Preguntas y resolución de examen final – Curso de contratos (Perú)

Derecho Civil 8 (Contratos) (Examen Final)

Clave / Horario: / DEC233/ 0403 Fecha: 30 de junio de 2014

Profesor: Rómulo Morales Hervias Duración: 120 minutos

Adjunto / Asistentes: Ulises Roberto Bautista Quispe / Mary Cielo Núñez Minaya, Carlos Andree Díaz López

Nombre:

Código:

RECOMENDACIONES:

1. Sin perjuicio de las preguntas específicas que se le solicite, analice de manera independiente y ordenada los hechos jurídicamente relevantes que encuentre.

2. La creatividad y originalidad en las respuestas otorgará una bonificación.

3. Las respuestas obtendrán puntaje completo siempre y cuando estén acompañadas del correspondiente sustento jurídico.

4. El análisis de los casos es SOLO sobre Derecho Civil aunque se mencione otras ramas del Derecho.

5. Cuide su redacción y ortografía.

6. Utilice los criterios de interpretación y de integración contractuales, tomando en consideración los principios del Derecho de los Contratos.

7. Solo puede utilizar su Código Civil.

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CASO ÚNICO (20 puntos)

Contrato de opción de compra de 14 de noviembre de 2012

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su registro de escrituras públicas una en la que conste el presente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA que celebran: 

• STEFANO OLÓRTEGUI BAZÁN, de nacionalidad peruana, identificado con DNI Nº 00998877, de estado civil casado, de ocupación empleado, y su cónyuge señora SONIA STAGNARO GUTIÉRREZ, de nacionalidad peruana, identificada con DNI Nº 00223344, de estado civil casada, de ocupación profesora, ambos con domicilio en Calle Washington N° 890, distrito de San Martín de Porres, en adelante LOS FUTUROS VENDEDORES; y,

• INMOBILIARIA LA SUPERFICIE FELIZ S.A., con RUC N° 333444555888, con domicilio en avenida Los Juanes Nº 840, distrito de Barranco, debidamente representada por su Presidente de Directorio señor Mario Castilla Dyer, de nacionalidad peruana, identificado con DNI N° 06576128, de estado civil casado, de ocupación empresario; y por su Apoderado señor Miguel García Chavarri, de nacionalidad peruana, identificado con DNI N° 09993285, de estado civil casado, de ocupación empleado, ambos facultados según poder inscrito en la Partida N° 00150555 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en adelante LA FUTURA COMPRADORA.

 El presente contrato se celebra en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES

LOS FUTUROS VENDEDORES manifiestan ser propietarios de 0.592502% (cero punto cincuenta y nueve veinticinco cero dos por ciento) de las acciones y derechos del inmueble constituido por la Unidad Catastral 10036, a la altura del kilómetro 37.20 de la Autopista Panamericana Sur, distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima, en adelante EL INMUEBLE. EL INMUEBLE tiene un área de 248.05 has (Doscientos cuarenta y ocho hectáreas con quinientos metros cuadrados), cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica Nº 12037660 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

SEGUNDA: OBJETO

2.1 Por el presente Contrato y de conformidad con el artículo 1419 del Código Civil, LOS FUTUROS VENDEDORES otorgan a favor de LA FUTURA COMPRADORA una OPCIÓN EXCLUSIVA DE COMPRA DE SUS ACCIONES Y DERECHOS DE EL INMUEBLE, en los términos y condiciones establecidos en este Contrato.

 2.2 Queda claro para las partes que en virtud de la presente opción de compra LOS FUTUROS VENDEDORES han quedado obligados y vinculados a celebrar el contrato definitivo de compraventa de sus acciones y derechos de EL INMUEBLE ante el solo ejercicio que de dicha opción de compra pudiese hacer LA FUTURA COMPRADORA. En tal sentido, LA FUTURA COMPRADORA tiene el derecho y no la obligación de ejercer la presente opción de compra, quedando claro que el no ejercer ésta no genera obligación o responsabilidad de ningún tipo frente a LOS FUTUROS VENDEDORES.

TERCERA: CONDICIONES ESENCIALES PARA EL EJERCICIO DE LA OPCIÓN

Las partes de común acuerdo convienen en que dentro del plazo inicial pactado para la presente opción, LOS FUTUROS VENDEDORES deberán haber cumplido con los siguientes compromisos:

3.1. Las acciones y derechos de EL INMUEBLE se encuentren libre de cargas, gravámenes o afectación de cualquier naturaleza que limite su libre disposición.

