Si el comprador no paga el precio, puede pedir el vendedor las rescisión de la venta.
Después de extinguido el privilegio con que favorece al vendedor por Art.,2103, no podrá ejercer la acción que se refiere en el presente Art.,en perjuicio de terceros que hayan adquirido, sobre un inmueble, derecho procedentes del comprador, y que se hayan conformado por leyes.
No basta que el vendedor haya entregado al comprador la libre posesión de la cosa vendida, es necesario también que esta posesión sea duradera. Si un tercero hace reconocer e justicia su derecho sobre la cosa, y despoja al comprador, es decir, le quita en totalidad o en parte, el vendedor está obligado a ir en auxilio del comprador y si no ha podido impedir la evicción, reparar sus consecuencias, indemnizándole; tal es la obligación de garantía.
Esta en el derecho clásico, surge naturalmente del contrato de venta y el comprador puede demandar su ejecución por la acción empti. Ya en la época primitiva, cuando la venta era una venumdatio, consistente en una traslación de propiedad operaba por mancipación, el vendedor estaba obligado a acudir en auxilio del comprador accionado en reivindicación por un tercero, a objeto de probar que siendo el mismo el propietario, había transferido la propiedad. Así el juicio sostenía al comprador como un tutor sostiene al pupilo.
Si el comprador sucumbía, estaba obligado a pagarle el doble del precio.
Más tarde cuando la venta se realizó por una doble estipulación, el comprador pudo ponerse en guardia contra la evicción valiéndose de las palabras mismas de la estipulación; haciéndose prometer por el vendedor rem licere habere lo que le autorizaba si era despojado.
Condiciones en la que el vendedor está obligado a la garantía:
El vendedor está obligado a indemnizar al comprador en las siguientes condiciones:
1. Es necesario que el comprador haya sufrido un perjuicio, porque no tiene ya el goce completo y pacífico de la cosa vendida; por ejemplo que se le haya quitado la propiedad o el usufructo.
2. Es necesario que este perjuicio implique una falta de derecho en el vendedor; ya sea que haya vendido la cosa ajena o que haya vendido una cosa gravada con derechos reales. Pero el comprador no tiene derecho a garantía si ha perdido el pleito que le quita la cosa por la ignorancia o el error del juez. Tampoco se puede quejar si ha sido despojado por propia culpa; por ejemplo si ha disminuido el usucapir o si ha omitido el llamar al vendedor en su auxilio.
En virtud de la obligación de garantía, el vendedor debe, en efecto, cuando el comprador se lo pida, intervenir en el juicio y suministrarle los medios de defensa que puede tener. Sólo cuando el comprador sucumbe a pesar de su ayuda, es que debe indemnizarle.
El vendedor debe indemnizar al comprador despojado. La evicción no tiene por efecto anular la venta u autorizar al comprador a recobrar el precio que ha pagado. El contrato permanece válido; hay solamente inejecución de la obligación del vendedor que debe al comprador daños e intereses.
La indemnización varía según la naturaleza de la acción. Si el comprador ejerce la ex estipulatu, tiene derecho invariablemente a la cantidad estipulada; corrientemente al doble del precio, si ejerce la acción empti, obtiene una indemnización reglada equitativamente por el juez y que tiene que ser igual al perjuicio causado por la evicción; comprende. El valor de la cosa despojada, en el día de la evicción; el de los frutos que el comprador ha tenido que restituir; el de los gastos que ha podido hacerse rembolsar por el propietario. El comprador puede, obtener menos de lo que ha costado la cosa, si ha disminuido el valor; pero puede también recibir más, si la cosa ha adquirido plusvalía a la fecha de la evicción.
Con los daños e intereses así calculados pueden ser considerables, la jurisprudencia se estableció en el entendimiento de que no debería sobrepasar la cantidad fijada en general por la stipulatio dupla, es decir el doble del precio.
En nuestro código civil con relación a la garantía de evicción , dice que aún cuando el tiempo de la venta no hubiere estipulado nada sobre la garantía, estará en derecho obligado el vendedor a garantizar al adquiriente de la evicción que experimente en todo o parte del objeto vendido o las cargas que se pretendan sobre el mismo y que no se hayan declarado en el momento de la venta (Art. 1626).
