1. Concepto 2. Concentimiento 3. Capacidad 4. Objeto 5. Forma 6. Obligaciones del locador 7. Obligaciones del locatario arts. 1554 al 1582 8. Cesion de la locacion y sublocacion 9. Conclusion de la locacion
art. 1493
Hay locación de cosas cuando una persona, el locador, se obliga a entregar el uso y goce y de una cosa durante un cierto tiempo a otra, locatario, que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.
Nuestro código define a la locación dentro de un precepto general, que incluye a la locación de servicios y de obra.
Caracteres
Bilateral, 2 partes locador y locatario
Oneroso, hay contraprestaciones reciprocas
Conmutativo, a la celebración las partes acuerdan las prestaciones que deben cumplir
Consensual, por el mutuo consentimiento de las partes
De tracto sucesivo,
Nominado o tipico, tiene nombre y regulación legal
No formal, en principio no la requiere
Temporario, siempre tiene un tiempo de duración
Transmisible a los herederos, por el art. 1496
Comparacion con otras figuras
Locación de cosa
Se transmite el uso y el goce, es consensual, y el locatario tiene derecho a los frutos.
Compraventa
Se transfiere la propiedad de la cosa.
Comodato
Es un contrato real, esencialmente gratuito
Locación de obra y servicios.
Es la prestación de un servicio o la realización de una obra, no hay uso y goce
Deposito
Es un contrato real y no permite el uso
Sociedad
Cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y goce no es en base a una contraprestación de terminada sino cómo un aporte.
Mutuo
Es un contrato real por el cual se entregan cosas fungibles o consumibles, transmitiendo la propiedad para que en un lapso determinado de tiempo se devuelva la misma cantidad mas los intereses fijados.
La transmisión de la propiedad y el carácter real lo aparta de la locación
Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distinción es mas sutil, tanto el usufructuario como el arrendatario tienen el uso y goce de la cosa y deben pagar un precio en dinero.
Según los clásicos la diferencia residiría en que uno es un derecho real y el otro es un derecho personal. Podríamos señalar algunas distinciones, tales como que la locación es esencialmente onerosa, el usufructo es esencialmente gratuito, aunque a veces es oneroso.
La locación no puede ser de mas de diez años, personas jurídicas hasta veinte años. El usufructo puede ser sin termino, incluso hasta la muerte
La locación se realiza solo por contrato, en el usufructo puede ser por contrato, por disposición de una voluntad, o cuando surge de la usucapión. 2817.
La locación se transmite por causa de muerte, el usufructo no.
La locación es puramente consensual, salvo los inmuebles, mientras que el usufructo debe constituirse por escritura publica.
El uso y la habitación
No es una convención entre el titular y quien ocupa el bien sino que surge de una disposición legal.
No se conviene un precio y es un contrato real
Naturaleza Jurídica Del Derecho Del Locatario
Es personal o real?
Nuestro Código se afirma la naturaleza jurídica esta tomado desde el derecho subjetivo del locatario cuando conviene que la enajenación de una finca locada, el arrendamiento subsiste durante el lapso convenido.
En el Derecho Romano la venta de una finca alquilada generaba la conclusión de la locación, lo que significaba que caía el derecho del locatario.
La nota del articulo 1498 del C.C. reproduce la cita de Troplong (francés) quien concluye que el derecho del locatario afecta la cosa, porque existe contra esa cosa y no contra la persona.
Resume que el adquirente de un inmueble esta obligado a respetar la locación y no puede ser un derecho personal, porque nada ha contratado al respecto y nada ha prometido por lo que es un derecho real que afecta a la cosa que ha adquirido, es decir que existe sobre la cosa un derecho a favor del locatario
Velez contradijo esta postura, afirmando que el contrato comprende no solo lo explícito sino también lo implícito.
Cuando se adquiere un inmueble arrendado y se contrae la obligación de respetarlo hasta que exista una causa para desalojar al locatario hay un concierto implícito de mantenerlo en el uso y goce de la cosa.
En el caso de retroventa, que es la cláusula por la cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida entregada al comprador, caen los derechos constituidos cómo la hipoteca o la servidumbre si se ejecuta la cláusula y en cambio no cae la locación porque hay un derecho personal
Debe recaer sobre los siguientes puntos
- La naturaleza del contrato
- La cosa que se alquila.
- El precio.
- El tiempo de duración del contrato.
- El destino de la cosa.
Si no se expresa la cosa, el contrato es nulo por falta de objeto, igual que si no existiese acuerdo entre las partes acerca de la naturaleza del contrato.
