7. Obligaciones del locatario arts. 1554 al 1582
art. 1552 Uso Y Goce
El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes
Este derecho del locatario debe ejercerse dentro de limites razonables, permitiendo la debida diligencia para no dañar la cosa ni perjudicar al locador
art. 1556 Obligaciones Esenciales
El locatario esta obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciere acabada la locación
Esenciales
Limitarse al uso o goce estipulado
Pagar el precio convenido
Restituir la cosa al termino de la locacion
Conservacion de la cosa en buen estado.
Ocasionales
Permitir el ingreso del locador cuando corresponda.
Avisar al locador de toda usurpación o turbación por un tercero.
Obligación de uso y goce de la cosa conforme a su destino
Desarrollo De Las Obligaciones Esenciales
Uso y gose
Cuando se estableció el uso que se haría de la cosa, solo puede usarse para ese fin.
Cuando no esta establecido, será aquel para el cual sirven regularmente las cosas semejantes, atendiendo a la naturaleza de la cosa y a los usos y costumbre.
El uso y goce fuera de los términos del contrato importa la falta de cumplimiento por parte del locatario
art. 1559
Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un uso abusivo causa perjuicio al locador, éste puede demandar las perdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio o la rescisión del arrendamiento
Pagar el precio convenido
Es la contraprestación que ha tenido en mira el locador
Forma De Pago
Si no rige en dinero, lo que se debía dar debería ser determinable en dinero.
La Época De Pago
Será lo fijado en el contrato, en su defecto según los usos del lugar. art. 1556.
Quien pretende que el pago adelantado es costumbre del lugar debe probarlo, sino fuera de pública notoriedad.
El Lugar De Pago
El convenido, sino el del locatario. art. 618
Prueba Del Pago Entre Las Partes
1° El recibo
El pago de un periodo hace presumir el pago de los periodos anteriores salvo prueba en contrario, art. 746
2° Será admisible cualquier medio de prueba, no sería admisible testigos, sino hubiere
principio de prueba por escrito
Con Relación A Terceros
si el pago fue adelantado
art. 1575
Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula de su contrato, por lo cual se obliga a hacerlo
1. Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos del mayor tiempo que el arrendador podía contrata (tutor x mas de 5 años bienes de un menor)
2. Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no subarrendar, hubiese subarrendado la cosa y recibió pagos adelantados
3. En relación a los acreedores del locador, si hizo los pagos adelantados después de publicada su falencia
4. En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato
5. En relación a los acreedores quirografários del locador, si hizo los pagos espués de estar embargadas las rentas o alquileres
6. Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo de la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados
7. En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razon de saber la enajenación o la cesión
Todas las presunciones legales no admiten prueba en contrario, el tercero interesado puede siempre probar la mala fe del locatario, y deberá probar que este hizo el pago con ánimo de perjudicarlo en sus derechos.
Pago anticipado de alquileres frente a los acreedores del locatario
No pueden pedir la acción revocatoria o pauliana,( anulación de alquileres o rentas), si el locatario continua en uso de la cosa, pero pueden pedir la restitución de los pagos en caso de que se rescinda el contrato. (1578).
Garantía del pago de alquileres
A favor del locador la ley estableció garantías:
Puede pedir la resolución del contrato y el consiguiente desalojo del inquilino si este deja de pagar dos periodos consecutivos.
Tiene un derecho de retención sobre los frutos y objetos que se encuentren en el inmueble alquilado.
Tiene un privilegio especial sobre el precio de dichos frutos y cosas.
Tiene acción ejecutiva, para perseguir el cobro de esos alquileres.
Además el contrato puede proveer fianzas personales o reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del locatario, pero él deposito de garantía no puede exceder del importe de un mes por cada año de locación, (si es vivienda).
Resolución Del Contrato Por Falta De Pago
Si el locatario no paga 2 meses consecutivos de alquileres, el locador podrá demandar la resolución del contrato con indemnización de perdidas e intereses, (1579).
La resolución (679 C.P.C.C.), es por procedimiento sumario de desalojo.
El desalojo
Vía sumaria.
Para cobro de alquileres
Juicio Ejecutivo.
Desalojo por juicio sumario, plazo para contestar demanda 10 días.
