Bienes y derechos reales

Definición analítica del derecho real

"Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi". (Según Guillermo L.Allende)

ANÁLISIS

a) Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes

b) De contenido patrimonial: de conformidad con el artículo 2312 los derechos reales son susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio

c) Naturaleza jurídica de sus normas: Sustancialmente de orden público, lo que surge del art. 2502 ("numerus clausus"), de la nota al art. 2828 ("… la naturaleza de los derechos reales está fijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares"), lo que no quiere decir que TODAS las normas relativas a los derechos reales sean de orden público

d) Sujeto activo: Puede serlo una persona física o ideal

e) Objeto: son las cosas en el sentido del art. 2311: ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes (nota al Título IV del Libro III: "… no puede haber un derecho sin objeto"

f) Relación inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el derecho, no necesita ningún intermediario

g) Publicidad: si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho pueda ser conocido también por todos.

h) Sujeto pasivo y su deber de abstención: es la base del concepto de la "obligación pasivamente universal". El sujeto pasivo es toda la sociedad, quien está obligada a respetar la acción del titular del derecho sobre su cosa ("obligación de inercia" según la nota al art. 2507)

i) Acciones reales: Protegen a los derechos reales en caso que se atente contra su existencia, plenitud o libertad. Son las acciones reivindicatorias, confesoria y negatoria

j) Ius persequendi y ius praeferendi: perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga (con las limitaciones de la propia ley), y ventajas como el privilegio (art. 3875), derecho de exclusión, etc.

Enumeración de los derechos reales principales

a) La propiedad

b) El usufructo

c) El uso

d) La habitación

e) La servidumbre

f) La enfiteusis

a) La propiedad: Es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e inmediato sobre las cosas. Es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona. El derecho de propiedad asegura el goce exclusivo de un bien determinado. Esta determinación es fácil tratándose de los muebles. Respecto de los inmuebles se efectúa por medio del deslinde que delimita el fundo en extensión.

b) El usufructo: es un derecho real que confiere a una persona llamada usufructuario el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece a otra persona llamado nudo propietario. El usufructuario no es propietario de la cosa, sino que mantiene una relación que se puede llamar de copropiedad con el propietario propiamente dicho, en consecuencia está obligado a conservar la cosa no puede destruirla ni enajenarla, así lo estableció el Legislador en el artículo 578 del Código Civil: [1]"El usufructo consiste en el derecho de gozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como éste mismo; pero conservando la sustancia de aquellas".

c) El uso: El derecho de uso consiste en la prerrogativa que tiene su titular de servirse de la cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta la cantidad que le sea necesaria para satisfacer su necesidad y la de su familia.

d) Habitación: consiste en la prerrogativa que tiene su titular de favorecerse el y su familia con el uso de un local o parte del que se destine a la vivienda familiar.

e) La servidumbre: gravamen que pesa sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Supone una carga para el inmueble que la soporta y un beneficio para el inmueble que lo disfruta. El predio o heredad que disfruta la servidumbre se denomina predio dominante y predio sirviente el que la que la padece. El legislador definió la servidumbre en el Artículo 637 del Código Civil, que dice: [2]"La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario".

El derecho de servidumbre puede surgir de tres formas: por situaciones propias de los predios o terrenos a los cuales se le aplica, por obligaciones impuestas por la Ley o por contratos entre los propietarios. Todas las servidumbres se extinguen cuando los inmuebles experimentan cambios o nuevos estados que hacen imposibles el disfrute de las servidumbres, y que esa situación permanezca por un tiempo de veinte años o más.

f) La enfiteusis: Es el derecho real inmobiliario que consiste en el arrendamiento de un predio por un tiempo que oscila entre los dieciocho y los noventa y nueve años.

Enumeración de los derechos reales sobre las cosas propias y sobre las cosas ajenas

La enumeración de los Derechos Reales es una cuestión resuelta a través de dos sistemas, para uno de los sistemas (el Germánico) sólo se deben admitir los derechos reales expresamente regulados y consagrados en la Ley (Numerus clausus); para el otro sistema (el Francés y los códigos inspirados en el) se permite a los particulares crear, al lado de lo que la Ley regula, otros diversos tipos de derechos reales (Numerus apertus); otro sistema como el español no adopta ninguno de ambos sistemas.

El criterio favorable a la libertad de los particulares para la creación de derechos reales se funda, especialmente, en el principio general de la autonomía de la voluntad, que rige en materia de obligaciones que, aunque no se extiende expresamente a los derechos reales, se aplica a manifestaciones concretas de los mismos.

El sistema del "numerus clausus", facilita la tipificación de los derechos reales, porque no autoriza la constitución de otros derechos reales distintos de los expresamente legislados por la Ley ni su modificación, sea por contrato o por disposición de última voluntad. Esto encierra ventajas porque facilita la calificación de los títulos para su Registro y evita las dificultades que puede provocar la libertad de los particulares para la creación de derechos innominados y ambiguos. El Sistema que adopta nuestra legislación es el del Sistema cerrado.

Caracteres de los derechos reales

Estas se traducen básicamente en las ideas de la doctrina tradicional.

1. INMEDIATIVIDAD

El poder o la suma de poderes ejercidos por el titular sobre la cosa es una potestad inmediata realizable, con prescindencia de cualquier otro sujeto.

