurídica del derecho de propiedad a través de la aprobación y archivo de las mensuras, que son la base de las escrituras de traslación y dominio.

En la actualidad el Municipio expresa agrupación de familias o vecinos, demarcaciones territoriales, autoridades locales y vecinos, centros poblados que satisfacen necesidades comunes o entidades político-territoriales, con elementos diversos que se agregan a partir del reconocimiento parcial o total de su autonomía de carácter político, administrativo y financiero, atendiendo a los diferentes regímenes municipales enunciados en Constituciones y Leyes. La administración; la función deliberante que corresponde al Concejo Municipal, integrado por concejales y concejalas. La función de control fiscal corresponderá a la Contraloría Municipal, en los términos establecidos en la ley y su ordenanza. Y la función de planificación, que será ejercida en corresponsabilidad con el Consejo Local de Planificación Pública.

EL CATASTRO

El catastro o "registro" Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

El catastro es definido como una herramienta para procurar y garantizar la ordenación del espacio geográfico con fines de desarrollo, a través de la adecuada, precisa y oportuna definición de los tres aspectos más relevantes de la propiedad inmobiliaria: descripción física, situación jurídica y valor económico. Es el procedimiento estadístico, técnico, científico y administrativo en virtud del cual se hace el inventario de todos los bienes inmuebles y recursos naturales de un país, mediante el levantamiento catastral, el registro de la propiedad y el estudio de las operaciones que tienen por finalidad determinar la tenencia de la tierra, la verificación de la riqueza actual y la valoración de los inmuebles. El catastro, en su concepto más amplio, es el inventario o censo de la riqueza inmobiliaria de un país, una región, una entidad federal o un municipio.

El origen de la actividad catastral se remonta a unos 4.000 años antes de Cristo, concebido para conocer las cantidades de los bienes inmuebles y títulos de los mismos a los efectos de establecer el monto del impuesto inmobiliario; hoy día su motivación sigue teniendo vigencia y, por lo general, genera los principales ingresos en el presupuesto de la administración de las ciudades. Es una definición del catastro en lenguaje natural, sencillo, adaptado para que la pueda leer cualquier persona, del catastro, de los servicios que presta, de sus usuarios, y de las innovaciones tecnológicas llevadas a cabo en los últimos tiempos.

El catastro es la completa descripción de todos los bienes inmuebles del país. Información gráfica (cartografía) y alfanumérica.

La permanente actualización de sus características: • La difusión y disponibilidad de las bases de datos al servicio de toda la sociedad. Sus suministradores son: En primer lugar los ciudadanos, que deben presentar las declaraciones de las modificaciones y transmisiones que se realizan en los bienes inmuebles de los que sean titulares.

• Las entidades locales (Ayuntamientos, Diputaciones) que suministran información sobre las modificaciones urbanísticas, envían las anomalías detectadas gracias a su gestión tributaria o urbanística, y colaboran en el mantenimiento de catastro si se encuentran sometidas al régimen de comunicación catastral o han suscrito un convenio de colaboración.

• Los Notarios y Registradores de la propiedad que suministran información sobre las alteraciones catastrales reflejadas en las escrituras públicas y en las inscripciones en el registro de la propiedad.

• Otras administraciones públicas, como la estatal o autonómica, que suministran la información territorial relevante para el catastro de que dispongan (expropiaciones, información sobre la identificación fiscal de los propietarios, deslindes del dominio público, etc.)

TRAMITE CATASTRAL

Consiste en la modificación de los datos de propietario del inmueble como producto de la transmisión de los derechos de propiedad y posesión derivada de una operación legal.

CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO: Es el documento emitido al ocupante por la Oficina de Catastro como constancia de que el inmueble fue incorporado al Registro de Catastro. La emisión del mismo, no supone propiedad sobre la tierra.

PLANO DE MENSURA: La representación gráfica del levantamiento topográfico de un inmueble.

CODIGO CATASTRAL: Son números individuales al inmueble.

NOMENCLATURA URBANA: Comprenderá la numeración de cada uno de los elementos que conforman un centro poblado.

OFICINA DE CATASTRO: encargada principalmente de la implementación, formación y conservación del Catastro en jurisdicción del Municipio, así como velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ordenanza y su Reglamento.

La División de Catastro es una dependencia ejecutiva de alto nivel Supeditado administrativamente al Alcalde o Alcaldesa.

Son facultades de la Oficina de Catastro:

1-. Desarrollar el Plan Municipal de Catastro.

