La inscripción de la herencia yacente en el Registro de la propiedad (página 2)

Así el artículo 480.1 del Código Civil cubano establece que puede ser instituida heredera o legataria cualquier persona natural o jurídica.

Lacruz Berdejo, citado por el Doctor Pérez Gallardo en el Libro de Derecho de Sucesiones, habla de una  yacencia voluntaria y de una forzosa. La primera, cuando el llamado que es conocido y está determinado, aún no ha ejercitado la opción de aceptar la herencia, estando esta en administración provisional. La forzosa, cuando el llamado no está en condiciones de adir la herencia, v.gr. nasciturus y fundaciones ordenadas su constitución ex testamento- a lo cual sumaría yo el caso de concepturus-, o cuando la delación se halla en situación de pendencia (institución condicional); cuando el llamado es desconocido o se suscita contienda sobre cuál deba serlo y cuando la institución de heredero se ha hecho a favor de persona determinable pero aún no determinada.

Al ser objetivo fundamental de la actividad del Registro de la Propiedad en las condiciones actuales el ordenamiento jurídico de todo el patrimonio inmobiliario  del país, la inscripción que gozaba de carácter voluntario para efectuar la misma, según los elementos raigales del sistema registral en Cuba a partir de la puesta en vigor del Decreto Ley No. 185 de fecha 28 de mayo de 1998, se dispone de forma obligatoria como solución a la desactualización de los asientos regístrales que necesariamente ha provocado la interrupción del tracto en el Registro.

Para Albaradejo, citado por Leonardo B. Pérez Gallardo en el análisis realizado sobre la herencia yacente, criterio que al igual que el coordinador del libro asumo- la situación jurídica de yacencia no es exclusiva de la herencia sin titular inmediato, sino también de la herencia abandonada o desatendida, por no ocuparse de ella el llamado, o este está indeterminado todavía o es dudoso o litigioso quien lo sea.

La práctica en el trabajo del Registro de la Propiedad nos demuestra, principalmente en el ordenamiento de las manzanas incluidas en el programa de levantamiento catastral, que un gran número de títulos de propiedad personal inscribibles ( ya sean Escrituras Notariales, Resoluciones Administrativas o Judiciales) se encuentran desactualizados, no sólo con relación a los requisitos que exigen nuestras normas para su inscripción, sino también en cuanto al titular del derecho, ya fallecido.

En muchos de estos casos se constata que el causahabiente o sucesor no se ha preocupado por realizar los trámites para la aceptación o renuncia y adjudicación de la herencia dejada, ya sea intestada o testada, específicamente con relación a la vivienda o solar yermo, objetos de inscripción en el Registro de la Propiedad, otros alegan falta de recursos económicos para costear el proceso.

También existen ejemplos de actos de transmisión de dominio que al ser presentada la solicitud de inscripción, el Registrador al calificar el título de propiedad ha tenido que suspenderla por adolecer el mismo de faltas subsanables y en ese intervalo de tiempo ha fallecido el titular, quedando en manos del sucesor la posibilidad de asentar en el Registro el título con todos los requisitos exigidos por ley, a nombre del causante, pues no podría autorizarse por el Notario la aceptación y adjudicación de

la herencia sin que aparezca inscripta, previamente, el acto anterior que tuvo lugar con posterioridad al primero de octubre del año 2003.

En verdad, también considero que la institución de la herencia yacente obedece, sin duda a un problema práctico, tal como las normas del Registro han previsto la posibilidad de inscribir un bien inmueble a nombre del causante con el objetivo de hacer corresponder la realidad física a la registral y dar satisfacción a la seguridad jurídica, sólo que en este caso no estamos hablando del patrimonio del titular, sino de bienes hereditarios dejados por el causante, constituyéndose en ese momento la herencia yacente, algo muy similar a la cosa sin sujeto.

Varios son los ejemplos de títulos de propiedad que hemos inscripto a partir del año 2003 a nombre de causantes, algo así como la prolongación de la persona del difunto, hasta la aceptación de la herencia, cuya solicitud de inscripción ha sido presentada por uno de los posibles sucesores, hecho que pudiera entenderse como la anticipación de la persona del heredero.

Lo cierto es que el bien inmueble, ya sea una vivienda o un solar yermo asentado en los libros del Registro mantiene una situación jurídica de yacencia, mientras no se presente e inscriba el título de aceptación y  adjudicación de la herencia que se transmite del causante al sucesor, que por ley o por voluntad del de cuius está llamado a asumirla.