En caso de evicción total los Art. 1631 al 1633 C.C. dicen que cuando al tiempo de evicción ha disminuido el valor de la cosa vendida, o ésta se ha deteriorado considerablemente, bien por negligencia del comprador o por accidente de fuerza mayor, no está por esto el vendedor menos obligado a restituir la totalidad de su precio .
Pero si ha aprovechado el comprador los deterioros causados por él, tiene entonces derecho el vendedor a retener del precio una suma que iguale este provecho.
Si la cosa vendida ha aumentado de precio en la época de la evicción, siendo este aumento independiente de la gestión del comprador, está obligado el vendedor a pagarle lo que valga más del precio de venta.
Pero cuando la evicción es parcial dice el Art 1637 C.C. si en caso de evicción de una parte del predio vendido, no hubiere rescindido a venta, el valor de la parte de que el comprador ha sido despojado, deberá serle reembolsado, según tasación en la época de la evicción, y no proporcionalmente al precio total de la venta, bien sea que la cosa vendida haya aumentado o disminuido de precio.
DE LA GARANTIA DE LOS VICIOS OCULTOS
El vendedor debe también garantía al comprador, en razón de los vicios ocultos que pueden afectar a la cosa vendida y disminuir su valor
El vendedor debe conocer lo defectos de que adolece la cosa. Ya sea de buena o de mala fe, si no los ha declarado al comprador, o si ha firmado cualidades de que la cosa está desprovista. Los ediles proporcionan contra él dos acciones a elegir por el comprador según su interés:
La acción redhibitoria tiende a la resolución de la venta. Puede ser ejercida durante seis meses útiles desde la fecha del contrato.
La acción astimatoria o quantis minoris tiene objeto obtener una disminución del precio. puede ser ejercida varia veces, a medida que el comprador descubre nuevos vicios, pero solamente durante un año útil a partir de la venta.
En el derecho actual, el vendedor está obligado a garantizar la cosa vendida por los defectos ocultos que ésta tuviere, si la hicieren inútil para el uso a que se destina, o que disminuyen de tal modo este uso, que no la habría comprado o hubiere dado un precio meno, a haberlos conocido. (Art. 1641. C. C.).
El arrendamiento es un contrato perfecto por el solo consentimiento de las partes, de cualquier modo que se manifieste. El escrito y las arras que pueden acompañar al arrendamiento, no son más que medios de prueba.
El acuerdo de las partes debe recaer sobre la cosa objeto del arrendamiento, y sobre el precio
Elementos que son esencia del contrato:
1. Por lo general, el arrendamiento puede tener por objeto toda cosa mueble o inmueble, corporal o incorporal, susceptibles de figurar en el patrimonio de los particulares. Hay que hacer excepción, sin embargo, de las servidumbres prediales, que no pueden ser arrendadas sin el terreno a que pertenecen, y las cosas que se consumen por el uso, a menos que sean arrendadas como cuerpos ciertos, pero nada impide arrendar la cosa ajena, pues el arrendador puede perfectamente obligarse a procurar el goce al arrendatario.
2. El precio de arrendamiento debe presentar iguales caracteres que el precio de la venta. Debe ser cierto, debe constituir en dinero; si por el disfrute de una cosa se ha prometido una remuneración de otra naturaleza; no hay más que un contrato innominado. Sin embargo, al tratarse de un arrendamiento de un fundo, la renta podía ser fijada en especie. En fin el precio debe ser serio; de lo contrario no hay arrendamiento; pero puede haber según los casos, en un comodato o en una donación.
El arrendamiento igual que la venta produce obligaciones reciprocas a cargo de ambas partes.
LA OGLIGACION DEL ARRENDADOR
Debe proporcionarle al arrendatario el uso y el goce de la cosa durante el tiempo del arrendamiento. El arrendatario tiene derecho a usar la cosa y recoger los frutos que únicamente, adquiere como usufructuario, por percepción. Aunque su situación sea comparable a la del usufructuario, por las ventajas que saca de la cosa alquilada, difiere de ella en que el arrendador está personalmente obligado a procurarle el goce de la cosa, mientras que el simple propietario no tiene con el usufructuario ninguna obligación; debe solamente no poner obstáculos alguno a su disfrute. El motivo de tal diferencia es que el arrendatario tiene un derecho de crédito contra el arrendador, y el usufructuario tiene un derecho real sobre la cosa.
