El Saneamiento Inmobiliario

Mensurar

Con frecuencia, algunos abogados tienden a confundir el Saneamiento per se, con lo que es la Mensura, por lo que es necesario, establecer las diferencias entre estos dos conceptos. Mensurar, no es más que medir el terreno, es decir, determinar el área que abarca el polígono de la parcela o solar. Esta mensura puede ser realizada de dos maneras:

1)De una manera rudimentaria, utilizando cualquier instrumento de medida; y,

2) De una manera científica y ordenada, es decir, utilizando los instrumentos o equipos para esos fines.

Cuando la mensura es realizada de una manera rudimentaria, puede ser hecha por cualquier persona, sin importar los conocimientos que tenga sobre el particular, pero con dicha mensura sólo se puede saber el área aproximada que abarca la parcela o solar, y la misma sólo sirve para saber esta información. En cambio, cuando la mensura se realiza de una manera científica y ordenada, indefectiblemente tiene que ser hecha por un profesional universitario que tiene los conocimientos profesionales, técnicos y científicos para realizar dichos trabajos, que es el Agrimensor.

Cuando la mensura es realizada de una manera científica y ordenada por el Agrimensor, dependiendo si la misma ha sido revisada y aprobada por el organismo competente, entonces podemos distinguir dos tipos de mensuras:

1)La Mensura Oficial; y ,

2) La Mensura no Oficial.

La Mensura es Oficial cuando ha sido revisada y aprobada por la Dirección General de Mensuras Catastrales, que es la oficina técnica adscrita al Tribunal de Tierras, que tiene a su cargo supervisar, revisar y aprobar todas las mensuras catastrales que se ejecuten en todo el territorio de la República Dominicana.

La Mensura no es Oficial, cuando no ha sido revisada ni aprobada por Dirección General de Mensuras Catastrales.

Es muy sencillo distinguir una Mensura Oficial de una Mensura no Oficial, con una simple observación al pie del plano catastral, ya que en la Mensura Oficial, el plano catastral tiene que estar firmado tanto por el Agrimensor Contratista como por el Director General de Mensuras Catastrales y contener el sello de dicha dependencia técnica; mientras que en la Mensura no Oficial el plano catastral sólo está firmado por el Agrimensor Contratista y no contiene el sello de la Dirección General de Mensuras Catastrales.

Dependiendo de la persona que asuma el pago del costo de la mensura y los honorarios del agrimensor, tendremos dos tipos de Mensuras Oficiales:

a)La Mensura por Administración.

b)La Mensura por Iniciativa Particular.

La Mensura por Administración, se puso en práctica para darle cumplimiento al artículo 1 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, que establece que el objeto de esta ley es sanear todos los terrenos de la República Dominicana, y que consistió en que el Contrato para la Mensura fue suscrito entre el Estado Dominicano, por una parte, representado por el Director General de Mensuras Catastrales, mediante poder y el Agrimensor Contratista, por la otra parte, cuyo costo y honorarios del Agrimensor, fueron cubiertos con fondos públicos. La Mensura por Iniciativa Particular, por el contrario es aquella que el Contrato para la mensura es suscrito entre el interesado, de una parte, y el Agrimensor Contratista, de la otra parte, y el costo de la mensura y los honorarios del Agrimensor son cubiertos con fondos del propio interesado. Cuando la mensura era realizada por Administración, la Sección de Contabilidad e Información sobre Costos de las Mensuras, llevaba un control sobre los fondos invertidos por el Estado Dominicano en mensuras catastrales, y los adjudicatarios de los terrenos debían rembolsar al Estado Dominicano, los valores invertidos en dichas mensuras cuando los terrenos les fueran adjudicados.

Hay un Principio que establece que no hay saneamiento sin mensura previa, lo que significa que es una condición imprescindible, que previo al saneamiento el terreno haya sido mensurado, es decir, medido catastralmente de manera científica y ordenada, para que la Dirección General de Mensuras Catastrales pueda darle lo que se llama la designación catastral, que no es más que asignarle un número específico, que diferencie el terreno mensurado, de los demás terrenos de la República Dominicana. La designación catastral siempre se inicia con un número decimal.