3.2. Que las obligaciones correspondientes al impuesto predial y demás tributos que afecten a las acciones y derechos de EL INMUEBLE se encuentren debidamente cancelados.

Las partes acuerdan que el incumplimiento total o parcial de los compromisos asumidos por LOS FUTUROS VENDEDORES señalados en la presente cláusula no los eximirá de la obligación de transferir EL INMUEBLE a LA FUTURA COMPRADORA en caso ésta ejerza la opción de compra y esté dispuesta a suscribir el contrato de transferencia definitivo. En todo caso, cualquier acreencia que pueda ser determinada o determinable en el momento de la suscripción de la minuta y escritura pública correspondiente, podrá ser deducida del precio de la transferencia pactado.

CUARTA: EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCIÓN 

LA FUTURA COMPRADORA podrá ejercer la opción en cualquier momento durante el plazo de vigencia del presente contrato mediante la remisión de la comunicación al domicilio de LOS FUTUROS VENDEDORES señalado en la introducción del presente contrato. La entrega notarial de la comunicación al domicilio de LOS FUTUROS VENDEDORES, señalado en este contrato, será constancia suficiente de que la presente Opción de Compra ha sido ejercida.

Queda establecido que LA FUTURA COMPRADORA y LOS FUTUROS VENDEDORES, deberán firmar la minuta, escritura pública de compraventa definitiva, completar el pago del precio y entregar la posesión del área, correspondiente a las acciones y derechos de EL INMUEBLE a LA FUTURA COMPRADORA, en el plazo improrrogable de siete (07) días calendarios de ejercida la opción por parte de LA FUTURA COMPRADORA en caso ésta haya decidido ejercer la opción.

QUINTA: PRECIO

El precio pactado entre las partes de común acuerdo por las acciones y derechos que tiene de EL INMUEBLE es de US $ 1"984,095.00 (Un millón novecientos ochenta y cuatro mil noventa y cinco y 00/100 Dólares Americanos) los cuales serán cancelados mediante cheque de gerencia a nombre de la señora Alejandrina Cusi Mamani y Stefano Olórtegui Bazán, por indicación expresa de LOS FUTUROS VENDEDORES, a la firma de la escritura pública de compra venta que origine el contrato definitivo.

Las partes acuerdan de conformidad con el artículo 1233 del Código Civil, otorgar efectos cancelatorios al cheque de gerencia que entregará LA FUTURA COMPRADORA como pago del precio de venta de las acciones y derechos de EL INMUEBLE.

Será condición para la firma de la escritura pública que origine el contrato de compraventa definitivo:

Que se obtenga el bloqueo registral con la minuta del contrato definitivo de compraventa de las acciones y derechos de EL INMUEBLE en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

 SEXTA.- CONDICIONES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEFINITIVO

La de entrega del área correspondiente a las acciones y derechos de EL INMUEBLE, totalmente desocupada, por parte de LOS FUTUROS VENDEDORES a LA FUTURA COMPRADORA que se realizará en el mismo momento en que se firme la escritura pública que origine el contrato de compraventa definitivo.

Sin perjuicio de lo indicado en el párrafo precedente, LOS FUTUROS VENDEDORES autorizan expresamente a LA FUTURA COMPRADORA para que en cualquier momento, desde la firma de la presente minuta, pueda ingresar a EL INMUEBLE para inspeccionarlo, sin que esto signifique entrega de posesión.

Al momento de la entrega del área correspondiente a las acciones y derechos de EL INMUEBLE, LOS FUTUROS VENDEDORES deberán entregar a LA FUTURA COMPRADORA los recibos de pago que acrediten que dicha área (acciones y derechos) de EL INMUEBLE se encuentra libre de toda obligación relativa al Impuesto Predial por todo el ejercicio económico correspondiente al año en que se celebre el referido Contrato de Compraventa Definitivo, y libre de toda obligación por concepto de agua, energía eléctrica, arbitrios y en general de todo tributo municipal.

Los gastos notariales y/o registrales del presente Contrato de Opción y del Contrato de Compraventa Definitivo de EL INMUEBLE serán de cargo de LA FUTURA COMPRADORA.

Al momento de la transferencia de las acciones y derechos de EL INMUEBLE se encontrarán totalmente saneado, libre de toda hipoteca o gravamen que limite su uso, disfrute o disposición.

SETIMA: PLAZO DE VIGENCIA

El presente Contrato de Opción tendrá vigencia de ciento veinte (120) días calendarios computados desde la firma del presente documento. Vencido el plazo antes señalado, el mismo podrá ser prorrogado, siempre y cuando las partes estén de acuerdo con esto, para lo cual se firmará la adenda correspondiente. Si una de las partes no estuviera de acuerdo en la prórroga del contrato automáticamente este se daría por resuelto sin que ninguna de las partes tuviera derecho a reclamar.