Modalidades Del Consentimiento
La locación puede estar sujeta a:
Plazo, (cierto o incierto)
Condición, suspensiva o resolutiva
Cargo.
Es incierto en un "arrendamiento hasta el momento de levantarse una cosecha".
También es valida si el contrato estipula que durará hasta que le plazca al locador.
También se podría acordar que el contrato de locación comienza a regir a partir de cierta fecha (plazo suspensivo) (promesa de locación.)
Locaciones forzosas.
Eso sucedió durante la vigencia de la ley 13581 (hoy derogada)
El Estado intimaba al dueño del inmueble a que en un plazo de treinta días lo alquile, bajo apercibimiento de el Estado lo haría por el.
La ley 23091 indirectamente fuerza a alquilar otorgando beneficios impositivos.
art. 1510
Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubieses puesto a su derecho
Por lo que entiende que el acto de arrendamiento al no constituir la transferencia de la propiedad de la cosa resulta un acto eminentemente de administración y no de disposición
art. 1511
Pueden arrendar os administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho
Casos concretos de incapacidad.
Pueden arrendar:
Menores emancipados,
Inhabilitados, salvo que la sentencia que los inhabilito lo prohiba expresamente
Padres por sus hijos menores (implícita la condición de que se extinguirá cuando concluya la patria potestad),
Necesitan poder:
Los tutores y curadores, no pueden sin autorización judicial, arrendar bienes por plazos mayores de cinco años (implícito igual que el anterior), y tampoco pueden tomar en arrendamiento, salvo que se date de la casa habitación.
Los administradores y mandatarios, necesitan poder especial para dar en arrendamiento por mas de seis años.
Los administradores de herencia, no pueden ni como arrendadores ni como arrendatarios, salvo contratos de pastoreo por períodos menores a un año o por una sola cosecha.
Incapacidades de derecho
art. 1513
Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos ni con autorización judicial (también incluiría dar en arrendamiento). Y las prohibiciones del 1361.
Al hablar de adjudicatarios, el articulo habla de compradores por lo que estos tampoco pueden ser locatarios de esos bienes
Condóminos
El copropietario, no puede ni aun en la parte que le pertenece sin el consentimiento de los demás copropietarios.
Cosa Locada
El principio general
art. 1499
Todos los inmuebles y muebles no fungibles.
Las Cosas Indeterminadas
art. 1500
Las cosas indeterminadas pueden ser objeto de contratos de locación
La indeterminación debe ser relativa, debiendo ser determinada al menos en su especie. 1170.
Ejemplo: El caso de alquilar un auto en otro país para utilizarlo, lo único que requiere es que sea útil
Contrato De Locacion De Cosas Inexistentes Y De Cosas Futuras
Las cosas inexistentes no pueden constituir materia de contrato de locación
Las cosas futuras, si, supeditado a que lleguen a existir
Cosas Fuera Del Comercio
Para le ley no juega igual el arrendamiento que la enajenación.
La ley no prohibe arrendar cosas que prohibe vender (1501)., la limitación esta para los que estuvieran fuera del comercio por ser nocivas al bien publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres.
Pueden ser locadas por lo tanto los de inajenabilidad absoluta y relativa.
Ejemplo: una plaza publica no puede arrendarse, si se podría espacios pequeños, que serian permisos de ocupación, que son precarios.
La ley orgánica de la Capital, no permite el arrendamiento de sepulcros.
Respecto de los padres: cómo tienen el usufructo de los bienes de los hijos hasta la mayoría de edad de estos, pueden darlos en arrendamiento
Respecto a los curadores o tutores: pueden dar en arrendamiento sin perjuicio de tener que rendir cuentas
Arrendamiento De Derechos
Nuestra ley admite arrendar solo cosas materiales
Arrendamiento De Fondos De Comercio
Es un problema de Derecho Comercial
La complejidad de los elementos que integran el fondo de comercio configura la imposibilidad de incluirlo cómo un contrato de locación.
En el caso que el local sea propiedad de quien pretende dar en locación un fondo de comercio, no existiría un obstáculo legal, pero cómo además existen los créditos activos y pasivos, se deben realizar las notificaciones necesarias por las consecuencias a terceros.
Si el local no es propiedad de quien pretende dar en locación el fondo de comercio lo cual nos remite en general a un problema especial.