Un terreno puede estar mensurado y no necesariamente tiene que estar saneado, pero para que el terreno esté saneado, necesariamente tiene que estar mensurado.

Sanear

Sanear un terreno jurídicamente hablando, no es más que limpiarlo o depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e individualizar los derechos que recaen sobre dicho terreno.

El Saneamiento implica un conjunto de actividades técnicas y jurídicas, encaminadas a obtener el registro del derecho de propiedad y de los demás derechos reales accesorios que puedan afectar el terreno, mediante la celebración de un juicio oral, público y contradictorio, frente al todo el mundo, es decir, erga omnes, y sobre la cosa, es decir, in rem.

Como se puede observar, el concepto Sanear es mucho más amplio que el concepto Mensurar, ya que el segundo necesariamente tiene que estar contenido en el primero.

QUE DEBE HACER SI LO BUSCA COMO ABOGADO PARA SANEAR UN TERRENO.-

Con frecuencia, los abogados no encuentran por dónde empezar y qué hacer cuando lo buscan para sanear un terreno, y comienzan a dar palos a siegas.

Si lo buscan como abogado para sanear un terreno, lo primero que debe hacer, antes que todo, para evitar duplicidad de Resolución de Concesión de Prioridad, duplicidad de mensuras, gastos innecesarios y pérdida de tiempo y dinero, es obtener el número de la designación catastral del terreno que desea sanear con los colindantes o con una oficina de agrimensores, y con esa numeración visitar la Secretaría del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra o está ubicado el terreno y pedirle a la Secretaria Delegada que le busque en los archivos, para verificar si con esa numeración ese terreno ya fue mensurado por administración, y en caso de que se encuentre mensurado por administración, sólo necesita fijar la audiencia para el saneamiento.

En el caso de que el terreno no se encuentre mensurado por administración en los archivos del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra o está ubicado el terreno, entonces debe buscar los servicios de un Agrimensor de reconocida seriedad para que le solicite la Resolución de Concesión de Prioridad para dar inicio a la mensura para el saneamiento.

La posesión

De conformidad con las disposiciones del artículo 2228 del Código Civil Dominicano, la posesión no es más que la ocupación, goce o disfrute de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho de nuestro nombre.

De dicho texto podemos inferir que existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes inmuebles. Pero, las reglas jurídicas aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre bienes muebles el artículo 2279 del mismo Código expresa que "en materia de bienes muebles la posesión vale título", lo cual no sucede con los bienes inmuebles, porque la posesión per se, no hace al poseedor propietario del inmueble poseído si no cumple con unas series de condiciones establecidas por la ley, y que veremos más adelante.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA POSESION.-

La posesión para que sea efectiva tiene dos elementos constitutivos inseparables el uno del otro, estos elementos son:

1)El "Corpus", y

2)El "Animus" .

El Corpus, es el elemento material de la posesión, es decir, es el ejercicio de actos de dueño que se ejercen sobre el inmueble poseído, como por ejemplo cultivarlo, cercarlo, construir sobre el terreno, etc.

El Animus, es el elemento intencional de la posesión, es decir, es el deseo de ser propietario del inmueble poseído.

De los dos elementos constitutivos de la posesión el corpus puede ser ejercido a través de otro, pero el animus como elemento intencional de la posesión sólo puede ser ejercido por el verdadero poseedor.

CLASES DE POSESIONES.-

De conformidad con las disposiciones del artículo 4 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, el legislador dominicano en esta ley estableció dos tipos de posesiones.

1)LA POSESION MATERIAL, que no es más que la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo, cercarlo, construirlo, etc.

2)LA POSESION TEORICA, que no es más que la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento del terreno por medio de la mensura del terreno.

