El problema de vivienda en el Perú: una necesidad básica insatisfecha (página 2)

A inicios de la década de los 60 se suscitaron los primeros disensos en torno al enfoque del problema de la vivienda en el país, las necesidades del público usuario y el rumbo que debían tener las políticas de vivienda del Estado. Para estos años los gobiernos tenían dos actitudes diferenciadas con respecto al problema de vivienda:

• Para los sectores de bajos recursos, el asistencialismo y la construcción de unidades de vivienda de bajo costo como el caso del Gobierno de Prado en ese entonces.
• La introducción de programas de vivienda para sectores medios a través del financiamiento vía sistema mutual.

Hacia los primeros años de los setenta, las políticas públicas de vivienda se afianzaron en la construcción de vivienda para sectores medios, favoreciendo la presencia de financieras y constructoras privadas. Paralelamente los sectores populares consolidan las barriadas y obtienen los servicios básicos, tales como el agua y energía eléctrica.

Pero sobre todo es en estas zonas donde el crecimiento urbano de Lima cobra mayor importancia, tanto en el área del terreno como en densidad poblacional.

En el periodo 1980-1984 se priorizaron habitaciones para la clase media y construyeron conjuntos habitacionales.

Con la creación del Banco de Materiales, en los ochenta, se inicio un periodo de crecimiento del sector inmobiliario popular. El préstamo en materiales, sobre todo para el mejoramiento de vivienda fue una de las primeras iniciativas estatales destinadas al mejoramiento de la vivienda de los sectores de bajos recursos.

A diferencia de la Constitución de 1979, la de 1993 no reconoció al derecho a la vivienda como una necesidad básica de la persona, y restringió el concepto de políticas públicas. En ese contexto, el financiamiento para la vivienda estatal priorizo a los sectores medios. El Banco de Materiales sin embargo siguió prestando apoyo a nivel nacional para la autoconstrucción pero en menor escala que en la década anterior. Como consecuencia, empezaron a aparecer instituciones financieras privadas como Karpa, que no tuvieron éxito debido a las altas tasas de interés, bajo nivel de endeudamiento del posible beneficiario, y a las altas tasas de morosidad que se presentaron.

Política de vivienda actual

La política de vivienda actual se caracteriza por la centralización de programas destinados tanto a la construcción de nuevas viviendas para sectores medios vía el Fondo Mivivienda, el mejoramiento de la vivienda, con muy poco alcance tanto por la poca difusión como por el bajo presupuesto asignado, al Banco de Materiales, y por último el programa de mejoramiento integral de Barrios, que permite la construcción de obras urbanas, además brinda trabajo a aquellos vecinos que se encuentran en condiciones desocupados.

Fondo Mivivienda

Es la principal institución pública a cargo de los programas de asistencia para el acceso a vivienda. Fue creada con los objetivos de promover

• El acceso a viviendas (nuevas) , y
• El ahorro con este fin.

Provee acceso al mercado hipotecario a aquellos segmentos de la población con escasa participación en dichos mercados.

Productos del Fondo Mivivienda (FMV)

Crédito mi vivienda

Es un producto hipotecario cuyo objetivo es incrementar la demanda de viviendas mediante tasas de interés por debajo de las de mercado para segmentos de ingresos bajos. El FMV provee créditos de manera indirecta ?otorgados a los participantes a través de los intermediarios financieros (banca privada comercial) y manejados por ellos, a tasa de interés menor a las de mercado.

Techo Propio

Es un subsidio directo a la demanda diseñado para promover la tenencia de casas nuevas entre los hogares de bajos ingresos con fines de renovación urbana se financian viviendas con equipamiento adecuado.

Techo propio provee subsidios directos (Bono Familiar Habitacional) a los hogares pobres considerados "elegibles" que decidan comprar una vivienda nueva.

Banco de Materiales

El Banco de Materiales fue creado en 1980. A partir de 1993, se plantea como objetivo principal la construcción de viviendas en pueblos jóvenes, sus fondos proviene de un fondo rotativo originado con los aportes del FONAVI, ENACE, MIVIVIENDA, entre otros. Se orienta a los Niveles-Socioeconómicos más bajos, otorga créditos bajo dos modalidades:

• Vivienda Progresiva (individual)
• Vivienda Básica (grupal)

Su finalidad no es tanto la adquisición de vivienda nueva sino mejoramiento o ampliación.

