Caso de estudio de mercado inmobiliario

En el desarrollo de este trabajo he querido plantear el tema de los Mercados que en la terminología económica es el área dentro de la cual los vendedores y los compradores de una mercancía mantienen estrechas relaciones comerciales, y llevan a cabo abundantes transacciones de tal manera que los distintos precios a que éstas se realizan tienden a unificarse. Ya que el mercado está en todas partes donde quiera que las persones cambien bienes o servicios por dinero.

La definición de un mercado financiero; es el ámbito en el que las personas y las organizaciones que desean solicitar dinero en préstamo entran en contacto con aquellas que tienen sobrantes de fondos. El mercado financiero se refiere a un mecanismo conceptual en lugar de referirse a un local físico o a un tipo específico de organización o estructura.

La finalidad del mercado financiero es poner en contacto oferentes y demandantes de fondos, y determinar los precios justos de los diferentes activos financieros.

En el mercado financiero, se producen intercambios de activos y se determinan sus precios. Se clasificaran según su forma de funcionamiento, por las características de sus activos, por el grado de intervención de las autoridades, por su grado de formalización, por su grado de concentración, por la fase en la negociación de los activos.

Los mercados financieros en Venezuela está conformado por una cantidad de entes que desempeñan distintas labores como intermediarios, emisores, cajas de valores, bolsas de valores, calificadoras de riesgo, las cuales trabajas bajo ciertas leyes y regulaciones que permita un desempeño controlado y eficiente del sistema. El contexto venezolano financiero comparado con otros mercados financieros a nivel mundial, es considerado un mercado pequeño concentrado en una pequeña cantidad de emisoras de capital, las cuales también cotizan o cotizaron en el mercado estadounidense.

Importancia de sector inmobiliario para mercados financieros.

El Mercado Financiero es el lugar, mecanismo o sistema en el cual se compran y venden cualquier activo financiero. Los mercados financieros son el ámbito en el que las personas y las organizaciones que desean solicitar dinero en préstamo entran en contacto con aquellas que tienen sobrantes de fondos. A diferencia de los mercados activos físicos (reales), que son aquellos que operan con productos tales como trigo, automóviles, bienes raíces, computadoras y maquinaria, los mercados de activos financieros negocian acciones, bonos, hipotecas y otros derechos sobre activos reales con respecto a la distribución de los flujos futuros de efectivo.

Los mercados financieros pueden funcionan sin contacto físico, a través de teléfono, fax, ordenador. También hay mercados financieros que si tienen contacto físico, como los corros de la bolsa.

La finalidad del mercado financiero es poner en contacto oferentes y demandantes de fondos, y determinar los precios justos de los diferentes activos financieros.

Las ventajas que tienen los inversores gracias a la existencia de los mercados financieros son la búsqueda rápida del activo financiero que se adecue a nuestra voluntad de invertir, y además, esa inversión tiene un precio justo lo cual impide que nos puedan timar.

El precio se determina del precio de oferta y demanda. Otra finalidad de los mercados financieros es que los costes de transacción sea el menor posible. Pero debemos insistir en que la finalidad principal es determinar el precio justo del activo financiero, ello dependerá de las características del mercado financiero.

Cuanto más se acerque un mercado financiero al ideal de mercado financiero perfecto, el precio del activo estará más ajustado a su precio justo.

En un sentido general, el término mercado financiero se refiere a un mecanismo conceptual en lugar de referirse as un local físico o a un tipo específico de organización o estructura. Generalmente describimos a los mercados financieros como un sistema formado por individuos e instituciones, instrumentos y de procedimientos que reúnen a los prestamistas y a los ahorradores, sin importar su ubicación.

Diferentes Escenarios de la importancia del sector Inmobiliario para el mercado financiero

En primer lugar, el sector inmobiliario es esencial para la economía, pero también es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. Por lo tanto, si bien la reciente recuperación de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un acontecimiento positivo, tenemos que tomar precauciones para evitar otro auge insostenible.

En segundo lugar, la detección de sobrevaluaciones en los mercados inmobiliarios sigue siendo más arte que ciencia. Los indicadores de carácter general, como las relaciones entre los precios de las viviendas y los alquileres, son un primer paso. Pero para determinar si existe sobrevaluación se necesitan análisis y dictámenes más detallados.

En tercer lugar, el conjunto de herramientas de política para gestionar los auges inmobiliarios aún está en proceso de desarrollo. Se han utilizado diversas herramientas, y se observan algunos buenos resultados a corto plazo. Pero es necesario realizar más análisis e intercambiar más experiencias acerca de las herramientas que funcionan y las que no funcionan. Las conferencias como estas brindan una oportunidad para ampliar nuestro acervo de conocimientos.