CONFLICTOS EN LA POSESION.-

En las reclamaciones de los terrenos con la finalidad de registrarlos y obtener los Certificados de Títulos que amparen los derechos, se presentan conflictos, cuando más de una persona alega tener la posesión del terreno que se va a sanear, y hay que determinar cual de las posesiones es la más caracterizada, es decir, cual de la posesión que tienen o alegan tener los reclamantes es más válida frente a la otra. En este aspecto, el legislador dominicano, estableció una especie de categoría en cuanto a las posesiones. La Ley No.1542 de Registro de Tierras, de fecha 7 de Noviembre de 1947, en su artículo 4 distingue tres categorías o modos que caracterizan, justifican o demuestran que un terreno se encuentra poseído por una persona moral o física. Estos tres modos o categorías de posesiones son:

1)IRA. CATEGORÍA DE POSESION.- Cuando quien posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo y de su familia o con fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede ser la construcción de una vivienda, un comercio, etc.

2)2DA. CATEGORÍA DE POSESION.-Cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente CERCADO, o delimitado por cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del terreno poseído.

3)3RA. CATEGORÍA DE POSESION.-Cuando quien posee el terreno lo haya MENSURADO por un Agrimensor Público y esa operación de mensura esté contenida en plano y acta de mensura que hayan sido registradas. Cuando esta tercera categoría de posesión exige el registro de este trabajo, se presume que su registro debe ser hecho por ante la Dirección General de Mensuras Catastrales.

JUSTIFICACION DE LA POSESION.-

Para los fines de que la Solicitud de Concesión de Prioridad, sea bien acogida por el Abogado del Estado como Juez de la seriedad de dicha solicitud, el solicitante debe justificar la posesión del inmueble cuya prioridad está solicitando, y ¿Cómo usted como abogado puede justificar que un cliente suyo tiene la posesión de un terreno para reclamarlo por prescripción adquisitiva?

La respuesta a esta interrogante, la tenemos en las disposiciones del artículo 48, párrafo II, de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, cuando establece que para justificar la posesión del inmueble cuyo saneamiento se solicita, bastará:

• a) Para los inmuebles rurales, es decir, ubicados en el campo, una Certificación del Alcalde Pedáneo, y,

• b) Para los inmuebles urbanos, es decir, ubicados en la ciudad, una Certificación del Presidente del Ayuntamiento o del Síndico Municipal correspondiente.

Cuya Certificación debe ser anexada a la instancia de solicitud de Concesión de Prioridad, sin la cual el Abogado del Estado no debe darle curso a la solicitud.

La prescripción

De conformidad con las disposiciones del artículo 2219 del Código Civil, es un medio de adquirir o de extinguir una obligación, por el transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones que determine la ley.

TIPOS DE PRESCRIPCIONES.-

De la lectura del texto del artículo 2219 del Código Civil, se infiere que existen dos tipos de prescripciones:

1.-LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION.- Que es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma ley, mediante la cual una persona, puede ser considerada como propietaria de un inmueble y adquirir el título que la acredite como tal.

2.-LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA O LIBERATORIA.-Que es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma ley, mediante la cual una persona, queda liberada de cumplir una obligación, se extinga o pierda un derecho del cual era acreedor.

CONDICIONES DETERMINADAS POR LA LEY PARA PODER PRESCRIBIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA.-

El artículo 2229 del Código Civil, establece cinco condiciones que deben cumplirse para que una persona pueda adquirir por prescripción adquisitiva el derecho de la propiedad inmobiliaria, al disponer, que "para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario".

La primera condición es que la posesión sea continua y no interrumpida, y ¿Cuándo la posesión es continua y no interrumpida?

Cuando la persona ha mantenido la posesión sin intermitencia, es decir, sin que haya intervalos o dicho en un lenguaje más sencillo que el poseedor no haya abandonado su posesión y ninguna otra persona ha ejercido actos o acciones de propietario sobre ese mismo inmueble.

La segunda condición es que la posesión sea pacífica, y ¿Cuándo una persona tiene una posesión pacífica?