Mi Hogar (nuevo proyecto en el mercado)

El proyecto Mi Hogar es el más joven de la familia de productos del Fondo Mivivienda, está orientado a familias que compran viviendas de entre 37 mil 500 soles y 75 mil soles, o su equivalente en dólares es decir, de 11 mil a 22 mil 500 dólares, que es donde se encuentra la mayor parte de la población y es un segmento del mercado que ha estado anteriormente desatendido por nosotros.

Limitaciones

? Insuficiencia de la oferta habitacional del Programa MIVIVIENDA en las ciudades del interior y en los estratos de ingresos medio-bajos (viviendas de menos de 18 mil dólares) y del Programa Techo Propio en Lima Metropolitana.

? Debilidad financiera y económica de muchas empresas promotoras, sobre todo las enfocadas en Techo Propio, lo que retrasa la culminación de los proyectos y afecta la credibilidad del programa.

? Dificultades notorias para la ejecución de proyectos habitacionales, por la demora e impredecibilidad de los trámites de zonificación, aprobación de licencias de habilitación urbana y construcción, de factibilidad de servicios públicos y registrales.

? Imposibilidad de las instituciones de microfinanciamiento (cajas municipales y rurales, EDPYMEs) para acceder a mayores líneas de crédito del Fondo Mi vivienda, debido a sus limitaciones patrimoniales y de riesgo.

? Insuficiente número de entidades técnicas interesadas en promover proyectos de mejoramiento de vivienda y construcción, en el marco del Programa Techo Propio.

? Reducida articulación del sector fabril vinculado con los materiales y servicios de construcción con la política habitacional. Existencia de productos de baja calidad, nacionales e importados.

? Escasez de información sistemática y confiable sobre la realidad habitacional y barrial, dificultando la toma de decisiones empresariales y el monitoreo de los programas habitacionales.

? Persistencia de la cultura de la informalidad y de la ocupación de tierras públicas y privadas como formas aceptadas socialmente de acceso al suelo.

? Debilidades en los procesos internos de aplicación de los Programas Techo Propio, Mi vivienda y Mi Barrio, que retrasan los desembolsos y la ejecución de los proyectos.

El mercado inmobiliario formal

Caracterización del mercado

Hasta fines de la década pasada, la demanda inmobiliaria atendida por el mercado formal provenía básicamente de los estratos A y B, siendo muy limitada en los estratos de menores ingresos. No obstante, el mercado para los dos estratos mencionados ha experimentado un exceso de oferta inmobiliaria, generado básicamente por el "boom" de la edificación urbana de mediados de los noventa, el cual saturó un segmento cuyo tamaño es relativamente reducido.

Por su parte, los ingresos de este segmento se han visto afectados en los últimos años, reflejándose en una menor demanda por viviendas. Ello ha determinado que el exceso de oferta resultante se traduzca en un sostenido descenso en los precios y alquileres de viviendas orientadas a dichos estratos. Cabe mencionar que estos precios, en condiciones de equilibrio entre oferta y demanda, presentan una elevada sensibilidad ante el ciclo económico.

El mercado de viviendas económicas es reciente en el país, originándose a partir de la adaptación de la oferta inmobiliaria formal a las características y condiciones de la demanda insatisfecha de los estratos de menores ingresos, e impulsado por iniciativas públicas.

TENENCIA DE VIVIENDA EN LIMA METROPOLITANA (En porcentajes)

(Por nivel socioeconómico 2001- 2002)

Factores que influyen en la oferta y demanda de viviendas

Oferta de Terrenos

La oferta de terrenos está determinada por los siguientes factores:

Espacio disponible. La oferta de terrenos para habilitación se encuentra en los alrededores de las ciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad agrícola. También se incluye la conversión de terrenos previamente utilizados en propiedad vertical, que se destinan gradualmente a la propiedad horizontal, y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial. En la oferta de terrenos para el mercado de los estratos A y B influye principalmente su ubicación en zonas residenciales de determinadas características.

Legislación referida a la adjudicación de terrenos y cambio de zonificación. Trámites muy engorrosos y largos para la adjudicación de extensiones de terreno de propiedad del Estado, así como para el cambio de zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas de desarrollo urbano.

Acceso a infraestructura básica. Un aspecto importante para determinar la posibilidad de habilitar y urbanizar una zona, es la disponibilidad de vías de comunicación con otras partes de la ciudad, así como la existencia de servicios públicos como agua, desagüe y energía.

Características de la función de oferta

En el Mercado Inmobiliario Urbano Marginal (MIUM) intervienen básicamente personas naturales (NSE C y D), pequeños inversionistas e inmobiliarias de forma que los intermediarios, las entidades financieras y las Asociaciones de Vivienda participan como mecanismos facilitadores de las transacciones que se dan en el MIUM.