2. EL DERECHO REAL ES UN DERECHO ADSOLUTO

No solo confiere a su titular la máxima eficacia por sí mismo, independientemente de la relación jurídica que lo pudiera vincular a otro sujeto, si no que como los derechos personalísimos se dirige a la universalidad de sujetos no titulares a quienes se impone un deber general de abstención. De la oponibilidad y la eficacia del derecho real frente a todos (erga omnes), deriva la persistencia del mismo, aun cuando la cosa deje de estar en la posesión del titular y la posibilidad dada al sujeto, de alcanzar la cosa, objeto del derecho, en poder de otro que la allá tomado de hecho en su poder. La oponibilidad y la eficacia se hallan estrechamente vinculadas a la inherencia del poder del titular a la cosa objeto de este.

3. INDETERMINACION DEL SUJETO PASIVO, Y AVECES, DEL SUETO ACTIVO

Si en la obligación jurídica puramente obligacional existe un deudor conocido o susceptible de ser identificado, en el derecho real todo los miembros de la colectividad, resultan sujetos pasivos, a cuyo cargo se encuentran un deber de abstención (obligación pasiva universal). Si en alguna oportunidad un sujeto se individualiza, destacándose de esa colectividad anónima, es por su posición frente a la cosa. Ejemplo el propietario del fundo sirviente frente al titular del fundo dominante en la servidumbre.

4. DETERMINACIÓN DEL OBJETO

El objeto debe estar determinado o ser determinable. En principio deben ser cosas existentes pero también cabe obligarse respecto de una de cosa futura. Por ejemplo, la venta de próximas cosechas o de cosas que están en proceso de fabricación. La obligación de dar, puede referirse a cosas fungibles o no fungibles. En el primero la obligación solamente está especificada por su clase o género (por ejemplo, un kilo de azúcar) y se satisface con la entrega de un objeto de tal clase y calidad. En el segundo caso las partes tienen en mira un objeto determinado (por ejemplo, una finca individualizada) y solamente se satisface cumpliendo la obligación respecto de la misma.

5. LOS DERECHOS REALES PRINCIPALES: SU ORIGEN Y EVALUACIÓN

Los derechos reales son los que surgen de la relación de las personas con las cosas. La palabra real se deriva del latín res que significa cosa. Los derechos reales tienen dos prerrogativas fundamentales: el derecho de persecución y el derecho de preferencia.

a) DERECHO DE PERSECUCIÓN: es el que le otorga al titular el derecho de perseguir judicialmente la cosa donde quiera que se encuentre, y sin importar las manos que la tengan.

b) DERECHO DE PREFERENCIA: es el que le permite al titular del derecho real satisfacer su prestación en primer lugar, con relación a cualquier otro titular del derecho.

6. PÉRDIDA O ABANDONO DE PROPIEDAD

La pérdida o abandono de propiedad se refiere a una situación en la que la ley común de la propiedad, indica que las pertenencias personales dejan de ser posesión de sus dueños legales sin haber entrado directamente bajo la posesión de otra persona es considerada perdida, extraviada, o abandonada, dependiendo de las circunstancias bajo la que fueron encontrados por el próximo partido para adquirirlos.

Los derechos de un descubridor de tal propiedad son determinados en parte por el estatus en el que es encontrado. Gracias a que estas clasificaciones se han desarrollado a la antigua y la ley no escrita a menudo arcaica de Inglaterra, estos derechos varían según numerosas distinciones específicas.

Derechos reales in faciendo

En cualquier derecho de origen romano pretender la posibilidad de que existan derechos reales in faciendo implicaría incurrir en una contradicción total. Ello ocurriría si se concibiera un derecho real que otorgase a su titular la facultad de obtener de una persona determinada o determinable un cierto comportamiento positivo (una acción).

Si el derecho es real no puede ser in faciendo, es porque el in faciendo es contenido típico y exclusivo de los derechos personales.

Servitus in faciendo consistere nequit (las servidumbres no pueden consistir en un hacer).

Ello significa que jamás el propietario del fundo sirviente puede quedar obligado a observar una conducta positiva, a hacer algo en beneficio del titular del fundo dominante; únicamente debe tolerar que otro haga o abstenerse de hacer algo.

Este principio se debe generalizar a todos los derechos reales. En nuestro país está descartada la posibilidad de que existan derechos reales in faciendo: No hay obligación que corresponda a derechos reales.

Obligación real o propter rem.

Miradas desde el punto de vista activo, son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos reales, o al menos, de una relación posesoria. Por lo tanto, nacen, se transmiten y se extinguen con el nacimiento, la transmisión y la extinción de dicha titularidad. Propter significa por causa o con motivo de algo; y rem, se refiere a que están originadas en la posesión de la cosa.

Se ha pretendido sostener que constituyen una categoría intermedia entre los derechos reales y personales. Pero la naturaleza jurídica de un derecho se establece por su contenido, y aquí el contenido es obligacional.

Son obligaciones que ofrecen características especiales en cuanto a su nacimiento, desplazamiento, y extinción, ya que nacen, se desplazan y se extinguen siguiendo análogas vicisitudes de la titularidad real o posesoria de la cosa, sin que intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley.

Nuestra doctrina no es pacífica en lo concerniente a la admisión de las obligaciones propter rem.

La corriente contraria a la existencia se funda en el artículo 497 que dice: "A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a los derechos reales". Es decir que no hay obligación que corresponda a un derecho real.

Se dice que este tipo de obligación tiene su origen en ley o en contrato, y siempre deberá encuadrarse en una u otra situación.

El 3266 dice: "Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular, pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida",

Asimismo, el artículo 2416 establece que son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.

Son en definitiva obligaciones legales, establecidas por normas que son principalmente de orden público y que al señalar las restricciones y límites legales fijan negativamente el contenido normal de ellos.

Autor:

Sequera Lusvia

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION SUPERIOR

UNIVERSIDAD FERMIN TORO

ARAURE EDO PORTUGUESA

Araure 21 de noviembre de 2011