A nuestro criterio y de acuerdo con las regulaciones establecidas para la actividad registral, la información que obra en los asientos del Registro con relación al tema que tratamos debe coincidir con la realidad extrarregistral, pues tratándose de un título de propiedad con antecedentes de inscripción en nuestra oficina, fundamentalmente con posterioridad al primero de octubre del año 2003, es imprescindible la certificación de dominio expedida por el Registrador de la Propiedad para que puedan autorizarse nuevos actos.

Si se permitiera que en una inscripción  se consignaran dos o más transmisiones, esto constituiría un estímulo para no inscribir oportunamente, complicando el contenido de los asientos en contra de la claridad del Registro e impidiendo el paralelismo entre el Registro y la realidad jurídica.

De esta forma el Registro de la Propiedad es el único medio verdaderamente eficaz que acredita la preexistencia del derecho y lo hace realmente público, la publicidad da certeza a las declaraciones regístrales que en tal sentido se presumen  exactas, evitándose siempre la discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.

1.1.- Análisis del precepto formulado en el apartado segundo del artículo 6 de la Resolución No. 114 de fecha 29 de junio de 2007 de la Ministra de Justicia.

Según el citado artículo: “El Registrador puede admitir la solicitud de inscripción del título a favor del causante, en los casos en que los causahabientes no hayan realizado la adjudicación del bien”.

Si en el orden práctico lo preceptuado en este artículo es lo que utilizamos para lograr el acceso de la herencia yacente en el Registro de la Propiedad, desde el punto de vista del orden legal no se corresponde con la teoría de la constitución del Derecho Hereditario, pues se habla de título a favor del causante, cuando en su lugar debe referirse al patrimonio sin titular por causa del fallecimiento de éste.

De igual forma debería reformularse dicho precepto cuando expresa: en los casos que los causahabientes no hayan realizado la adjudicación del bien, cuando la práctica registral nos impone que es necesario poder inscribir la herencia que aún ni siquiera ha sido aceptada por el presunto heredero y según la letra de ese apartado permite la inscripción de la herencia no adjudicada, siendo omisa en cuanto a la inscripción de la herencia yacente no aceptada.

CONCLUSIONES

1.- En la práctica registral del municipio Cabaiguán, la mayoría de las inscripciones a nombre de titular fallecido lo son como objeto de inscripción, las herencias yacentes.

2.- Desde el punto de vista práctico constituye un imperativo del trabajo del Registro de la Propiedad, la necesidad de que se regule la institución de la herencia yacente.

RECOMENDACIONES

1.- Que se modifique el contenido de lo preceptuado en el apartado 2 del artículo 6 de la Resolución No. 114 de fecha 29 de junio de 2007 de la Ministra de Justicia.

BIBLIOGRAFÍA

1.- Ley Hipotecaria Española de Ultramar de fecha 14 de julio de 1893 y su Reglamento de fecha 18 de julio de 1893.

2.- Ley No. 50 de las Notarías Estatales de fecha 28 de diciembre de 1984 y su Reglamento de fecha 9 de junio de 1992.

3.- Ley No. 59, Código Civil de fecha 16 de julio de 1987. Gaceta Oficial.

4.- Decreto-Ley No. 185 de 28 de mayo de 1998 del Consejo de Estado. Gaceta Oficial.

5.- Resoluciones No. 247 de fecha 15 de septiembre de 2003, No. 249 de fecha 7 de octubre de 2005 y No. 114 de 29 de junio de 2007 del Ministro de Justicia. Gaceta Oficial.

6.- AA.VV. Chikoc Barreda, Lic. Naiví, Marrero Xenes, Lic. Minerva y coordinado por Pérez Gallardo, Dr. Leonardo B. Libro Derecho de Sucesiones. TOMO I. Editorial Félix Varela. La Habana 2004.

7.- Armas Cañizares, Nancy F. y Brito Venegas, Liansy. El tracto sucesivo como sistema de ordenación en el Registro de la Propiedad.  

[1] Pérez Gallardo, Dr. Leonardo B. (Coordinador). Libro Derecho de Sucesiones. Tomo I. Capítulo IV. p. 105.

[2] Pérez Gallardo, Dr. Leonardo B. (Coordinador). Libro Derecho de Sucesiones. Tomo I. Capítulo IV. pp. 120-121.

[3] Chikoc Barreda, Lic. Naiví. Derecho de Sucesiones. Tomo I. Editorial Félix Varela. La Habana 2004. pp.54 y 56.

Autora:

Lic. Nancy F. Armas Cañizares