 OCTAVA: EXCLUSIVIDAD

Queda establecido que durante la vigencia del presente Contrato de Opción, LOS FUTUROS VENDEDORES no podrán ofrecer en venta sus acciones y derechos de EL INMUEBLE a terceras personas distintas a LA FUTURA COMPRADORA, ni celebrar ningún acto o contrato que  comprometa a sus acciones y derechos de EL INMUEBLE, ni someterlo en garantía de ninguna índole.

Asimismo, durante el plazo de vigencia de la presente opción, LOS FUTUROS VENDEDORES se obligan a abstenerse de comprometer en forma alguna la viabilidad de la misma, lo cual comprende sin que esta enumeración sea limitativa, en relación con sus acciones y derechos de EL INMUEBLE: ceder su posesión a terceros, afectarlo con gravámenes, embargos o cargas de cualquier tipo, transferirlo a terceros, negociar ofertas de compra con terceros, así como cualquiera otra circunstancia análoga que comprometa dicha viabilidad.

LOS FUTUROS VENDEDORES no podrán ejercer ningún derecho que pretenda dejar sin efecto el presente Contrato de Opción y renuncian a todo derecho a retractarse de su obligación de celebrar el Contrato de Compraventa Definitiva de sus acciones y derechos de EL INMUEBLE en caso LA FUTURA COMPRADORA ejerza su derecho de opción objeto de este contrato.

NOVENA: DOMICILIOS

Para todos los efectos de este contrato las partes señalan como sus domicilios los señalados en la parte introductoria de este documento, cualquier variación deberá ser comunicada por escrito y con una anticipación de quince (15) días calendarios para su validez, caso contrario ninguna de las partes podrá oponer la notificación en la dirección antes indicada.

DECIMA: COMPETENCIA

Para todos los efectos relacionados con la ejecución de este contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los jueces y tribunales de la ciudad de Lima – Cercado, para lo cual renuncian al fuero de sus domicilios.

DÉCIMO PRIMERA: NORMAS SUPLETORIAS

En todo lo no previsto en el presente documento, rigen supletoriamente las normas aplicables del Código Civil peruano vigente.

PRIMERA CLÁUSULA ADICIONAL: RESERVA DE BENEFICIARIO

En mérito a la presente cláusula adicional y de conformidad con el artículo 1421 del Código Civil LOS FUTUROS VENDEDORES autorizan expresa e irrevocablemente a LA FUTURA COMPRADORA a reservarse el derecho de designar a la persona con la que se establecerá el vínculo definitivo y de darse el presente supuesto LA FUTURA COMPRADORA garantiza desde ya la solvencia moral, comercial y económica del comprador final.

SEGUNDA CLÁUSULA ADICIONAL: ARRAS DE RETRACTACION

A la firma del presente documento LA FUTURA COMPRADORA entrega a LOS FUTUROS VENDEDORES, en calidad de Arras de Retractación, un cheque de gerencia por un monto de US $ 120,000.00 (Ciento veinte mil y 00/100 Dólares Americanos) girado a la orden de los señores Alejandrina Cusi Mamani y Stefano Olórtegui Bazán, por expresa indicación de LOS FUTUROS VENDEDORES. Ambas partes contratantes dejan expresa constancia que la mencionada suma de dinero, entregada en calidad de arras de retractación, se imputará como parte de pago del precio de venta al firmarse la escritura pública que origine el contrato de compra venta definitivo.

Las partes convienen que en caso de que LA FUTURA COMPRADORA no cumpla con celebrar el contrato de compra venta y suscribir la correspondiente escritura pública en el plazo señalado en la cláusula séptima del presente contrato, éste quedará resuelto de pleno derecho, en la fecha en que LOS FUTUROS VENDEDORES comuniquen a LA FUTURA COMPRADORA su voluntad de resolver el presente contrato, perdiendo LA FUTURA COMPRADORA el dinero entregado en arras de retractación. Asimismo, si por causa imputable a LOS FUTUROS VENDEDORES, no cumpliesen con las obligaciones a la que por las cláusulas tercera, sexta, séptima y octava del presente contrato se obligan, deberá devolver a LA FUTURA COMPRADORA el valor doblado de las arras de retractación en la fecha en que LA FUTURA COMPRADORA comunique a LOS FUTUROS VENDEDORES su voluntad de resolver el presente contrato. LOS FUTUROS VENDEDORES deberán devolver el valor doblado del arras en un plazo máximo de 48 horas.