Se le envía carta documento, telegrama, intimando por 10 días como mínimo a que pague.
Cobro de alquileres Juicio Ejecutivo Plazos de 5 días.
Excepción: falsedad de firma, etc.
Se puede desalojar también por cambiar el destino de la vivienda, o por sublocar, si esta expreso en el contrato que no puede hacerlo.
Indemnización Por Daños
La resolución del contrato por falta de pago obliga al locatario a resarcir los daños y perjuicios consiguientes, (1579).
Daños que incluye:
Tiempo que esta deshabitada la cosa.
Por tiempo de refacciones.
Por tiempo que tardo encontrar un nuevo inquilino.
Derecho De Retención
art. 1558
El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista y que pertenezcan al locatario. De juzgara que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario
En principio habla de derecho de retención, pues esta atribución se ejerce sobre cosas que no están en poder del locador. Se trata de un derecho de impedir, a fin de hacer efectivo el privilegio que le otorgo el art.3883.
Deben excluirse los bienes que son indispensables, también se excluyen las cosas, de terceros, pero este debe probarlo que son de él.
Privilegio Del Locador
Según el art. 3883, gozan de privilegio los créditos por alquileres o arrendamientos de fincas urbanas o rurales, sean los acreedores los propietarios de ellos o sean los usufructarios o locatarios principales a saber:
Por 2 años vencidos, casa.
Por 3 años vencidos, hacienda de campo.
El privilegio se extiende a otras obligaciones que se derivan del contrato de locación.
Además, si las cosas hubieran sido secuestradas de la casa alquilada, el propietario de ella puede hacerlas embargar durante un mes, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe.
Acción Ejecutiva
El art.1578, invade el derecho procesal, estableciendo la vía ejecutiva para el cobro del alquiler o rentas del inmueble. Esta garantía solo funciona cuando se trata de inmuebles. (art.1578 C.C. y art. 523 inc. 6 C.P.C.C.).
Esta vía ejecutiva comprende además de los alquileres, otras deudas como impuestos pagados por el locador; pero no comprende los daños y perjuicios, los alquileres perdidos como consecuencia de la resolución del contrato, los gastos por reparaciones, etc., por que no es deuda ligada al crédito.
Ley 23091 ha previsto que previo a la demanda de desalojo por falta de pago el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando un plazo no menor de diez días desde la recepción de la intimación.
Derecho De Compensación
Dentro del juicio ejecutivo por cobro de alquileres el locatario tiene derecho de oponer la compensación de los gastos o mejoras que tuviese derecho a cobrar del locador aunque el valor cierto de ellos dependiese de liquidación, art. 1580.
Obligacion de restituir la cosa
Al termino del contrato el locatario tiene la obligación de devolver la cosa al locador.
Conservar la cosa en buen estado
art. 1561
Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten en el, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios
art. 1562
El locatario no conservara la cosa arrendada en buen estado
1. Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el art. anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivo de una necesidad personal, mas no si lo hiciere por motivo derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentre
2. Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato
3. Dejando de hacer las mejoras a que se obligo
Sanciones
Para el caso de incumpliendo, el locatario tiene derecho a tener por resuelto el contrato y retomar la cosa (1564)
No será necesario a intimarlo a que cumpla.
Obras O Mejoras Prohibidas
El locatario no puede:
Hacer mejoras que cambien la forma de la casa. arts.1562/5
Mejoras nocivas o que cambien su destino. art. 1560
Mejoras prohibidas por el contrato.
Sanciones
Impedir la realización de las mejoras por interdicto de obra nueva.
Si ya se hicieron las obras, podrá optar entre demandar su inmediata demolición o al fin de la locación que se le restituya la cosa en el estado que se le entrego. (1565).
Finalmente daños y perjuicios.
Reparaciones Del Locatario
El locatario tiene a su cargo la reparación de los defectos menores, art. 1573, que son causados normalmente por las personas que habitan el edificio.
Por lo general el locador no tiene interés en que dichas reparaciones se lleven a cabo sino al final del contrato, pero nada impide que la exija durante su vigencia; concluido el contrato sin haberse realizado, el locador las podrá hacer por cuenta del locatario.
Reformas estipuladas.
Es cuando en el contrato o posteriormente el locatario se haya comprometido a la realización de determinadas reformas.