Cuando el poseedor ha iniciado la posesión y la ha mantenido hasta el día de la audiencia del saneamiento sin haber ejercido ningún acto de violencia, ni por él para poseer, ni por otras personas para evitar su posesión, es decir, que su posesión no se haya basado en actos violentos, como por ejemplo romper una cerca, romper un candado, etc.

La tercera condición es que la posesión sea pública, y ¿Cuándo una persona tiene una posesión pública?

Cuando dicha posesión es del conocimiento del público, es decir, a la vista de todo el mundo, conocida por todos, sin que el poseedor disimula los actos materiales de la posesión frente a las personas que tendrían interés en conocerla.

La cuarta condición es que la posesión sea inequívoca, y ¿Cuándo una persona tiene una posesión inequívoca?

Cuando no hay dudas en la posesión, es decir, cuando la posesión es clara y precisa, tanto en la identidad del poseedor, como del inmueble poseído y los actos realizados por el poseedor revelan suficientemente su interés de ser propietario (animus domini). Que no hay duda si se está en presencia de una posesión verdadera o de una detentación.

La quinta y última condición es que la posesión sea a título de propietario o en calidad de propietario, y ¿Cuándo una persona tiene una posesión a título de propietario o en calidad de propietario?

Cuando quien ejerce la posesión se considera dueño o propietario del inmueble poseído, y tiene los dos elementos constitutivos de la posesión el " corpus y el animus", o por lo menos el "animus", es decir, que tiene el dominio, poder o control material o intencional sobre el mismo.

Vicios de la posesión

El mismo artículo 2229 del Código Civil, establece cinco vicios que hacen que la posesión sea ineficaz para surtir sus efectos válidos, es decir, que no sea válida para prescribir la propiedad inmobiliaria, entonces decimos que la posesión está afecta por vicios, lo que significa que aunque la persona tenga la posesión, ésta no surte ningún efecto válido frente a las demás personas que puedan alegar esos vicios.

Cuáles son los cinco vicios de la posesión establecidos en el artículo 2229 del Código Civil. Estos vicios son los siguientes:

1) La clandestinidad.

2)La violencia.

3)El equívoco.

4)La discontinuidad

5)La precariedad.

DURACIÓN DEL PLAZO DE LA POSESION PARA QUE SEA EFICAZ PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION).-

Además de estar libre de vicios, la posesión está sujeta a la duración de cierto plazo para que surta sus efectos válidos para adquirir el derecho de propiedad u otro derecho real inmobiliario.

Los artículos del 2262 al 2266 del Código Civil Dominicano, establecen la duración del tiempo o plazos que deben transcurrir para que una persona pueda adquirir por prescripción adquisitiva el derecho de propiedad u otro derecho sobre un bien inmueble no saneado.

De conformidad con el artículo 2262 del Código Civil Dominicano, deben transcurrir 20 AÑOS cuando la prescripción es aplicada para un poseedor o reclamante que no tiene "justo título", es decir, sin estar obligado el poseedor o reclamante a presentar ningún documento (acto de venta, donación, permuta, dación en pago, testamento o legado, etc.) ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe, lo que significa que no importa que haya habido buena o mala fe en su posesión, siempre que ésta sea pública, pacífica, no interrumpida, inequívoca y a título de propietario, es decir, que cumpla con los requisitos del artículo 2229 Código Civil.

De conformidad con el artículo 2265 del Código Civil Dominicano, deben transcurrir 10 AÑOS cuando la prescripción es aplicada para un poseedor o reclamante si establece la prueba de que adquirió el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un "justo título" o documento (acto de venta, donación, permuta, dación en pago, testamento o legado, etc.), con la condición de que el que se consideraba como propietario con anterioridad, su causante o verdadero propietario, viva o resida fuera del Distrito Judicial en cuya Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble reclamado.