TERCERA CLÁUSULA ADICIONAL: FUTURA INDEPENDIZACION

Los otorgantes declaran que para la futura independización, a las acciones y derechos que son objeto del presente contrato, les corresponde un área de 14,697.00 M2 (Catorce mil seiscientos noventa y siete metros cuadrados), del Lote 1 de la Manzana E, con los siguientes linderos y medidas perimétricas:

• Por el frente, una línea recta de 44.00 metros lineales colinda con la avenida Sumac Pacha.

• Por el costado derecho, entrando, una línea recta de 197.00 metros lineales colinda con calle s/n.

• Por el costado izquierdo, entrando, con una línea quebrada de cinco tramos, el primero mide 49.00 metros lineales y colinda con una poza, el segundo tramo mide 6.00 metros lineales y colinda con una poza, el tercer tramo mide 55.37 metros lineales y colinda con el Lote 2 de la manzana E, el cuarto tramo mide 51.10 metros lineales y colinda con el Lote 2 de la manzana E y el quinto tramo mide 95.61 y colinda con el Lote 9 y Lote 11 de la manzana E.

• Por el fondo, una línea recta de 105.30 metros lineales colinda con el Lote 12 de la manzana E.

Agregue Usted Señor Notario, la introducción y conclusión de Ley, eleve a Escritura Pública la presente Minuta, y curse partes al Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, para su correspondiente inscripción.

Lima, 14 de noviembre del 2012.

LOS FUTUROS VENDEDORES LA FUTURA COMPRADORA 

CASO 

Mediante Carta Notarial de 05 de marzo de 2013 y recibida el 06 de marzo, la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A., requirió a la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez, al amparo del Artículo 1429 del Código civil, que en un plazo de 15 días calendarios cumplan con acreditar el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (estipuladas en los Numerales 3.1 y 3.2 de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra de 14 de noviembre del 2012), a fin de poder ejercer la opción de compra, caso contrario el contrato quedará resuelto de pleno derecho.

A través de la Carta Notarial de 06 de marzo de 2013 y recibida el mismo día, la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez, comunicó a la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. que dan por resuelto de pleno derecho el Contrato de Opción de Compra porque la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. no cumplió con celebrar el contrato de compra venta y suscribir la correspondiente escritura pública en el plazo señalado en la cláusula séptima; y por consiguiente pierden el dinero entregado en arras de retractación, al amparo a la Segunda Cláusula Adicional del contrato. Asimismo, la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez,le otorgó –en la misma carta notarial- a la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. un plazo de 48 horas para suscribir el contrato definitivo de la compraventa de las acciones y derechos, en caso contrario se entenderá la presente carta notarial como la comunicación requerida para la resolución de dicho contrato, de conformidad a la Segunda Cláusula Adicional.

Por Carta Notarial de 08 de marzo de 2013 y recibida el mismo día, la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez, comunicó a la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. que deja sin efecto la carta notarial de 06 de marzo en atención a la conversaciones sostenidas entre ambas partes y por tal motivo otorga hasta el 25 de marzo una prórroga adicional del plazo de vigencia del contrato de opción de compra. Por lo expuesto, la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez citó a la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. a suscribir la minuta de compraventa mediante la cual se ejercerá la opción de compra para el 25 de marzo, a horas 3:30 pm en la Notaría Ponce Correa, sito en la Avenida Circunvalación Nº 450, distrito de San Juan de Miraflores.

Mediante Carta Notarial de 22 de marzo de 2013 y recibida el mismo día, la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. manifestó a la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez, su interés en ejercer la opción de compra y en tal sentido le otorgó un plazo de 10 días hábiles, contados a partir del día siguiente de la recepción de la presente carta notarial para que concluyan con los trámites de independización ante los Registros Públicos y cumplan con las obligaciones a su cargo según el contrato de opción de compra, caso contrario el referido contrato quedaría resuelto de pleno derecho.

A través Carta Notarial de 09 de abril de 2013 y recibida el mismo día, la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez, comunicó a la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. que dan por resuelto de pleno derecho el Contrato de Opción de Compra porque la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. no cumplió con suscribir la minuta de compraventa. La Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez manifestó que debido a los constantes cambios de fecha otorgados es que se ha visto perjudicada económicamente por cuanto tiene compromisos comerciales pactados con penalidades. Además, el contrato tenía una vigencia de 120 días calendarios computados desde la firma del presente documento (14 de noviembre de 2012) y dicho plazo ya venció el 14 de marzo. 