Sanciones Por Incumplimiento
Si el locatario asumió tal compromiso sin ninguna contraprestación, el locador podrá exigirlo judicialmente y que se haga en el plazo que la sentencia determine, bajo apercibimiento que se resuelva el contrato. art. 1567.
Sí el contrato estipulase un plazo deberá esperarse que venza el plazo o cuando sea cierto que no podrán hacerse dentro del termino previsto. art. 539.
Si el locatario hubiere recibido alguna renta ya por las obras (ya sea disminución de los alquileres o una suma adinerarla), el locatario podrá exigir se lleven a cabo bajo apercibimiento de resolverse el contrato, y en ese caso podrá reclamar la devolución de suma entregada, (o en su caso el pago de la diferencia de alquileres con sus intereses. art. 1567).
Casos De Excepción De Responsabilidad Del Locatario
Caso fortuito o fuerza mayor, art. 1568.
Para el caso del incendio se le considera caso fortuito salvo que el locador pruebe la culpa del locatario, art. 1572.
Vicio de la cosa,( vicio o defecto propio de la cosa).
Extinción natural de la cosa, art. 1569, caso de la mina o cantera agotada.
Obligación de avisar ciertos hechos al locador.
El locatario esta obligado a dar aviso de los siguientes hechos:
art. 1530 De toda usurpación o turbación de su derecho u toda acción relativa a la propiedad o posesión,.
La omisión tiene como sanción:
1- La perdida de la garantía de evicción.
2- La obligación de indemnizar al locador de los daños y perjuicios.
Pero el locatario no incurrirá en ninguna responsabilidad si probara que el locador no tenla defensa, que oponer al tercero.
De todo vicio o deterioro o destrucción que por caso fortuito u otro motivo haya sufrido la cosa y cuya reparación este a cargo del locador, si de la demora en hacer los trabajos de reparación pudieran provocarse mayores deterioros o perdidas.
8. Cesion de la locacion y sublocacion
Cesión de locación: un mismo contrato originario, se transfiere al cesionario. art. 1584
Sublocación: hay un nuevo contrato. art.1585
Las obligaciones con el locador primitivo en ambos casos se mantendrán incólumes.
Las reglas de la cesión de locación se regirán por la cesión de derechos y de esta diferencia esencial surge :
En cuanto a la forma y prueba, la cesión requerirá la forma escrita y solo será valida desde la notificación al deudor cedido.
En la sublocación no hace falta la notificación y la forma se rige por los principios generales. del art. 1 190 y siguientes
El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue en buen estado de conservación art.1590
El sublocador goza del privilegio del locador con relación a los alquileres, el cedente no.
El cedente carece de acción para demandar al locador por el cumplimiento de sus obligaciones, el locatario- sublocador la tiene.
La cesión puede ser gratuita, la sublocación no.
Caso De Duda
Tener en cuenta si se pago por meses o periodos es sublocación, si se paga totalmente es una cesión.
Si el pago se hace al locador habrá que presumir una cesión.
Derecho A Ceder U Sublocar
El art.1583, sienta el siguiente principio: el locatario puede ceder o sublocar en todo o en parte la cosa arrendada salvo que le estuviese prohibido. Para algunos es un contrato "intuita personae", por ello este derecho de ceder y sublocar, esta sometido a serias restricciones.
En arrendamientos rurales esta prohibido salvo conformidad expresa del arrendador (art. 7°.Ley 13246).
En locaciones urbanas la cláusula prohibitiva es casi una regla.
Limitaciones del derecho de ceder y sublocar.
Arrendamientos de fincas urbanas, será nula toda convención que importe elevar en mas de un 20% el precio del subarriendo sobre el alquiler originario, art. 1583.
Los locatarios están obligados a hacer constar en los recibos de pagos, el nombre del locador y del arriendo originario y en caso de transgresión el locatario deberá una multa igual al decuplo del exceso de alquiler indebidamente percibido.
El subarriendo y la cesión se juzgaran hechos siempre bajo la condición implícita de que el cesionario y el subarrendatario usaran y gozaran la cosa conforme al destino para el que se entrego en locación, aunque el contrato original no lo hubiera estipulado. Por lo demás el locatario no podrá entregar un derecho mejor ni más extenso que el que posee.