Las variables afectan de una manera distintas a los agentes de oferta son las que se aprecian en el siguiente cuadro.

Como se aprecia en el cuadro, un resultado que se deduce es que en la función de oferta de viviendas en el MIUM, los factores no afectan por igual a los distintos agentes. Es así, que en el caso de las personas naturales (C y D), el nivel de ingreso es una variable importante, pues está sujeto a una alta variabilidad.

La variable estatus estaría afectando la oferta de predios, existiría una mayor tendencia a ofrecer predios cuando las personas naturales buscan aumentar su estatus social. La variable "estatus" es el nivel de seguridad en la zona, y cuando éste cae hace que las personas naturales aumenten la oferta de predios para así financiar la compra de otros en "mejores" zonas.

En el caso de los factores ambientales, la necesidad de traslado hacia zonas que les brinden mejoras de salud, es la variable que predomina (como por ejemplo, el trasladarse de zonas húmedas a zonas secas por problemas respiratorios).

Los Pequeños inversionistas compran mayormente terrenos sea para viviendas o comercio y representan una proporción muy pequeña de oferta. El capital que manejan no excede los US$. 20,000.

Observamos el grafico que se forma a partir de las variables precio y cantidad

Curva de oferta de prédios

Por ejemplo, consideremos el caso que involucra un aumento del nivel de ingreso. En este caso, pasamos de una curva S a S'?donde tenemos una menor oferta de predios puesto que las personas naturales tienen menos motivaciones para ofertar sus viviendas. Un caso opuesto sería la búsqueda de mayor estatus (vía el hecho que aumento la tasa de delincuencia) las oferta se desplazaría hacia abajo, disminuyendo los precios para toda la curva de oferta, como se aprecia en el grafico anterior. Un supuesto importante en este análisis es el hecho que la elasticidad precio para el tramo de oferta de personas naturales sería mayor que en el caso de los pequeños inversionistas, e inmobiliarias; la explicación de este supuesto va por el lado de la especialización que diferencia a los tres agentes y por lo tanto, sus distintas funciones de costo.

De otro lado, la oferta de predios es mayormente para vivienda (90%) y en menor grado exclusivamente para comercio (10%) según informan las inmobiliarias.

La oferta de predios destinados exclusivamente para comercio es mínima y generalmente se ubican en avenidas, esquinas de la zona residencial y en lugares de alto tránsito vehicular y peatonal. También son predios comerciales los puestos de mercados en diversas zonas de la población de bajos ingresos.

Demanda de terrenos

La demanda por terrenos está condicionada por los siguientes elementos:

Tamaño y ritmo de crecimiento de la población. Este elemento determinará el crecimiento de las ciudades, incorporándose nuevas áreas al ámbito urbano. También influyen las diferentes tasas de crecimiento poblacional observadas en las distintas ciudades, localidades o regiones.

Ubicación e infraestructura de los terrenos. Las preferencias de la demanda se orientan a lugares con vías de acceso rápidas, que se encuentren relativamente cerca de sus centros de trabajo y que cuenten con servicios públicos. Adicionalmente, los habilitadores orientados a los estratos de mayores ingresos (A y B) preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales con determinadas características.

Capacidad financiera del promotor y financiamiento. La compra y habilitación de terrenos es una actividad que tiene un carácter de largo plazo, dado que la construcción de infraestructura o la tramitación de licencia y cambio de zonificación toman tiempo. Así, durante los periodos de "inactividad", el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones al promotor (sobre todo cuando tiene obligaciones financieras).

Aumento en el interés por adquirir una vivienda

(Hogares interesados como porcentaje de la demanda potencial)

Características de la función de demanda

Existen dos tipos de demandas: demanda de vivienda, expresada a través de personas naturales; y, demanda de locales comerciales. Un aspecto importante a tener en cuenta es que en muchos casos la demanda de vivienda puede ser también para local comercial, y viceversa. Estas características están tomadas en cuenta en el siguiente cuadro.

Como se observa en el cuadro, la Demanda de vivienda. Tiene como principal característica que los principales agentes son familias de los NSE Bajo y Muy bajo pobre, que desean el predio para vivienda en la forma de lotes de terreno. Estas familias en su mayoría de procedencia provinciana, se caracterizan por un nivel sociocultural bajo y de escasos ingresos económicos cuyo rango fluctúa entre S/ 600 a 1,100 y por tanto, con capacidad de ahorro casi nula. La mínima capacidad de ahorro de este sector, hace a estos agentes, poco atractivos para ser sujetos de crédito.