2-. Colaborar en las actividades relacionadas con el deslinde de los Municipios colindantes con el Municipio, conjuntamente con las autoridades estadales asignadas al efecto y según las determinaciones de la Legislación respectiva, con las autoridades de los Municipios vecinos y las autoridades nacionales competentes.

3-. Efectuar el deslinde territorial de las entidades locales menores del Municipio, de conformidad a lo dispuesto en la legislación y según las instrucciones que al efecto imparta a la Alcaldía Municipal por intermedio del Alcalde o Alcaldesa.

4-. Colaborar con las autoridades urbanísticas Municipales en las actividades relacionadas con la formulación de los planes urbanísticos locales.

5-. Realizar la Inscripción Inmobiliaria.

6-. Expedir las Constancias de Inscripción Catastral.

7-. Expedir a los propietarios o propietarias de inmuebles la Cédula Catastral.

8-. Expedir Certificados de Empadronamiento Catastral, en los casos de posesión y ocupación. 9-. Recabar, actualizar y conservar los Planos, Mapas Levantamientos aerofotográmetricos y demás materiales cartográficos relativos al Municipio.

10-. Efectuar el levantamiento detallado de las áreas urbanas y rurales del Municipio y la determinación detallada de los inmuebles que las forman. 11-. Elaborar y actualizar las Plantas Valores de las Tierras Urbanas (PVTU) y Rurales (PVTR), realizando al efecto los estudios de valorización correspondientes.

12-. Efectuar el estudio de los factores de corrección de las parcelas, de acuerdo con la zonificación existente y con las características topográficas, geométricas y morfológicas de las mismas.

14-. Efectuar el Avalúo de los Inmuebles Urbanos y Rurales ubicados en el Municipio, de acuerdo con los principios y técnicas vigentes y de conformidad a los procedimientos previstos en esta Ordenanza y su Reglamento.

15-. Hacer del conocimiento de los propietarios o propietarias de los inmuebles, los Valores Catastrales Resultantes del Proceso de Avalúo, de conformidad al procedimiento dentro de fines presentes en la Ley, de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional en esta Ordenanza.

16-. Efectuar el Estudio de los Inmuebles Urbanos y Rurales, a los efectos de proveer el esclarecimiento de la tenencia de la propiedad en el ámbito del Municipio. 17-. Llevar el Inventario de los Inmuebles ubicados en Jurisdicción del Municipio a los fines establecidos en el Ordenamiento Jurídico Nacional y Municipal, actualizado.

18-. Elaborar, recabar y mantener al día los mapas o planos sobre los servicios públicos municipales o no, prestados por Organismos Públicos o Privados.

19-. Suministrar en forma eficiente y eficaz a las demás dependencias municipales la información que sea requerida, dentro de las facultades de la Oficina.

20-. Suministrar en forma permanente la información económica requerida por las Autoridades Tributarías Municipales a los fines de la Liquidación del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos o Rurales.

21-. Mantener actualizada la Información Catastral y el Archivo de los Documentos que acrediten la propiedad particular o pública de los inmuebles urbanos.

22-. Numerar los Inmueble ubicados en Jurisdicción del Municipio 23-. Asignar nueva codificación.

24-. Conformar el Registro Catastral.

25-. Elaborar los Mapas Catastrales del Municipio.

26-. Revocar o cancelar inscripciones inmobiliarias.

27-. Las demás que le atribuya el Ordenamiento Jurídico Municipal

El catastro debe especificar la siguiente información de cada predio:

* 1- Designación catastral

*  Solar, manzana

*  Parcela y Distrito Catastral 

2- Nombre y domicilio del propietario

3- Ubicación del predio

* Calle, avenida, sector, etc.

* Camino, carretera, sección, paraje, etc.

4- Uso actual del terreno

* Vivienda

* Agrícola

* Otros

5- Características topográficas

6- Información sobre las mejoras

* Tipos de edificaciones, dimensiones, áreas, número de pisos, uso, edad, conservación, etc. * Tipos de cultivos, áreas cultivadas, estado de los cultivos, etc.

7- Superficie del terreno

* Dimensiones

* Formas

8- Planos catastrales

9- Valor de cada predio

OBJETIVO DEL CATASTRO

El catastro tiene por el proveer y mantener al día un inventario de los inmuebles, tanto urbanos como rurales de la nación. Debe realizar estas funciones de tal modo que haga posible la obtención rápida de datos económicos, descriptivos y estadísticos relativos a los bienes inmuebles ubicados en una zona específica o en todo el país. El sistema utilizado para ejecutar dicho inventario es el de la obligatoriedad del propietario a declarar sus propiedades inmuebles en el Catastro Nacional, proceso que no contó con controles eficientes, por lo que las informaciones carecían de datos esenciales como la designación catastral del inmueble declarado.