O sea que las cosas materiales que componen el fondo en principio serian o podrían ser objeto de locación en tanto sean no fungibles, por eso de devolver exactamente lo que se locó, pero los elementos inmateriales serian materia de otra denominación.
Locación de cosa total o parcialmente ajenas
Parcialmente ajenas: el condominio
Art. 2682
El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios.
El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor
Salvo, según el art. 2683 que lo hiciese en su lote.
Cosa Ajena
Estos arrendamientos y sus efectos están relacionados con el consentimiento, del titular de la cosa y la buena o mala fe de las partes contratantes
También puede suceder que el locador incurra en error, para el caso del heredero aparente (salvo que el locatario sea de mala fe)
Efectos con relación al verdadero dueño.
El propietario como es ajena, puede demandar la entrega inmediata de la posesión.
Tampoco nada impide a que ratifique el contrato, expresa o tácitamente.
El Precio
Es el objeto que tiene en mira el locador al contratar.
Llamado alquiler o arrendamiento
Debe ser determinado o determinable, pero este principio no es tan riguroso como en la compraventa.
Hay que distinguir dos hipótesis:
Si la cosa no ha sido todavía entregada al locatario, el contrato carecerá de uno de sus elementos esenciales, por lo tanto será nulo,
Salvo que este estipulado que el precio será determinado, por un tercero o se fijará según precios de mercado etc.
Si la cosa ha sido entregada al locatario, el contrato es valido y los tribunales fijaran el precio teniendo en cuenta los usos y costumbres o la apreciación de un perito según Ley 23.091
Solución De La Ley 23091
El precio debe pagarse en dinero.
Según el 1493 supone un precio determinado en dinero. Velez dice que si no fuera en dinero será otra cosa, y no una locación.
Los arrendamientos rurales pueden pagarse en especie, o sea, que la contraprestación debe ser determinable en dinero.
Forma de pago.
Generalmente es en cuotas, mensuales, trimestrales o anuales.
Pero no habría inconveniente que sea de una sola vez anticipado o al vencimiento del contrato.
Para viviendas debe pagarse por mes y no se puede pagar mas de un mes anticipado (ley 23091 art. 7°)
Modificación del alquiler convenido.
No se podrá, salvo convenio de las partes.
Ahora, según la ley 23928 no se puede reajustar.
Causa ilicita
El art. 1503 dice que el uso de la cosa será honesto y que no sea contrario a la moral y las buenas costumbres, de otra manera el contrato será de ningún valor.
Las consecuencias serian la nulidad absoluta, por lo tanto puede ser declarada de oficio por el juez si fuera manifiesto en el acto. Las partes no tendrían acción por causa torpe (por la locación). Pero sí el dueño podría demandar el desalojo por vía de las acciones posesorias y reivindicatorias.
La locación de inmuebles urbanos exige la forma escrita, salvo que el contrato verbal haya tenido principio de ejecución.
Los arrendamientos rurales, también es escrito, salvo contratos por una sola cosecha o por pastoreos de menos de un año, si se los quiere inscribir deberán tener firmas certificadas.
En nuestros días solo están exentos de todo requisito formal la locación de cosas muebles y los contratos de arrendamientos rurales por una sola cosecha o pastoreo de menos de un año.
Si el contrato ha tenido principio de ejecución (lo que ocurre cuando el inquilino ha comenzado a vivir en el inmueble con el consentimiento del propietario) se entiende pactado por el plazo mínimo fijado por la ley y por el precio y forma de actualización que fije el juez.
Prueva
Para los contratos de locaciones urbanas o rurales solo puede probarse por instrumento escrito a menos que exista principio de ejecución
Plazos
Plazo máximo urbanos para vivienda:10 años; arrendamientos rurales: 20 años (si hubo mejoras)
Plazo mínimo cosas muebles: el principio de libertad de las partes inmuebles comerciales: 3 años ; habitación: 2 años
La ley 23091, reconoce al inquilino de un inmueble – vivienda el derecho a resolver el contrato después de los seis primeros meses, debiendo notificar al locador con no menos de 60 días y si se hace en el 1° año el locatario deberá pagarle al locador un mes y medio de alquiler en concepto de indemnización, y si es después del año un mes (art. 8 23091).
Excepciones
Quedan excluidos del plazo mínimo legal
Las contrataciones para embajadas, consulados u organismos internacionales o para el personal,
Locaciones de inmuebles con muebles con fines de turismo que no superen los seis meses (sino se considerara plazo legal),
Las locaciones de puestos de mercados o ferias, locaciones donde Estado Nacional, provincial o municipal sean parte, y las locaciones de lugares destinados a guarda de vehículos o animales.