Por Carta Notarial de 10 de abril de 2013 y recibida el mismo día, la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. declaró a la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez, que es ella –la sociedad conyugal- quien ha incumplido con las obligaciones establecidas en la cláusula tercera del contrato, la cual refiere que Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. ejercerá la opción de compra sobre el inmueble cuando la sociedad conyugal previamente cumpla con levantar las cargas y los gravámenes que pesan sobre el inmueble, situación que a la fecha no han acreditado a pesar del tiempo transcurrido. De ahí que ante la decisión de resolución del contrato por incumplimiento, es la sociedad conyugal la obligada a devolver los US$ 240,000.00, conforme lo señala el Artículo 1481 del Código civil peruano. Finalmente, la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. expresó que con el ánimo de ejercer la opción le otorgó a la sociedad conyugal un plazo extraordinario de 20 días hábiles para que cumplan sus obligaciones establecidas, caso contrario la empresa iniciará las acciones legales en resguardo de sus intereses.

Sucesivamente, ambas partes negociaron la posibilidad de resolver entre ellas mismas la controversia surgida. La Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. le alcanzó a la sociedad conyugal un proyecto de contrato para su suscripción:

Proyecto de Contrato de Resolución, Reconocimiento de deuda y Constitución de Garantía Hipotecaria de 10 de mayo de 2013

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de RESOLUCION DE CONTRATO, RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y CONSTITUCION DE GARANTIA HIPOTECARIA que otorga de una parte, la empresa INMOBILIARIA LA SUPERFICIE FELIZ S.A., con RUC N° 333444555888, con domicilio en avenida Los Juanes Nº 840, distrito de Barranco, debidamente representada por su Presidente de Directorio señor Mario Castilla Dyer, de nacionalidad peruana, identificado con DNI N° 06576128, de estado civil casado, de ocupación empresario; y por su Apoderado señor Miguel García Chavarri, de nacionalidad peruana, identificado con DNI N° 09993285, de estado civil casado, de ocupación empleado, ambos facultados según poder inscrito en la Partida N° 00150555 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, (en adelante, LA EMPRESA), y de otra parte la sociedad conyugal conformada por STEFANO OLÓRTEGUI BAZÁN, de nacionalidad peruana, identificado con DNI Nº 00998877, de estado civil casado, de ocupación empleado, y su cónyuge señora SONIA STAGNARO GUTIÉRREZ, de nacionalidad peruana, identificada con DNI Nº 00223344, de estado civil casada, de ocupación profesora, ambos con domicilio en Calle Washington N° 890, distrito de San Martín de Porres, (en adelante, LOS DEUDORES); en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA.- Mediante Escritura Pública de fecha 14 de noviembre de 2012, otorgada por la Notaría Notaría Ponce Correa, las partes suscribieron un Contrato de Opción de Compra sobre de un terreno consistente en un área de 14,697.00 m2 (Catorce Mil Seiscientos Noventa y Siete metros cuadrados) ubicado en el Lote 01 Mz. E, Km. 37.20 de la Panamericana Sur, Lurín – Lima, corriendo su dominio inscrito en la Partida Nº 12037660 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, el cual es de propiedad de LOS DEUDORES (en adelante, EL CONTRATO).

SEGUNDA.- LA EMPRESA se obligó a concretar la compra del inmueble descrito en la cláusula precedente dentro del plazo estipulado en la cláusula Séptima de EL CONTRATO, siempre y cuando LOS DEUDORES cumplan con los requisitos que a dicho efecto se pactaron en la cláusula Tercera del contrato en mención.

TERCERA.- Conforme lo establecido por la segunda cláusula adicional de EL CONTRATO, LA EMPRESA entregó a la LOS DEUDORES la suma de US$120,000.00 (Ciento Veinte Mil con 00/100 Dólares Americanos), en calidad de Arras de Retractación, debiendo LOS DEUDORES devolver dicho importe doblado a favor de LA EMPRESA en caso no cumplan con las obligaciones que asumieron según las cláusulas Tercera, Sexta, Séptima y Octava de EL CONTRATO.

CUARTA.- Es así, que LOS DEUDORES no cumplieron con las obligaciones asumidas en la clausula Tercera, Sexta, Séptima y Octava de EL CONTRATO. En tal sentido, mediante el presente documento, las partes acuerdan resolver el contrato de opción de compra de fecha 14 de noviembre de 2012, correspondiendo, según lo pactado contractualmente, que LOS DEUDORES paguen a favor de LA EMPRESA la suma de US$240,000.00 (Doscientos Cuarenta Mil con 00/100 Dólares Americanos), por concepto de valor doblado de las arras que le fueron oportunamente entregadas.