Por otro lado y como la mayoría de las veces sucede, el fundamento técnico del catastro pasó a ser letra muerta dando paso al aspecto político, lo que llevó a esta institución a ser una simple oficina sin ningún peso específico en la vida institucional del país, limitando sus actividades a dar algunos servicios tales como: avalúos individuales, certificaciones y recibir declaraciones que les interesan a personas para fines particulares.

IMPORTANCIA DEL CATASTRO MUNICIPAL

Para el municipio, el catastro permite censar y conocer los bienes inmuebles asentados en su territorio, registrar los datos exactos relativos a sus características, determinar su valor y conocer la situación jurídica de los mismos respecto a sus propietarios, todo ello encaminado principalmente a la captación de recursos a través del cobro de diferentes impuestos a la propiedad inmobiliaria, como son el predial y el de traslación de dominio, entre otros, pero ello sólo los puede realizar si cuenta con un Catastro Municipal.

La elaboración de catastro comprende dos aspectos:

* El inventario de los inmuebles ubicados en el municipio y de sus propietarios, realizado a través de un estudio que implica su localización y registro.

* La determinación del valor de los inmuebles, con el fin de obtener el valor catastral que es la base para el cobro del impuesto predial.

Funciones del catastro

Dentro de las funciones principales del catastro municipal están las siguientes:

* Administración del impuesto predial

* Actualización de registros catastrales * Apoyos a la comunidad y al gobierno del estado

Administración del Impuesto Predial Una función importante de catastro es administrar los recursos provenientes del impuesto predial, que tiene como etapa decisiva la valuación catastral. Comúnmente en municipios rurales, la valuación de los bienes es efectuada por las autoridades estatales, donde se señala el valor del terreno y de las construcciones, de acuerdo a la zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus usos.  Debe tenerse presente que en las zonas rurales el valor catastral depende de su potencial productivo, o sea de la capacidad de producción y de la cercanía que el bien inmueble tenga con respecto a los centros de consumo. La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones respectivas, sino que comprende el registro de las propiedades así como de los propietarios, datos que son anotados en un documento llamado ficha catastral.  Esta ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos que forman los registros catastrales, mediante el cual se genera el avalúo catastral y se notifica al propietario el valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad, documento que servirá como comprobante de que el predio está inscrito en el catastro.  Este documento es modificado por cualquier cambio que sufran los datos catastrales.

Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como la ficha y la clave catastral, deben estar apegados a los lineamientos y normas técnicas que las autoridades catastrales estipulen, con el objeto de que toda la información generada tenga uniformidad y sea captada e interpretada con un mismo criterio.

ACTUALIZACIÓN DE REGISTROS CATASTRALES

Los predios siempre se encuentran en cambio constante. Se transfieren los derechos de propiedad o se modifican las características físicas, por lo que es necesario registrar todos estos cambios.

La actualización de los registros catastrales se apoya en las disposiciones legales y en las normas administrativas que sean establecidas por las autoridades catastrales estatales. Por ley los propietarios tienen obligación de manifestar los cambios que sufra su propiedad, como traslación de dominio, nuevas construcciones, ampliaciones, demoliciones y destino del predio. Con la nueva información se actualizan los planos de manzana o de zona, se produce un nuevo avalúo y se cobra un nuevo impuesto.  Cabe señalar en este punto la función que tienen los notarios públicos en los procesos de legalización y traslación de dominio de los bienes inmuebles, en virtud de que ésta autoridad federativa, para efecto de su trabajo requiere de constancias, certificaciones así como otros documentos que son expedidos por las autoridades municipales Tipos de sistemas catastrales

Existe un solo Sistema Nacional de Catastro, en el cual se integrará la información inmobiliaria levantada por cada municipio en su ámbito territorial, bajo la rectoría del IGVSB. El nuevo enfoque abarca de manera conjunta el levantamiento catastral de los inmuebles urbanos y de los predios rurales. Las bases de datos catastrales y las que se generen de las actividades de registro público conformarán un sistema integrado.

En el caso de los asentamientos espontáneos urbanos populares, en la actualidad son objeto de un proceso de levantamiento catastral que, con la debida coordinación interinstitucional y bajo la premisa de la promulgación de una Ley Especial de Regularización de la Tierra en los Asentamientos Urbanos Populares, permitirá acometer la regularización de la tenencia de las tierras.