De conformidad con el mismo artículo 2265 del Código Civil Dominicano, deben transcurrir 5 AÑOS, cuando la prescripción es aplicada para un poseedor o reclamante si establece la prueba de que adquirió el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un "justo título"" o documento (acto de venta, donación, permuta, dación en pago, testamento o legado, etc.), con la condición de que el que se consideraba propietario con anterioridad, su causante o verdadero propietario viva o resida dentro del Distrito Judicial en cuya Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble reclamado.

El saneamiento catastral de conformidad con la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario

DEFINICIÓN.-

El articulo 20 de la Ley de Registro Inmobiliario, define el Saneamiento de la manera siguiente: "Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez".

QUIENES PUEDEN INICIAR EL PROCESO DE SANEAMIENTO DE ACUERDO CON ESTA NUEVAL LEY.-

De conformidad con el artículo 20, párrafo I, de esta ley, pueden iniciar el proceso de Saneamiento:

a)El Estado Dominicano; y,

b)Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado.

EL MINISTERIO DE ABOGADO EN EL SANEAMIENTO DE ACUERDO A LA LEY No.108-05.-

El artículo 20, Párrafo II de esta nueva ley, establece que ""En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso. Pero los abogados podrán postular en los procesos no litigiosos, si así lo desean los reclamantes.

LA POSESION DE CONFORMIDAD CON LA LEY No.108-05.-

El artículo 21 de esta ley, reproduce casi íntegro las disposiciones del artículo 2229 del Código Civil, al establecer que "A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate".

También reproduce en parte el artículo 4 de la Ley No.1542, eliminando la posesión teórica o posesión por mensura, al disponer que se considerarán actos posesorios susceptibles de prescripción:

a)Cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo.

b)La percepción de frutos.

c)La construcción que se haga en el inmueble; y,

d)La materialización de los límites (la cerca).

PRUEBA DE LA POSESION DE CONFORMIDAD CON LA LEY No.108-05.-

Según lo dispone el artículo 22 de esta nueva ley, se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundamentarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida complementaria.

EL PROCESO DE SANEAMIENTO DE CONFORMIDAD CON LA LEY No.108-05.-

ETAPAS DEL PROCESO DE SANEAMIENTO .-

El artículo 24 de la Ley de Registro Inmobiliario, estable que en el proceso de Saneamiento habrá tres etapas:

1)Mensura para el Saneamiento.

2)Proceso Judicial del Saneamiento; y,

3)Registro del inmueble.

ETAPA DE LA MENSURA PARA EL SANEAMIENTO .-

DEFINICIÓN DE LA MENSURA.

De acuerdo con el artículo 25 de la Ley No.108-05, la mensura "es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar".

ETAPA DEL PROCESO PARA LA MENSURA.-

PASO 1.- SOLICITUD DE AUTORIZACIÓN PARA LA MENSURA.-

Según lo establece el artículo 25, Pàrrafo 1I de la Ley No.108-05, el reclamante solicita que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro correspondiente autorice al Agrimensor Contratista a realizar los trabajos de mensura. De conformidad con este mismo texto, la solicitud de mensura lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro apodere al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. La Dirección Regional de Mensuras y Catastro, debe pronunciarse sobre dicha solicitud en un plazo de 20 días, según lo dispone el mismo artículo.

De conformidad con el Pàrrafo V, del artìculo 25 de la Ley No.108-05, "Toda negativa de la Dirección Regional de Mensuras y Catastro a autorizar los trabajos de mensura, debe estar técnica y jurídicamente fundamentada". El afectado por esta negativa, puede recurrir la decisión por ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente, quien debe conocer del caso administrativamente.

PASO 2.- AUTORIZACIÓN PARA LA MENSURA.-

Luego de estudiada la solicitud de Autorización para la Mensura por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro, y encontrada la procedencia de la misma, autoriza la mensura del inmueble de que se trata, y esta autorizaciòn recibe el nombre de Autorización para la Mensura.

Esta autorización para la mensura inviste al agrimensor del carácter de Oficial Público, de conformidad con lo dispuesto en al Pàrrafo VI del artìculo 25 de la Ley No.108-05.