Pero pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida atención por parte de los macroeconomistas. Como señaló alguna vez Ed Leamer, los principales manuales de Macroeconomía por lo general no hacían mención del sector inmobiliario. Claro, todo esto ha cambiado desde la Gran Recesión. Luego del estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, se produjo la desaceleración mundial más profunda desde la Gran Depresión, y eso sirvió para que la gente tomara conciencia de los daños colaterales que pueden desencadenar los colapsos inmobiliarios.

Mediante un ejemplo ilustre los riesgos que generan para los inversionistas la volatilidad de los mercados inmobiliarios.

Riesgo de volatilidad.

Lo primero que hay que dejar claro es que el concepto de volatilidad es una primera aproximación al riesgo de un fondo. La volatilidad (algunos expertos también hablan de "desviación típica") no hace otra cosa que medir cómo la rentabilidad del fondo se ha desviado de su media histórica. Una desviación típica alta significa que las rentabilidades (generalmente se utilizan datos mensuales) del fondo han experimentado fuertes variaciones, mientras que una desviación típica baja indica que esas rentabilidades han sido mucho más estables en el tiempo. Lógicamente, cuánto mayor la desviación típica mayor será la pérdida potencial para el partícipe y, por consiguiente, mayor su riesgo. Un inversor tiene más posibilidad de perder dinero en un fondo que presenta fuertes altibajos.

Pero hay que reconocer que la volatilidad, por sí sola, no ofrece mucha información al partícipe. ¿Qué significa, por ejemplo, que un fondo tenga una volatilidad anual del 20%? De ahí, la importancia de comparar la volatilidad del fondo con la media de su categoría y las medias de las categorías entre ellas. Algunos descubrirán, por ejemplo, que, en estos últimos tres años, los fondos de deuda emergente han presentado menos riesgo que los fondos de acciones y ello a pesar de la crisis latinoamericana…. o que los fondos de renta variable española han sido tan "arriesgados" como los de renta variable emergente. 

Pero el que un fondo haya mostrado una alta volatilidad en el pasado no significa necesariamente que el partícipe haya perdido dinero invirtiendo en él. Es posible, en efecto, encontrar fondos con volatilidades muy parecidas pero con comportamientos opuestos.

Por otra parte, la volatilidad sólo mide el comportamiento pasado del fondo. No debe confundirse con el riesgo futuro, aunque en muchas ocasiones categorías de fondos que han sido volátiles en el pasado siguen siéndolo en el futuro.

La volatilidad de los precios del mercado inmobiliarios puede deberse a varias razones. Los mercados inmobiliarios no son líquidos, ya que las ventas implican costos elevados de transacción. La oferta es inelástica a corto plazo en vista del tiempo que tomo la planificación y construcción del proyecto. Y la promoción puede estar sujeta a varias modificaciones y restricciones legales y de otra índole. Como la escasez de terrenos urbanos que estén actos para la construcción. En esta circunstancia la variación de la demanda tiene un efecto más el mercado sobre el precio. Es cierto que los capitales internacionales que influyen hacia el mercado inmobiliario pueden afectar de manera inmediata a las ventas los precios del mercado, pero el crédito interno también puede ser una fuente endógena de la volatilidad de los precios.

¿Nombre y explique 3 principales causas que originaron crisis financiera del año 2008 debido a llamada  Burbuja inmobiliaria?

La crisis financiera de 2008 se desató de manera directa debido al colapso de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en el año 2006, que provocó aproximadamente en octubre de 2007 la llamada crisis de las hipotecas subprime. Las repercusiones de la crisis hipotecaria comenzaron a manifestarse de manera extremadamente grave desde inicios de 2008, contagiándose primero al sistema financiero estadounidense, y después al internacional, teniendo como consecuencia una profunda crisis de liquidez, y causando, indirectamente, otros fenómenos económicos, como una crisis alimentaria global, diferentes derrumbes bursátiles (como la crisis bursátil de enero de 2008 y la crisis bursátil mundial de octubre de 2008) y, en conjunto, una crisis económica a escala internacional.

El pánico bursátil

Tras un respiro primaveral, los mercados bursátiles de Estados Unidos volvieron a una extrema debilidad, entrando oficialmente en caídas superiores al 20% en junio, lo cual se considera un mercado en retroceso extendido ('bear market'). Esto volvió a ser motivado por malas noticias en el sector financiero, con las primeras declaraciones de bancarrota, incluyendo la caída del banco IndyMac, la segunda quiebra más grande en términos de dólares en la historia del país, con el riesgo latente que otros bancos regionales también pudiesen terminar igual por la crisis.

Lo crisis tomó dimensiones aún más peligrosas para la economía de Estados Unidos cuando las dos sociedades hipotecarias más grandes del país, Freddie Mac y Fannie Mae, que reúnen la mitad del mercado de hipotecas sobre viviendas, comenzaron a ver sus acciones atacadas por los especuladores bajistas, a tal punto que a principios de julio, el gobierno de Estados Unidos y la Reserva Federal nuevamente tuvieron que anunciar un rescate para esas entidades financieras. Tal decisión creó consternación en varios sectores liberales, que adujeron que tales rescates solo empeorarían a largo plazo las prácticas éticas de los inversionistas, fomentando con dinero público la temeridad. Durante ese periodo, la FED, así como otros bancos centrales, continuaron inyectando liquidez al mercado, por valor de cientos de miles de millones de dólares, euros o libras esterlinas.