Para ejecutar esta obligación, es decir, para procurar al arrendatario el goce de cosa arrendada, el arrendador debe entregársela. Esta tradición, sin embargo, no hace pasar al arrendatario más que la detención .
Debe además, el arrendador garantizarle contra la evicción. Con mayor razón debe indemnizarle si enajena el inmueble arrendado. En semejante caso, el arrendatario, que no tiene derecho real oponible a los terceros, puede ser expulsado por el adquiriente, a menos que una cláusula contraria inserta en la venta. Pero tiene derecho de reclamar al arrendador daños e intereses. Asimismo está obligado el arrendador a dar garantía al arrendatario por razón de los vicios ocultos que disminuyen la utilidad de la cosa arrendada.
El arrendador es responsable no solamente de su dolo, sino también de toda falta; pues está interesado en el contrato. Pero no tiene responsabilidad por los casos fortuitos.
En el derecho actual con relación al arrendamiento de casas y haciendas rurales. El Código civil dice lo siguiente:
El arrendador, está obligado por naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad de ninguna estipulación particular:
1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. A conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido alquilada.
3. A dejar al arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento. (Art. 1719).
El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado de reparaciones de toda especie. Debe hacer en las misma, durante el arrendamiento, todas las reparaciones que se hagan necesarias, y que no sean las locativas. (Art. 1720).
Se debe dar garantía al inquilino de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aun cuando no los conociese el arrendador en el momento del arriendo. Si de estos vicios resultase alguna pérdida, estará obligado el arrendador a indemnizarle. (Art.1721).
Si durante el arrendamiento se destruye en totalidad la cosa arrendada por caso fortuito, queda aquél rescindido de pleno derecho; si no se destruye sino en parte, puede el inquilino, según las circunstancias, pedir una rebaja en el precio, o aun la rescisión del arrendamiento. (Art. 1722).
LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO
El arrendatario tiene que pagar el precio convenido, merces y debe, como el comprador, transferir su propiedad al arrendador. Pero la merces no consiste en un precio único, pagadero en una sola vez para toda la duración del arriendo.
Se halla dividida en una serie de prestaciones periódicas, cada una de ala cuales, se llama pensio, sólo exigible en el plazo convenido, generalmente, a fin de cada año. Por otra parte, como la merces es el equivalente del disfrute que el arrendatario obtiene de la cosa arrendada, cesa de deberla desde el día en que el disfrute se ha hecho imposible sin culpa suya. Por lo tanto, cuando un colono de un fundo rural ha tenido mala cosecha por caso fortuito o fuerza mayor, tiene derecho a una reducción del alquiler del año, salvo compensación con las anualidades siguientes, si hay excedente de cosechas.
El arrendatario está, además obligado a restituir la cosa arrendada, el expirar el arriendo. Es responsable de todo deterioro sobrevenido por dolo o culpa suyos, porque debe usar de la cosa como diligente padre de familia. Esta obligación le resulta del contrato en que él está interesado; no es, pues, menester, que de caución de disfrutar como buen padre de familia, como debe hacerlo el usufructuario. El arrendador puede exigir la ejecución de las obligaciones del arrendatario ejerciendo contra él la acción locati.
Al igual que en el derecho romano, en el derecho actual las obligaciones del arrendatario son las mismas.
El arrendatario está obligado principalmente:
1. A usar de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y con arreglo al destino para que le ha sido dada por el contrato, o el que se deduzca de las circunstancias a falta de convenio.
2. A pagar el precio del arrendamiento en los plazos convenidos. (Art. 1728. C.C.).
Es responsable de los deterioros y pérdidas que ocurran durante su posesión, a no ser que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya. (Art. 1732. C.C.).
LOS RIEGOS DEL ARRENDAMIENTO
En principio, los riegos son para el arrendador. En efecto, si la cosa arrendada perece por caso fortuito, el arrendatario, que debe devolverla al finalizar el arriendo, y que es deudor de un cuerpo cierto, queda liberado. Por otra parte cesa de pagar las merces, pues que no es más que la remuneración de su disfrute; y desde que éste se hace imposible, ya no debe nada. Es, pues, el arrendador quien soporta la pérdida de la cosa arrendada. Lo mismo sucede con una pérdida parcial o un simple deterioro, pues, el arrendatario puede obtener una reducción de la merces, y se libera al fin del arriendo devolviendo la cosa tal como está.