La Dirección Regional de Mensuras y Catastro en dicha Autorización de Mensura resuelve:

a)Autorizar la mensura para el saneamiento del terreno de que se trata, indicado su designación catastral.

b)Conceder un plazo de 60 días al Agrimensor Contratista para que presente a la Dirección Regional de Mensuras y Catastro los trabajos de mensura.

PASO No.4.- PUBLICIDAD DE LA MENSURA.-

De acuerdo con el artìculo 69 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, el Agrimensor Contratista, en su carácter de oficial público de la Jurisdicción, previo al inicio de los trabajos de campo debe comunicar por escrito con acuse de resivo a los colindantes, ocupantes, reclamantes e interesados en el inmueble a mensurar.

PASO No.5.- EJECUCIÓN DE LA MENSURA.-

De acuerdo con la fecha que se haya fijado en la comunicación para la Mensura, el Agrimensor Contratista con sus aparatos o equipos y el personal auxiliar necesario, se presentará al terreno a proceder a mensurar (medir) dicho terreno conforme lo ha ordenado la Dirección Regional de Mensuras y Catastro.

La ejecución de la mensura tiene dos etapas:

1)Trabajo de campo: consiste en realizar en el terreno, la medición de los ángulos y distancias, determinación de las coordenadas geodésicas, colocación de los bornes, etc. ( en estos trabajos se utilizará unos aparatos llamados Estación Total y G. P.S.).

2)Trabajo de Gabinete: consiste en hacer en la oficina del Agrimensor Contratista los cálculos, la computación del área del terreno, confección del polìgono de la parcela o solar y elaboración del plano catastral.

Los requisitos para la publicación de la mensura catastral, estarán establecidos por vía reglamentaria.

PASO No.6.- PRESENTACIÓN DEL TRABAJO DE MENSURA A LA DIRECCIÓN REGIONAL DE MENSURAS y CATASTRO.-

Dentro del plazo otorgado para la mensura, y ejecutado los trabajos de campo y gabinete, el Agrimensor Contratista debe presentar a la Dirección Regional de Mensuras y Catastro, toda la documentación relativa a la mensura, para fines de revisión y aprobación.

De conformidad con el pàrrafo III del artìculo 25 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro deberá pronunciarse en cuanto a los trabajos de mensura dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de los trabajos.

PASO No.7.- REMISION DEL EXPEDIENTE DE SANEAMIENTO POR LA DIRECCIÓN REGIONAL DE MENSURAS y CATASTRO AL TRIBUNAL DE JURISDICCIÓN ORIGINAL TERRITORIALMENTE COMPETENTE.-

Dentro de los quinte (15) días posteriores a la fecha de la aprobación de los trabajo de mensura por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro, dicha Dirección Regional, deberá enviar el expediente apoderando al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento, de conformidad con el Pàrrafo VII, del Artículo 25 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario.

Etapa del proceso judicial del saneamiento

DEFINICIÓN .

De acuerdo con el artículo 26 de esta nueva ley, el Proceso Judicial "es el procedimiento por ante los Tribunales Inmobiliarios que depura el derecho a registrar".

PASO 1.- NOTIFICACIÓN A LOS RECLAMANTES.

De conformidad con el Pàrrafo I del Artìculo 26 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, en un plazo no mayor de quince (15) días, el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado del saneamiento, debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso de saneamiento para que éstos, antes de la primera audiencia cumplan con los requisitos de publicidad precisados por la vía reglamentaria.

PASO No.2.- NOTIFICACIÓN A LA COMISION INMOBILIARIA (ABOGADO DEL ESTADO).-

El Pàrrafo III del artículo 26 de la Ley NO.108-05 de Registro Inmobiliario, establece que el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado del saneamiento, debe poner en conocimiento de la Comisiòn Inmobiliaria (Abogado del Estado), del inicio del proceso judicial del saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia, para que dicho funcionario emita su opinión al respecto o comparezca a la audiencia. La falta de comparecencia o de opinión de la Comisiòn Inmobiliaria (Abogado del Estado), se considerará como la falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento. De acuerdo con ese mismo texto legal, la falta de opinión de la Comisiòn Inmobiliaria (Abogado del Estado) no impide, sin embargo, que el terreno sea adjudicado al reclamante.