Prorroga Del 1509 (Ley 11156)
El art. 1509 reconoce una prorroga de los plazos cuando en el caso de vivienda, el locatario, por haber vencido el plazo legal (ej.: 2 años) fuere demandado por desalojo y acredita haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá 90 días para el desalojo, contados desde la intimación del desalojo por juez competente.
Durante el tiempo que dura tanto el procedimiento, las obligaciones de parte se rigen por los términos del contrato vencido.
Estos plazos son para el locador ya que el locatario podrá dar por concluido el contrato en los plazos indeterminados
Plazos Indeterminados En Las Locaciones Urbanas
Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgara hecho por el tiempo necesario para llevar ese objeto 1508, por ejemplo alquiler de stand de exposición
Cesación del beneficio del plazo. 1507
El beneficio del plazo contractual de inmuebles urbanos cesa por:
Falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler
Uso deshonesto de la cosa alquilada o contrario a las buenas costumbres
Subarriendo o cesión de la locación cuando hubiese sido prohibido en el contrato.
Por ejecución de desalojo en virtud de aumentar la capacidad locataria que importen por lo menos un 10% del valor que posee actualmente.
Producido el desalojo por la ejecución de obras de reedificación o reforma, el propietario deberá al inquilino una indemnización equivalente a los alquileres por el tiempo de ocupación que no ha sido usado, pero si hubo dolo, culpa o abuso del derecho el locatario puede demandar por una suma mayor, mas indemnización por daños.
Transmisión De Los Derechos Y Obligaciones Derivados De La Locación
Mortis causa. Los derechos y obligaciones (1496) que surgen del acto de locación pasan a los herederos del locador, del locatario y en viviendas a los que hubieren convivido con el locatario.
Arrendamiento rural: Herederos descendientes ascendientes cónyuges y colaterales hasta 2° grado, que hubiesen participado en la explotación del mismo.
Aparcería Rural : la Muerte del aparcero, pone fin del contrato.
Acto entre vivos. 1498. Enajenación de la cosa no afecta el contrato de locación y se aplica también en arrendamiento rurales y aparecerías.
Condiciones de aplicación del art. 1498
Para que el locatario tenga derecho a oponer al comprador del inmueble su contrato de locación debe:
Plazo no vencido.
Que tuviera fecha cierta.
Excepciones A La Regla Del 1498
Cuando en el contrato se hubiera estipulado ese efecto, salvo que el locatario se acoja a lo dispuesto en el 23091.
Cuando la cosa ha sido expropiada.
Ley orgánica del Banco Hipotecario Nacional.
Entregar la cosa arrendada con sus accesorios. 1514
Conservarla en buen estado mientras dure la locación. 1515
Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa (obligación de garantía 1515,1523)
Pagar al locatario las mejoras que este hubiere introducido para hacer posible el uso normal de la cosa. 1539
Pagar las contribuciones y cargas que graben la cosa 1553
Pero de todas maneras surge el principio de libertad contractual, por lo que las partes pueden convenir restringir o ampliar las obligaciones que la ley les impone a las partes
Obligación De Entrega De La Cosa 1514
El locador esta obligado a entregar la cosa con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato.
comprende
la llave de la cosa (inmueble o mueble)
la servidumbres(1495)
los frutos y productos ordinarios de la cosa
también se incluiría cierto servicios accesorios, como portería, calefacción etc.
no comprende
Los frutos y productos extraordinarios, que son los que no están en la naturaleza de la cosa producida
Los terrenos o acrecidos por aluvión.
Estado En Que Deben Entregase
En buen estado de conservación (de reposición dice impropiamente el Código).
Salvo que hallan acordado entregarla en el estado en que se halle 1514.)
Lugar de entrega. Art. 747
Lugar convenido ya sea muebles o inmuebles.
El lugar donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato.
Tiempo De La Entrega
Plazo que estipula el contrato
Si no, de inmediato, salvo que los usos y costumbres estipulen otra cosa.
Gastos De La Entrega
Son a cargo del locador art.1415 salvo pacto contrario
Sanción Para El Caso De Incumplimiento De La Obligación De Entrega
El locatario puede:
Reclamar el cumplimiento del contrato y pedir que lo ponga en posesión de la cosa, sin perjuicio de los derechos que terceros podrían haber adquirido.
Pedir la resolución del contrato.