Derecho De Prestar La Cosa
Salvo estipulación en contrario el locatario tiene derecho a prestar la cosa, art.1583
Prohibición Convencional De Ceder Y Sublocar
La cláusula no es estrictamente necesaria ya que la prohibición puede ser por otras vías, por ejemplo si se alquila una casa vivienda del locatario y sus hijos. También basta que el contrato tenga la prohibición de ceder y se reputa implícito la de sublocar.
La cláusula de que no se puede ceder o subarrendar sin consentimiento expreso del locador, no impedirá al locatario hacerlo si el cesionario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen cedente, por que sino estaría el locador iniciando un abuso del derecho.
Distinto es que esté la cláusula prohibiendo ceder y/o sublocar.
Porque en el anterior "sin consentimiento…" implica que no se opone a tener otro inquilino y solo le preocupa su solvencia y crédito.
Pero todo esto es bastante discutible y demasiado sutil.
Transferencia De Fondo De Comercio Y Prohibición De Ceder La Locación
La jurisprudencia predominante, niega la posibilidad de transferir el local junto con el fondo de comercio, cuando hay prohibición de ceder o sublocar.
Sanción para el caso de cesión o sublocación contra la prohibición contractual.
Recursos del locador: hacer cesar el uso y goce del cesionario o sublocador, demandar la resolución del contrato, además daños y perjuicios.
Situación del cesionario o sublocatario.
Frente al locador su situación es precaria y tiene que desalojar si se lo exigen.
El locatario sublocador no podría negarse a entregar la cosa al sublocatario aduciendo que su contrato originario se lo impedía. art. 1588.
Pero que pasa con el cesionario que sabe de la amenaza que se cíeme sobre su derecho:
- si al momento de firmar el contrato sabia, no se puede negar a recibir la cosa.
- si no lo sabia, esta autorizado a negarse a recibirla, y podría reclamar daños y perjuicios.
Arrendamientos agrícolas.
Está prohibido la cesión o subarriendo, salvo conformidad expresa del arrendador.
Ley 13246 art. 7.)
Efectos de la cesión.
Se rige por las reglas de la cesión de derechos. art. 1584.
El cedente carece del privilegio del locador sobre las cosas introducidas en el predio arrendado, y el cesionario esta obligado a recibir la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la cesión y no puede exigir que se la entregue en buen estado.
Relaciones entre locador y locatario.
El inquilino permanecerá obligado respecto del locador, salvo que este acepte liberarlo.
Relaciones Entre Locador Y Cesionario.
La cesión hecha en forma legitima, crea una relación directa entre locador y cesionario.
Aunque el cedente no esta liberado, aquellos pueden prescindir de el en sus relaciones y reclamos recíprocos.
Consecuencias
El cesionario tiene acción directa para exigirle al arrendador que cumpla todas las obligaciones a su cargo. arts. 1589 y 1599.
El locador tiene acción directa contra el cesionario para que cumpla con sus obligaciones, todo ello sin perjuicio de la acción que por igual causa tiene contra el cedente, mientras no lo libere.
Mientras el cedente no esta liberado, el locador tiene tiente a sí dos deudores, solidariamente responsable.
Efectos de la sublocación.
Relaciones entre sublocador y sublocatario.
En la cesión es un solo contrato de locación que es transferido a favor de un tercero, en la sublocación este nuevo convenio se regirá por las leyes de la locación. 1585 y 1600.
Consecuencias
El sublocador goza del privilegio del arrendador sobre las cosas introducidas por el sublocatario en el predio arrendado. Y el sublocatario puede exigir que el sublocador le entregue la cosa en buen estado y cumpla con las obligaciones que la ley le impone al locador.
Relaciones entre locador y locatario: siguen iguales.
Relaciones entre locador y sublocatario
El sublocatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones que hubiera contratado con el locatario.
El locador tiene acción directa contra el sublocatario por el cumplimiento de las obligaciones de la sublocación.
El locador tiene privilegio sobre las cosas introducidas por el sublocatario pero solo por las obligaciones a cargo de este.
El sublocatario no puede oponer al locador original los pagos de subalquileres anticipados, salvo que esa forma de pago estuviera pactada en la sublocación o que fuese la costumbre del lugar.