PASO No.3.- FIJACIÓN DE AUDIENCIA DE SANEAMIENTO.-

De oficio, el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original apoderado del saneamiento, debe fijar el año, mes, día y hora en que habrá de conocerse la primera audiencia del saneamiento. El plazo para la fijación de la fecha de la primera audiencia deberá ser fijado dentro de los sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por el Tribunal de Jurisdicción Original, de conformidad con el pàrrafo II del artìculo 26 de la Ley No.108-05.

PASO No.4.- CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA.-

De conformidad con el artículo 58 de la Ley de Registro Inmobiliario, la audiencia "es la etapa oral, pública y contradictoria del proceso, donde las partes presentan las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que desean hacer valer por ante la Jurisdicción Inmobiliaria". De acuerdo con los Pàrrafos I y II, este mismo texto, la audiencia es presidida por el Juez o los Jueces apoderados del caso, y por cada audiencia se levantará un acta donde se registran los principales datos de la misma.

Según lo dispone el artículo 59 de esta nueva ley, en el saneamiento el Juez celebrará tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario.

Las partes pueden ser citadas para la audiencia, sea por acto de Alguacil, por citación directa del Juez en una audiencia anterior o por los medios masivos de difusión y publicidad que el Juez considere conveniente. Si el saneamiento es litigioso o controvertido, la citación a los reclamantes debe hacerse por acto de alguacil.

En esta audiencia, los abogados de las partes deben presentar sus conclusiones, pudiendo el Juez conceder plazos, no mayores de diez (10) días consecutivos a los fines de depósito de escritos ampliatorios.

Cualquier persona que pueda estar interesada en el saneamiento del terreno y sus mejoras, figure o no su nombre en las publicaciones, podrá comparecer en persona ante el Tribunal, o por medio de un representante, abogado o no, y allí presentará su reclamación por escrito y las pruebas que tenga en su apoyo.

En la audiencia oral, pública y contradictoria que celebrará el Tribunal de Jurisdicción Original, en el mismo terreno a sanear, el Juez designado para conocer del saneamiento recibirá las declaraciones de los interesados, así como las pruebas que tengan en apoyo de las mismas; se escucharan los alegatos de los reclamantes y se oirán los testigos presentados por éstos o los que el Tribunal elija como testigos.

El Tribunal podrá proceder a la vista de la causa en ausencia de toda persona cuyo nombre figure o no en el expediente o en los avisos publicados y su decisión se reputa contradictoria y oponible a toda persona física o moral, así como al Estado y los Municipios.

De conformidad con el Pàrrafo II del artículo 20 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, "en el proceso de saneamiento no se requiere ministerio de abogado, salvo que el mismo tècnica y jurídicamente se torne litigioso", y que los interesados podrán comparecer en persona.

En esta etapa puede intervenir un abogado en representación del interesado (poseedor o reclamante), por ser esta etapa donde se van a conocer los aspectos jurídicos del saneamiento.

CONCLUSIONES QUE SE SUGIERE SEAN PRESENTADAS EN EL SANEAMIENTO NO LITIGIOSO.-

Las mismas conclusiones sugeridas anteriormente en el proceso de saneamiento establecido por la Ley No.1542 de Registro de Tierras.

CONCLUSIONES QUE SE SUGIERE SEAN PRESENTADAS EN EL SANEAMIENTO CONTRADICOTIRO O LITIGIOSO.-

Las mismas conclusiones sugeridas anteriormente, en el proceso de saneamiento establecido por la Ley No.1542 de Registro de Tierras.