Pedir los daños y perjuicios que resulten de la falta de entrega y siempre que no halla mediado fuerza mayor.
Obligaciones de mantener la cosa en buen estado.
Alcances de la obligación
Hacer todo lo necesario para mantener la cosa en buen estado de conservación y hacer todo las reparaciones que fueran necesarias para permitir al locatario el uso y goce de la cosa conforme lo convenido. Art. 5
Se extiende a la reparación de todos los deterioros derivados de las siguientes circunstancias.
- De caso fortuito o fuerza mayor. Art. 6
- De la calidad propia de la cosa y de sus vicios y defectos 1516
- Del efecto natural del uso o goce estipulado
- De la culpa del locador sus agentes o dependientes 1516
- Del hecho de terceros aunque sea por motivos de enemistad u odio al locatario.
Supuesto Del Deterioro Causado Por El Uso De La Cosa
El código impone la obligación de mantener la cosa en buen estado, tanto al locador como al locatario 1515/6-1 556/61 .
La jurisprudencia advierte una tendencia totalmente favorable al locatario,
Se ha resuelto que es a cargo del locador: reposiciones de pintura, revoque, empapelado, arreglos de pisos y paredes, compostura de la heladera eléctrica, y del calefón, siempre que el deterioro no se deba a culpa del locatario.
Sanciones Para El Caso De Incumplimiento
Reparaciones: urgentes y no urgentes
Vías jurídicas:
Retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones art. 8
Si los trabajos fueran urgentes el locatario puede ejecutarlos por cuenta del locador sin necesidad de autorización judicial
Si no fuera urgente: 1518 puede demandar al locador para que lo lleve a cabo, y sí condenado a hacerlo no cumpliera la sentencia las puede ejecutar judicialmente por cuenta del locador.
Independientemente de estas acciones el locatario puede demandar la indemnización de los daños y perjuicios que le cause la inejecución de sus obligaciones por el locador.
También tiene la acción o resolución del contrato por incumplimiento de la obligación del locador.
Oposición Del Inquilino A La Realización De Las Reparaciones
Normalmente el inquilino es el primer interesado en que las reparaciones se hagan, pero puede ocurrir que no, sin embargo, no puede oponerse, salvo que estas obras sean para ampliar, embellecer o modificar la cosa
Destrucción o deterioros derivados de la cosa de caso fortuito o fuerza mayor
Puede ocurrir que durante el curso de la locación, la cosa sufra daños por caso fortuito o fuerza mayor
Destrucción total: Si la cosa resulta impropia por su destino, en tal caso queda resuelto el contrato sin que ninguno pueda reclamar indemnización.
Destrucción Parcial: El locatario puede pedir la resolución del contrato o demandar la disminución del alquiler. 1521 (igual en el caso de expropiación, la cosa queda perdida para ambas partes)
Simple deterioro: el locatario tiene derecho a pedir la reparación pero carece de acción tanto para pedir la resolución como para reclamar la disminución de los alquileres.
Pero puede retener los alquileres mientras el locador no haga las reparaciones, y si demandado y condenado no las llevare cabo, el locatario puede realizarla por cuenta de aquel.
Impedimento al uso y goce derivados de fuerza mayor.
A veces el caso fortuito puede no provocar la destrucción, ni siquiera parcial de la cosa, pero impedir al inquilino usarla o gozarla.
Desde el punto de vista del inquilino los efectos son los mismos: 1522 resolución o cesación del pago de alquileres durante el tiempo que dure el impedimento.
Ejemplo: 1. en caso de guerra el inquilino debe abandonar la cosa por simple precaución personal
Caso Fortuito Que Solo Afecta El Provecho
Es el provecho que el inquilino espera de la cosa, la ley 13246 autoriza al arrendatario a pedir la resolución del contrato y si se trata de aparcerías rurales, las pérdidas serán soportadas en la misma proporción convenidas para el reparto de los frutos art. 24.
Pero que pasa en establecimientos comerciales o industriales? deberá resolverse sobre bases equitativas.
Derechos Y Obligaciones De Las Partes
Fuerza mayor, el inquilino por el art. 1522, puede pedir la resolución del contrato o suspender el pago de alquileres.
Si la imposibilidad fuera parcial pueden pedir la disminución del precio.
No tendrá derecho a daños y perjuicios, pues la imposibilidad deriva de un caso fortuito o fuerza mayor.
Obligación De Garantía
El locador debe garantizar al locatario que podrá hacer uso de la cosa conforme a su destino por ello:
Debe abstenerse de todo acto que perturbe el goce de la cosa al inquilino.