Sin embargo, por medio del presente documento las partes acuerdan que el importe que LOS DEUDORES deberán pagar favor de LA EMPRESA será de la suma de US$120,000.00 (Ciento Veinte Mil con 00/100 Dólares Americanos), equivalente al valor de las arras entregadas por LA EMPRESA a LOS DEUDORES a la fecha de suscripción de EL CONTRATO.

Por su parte, LOS DEUDORES reconocen adeudar la suma de $120,000.00 (Ciento Veinte Mil con 00/100 Dólares Americanos) a favor de LA EMPRESA.

QUINTA.- LA EMPRESA otorga a LOS DEUDORES un plazo de 60 días calendarios, contados a partir de la suscripción del presente contrato, para que cumplan con cancelar el importe señalado en el tercer párrafo de la cláusula precedente.

SEXTA.- En caso LOS DEUDORES no cumplan con la obligación de pago a su cargo dentro del plazo señalado en la cláusula precedente e incurran en mora, deberán efectuar el pago de intereses moratorios, el cual ascenderá a la tasa máxima establecida por el Banco Central de Reserva del Perú.

SEPTIMA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de la obligación de pago que le corresponde en virtud a lo dispuesto en la cláusula Cuarta del presente documento, LOS DEUDORES constituyen primera y preferencial hipoteca a favor LA EMPRESA hasta por la suma de US$120,000.00 (Ciento Veinte Mil con 00/100 Dólares Americanos), sobre el inmueble de su propiedad ubicado en la Parcela D, Mz. Q Lote 30, Urb. San Juan de Miraflores, distrito de San Juan de Miraflores, provincia y departamento de Lima, inscrito en la Partida P03171696 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, cuyos linderos y medidas perimétricas son las siguientes:

• Por la izquierda, colinda con el Lote 31, con un tramo de 20.00 ml.

• Por el frente, colinda con la Calle Tres Oeste, con un tramo de 8.00 ml.

• Por el fondo, colinda con el Lote 13, con un tramo de 8.00 ml.

• Por la derecha, colinda con el Lote 29, con un tramo de 20.00 ml.

OCTAVA.- En la hipoteca que se constituye por el presente contrato están comprendidas las construcciones, aires, usos, costumbres, entradas, salidas, servidumbres y todo cuanto de hecho y por derecho le corresponda al citado inmueble, quedando afectados por este contrato a favor de LA EMPRESA, las construcciones y las mejoras que pudieran introducirse en el inmueble, sin reserva ni limitación de ninguna clase.

NOVENA.- En el improbable caso de ejecución de la garantía constituida, ambas partes contratantes convienen, de común acuerdo, en valorizar el bien otorgado en garantía, en la suma de US$150,000.00 (Ciento Cincuenta Mil con 00/100 Dólares Americanos) Adicionalmente, las partes convienen que cualquiera de ellas podrá solicitar la realización de una nueva tasación sobre el inmueble, debiendo en dicho caso la parte solicitante asumir los gastos que se originen.

Asimismo, en caso que tras la ejecución de la hipoteca, el valor que se obtenga del remate del inmueble no cubra las deudas existentes, LOS DEUDORES se comprometen a efectuar el pago del saldo de la obligación en su integridad a favor de LA EMPRESA.

DECIMA.- LOS DEUDORES declaran que el inmueble descrito en la cláusula Sexta se encuentra libre de gravámenes, medidas judiciales o extrajudiciales que limiten su dominio o libre disposición.

DECIMA PRIMERA.- LOS DEUDORES se obligan a no efectuar acto o contrato sobre el inmueble hipotecado sin el consentimiento expreso de LA EMPRESA, manifestado por escrito. En caso de contravención, LA EMPRESA quedará facultada a dar por vencido el plazo otorgado conforme a la cláusula quinta y ejecutar la garantía hipotecaria constituida en virtud a la cláusula sexta del presente documento.

DECIMA SEGUNDA.- El plazo de la garantía hipotecaria es indefinido y se podrá ejecutar en el momento en que LOS DEUDORES incurran en mora en el vencimiento de su obligación, vencido el plazo señalado en la cláusula Cuarta.

Se deja constancia que, para la ejecución de la garantía hipotecaria, LA EMPRESA enviará previamente una carta vía notarial a LOS DEUDORES, al domicilio señalado en la introducción del presente documento, comunicándole su decisión de ejecución y otorgándole un último plazo de 10 días calendarios adicionales para que LOS DEUDORES cumplan con su obligación. De no ser así, LA EMPRESA quedará habilitada para ejecutar la garantía a su favor.