De otro lado, existen factores culturales que influyen en su decisión de demanda en predios determinados. Esto podría interpretarse por el hecho que en este tipo de mercados, los valores de los predios que se transan son pequeños a los observados en mercados inmobiliarios de mayores niveles de ingresos, y por el hecho que las Asociaciones de Vivienda cumplen un rol informativo y de garantía en las transacciones que hacen innecesario los intermediarios; y por último, existe una desconfianza enraizada en estos mercados hacia los intermediarios.

Curva de demanda de predios

Como se observa en el grafico que incluye precios y cantidades, la variación del nivel de ingreso hace variar la demanda por predios de D a D?. Nótese que en este grafico estamos asumiendo que la demanda presenta una menor elasticidad en el caso de los comerciantes que en el caso de las personas naturales, esto es, en el caso de una variación de los precios, los comerciantes tienen menor disposición a mudarse (ir a otro mercado) por los mayores costos que esta "sustitución" implicaría. Lo que no ocurre en el caso de las personas naturales.

También podemos considerar los tradicionales factores que gobiernan los determinantes de precios tales como: ubicación y zona, tenencia de servicios públicos básicos (agua, desagüe y luz), Título de Propiedad, cercanía a colegios, vías de acceso, seguridad de la zona. Dentro de la ubicación, tiene mayor valor si el predio está en esquina que da una mejor posibilidad de instalar un negocio (bodega), así como si se ubica cerca o frente a un parque.

En los casos de predios comerciales, se pondera la ubicación en avenidas, esquinas, entradas de mercados; es decir, la ubicación que propicia favorablemente el desarrollo y acogida de la actividad prevista, además que la propiedad esté completamente saneada, que haya seguridad en la zona y permita acceder a créditos.

Distribución de la demanda insatisfecha

(Julio 2004-2005)

VIVIENDAS VENDIDAS EN LIMA ( Julio 2004-2005)

Por precio de venta

Construcción y comercialización de viviendas

Situación y perspectivas de la demanda por viviendas

La demanda por viviendas terminadas está relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos "inferiores" en términos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal (autoconstrucción, hacinamiento, etc.) será más intensa. la demanda por viviendas está condicionada por los siguientes elementos:

Expectativas de los compradores sobre la estabilidad política, económica y social del país en el largo plazo. Con excepción del nivel de ingresos, este es el principal determinante de la demanda en este mercado por parte de los estratos A y B. Por su parte, la demanda de los estratos de menores ingresos es menos sensible ante este factor.

Ritmo de crecimiento de la población. Determina la mayor demanda derivada del crecimiento vegetativo de la población.

Financiamiento. El acceso al crédito determina las posibilidades del hogar para adquirir una vivienda, dado que constituye una inversión de largo plazo. Así, mientras que los estratos A y B no tienen mayores problemas para acceder al financiamiento tradicional, dicho acceso está restringido para los estratos de menores ingresos, por lo que su demanda inmobiliaria es muy sensible a las condiciones financieras ofrecidas por los Programas Habitacionales.

Atributos propios de la vivienda, tales como ubicación geográfica, materiales utilizados y tipo de edificación (casa o departamento). Estos atributos están determinados por el segmento al cual se dirigen las viviendas. Así, la demanda de los estratos A y B se caracteriza por las particularidades tecnológicas y variedades estéticas requeridas por los compradores, lo que genera una mayor diferenciación en el producto final y reduce la intensidad de la competencia en la oferta.

Actividad Edificadora según Destino (m2)

Principales obstáculos para aumentar la producción de viviendas

• El ranking de problemas lo lidera la burocracia en lo que a trámites administrativos se refiere. Y es que tramitar una habilitación urbana demora entre 1 y 2 años, mientras la obtención de una licencia para construir un condómino tarda en promedio ocho meses. En Chile, estos trámites demoran 48 horas, y en México, tres días. En el Perú existe mucho interés en invertir, pero como el trámite demora tanto, simplemente dichos inversionistas se van. Aunque el gobierno ha avanzado en este aspecto, está claro que se debe trabajar más.
• la descentralización del programa mi vivienda (70% de los proyectos esta en lima) y la falta de inversión privada en provincias en lo que a complejos habitacionales se refiere. Ello debido a la falta de promoción del Estado.
• La falta de servicios públicos es otro motivo para que las constructoras no incursionen en provincias. Y es que en muchas ocasiones han encontrado los terrenos perfectos, pero la falta de agua o luz frustran los proyectos.
• Lima no está exenta de este problema. Solo en Comas, el 40% de habitantes no cuenta con servicios de electricidad, agua y desagüe.
• La reducción del déficit habitacional se dará solo si los próximos gobiernos le dan al sector vivienda el rol política de Estado y se sigue el rumbo trazado por el actual gobierno, para así ir creciendo año a año en el número de viviendas nuevas.