Defenderlo contra las turbaciones de terceros
Hacer las reparaciones que deriven de los vicios o defectos de la cosa, o del uso normal que el inquilino lo halla sometido.
Hechos del locador
El locador esta obligado a abstenerse de todo acto que impida o estorbe el uso de la cosa por el locatario. art. 1515
Sanciones Por Incumplimiento De Esta Norma
Resolución del contrato y daños y perjuicios
Si la turbación fuere duradera puede el locatario, pedir una disminución de los futuros alquileres (pero no podrá retener alquileres)
Obras de reparación hechas por el locador
El Locador tiene la obligación y derecho de reparar. art. 1519
Pero si hicieran sentir incomodo al locatario puede este pedir la cesación o disminución proporcional del precio, salvo hecho culposo del locador, las pequeñas reparaciones no incluyen las posibilidades anteriores.
La oposición del art. 1519 no es libre , el locador tiene derecho a negarse a la reducción del precio, y el inquilino solo podrá devolver la casa.
Obras que no son reparaciones art. 1524
El art. 1524 le reconoce al locador:
oponerse a la ejecución de la obra
demandar la demolición de las obras .
Pero en este caso debe demostrar que la obra le causo perjuicio.
La acción del locatario se limita a pedir la indemnización de los daños por la turbación del goce durante la realización de las obras
restituir la cosa y pedir indemnización de daños – Esto es viable durante y aun después, si la subsistencia de las obras le produce al inquilino algún perjuicio.
El art. 1523, dice que el locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada aunque los cambios que hicieren no causaren perjuicio alguno al locatario, pero puede hacerlo en los accesorios con tal que no cause perjuicio a este.
Hechos de terceros
Turbaciones de hecho
Art. 1528
El locador no esta obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso y goce de la cosa.
El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos y aunque estos fueran insolventes, no tendrá acción contra el locador
Si las vías de hecho de terceros tomaren el carácter de fuerza mayor. art. 1529, o que el hecho de terceros que deteriore o destruya la cosa si es reputada caso fortuito. art. 1517. Por excepción responde el locador.
Cuando el hecho afecte el uso y goce no pesa sobre el locador:
si el locador lo asumió contractualmente
si el autor del hecho es dependiente del locador
Turbaciones Del Propietario Vecino
art. 1520 Nos dice que el locatario podrá exigir según las circunstancias la cesación del arrendamiento o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones si la turbación es producto del propietario vecino
Ejemplo: El vecino comienza a realizar reparaciones y provoca en las paredes divisorias, medianeras, ciertas turbaciones que inutilizan por algún tiempo la cosa arrendada
Turbaciones De Derecho
Si el locador como principio general no garantiza las turbaciones de hecho , en cambio responde por las de derecho y tales son:
art. 1527
El locador esta obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de propiedad o de servidumbre o de uso y goce de la cosa
Obligación Del Locatario De Notificar La Turbación Al Locador
art. 1530
El locatario esta obligado a poner en conocimiento del locador en el mas breve tiempo toda usurpación o novedad dañosa a su derecho sobre la casa, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios y de ser privado de toda garantía por parte del locador
La primera garantía del locatario es que el locador asuma su defensa (1527), y no seria posible responsabilizarlo al locador de algo que no conoce.
La comunicación debe ser en el mas breve tiempo posible .
Efecto De La Omisión De La Notificación
Prestación al locatario de la garantía
Obligación de indemnizar al locador por daños y perjuicios.
La comunicación tardía es igual a la no comunicación, salvo que se demuestre que el locador no tenia recursos legítimos para repeler la acción o el hecho de terceros.
Consecuencias De La Garantía
1°- Debe asumir la defensa del locatario en el juicio promovido por terceros. (1527) e intentar las acciones consiguientes para la defensa. (El locador puede abstenerse de defenderlo al locatario y dejar que el locatario dirija la acción pero no podrá reclamarle daños y perjuicios).
2°- Si el locador resultare vencido en el pleito, y el locatario pierde el uso y goce, el contrato quedará resuelto y le deberá al locatario daños y perjuicios. (1531).
Si Resultare Privación Parcial De La Cosa
Si la parte que se lo priva fuera principal al objeto de la locación, el locatario puede optar por la resolución o la disminución del precio conservando la acción por daños y perjuicios.
Si la parte que se lo priva no sea la principal, el locatario podrá pedir disminución y daños y perjuicios.