La extensión a la economía

Las economías de todo el mundo se ven afectadas por la carencia de crédito.  Ciertos gobiernos nacionalizan los bancos, como en Islandia y Francia. Los bancos centrales en los EE. UU., Canadá y algunas partes de Europa toman la coordinación sin precedentes de un recorte de un medio punto por ciento de los tipos de interés en un esfuerzo para aliviar la crisis.

Acciones han subido y bajado con noticias de los fracasos, las adquisiciones y de rescates. En parte, esto refleja la confianza de los inversores en el sistema bancario. Si bien las acciones bancarias han sido golpeadas por deudas dudosas, los minoristas se han visto afectados ya que la confianza de los consumidores se ha desvanecido por la caída de los precios de la vivienda.

El dólar estadounidense sufrió un proceso constante de depreciación y el déficit comercial que continuó batiendo récords. La ventaja exportadora por un dólar débil fue completamente anulada en el intercambio comercial por el alza de los precios del petróleo, del cual EEUU importa el 50%. Millones de familias comenzaron a perder sus hogares, e instituciones como General Motors, Ford, Chrysler y muchas aerolíneas empezaron a tener serias dificultades. Los índices de confianza del consumidor se situaron en sus más bajos niveles históricos (algunos datan de los años 50), y se produjo un alza del desempleo en Estados Unidos y otros países desarrollados.

La transmisión de la crisis a los mercados financieros

La información de la cual se dispone parece indicar que el origen de la crisis se encuentra en una incorrecta valoración de los riesgos, intencionada o no, que habría sido amplificada por la automatización del mercado de valores, la desinformación de los inversores particulares y la liquidez sin precedentes del período 2001-2007. Asimismo, parece ser que las entidades bancarias recababan liquidez mediante la técnica de retirar de sus activos el dinero prestado por la vía de "colocar cédulas hipotecarias o CDOs, de CLOs y de CMOs u otras obligaciones respaldadas por paquetes de activos corporativos e hipotecarios". El riesgo de las subprime habría sido transferido a los bonos de deuda y las titularizaciones, y de ahí a fondos de pensiones y de inversión.11 De hecho, las entidades de valoración de riesgo (como Standard s & Poors (S&P) o Moody´s) comenzaron tras la crisis a ser investigadas por su posible responsabilidad, y sólo cuando la crisis se desató, las agencias de calificación de riesgo endurecieron los criterios de valoración. Asimismo, los legisladores norteamericanos y europeos comenzaron a barajar un endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas.

Conclusión

El Mercado Financiero es el lugar, mecanismo o sistema en el cual se compran y venden cualquier activo financiero.

La finalidad del mercado financiero es poner en contacto oferentes y demandantes de fondos, y determinar los precios justos de los diferentes activos financieros.

Las características del mercado financiero son: Amplitud, Profundidad, Libertad, Flexibilidad y Transparencia.

El gobierno es uno los protagonistas importantes en la toma de decisiones ya que tiene influencia directa y mayoritaria en el establecimiento del tipo de cambio de su moneda frente a otra.

El dinero es para la economía como la sangre es para el cuerpo humano, simplemente vital. A su vez así como es importante la sangre, también lo es quien se " encarga " de distribuirla, con el fin de generar un sistema financiero eficiente y estable.

Adicionalmente La volatilidad es vista con frecuencia como negativa en tanto que representa incertidumbre y riesgo. Sin embargo, la volatilidad puede ser positiva en el sentido de que puede permitir obtener beneficio si se vende en los picos y se compra en las bajas, tanto más beneficio cuanto más alta sea la volatilidad. La posibilidad de obtener beneficios mediante mercados volátiles es lo que permite a los agentes de mercado a corto plazo obtener sus ganancias, en contraste con la visión inversionista a largo término de comprar y mantener.

Bibliografía

• LAWRENCE J, Gitman. Fundamentos de Administración Financiera. Editorial Mc Graw Hill. 7ma Edición. 1994. 1077 Págs.

• VAN HORNE, James C. Fundamentos de Administración Financiera. Editorial Prentice Hill. 8va Edición. 1994. 837 Págs.

• BREALEY, RICHARD A. y MYERS, STEWART C. Principios de finanzas Corporativas. Editorial Mc Graw Hill. 5ta Edición.

• STEPHEN, A Ross. Y RANDOLPH, W, Westerfield. Finanzas Corporativas. Editorial Mc Graw Hill. 5ta Edición. 1049 Págs.

• www.finanzasfacil.com

Autor:

Lcdo. Yordi Mejia