DECIMO TERCERA.- Los gastos notariales y registrales, así como los impuestos que ocasionen el otorgamiento e inscripción de la escritura pública que origine la presente minuta, y los de cancelación de la hipoteca comprendida en ella, serán de cargo de LOS DEUDORES.

DECIMO CUARTA.- Para la solución de cualquier controversia derivada del presente documento, ambas partes contratantes renuncian al fuero de sus domicilios y se someten expresamente a la jurisdicción y competencia de los jueces y tribunales de Lima. Asimismo, las notificaciones y comunicaciones a las partes, sean judiciales o no, deberán realizarse a los domicilios indicados a la introducción del presente documento, salvo que previamente se haya comunicado por conducto notarial la variación del domicilio.

Agregue Usted Señor Notario la introducción y conclusión de Ley, eleve a Escritura Pública la presente Minuta y curse partes a los Registros Públicos para su correspondiente inscripción.

Lima, 10 de mayo de 2013.

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INMOBILIARIA LA SUPERFICIE FELIZ S.A. INMOBILIARIA LA SUPERFICIE FELIZ S.A.

________________________ ________________________

STEFANO OLÓRTEGUI BAZÁN SONIA STAGNARO GUTIÉRREZ

PREGUNTAS:

1. Señale qué consecuencias jurídicas se producen por la falta de ejercicio de la opción por parte de la Inmobiliaria La Superficie Feliz S.A. Fundamente su respuesta (8 PUNTOS).

___________________________________________________________________________________________________(El exceso no será tomado en cuenta).

2. Determine si la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez dejó sin efecto el Contrato de Opción de Compra de 14 de noviembre de 2012. Fundamente su respuesta (8 PUNTOS).

______________________________________________________________________________________________(El exceso no será tomado en cuenta).

3. Si usted fuera abogado (o abogada) de la Sociedad Conyugal Olórtegui Bazán /Stagnaro Gutiérrez, ¿le recomendaría que suscriba Proyecto de Contrato de Resolución, Reconocimiento de deuda y Constitución de Garantía Hipotecaria de 10 de mayo de 2013? Fundamente su respuesta (4 PUNTOS).

____________________________________________________________________________(El exceso no será tomado en cuenta).

Resolución- curso de contratos examen final

Ponte, triveño, Diego

• 1- Consideramoss que, a partir de la falta de ejercicio del contrato de opción por parte de la inmobiliaria la superficie feliz S.A., se producen las siguientes consecuencias jurídicas:

Ante todo, debemos tener en cuenta que, si bien la inmobiliaria no ejerce su derecho de opción respecto al inmueble que tiene a la sociedad conyugal como vendedora, ello se debe no a la mera decisión de la inmoviliaria, sino porque ésta la sociedad) no cumplió con las obligaciones que, de acuerdo al contrato, eran esenciales para que dicha compradora considere la posibilidad de celebrar un contrato definitivo, con los vendedores. De esta situación se derivan una serie efectos jurídic que perjudican, en gran medida, a la sociedad conyugal.

Así, el art 1419 c.c define el contrato de opción de la siguiente forma:

Articulo 1419º.- Contrato de opcion

Por el contrato de opcion, una de las partes queda vinculada a su declaracion de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.

Con arreglo a este dispositivo, tenemos, en este caso, una parte obligada a cumplir con lo establecido en este contrato preparatorio (es decir, la sociedad conyugal) y, por otro lado,, una parte optante, que puede decidir si cumplir o no con dichas obligaciones (la inmoviliaria), pudiendo decidir si adquiere o no las acciones y derechos que le corresponden a la sociedad conyugal sobre el inmueble. Ahora bien, en la segunda cláusula adicional del contrato de opción se establece que, para que el optante pueda ejercer el derecho de opción sobre el inmueble, la otra parte debe cumplir con las obligacioens esenciales estipuladas en las cláusulas 3.1 y 3.2; estas obligaciones aluden a la inexistencia de cargas y gravámenes en los derechos y acciones relativos al porcentaje del inmueble que le corresonde a la sociedad (aproximadamente 59%), así como al pago de tributos. La sociedad conyugal no habría cumplido con estas obligaciones, las cuales eran "esenciales" para que el comprador puedea ejercitar su derecho de opción sin ningún inconveneinte. Precisamente, previendo la ocurrencia de este tipo de situaciones, las partes fijaron en el momento de celebrar el contrato de opción unas arras de retractación ascendentes a 120.000, ofrecidos por la inmoviliaria. La circulación de estas arras entre las partes se rige por los art. 1480 y 1481 del código civil:

Articulo 1480º.- Arras de retractacion

La entrega de las arras de retractacion solo es valida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.