Conclusiones

A pesar de la reorientación que se viene produciendo en el negocio inmobiliario, impulsada por el dinamismo que empiezan a adquirir los programas habitacionales auspiciados por el Estado, siguen vigentes, en términos generales, los problemas de satisfacer la demanda de viviendas. Así, el escaso crecimiento de la actividad edificadora no ha contribuido a resolver el enorme déficit habitacional existente en el país, de más de 1 millón de viviendas. De mantenerse el actual ritmo de edificación habitacional, dicho déficit se incrementaría sostenidamente, dado el crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado del crecimiento acelerado de la población. Si consideramos que el crecimiento poblacional implica la formación de 97,000 nuevos hogares al año, para resolver el problema del déficit de viviendas, en un plazo de 20 años, sería necesario edificar 147,000 viviendas anuales.

La solución a este grave problema necesariamente debe ser gradual. Para ello, es imprescindible el desarrollo de un plan estratégico nacional de largo plazo, para el cual los programas Mivivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio, sobre el cual armonizar los esfuerzos y las políticas del sector. Dicha solución necesariamente debe incorporar un profundo conocimiento de las características socioeconómicas de la población, que permita conocer los determinantes de la demanda por vivienda en el Perú, así como las dificultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes de financiamiento que les permita "suavizar" su consumo en forma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como alternativa a la autoconstrucción.

De fortalecerse el sustento institucional de este Programa, se produciría en los próximos años un fuerte crecimiento en la edificación de viviendas económicas, contribuyendo a reducir el déficit habitacional existente. No obstante, para ello deben impulsarse mecanismos integrales de apoyo tanto a la demanda como a la oferta. Una vez consolidados los programas habitacionales, en el futuro sería recomendable la revisión de los subsidios existentes, a fin de ordenarlos y asegurar un uso eficiente de los recursos públicos, que garantice la atención de los segmentos objetivos. La continuidad en el manejo técnico de Mivivienda y Techo Propio es una condición necesaria para ello.

Datos de trabajo monográfico

1.-Titulo

"EL PROBLEMA DE VIVIENDA EN EL PERÚ: UNA NECESIDAD BÁSICA INSATISFECHA"

2.-Resumen

El mercado de viviendas en el Perú mostraba hasta el año 2002, un escaso dinamismo, como resultado de la contracción de la demanda interna y de los ingresos de la población, así como por el exceso de oferta inmobiliaria en el segmento tradicional (A, B).

Las empresas inmobiliarias se vieron afectadas por la competencia de la autoconstrucción, la informalidad y los sobrecostos existentes en las actividades de habilitación de terrenos y edificación; además, las dificultades financieras del sector restringen su acceso a las fuentes de financiamiento tradicionales. En consecuencia, durante los últimos se ha ampliado el déficit habitacional. Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminución en los precios y alquileres.

Por otro lado se observa una recuperación del sector construcción, y el negocio inmobiliario se beneficiaría de la reactivación y la progresiva recuperación de los ingresos de la población. En el 2003, sólo el efecto de las viviendas bajo los Programas Mivivienda y Techo Propio, aportaron tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector.

El principal atractivo del negocio inmobiliario es la incursión en el mercado de viviendas económicas, gracias al Programa Mi vivienda, y el Programa Techo Propio, dado su elevado potencial de crecimiento y rentabilidad. Los créditos de Mi vivienda han experimentado un crecimiento considerable desde mediados del 2001, y la dinámica es cada vez mayor.

3. Bibliografía y datos utilizados

Libros:

De Soto, Hernando. "El Misterio del Capital", Editorial El Comercio; lima, 2000.

Pindick Robert y Rubinfeld, Daniel. "Microeconomía". Editorial McGraw-Hill Quinta edición; Madrid ,2003.

Hal R. Varian, "Microeconomía Intermedia", Editorial: Antoni Bosch;Barcelona,Madrid.

Web:

Ministerio de mi Vivienda

www.vivienda.gob.pe

Instituto Nacional de Estadística e Informática

www.inei.gob.pe

Cámara Peruana de Construcción (CAPECO)

www.capeco.org

Marlon Orlando García Calle

Estudiante del V ciclo de la Universidad de San Martín de Porres-Lima de la carrera de Negocios Internacionales, Peruano, Natal de la ciudad de Lima, actualmente laboro en el Banco de Crédito del Perú como Ejecutivo de atención al cliente.

Perú / 20-04-2007