Las mismas soluciones son aplicadas cuando hace el contrato a plazo o bajo condición. Estas modalidades pueden in insertas en el arrendamiento, como en la venta y producen sus efectos habituales.
La sociedad tiene el significado de asociación. Se aplica a toda reunión de personas que se han propuesto alcanzar un fin común, unas veces se asocian con un interés pecuniario, religioso o político para luchar contra un peligro o bien para crear recurso que el individuo aislado es incapaz de procurarse.
La sociedad propiamente se distingue de la asociación en general en que tiene por causa el personal interés de los asociados.
La sociedad es un contrato consensual en lo que dos o más personas se comprometen a poner cierta cosa en común para obtener de ella una utilidad en dinero.
Todos los asociados están sujetos a las mismas obligaciones, sancionadas por la misma acción la de pro-socio.
FORMACIÓN Y ELEMENTOS ESENCIALES
El contrato de sociedad e perfecto por simple acuerdo de las partes y ante de que hayan puesto en común los bienes que se comprometen a suministrar. El consentimiento puede ser manifestado en cualquier forma, oralmente, por carta o por mensajero. Como en todos los contratos consensuales los contratantes son libres de suspender la sociedad o limitar su duración por un termino o una condición. Las partes deben ponerse de acuerdo para formar una sociedad, en este acuerdo deben recaer los puntos que constituyen los elemento esenciales.
1. Es preciso que los asociados pongan ciertos bienes en común, que todos contribuyan a la obra común. Si uno se aprovecha de los beneficios sin ningún sacrificio no habría sociedad, si no una donación, dice que los bienes aportados por los socios sea de la misma naturaleza, poco importa las aportaciones sean de valor desigual, pues, el que pone menos puede restablecer la igualdad por su trabajo.
2. Es necesario que tengan un resultado lícito y común; la sociedad es ajena a todo espíritu de especulación y de comercio, tales son las sociedades universales y algunas particulares, cuyo propósito es ejecutar un trabajo con menos gastos basta que los asociados traten de obtener una utilidad apreciable.
Cada socio participa en el resultado al no haber convención especial los beneficios y pérdidas se distribuyen en partes iguales entre los socios porque se presume la igualdad de las aportaciones. Ej., que uno tendrá dos tercio en la ganancia como en la pérdida y otro un tercio, esto hace presumir que las aportaciones son desiguales, por el socio favorecido puede haber prestado a la sociedad servicios que justifiquen esa ventaja.
Con relación al contrato de sociedad nuestro Código Civil establece las mismas condiciones que el derecho romano.
CLASES DE SOCIEDAD
La sociedad se divide en dos clases: sociedades universales y las sociedades particulares.
Universales: cuyo carácter es abarcar la universalidad o una parte alícuota del patrimonio de los socios, se distinguen las universales de las particulares por su objeto que no es hacer operaciones especiales con mira a realizar beneficios. En los primeros siglo romano y en familia donde se encuentran la más antigua aplicaciones los asociado en común eran parientes a quienes un mutuo efecto o interés reciproco establecía entre ellos una comunidad de bienes.
En nuestro derecho existen dos clases de sociedades universales: la sociedad de todos los bienes presentes y las sociedad universal de ganancias (Art.1836.C.C).
Particulares: esta sociedad es de origen menos antiguo, ha desempeñado en Roma un papel considerable , pero, sin alcanzar la importancia que ha adquirido en los tiempos modernos, aunque esencialmente en los guerreros y los agricultores. Los romanos no fueron extraño a los negocios comerciales, los pequeños negocios eran menospreciados y dejado a los esclavos y libertos, las grandes empresas con gran utilidad los caballeros romanos no desdeñaban tomar parte de ellas y explotaban todo el comercio de Galia y de Asia.
El Código Civil dice que la sociedad particular e aquella que no se aplica sino a cosas determinadas, o a su uso, o a los frutos que las mismas pueden producir. (Art. 1841).
EFECTO DE LA SOCIEDAD
La sociedad produce a cargo a todos los socios la misma obligación y garantía.
La garantía y aportaciones en la que el socio se ha comprometido a suministrar su crédito y su industria y su obligación prestando los servicios prometidos.
LA DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD
La disolución de la sociedad pone fin a las operaciones sociales, pero, no extingue las obligaciones nacidas entre los socios.