El derecho a ser indemnizado cesa cuando el locador demuestra que el tiempo de la celebración del contrato el locatario tenia conocimiento de la evicción que se cernía sobre su derecho. art. 1132
Situación Del Locatario Frente Al Turbador
Tiene el derecho pero no la obligación de contestar la acción, que puede desviar al locador.
Para el caso de turbadores de su posesión, realizados por quien cree tener derechos a hacerlo puede:
Dirigirse al locador y que asuma la defensa
Acción contra el turbador, por vía del interdicto de desalojo
Demandar al turbador ejerciendo las acciones que tendría el locador por vía de subrogación.
Turbaciones causadas por la autoridad publica.
La autoridad pública es también un tercero respecto de las partes, pero sus actos de turbación son "hechos del príncipe " y como tal constituyen una hipótesis de fuerza mayor.
El locatario podrá pedir la resolución del contrato o la disminución proporcional del alquiler o solo la disminución sí la turbación no fuera importante.
Turbaciones de otros locatarios del mismo locador.
Que el otro locatario alegue ejercer derechos que le otorga el contrato. ( Turbación de derecho), el locatario perjudicado tiene las vías ya vistas.
Que el otro locatario no se escude en su contrato, en este caso el locatario perjudicado no tiene acción contra el locador porque, se trata de una simple turbación de hecho.
Garantía por vicios redhibitorios .
art. 1525
El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieren el uso de ella, aunque el no los hubiera conocido, o hubieses sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si se hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa
La diferencia con la compraventa es que el locador responde por los existentes a la celebración del contrato y por los sobrevinientes.
Para que la responsabilidad del propietario se origine, los defectos deben ser graves art. 1125, que impidan el uso de la cosa.
El código también dice que es también vicio en las fincas urbanas "volverse oscura" la casa por motivo de construcciones vecinas o amenazar ruinas (1605)
Casos En Que No Debe La Garantía
Si el locatario conocía los vicios art. 1125
Si el locatario renuncio expresamente o tácitamente a los vicios.
Si el locatario no ha dado aviso al locador para que haga las reparaciones y como consecuencia de esta omisión ha resultado los perjuicios resultantes al inquilino.
Efectos De La Existencia De Vicios Redhibitorios
Derechos del locatario.
A)Disminución del precio (1525) o resolución del contrato.
B) Reparación de daños y perjuicios causados:
por obligación de garantía.
Por ser dueño de la cosa que produce el daño (1113)
Modificación Convencional De La Garantía Por Vicios
Las partes pueden: modificar, disminuir, ampliar, eliminar la garantía por vicios.
Pero la atenuación contractual es nula si el locador ha actuado dolosamente (sí oculta de mala fe el vicio).
Obligación De Pagos Reparadores art. 1533 y art. 1538
art. 1533
No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere la forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad.
Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras
El locatario puede hacer en la cosa arrendada todas las mejoras que tuvieran a bien para su utilidad o comodidad con tal que no altere su forma , o su destino, o fueren nocivos arts. 1162, 1566
No podrá hacer reformas que alteren la forma o el destino si no esta autorizado por el locador en el contrato o posteriormente. art. 1537
El derecho de hacer reformas cesa cuando el locatario ha sido citado por desalojo.
Reglas especiales
En las casas y predios urbanos, en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas.
Puede quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, con tal que desocupada la casa la restituya en el estado en que se obligo a restituirlo o en que la recibió, si así lo exigiere el locador art. 1534.
Si se trata de terrenos, se entiende que ha sido hecho con autorización al locatario de poner edificios en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.
Si se trata de terrenos incultos, se entiende que fije hecho con autorización de poder hacer cualquier clase de cultivo o mejoras rústicas.
Autorización contractual para hacer mejoras
Art. 1541
Si el locador hubiere autorizado a hacer mejoras, sin otra declaración, se entiende que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin autorización especial.
Art. 1542
Autorizándose mejoras que el locatario no tienen derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean.
Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximo que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deseen aplicarse a ese objeto.
No observándose estas disposiciones, la autorización se reputara no escrita, si fue estipulada en el contrato y será nula si fije estipulada por separado.
Mejoras prohibidas por ley o el contrato.
Sanciones para el locatario.
El locador tiene el derecho de impedir su realización.
Demandar la demolición de lo realizado.
Exigir al fin de la locación que la cosa se le restituya en el estado que se la entregó.
No puede pedir la resolución del contrato por que la ley no se lo concede.