PASO No.5.- SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE TIERRAS DE JURISDICCIÓN ORIGINAL (SENTENCIA DE ADJUDICACIÓN).-

De conformidad con el artìculo 67 de la Ley No.108-05 de Registro de Tierras, una vez que el expediente quede en estado de fallo, el Tribunal tiene un plazo de 60 dìas para dictar su sentencia de adjudicación. En ese plazo el Juez apoderado debe estudia el expediente y determinar la validez de las reclamaciones y la legitimidad de las pruebas presentadas, y cual de los reclamantes tiene una posesión más caracterizada (es decir, si es por cultivo, cerca o mensura), y cumple con los demás requisitos exigidos por la ley (es decir, una posesión pública, pacífica, no interrumpida, inequívoca y a título de propietario; y por el tiempo requerido), para adquirir el inmueble reclamado por prescripción adquisitiva.

Esta Sentencia del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original deberá contener:

a)El Tribunal que la dictó;

b)El nombre del Juez;

c)El nombre del reclamante o reclamantes, con sus generales y domicilios;

d)El abogados o abogados de los reclamantes, con el o los domicilios de sus estudios, si los hay.

e)Una exposición sumaria de los hechos;

f)Los motivos jurídicos en que se fundamenta dicha Sentencia, la cual no puede fundamentarse únicamente en prueba testimonial; y,

g)El dispositivo de la sentencia.

PASO No.6.- PUBLICACIÓN Y NOTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL TRIBUNAL DE TIERRAS DE JURISDICCIÓN ORIGINAL.-

Dentro de un plazo no mayor de dos (2) días, contados a partir de la fecha de la Sentencia dictada por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, dicha sentencia deberá ser publicada dentro de las instalaciones del Tribunal que la dictó.

De conformidad con el pàrrafo V del artículo 26 y del artìculo 73 de dicha ley, en el caso del proceso saneamiento, por ser de orden público, la sentencia del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, además, deberá ser notificadas a las partes por acto de alguacil.

En caso de domicilio desconocido o en el extranjero, la notificación se hará de acuerdo al derecho común.

De conformidad con el artículo 81 de esta nueva ley, el plazo para recurrir en apelación es de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de notificaciòn de la sentencia por acto de Alguacil.

Después de vencido el plazo de apelación, sin haber sido recurrida, dicha sentencia adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, excepto en el caso de que se haya intentado el recurso extraordinario de la revisión por causa de fraude, de conformidad con el pàrrafo VI del artìculo 26 de la Ley No.108-05.

Etapa del proceso de registro

DEFINICIÓN .

De acuerdo con el artículo 27 de esta nueva ley, el registro "es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registros complementarios y con ello se le da publicidad".

PASO 1.- REMISION DE LA SENTENCIA DE ADJUDICACIÓN POR EL TRIBUNAL DE J. O. QUE LA DICTO, AL DEPTO. DE REGISTRO DE TITULO CORRESPONDIENTE.

De conformidad con el pàrrafo VII del artículo 26, de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, dentro de los quince (15) días posteriores a la fecha de recepciòn de los planos definitivos aprobados, el Tribunal de Jurisdicción Original que dictò la sentencia de saneamiento, deberá enviar al Departamento de Registro de Título correspondiente, la sentencia irrevocable de saneamiento, acompañada del plano definitivo de mensura aprobado y toda aquella documentación complementaria, para que se efectúen los registros correspondientes y se expida el Certificado de Título

PASO No.2.- EL CERTIFICADO DE TITULO.-

Dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días, contados a partir de la fecha del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable, la Oficina de Registro de Títulos correspondiente deberá proceder a realizar los registros correspondientes y expedir el Certificado de Título, de conformidad con lo que establece el pàrrafo III del artìculo 27 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario.

Texto:

Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario

Autor:

Ing.-Lic. Yunior Andrés Castillo

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana

Primera ediciòn

2009

Elaboración de Portada:

ISBN:

Impresión:

Editora Derecho de Pensar 666

Impreso en Repùblica Dominicana

Printed in Dominican Republic

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