Articulo 1481º.- Efectos de la retractacion entre partes

Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante.

Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

Así, habiendo incumplido sus obligaciones la parte que recibió las arras (es decir, la sociedad conyugal) debe devolver a la inmoviliaria el doble de las arras recibidas (240.000 soles) con arreglo a lo dispeusto por el art. 1481 del C.C.

Tenemos, entonces, que la falta de ejercicio del derecho de opción por parte de la inmoviliaria no genera obligación de indemnizar o rezarcir (como sostiene la sociedad conyugal), antes al contrario, trae como consecuencia el pago de las arras de retractación por parte de la sociedad conyugal, por haber incumplido las obligaciones asignadas en el presente contrato, como se explicará en la pregunta siguiente.

• 2- Consideramos que no es la sociedad conyugal quien deja sin efecto el contrato de opción de compra, sino la inmoviliaria Superficie Feliz S.A. A continuación sustentaremos nuestra postura:

La resolución contractual es un remedio pensado para tutelar a los contratantes respecto de eventos sobrevineintes a la celebración del contrato. Existen diversas clases de resoluciones, de las cuales el código recoge la resolución por incumplimiento, la resolución por excesiva onerosidad de la prestación y, finalmente, la resolución por imposibilidad sobrevenida; en nuestro modelo, el ejercicio de cualquier de estos remedios se realiza empleando la vía jurisdiccional. El c.c recoge, además, la figura del desistimiento por intimación en el art. 1429, a la cual se le denomina, de forma desacertada, como resolución contractual. En realidad, se trata de un derecho de apartarse o retractarse del contrato, que tiene como requisitos el incumplimiento de la parte contraria y la intimación a cumplir en un plazo no menor de 15 días. Así, el art. 1429 del c.c, dispone:

Articulo 1429º.- Resolucion de pleno derecho

En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por via notarial para que satisfaga su prestacion, dentro de un plazo no menor de quince dias, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.

Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnizacion de daños

Se trata, entonces, de una forma de retractación justificada por el incumplimiento de la contraparte y la necesidad del perjudicado con dicho incumplimiento de procurarse el mismo en un plazo breve, luego del cual, si el deudor (en nuestro caso, la sociedad conyugal), no satisface su pretensión, se aparta del contrato, sin necesidad de recurrir a la vía jurisdiccional o arbitral, quedando a salvo su derecho a solicitar la indemnización correspondiente. Así lo hace la inmoviliaria quien, con este acto, deja sin efecto el contrato e opción de compra de forma unilateral. Al no haber cumplido la sociedad con sus obligaciones dentro del plazo que se le otorgó (15 días), no existe vínculo contractual, por lo que las cartas notariales enviadas por ésta no tienen efecto alguno, sin perjuicio de que pueda cuestionar en vía judicial o arbitral si la inmoviliaria ha cumplido con los requisitos establecidos en el art. 1429 del c.c.

• 3- Como abogados de la sociedad conyugal recomendamos suscribir este nuevo contrato, debido a que no representa pérdidas significativas para la sociedad, aún en el peor de los escenarios

De entrada, se reduce la deuda de 240.000 a 120.000. En caso de que la sociedad no cuente con este dinero, se le otorga un plazo de 60 días para cancelar la deuda. Si vencido el plazo la sociedad no cancela la deuda, ésta abonará a favor de la inmoviliaria los intereses moratorios, tomando en cuenta latasa máxima establecida por el banco central (que no suele ser más del 3%). Adicionalmente, la inmoviliaria podrá ejecutar la hipoteca que la sociedad ha colocado como garantía, la cual se constituye hsta opr la suma de 120.000, comprendiendo el inmueble descrito en el contrato como objeto de la garantía. Es decir, aun en el caso de que se ejecute la garantía, nuestro cliente sólo habrá desmebolzado la misma suma que hubiera tenido que abonar en caso que el contrato se hubiera mantenido tal sin las modificaciones propuestas. En todo caso, se le he brindado un plazo de 60 días en que pudo reducir su deuda a la mitad. OPr último, cabe señalar que la obligación de responder con su patrimonio ante la falta insuficiencia de la garantía, es inherente a cualquier deuda que hubiera contraído, tanto a ésta como a la anterior, a menos que la sociedad haya comprometido su patrimonio con otro acreedor antes de la suscripción del presente contrato.

Autor:

Diego Mario Ponte Triveño

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ

FACULTAD DE DERECHO