Mejoras que el locador no esta obligado a pagar.
El locatario debe pagar las de carácter locativo o pequeñas de mantenimiento.
Cuando no hay convención sobre el pago de mejoras (1539), dice que estarán a cargo del locador:
Las reparaciones urgentes.
Mejoras necesarias o útiles, siempre que el contrato sea resuelto sin culpa del locatario.
Mejora voluntarias, cuando el contrato se resuelva por culpa del locador.
Cuando hay convención: art. 1539 inc. 1y 2 arts. 1540 y 1542.
Pero será necesario el compromiso expreso
art. 1539
Solo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario
1. Si en el contrato o posteriormente, lo autorizo para hacerlas y se obligo a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas
2. Si lo autorizo para hacerlas, y después de hechas se obligo a pagarlas
art. 1540
No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a mas de esto no constaste expresamente que se obligo a pagarlos, salvo los casos del articulo anterior 4°, 5° y 6°
4° si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiera
obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas
5° Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación
6° Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizo para hacerlas exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas
Esta disposición comprende el premio pagado por el propietario cómo seguro de la cosa arrendada, si no constare expresamente que se obligo a asegurarla por cuenta del locador.
art. 1542
Autorizándose mejoras que el locatario no tienen derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean.
Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximo que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deseen aplicarse a ese objeto.
No observándose estas disposiciones, la autorización se reputara no escrita, si fue estipulada en el contrato y será nula si fije estipulada por separado.
Forma Y Prueba De La Autorización Para Hacer Mejoras
En el mismo contrato, o posteriormente por separado.
Si además tiene el compromiso de pagarle al locatario, debe hacerse por escrito indicándose esa circunstancia y el máximo que el locatario esta autorizado a gastar, y los alquileres que deben aplicarse a ese objeto, sin cuyos requisitos es nulo.
Contrato Por Tiempo Indeterminado
El locatario solo podrá cobrar las reparaciones urgentes por valor de costo y las necesarias por el mayor valor subsistente al tiempo de la entrega de la cosa.
No tendrá derecho a las útiles ni voluntarias, por mas que el inquilino las goce. Salvo que el locador las hubiera autorizado
(aunque no hubiera asumido este compromiso).
Seguro de la cosa arrendada
Si el locatario asegura la cosa arrendada, sin autorización del locador, el premio lo pagara él.
Igual si lo autoriza el locador pero no asumió el compromiso de pagarlo.
Reglas complementarias de las mejoras
Influencia de la culpa en el pago de las mejoras
Art. 1550
Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar
1. Las mejoras del art. 1539, inc. 4, si estipulo que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas
2. Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación
3. Las mejoras voluntarias que no se obligo a pagar, aunque autorizase al locatario para hacerlas
Contrato resuelto por culpa del locador.
Incumbe a este pagar todas las mejoras y gastos salvo las que el locatario hubiese hecho sin autorización para hacerlos.
Contrato resuelto por culpa del locatario
El locador solo paga las que se obligó y las hechas por el locatario en caso de emergencia (1552)
Cláusulas de quedar las mejoras a beneficio de la propiedad
Sería válida salvo que el contrato se resuelva por culpa del locador art. 1551.
Pero esta cláusula no impedirá al locatario cobrar:
Los hechas en caso de urgencia.
Los hechas en contrato indeterminado y locador lo autoriza y exigió la restitución de la cosa antes que el inquilino las gozara
Determinación Del Valor De Las Mejoras
Las que el locador se obliga y los urgentes son pagadas por lo que hubieren pagado, aunque no existan a la fecha de terminación del contrato, art. 1548
Si son necesarias, útiles o voluntarios que el locador tiene a su cargo según los mismos 4,5,6, del 1539, se pagaran por su valor a la fecha de terminación del contrato. (1549)
(Si hubieren dejado de existir, nada se deberá).
Compensación De Las Mejoras
El valor de las mejoras que corresponda al locador, se compensará a los alquileres vencidos, aunque el valor cierto de ellos depende de la liquidación (1546/1580).
Este permite oponer excepción de compensación cuando es demandado por cobro de alquileres o desalojo, aun cuando el importe no fuere liquido.
Derecho de retención
Mientras el locador no haya pagado las mejoras a su cargo, el locatario tiene derecho a retener la cosa arrendada art. 1547
Obligacion de pagar los gastos y contribuciones gravamenes sobre la cosa
Contribución territorial: El locador
Impuestos por su actividad: El locatario
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