El mandato es el contrato por el cual una persona da encargo a otra persona, para que acepte gratuitamente un acto determinado o un conjunto de operaciones, el que da el mandato se llama mandante y el que se encarga se llama mandatario.
FORMACIÓN DEL MANDATO
El contrato de mandato es perfecto por el solo acuerdo de las partes, el consentimiento puede ser dado por palabras o por mensajero, el mandato no es válido sino reúne las condiciones siguientes:
1. Debe ser gratuito, el mandatario presta un servicio al mandante que ha puesto en él su confianza.
2. Debe tener por objeto un acto lícito; si no, es nulo.
3. Es necesario que el mandante tenga un interés pecuniario en la ejecución del mandato.
Las diferentes variedades del mandato pueden dividirse en dos categorías, según el contrato sea inmediatamente obligatorio, o que sólo llegue a serlo por un comienzo de ejecución.
EFECTOS DEL MANDATO
El mandato es un contrato sinalagmático imperfecto. Produce una obligación esencial a cargo del mandatario: la de ejecutar el mandato. De un modo incidental, puede el mandante ser obligado a indemnizar al mandatario.
LA OBLIGACIÓN DEL MANDATARIO
Debe ejecutar el mandato y dar cuanta de él al mandante, quien para obligarle, tiene contra él la acción mandati directa. Esta acción implicaba una condena infamante. Si no cumple su obligación, se expone a daños e intereses, a la infamia resultante de la condena, y no puede hacerse indemnizar por sus desembolsos.
LA OBLIGACIÓN DEL MANDANTE
Este debe hacer de modo que el mandato no ocasione al mandatario ningún perjuicio, si el mandatario hace gastos justificados, o ha sufrido pérdidas a causa de la ejecución del mandato, el mandante debe indemnizarle de ellas.
Si el mandatario ha contraído obligaciones, debe procurarle su liberación, ejecutándolas o tomándolas a su cargo mediante una novación. Por otra parte es responsable de toda falta para con el mandatario, puesto que está interesado en el contrato.
LAS RELACIONES DEL MANDANTE Y EL MANDATARIO
En nuestro derecho actual el mandante está representado por el mandatario. Se le considera como habiendo tratado con los terceros por intermedio del mandatario, y las consecuencias del acto surten efecto directamente en su persona. Pero ésta idea de representación no es admitida en el derecho romano, en el que la regla general es que una persona sui juris no puede adquirir más que por sí misma y no puede obligar más que a sí misma. Resulta de esto que el mandatario no representa al mandante. La relaciones creadas por mandato entre las pare son extrañas a los terceros, que no tienen negocio más que con el mandatario. Es este solo quien se hace propietario, acreedor o deudor, según la índole del acto realizado.
LA EXTINCIÓN DEL MANDATO
Se acaba por el cumplimiento del acto de que estaba encargado el mandatario. Puede también tener fin antes ser ejecutado, o cuando sólo ha recibido un comienzo de ejecución. Cuando es así, las obligaciones ya nacidas y no ejecutadas no son anuladas. Pero estando disuelto el contrato, ya no se producen nuevas.
Las causa que pueden traer la extinción del mandato son.
El mutuo disentimiento.
La voluntad del mandante que tiene el derecho de revocar el mandato cuando le plazca.
La voluntad del mandatario, que puede renunciar a cumplir el mandato con tal que no resulte ningún daño para el mandante, si no, le debe una indemnización, a menos que haya tenido un motivo legitimo para renunciar
La muerte del mandante o del mandatario, pues el mandato implica una confianza absolutamente personal, que no puede sobrevivir a una de las partes. El mandatario continua, por lo demás, obrando validamente mientras no esté informado de la muerte del mandante.
Este trabajo que acabamos de realizar ha sido de mucho provecho para nosotros, ya que el mismo nos proporciona conocimientos. Como estudiantes de derecho que somos debemos tener conocimiento sobre los contratos consensuales, ya que estos conocimientos en el futuro pueden servirnos de beneficios personal a cada uno de nosotros.
En el mismo hemos analizado la semejanza que tienen los contratos consensuales en el derecho romano con nuestro actual derecho dominicano.
Petit Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano. Traducido por Manuel Rodríguez Carrasco. Editora Dalis. Moca R. D. 1997
Juan Pablo Acosta. Código civil de la Republica Dominicana. Editora Dalis. Moca R. D. 2001
Ysabel Perez
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