Las actividades catastrales van generando grandes volúmenes de información sobre las condiciones y el uso del suelo y por su propia naturaleza, cada proceso catastral, va rindiendo una cantidad de datos susceptibles de utilizarse en forma inmediata.

Así, cualquier sistema catastral puede ser usado para fines múltiples si cuenta con un identificador para cada predio (clave catastral).

Un sistema catastral multifinalitario -meta óptima de cualquier catastro- opera como un centro de levantamiento y de censos, por lo que se ofrece como centro de toda información relacionada con la propiedad raíz. El esfuerzo principal en el diseño de un sistema de información catastral debe dirigirse hacia la facilidad de agregar información de manera sencilla, sin necesidad de ningún cambio interno, para que se pueda recabar cualquier dato en forma digital, detallada, resumida o estratificada con todos los detalles, que hiciera falta. El sistema catastral integrado en una base de datos, funciona al mismo tiempo como sistema de datos (almacena hechos y los recupera para que se utilicen) y como sistema de información (manipula y analiza datos que permiten la toma de decisiones). Una integración conceptual y técnica de esta índole repercute favorablemente sobre el servicio a la sociedad que representa el catastro.

Si lo que hemos escrito hasta ahora es leído por conocedores de los procedimientos utilizados en el país, para el saneamiento, deslinde, refundición, etc. de un predio, pensarían que estamos incursionando en el campo de la Dirección General de Mensura Catastrales y no estaría equivocado ya que las actividades que le asigna la Ley de Tierra a esa Dirección General es la correspondiente al aspecto físico del catastro, limitándose sólo a establecer los linderos y la determinación del área de cada predio.

ASPECTOS JURIDICOS

Una de las actividades que ejecuta la Dirección General del Catastro Nacional es el de la valuación individual de propiedades, las cuales son ejecutadas a solicitud de los propietarios o por instituciones oficiales interesadas en el conocimiento del valor para fines de completar expedientes de expropiación.

El procedimiento empleado está determinado en la ley sobre el Catastro Nacional estableciéndose que deben ser aplicadas las cartillas o tarifas de tasación, "previa aprobación del Poder Ejecutivo", tomando como base los precios de los costos unitarios del mercado, así como los procedimientos técnicos de aplicación universales en la materia. Debemos decir que sólo no existen valores fijos de los terrenos urbanos en las ciudades y menos aun los valores por metro cuadrado de las edificaciones que rige para todo el territorio nacional, por lo que la institución debe abocarse a preparar las diferentes tarifas de los terrenos urbanos y rurales por municipios. Se realizan valuaciones individuales a fin de determinar el monto de compras, ventas, hipotecas, rentas, donaciones, daños, seguros, construcciones, subdivisiones, proyectos, etc.

A su vez para cumplir con los tres items anteriores el catastro está dividido en tres secciones:

Catastro Fiscal: Encargado de la fijación del valor de los bienes a fin de imponerle un tributo proporcional.

Catastro Jurídico: El cual contempla la relación entre el propietario o sujeto activo y la propiedad u objeto y la comunidad o sujeto pasivo. Catastro Geométrico: Encargado de la medición, subdivisión, representación y ubicación del bien. Según el diccionario, el termino Catastro se define como: "Asiento que se hace de los bienes de una persona o de una comunidad", y como sinónimo menciona: "Empadronamiento, Lista".

Técnicamente podemos decir que:

"El Catastro es el registro público sistematizado de los bienes inmuebles de una jurisdicción, contemplados en sus tres aspectos fundamentales: el jurídico, el geométrico y el económico.

Tiene la finalidad de coadyuvar a la publicidad y garantizar los derechos reales, a una justa y equitativa contribución de las cargas fiscales, y sirve de base indispensable para la planificación del ordenamiento territorial y la obra pública. Ello supone una metodología para instrumentarlo, una larga y compleja tarea para ejecutarlo, una organización administrativa para conservarlo, y un aporte constante de información para mantenerlo actualizado.

Es en el Catastro donde la cosa inmueble nace a la vida jurídica, donde se conserva o se transforma y donde se extingue, acontecimientos que requieren una constatación objetiva en el terreno (la mensura) y un instrumento que la exteriorice, (el plano de mensura). Por eso suele decirse que la mensura es la célula generadora del catastro".

De la misma definición, podemos extraer claramente la finalidad del catastro.

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