Causales enumeradas en el código.
Vencimiento del termino pactado.
Plazo indeterminado, en cualquier momento cualquiera de las partes (siempre que hayan transcurrido los plazos de la ley 23091.
Perdida de la cosa arrendada.
Imposibilidad de usar y gozar la osa de acuerdo a su destino.
Vicios redhibitorios.
Caso fortuito.
Incumplimiento de las partes.
El Locador Puede Pedir La Resolución
Cuando el locatario le dé a la cosa un uso distinto al convenido, si la cosa se deteriora por culpa, si abandona la cosa, por obras nocivas del locatario, si no hace las mejoras prometidas, si no paga por dos periodos consecutivos.
El locatario puede pedir la resolución:
Cuando el locador hiciere reparaciones que interrumpieren el uso estipulado o fueren muy incómodas y se negase a la suspensión o rebaja del alquiler.
Si el propietario vecino hiciere obras en las paredes linderas inutilizando por algún tiempo la cosa arrendada y el locador se negare a rebajarle el precio.
Si el locador quisiera hacer obras que no son reparaciones, o si perturba con sus hechos personales el disfrute de la cosa por el inquilino.
Otras Causas No Enumeradas En El Art. 1604
Acuerdo de partes, confusión, condición resolutoria, termino del usufructo, ejecución de obras que amplíen la capacidad locativa en mas de 10% del valor de la contribución territorial y quiebra del locatario.
Caso de quiebra del locatario. Si el locatario utiliza el inmueble para una explotación comercial, el locador debe presentarse dentro de los 20 días de la publicación de edictos que notifican la apertura del concurso, haciendo saber su intención de resolver o de continuar el contrato, y en el mismo plazo cualquier acreedor podrá manifestar su oposición, y el juez resolverá previo informe del sindico. (si lo utiliza exclusivamente para vivienda de el y de su familia el contrato continuará vigente.
La locación no concluye
Por muerte del locador ni locatario, por venta de la cosa, por necesitar el locador la cosa para su uso propio, o por imposibilidad personal del locatario de seguir usando de la cosa.
Consecuencias de la conclusión de la locación
El locatario queda obligado a devolver la cosa, El locador debe las mejoras a su cargo, Cesa el curso de los alquileres, Se resuelven los subarriendos Si hay culpa de alguna de las partes, se deberán los daños y perjuicios. Restitución de la cosa. En los contratos de plazo determinado : derecho al inmediato desalojo. En los contratos de plazo legal determinado: derecho al inmediato desalojo. (pero el locatario tendrá los 90 días desde que se lo intime, siempre que este al día con los alquileres)
En los contratos de plazo indeterminado, para vivienda urbana o rural, tendrá también los 90 días el locatario, y en los de muebles 3 días.
También puede haber resolución anticipada por falta de pago, en ese caso tendrá 10 días desde la notificación y de 10 a 40 días por cesión o sublocación prohibida.
Vía por la cual se puede exigir la restitución.
Sumario para el desalojo (inmuebles) y ejecutivo para el cobro de alquileres, siempre que se lo haya intimado para el pago en un plazo no menor de diez días.
Estado en que debe restituirse la cosa.
Buen estado de conservación, con el natural desgaste derivado del uso normal.
Si el locatario dice que la cosa estaba deteriorada cuando la recibió debe probarlo, porque se presume que la recibió en buen estado.
Recursos del locador si la cosa se le entrega en mal estado.
Recibir la cosa y demandar daños y perjuicios, o no recibirla e intimar al locatario que la ponga en buen estado, y demandar los daños y perjuicios que le ocasiona la demora.
Negativa del locador a recibir la cosa.
El inquilino puede si la negativa es infundada ponerla en deposito judicial, y si es fundada porque no esta desocupada o esta en mal estado, el locatario deberá los daños y perjuicios.
Caso de pluralidad de locadores y de locatarios.
En el primer caso ningún condómino puede pedir la restitución sin el consentimiento de los demás (antes de vencido el plazo del contrato)/ distinto es si esta el plazo vencido. art. 1613.
Varios locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá restituirla sin el consentimiento de los demás (plazo no vencido). art. 1614.
Si el plazo esta vencido cualquiera puede devolverla.
Autor:
Gladis Citro
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