La Función Calificadora en el Reglamento del Registo General de la Propiedad

Introducción

Consideramos oportuno, abordar un tema de semejante trascendencia en materia de derechos reales que se vehículizan por intermedio de instrumentos cuyo acceso al registro es indispensable para su perfeccionamiento, oponibilidad y consolidación de los mismos tanto para su titular e incluso frente a terceros, ya que su rechazo como su observación, y en su caso el no cumplimiento de las mismas, puede generar mas de una controversia a raíz de los innumerables problemas que plantea la falta de ingreso en término, como el cumplimiento de todos y cada una de las observaciones pertinentes del documento portante del derecho, como consecuencia de la falta de seguimiento de las normas que autorizan al registrador la calificación del documento.

Trataremos de describir en forma simple y pedagógica la gestación de los problemas que se generaron como consecuencia de una multiplicidad de factores y hechos para luego adentrarnos sobre como analizar y resolver la cuestión jurídica propiamente dicha (función calificadora), intentando, por último, examinar bajo el prisma del ordenamiento jurídico local la repercusión y consecuencias de tal eminente función.

Desarrollo:

Concepto y contenido

Antes de entrar a indagar todos y cada uno de las circunstancias previstas en el epígrafe del presente trabajo, es primordial tener en consideración la delimitación del principio de legalidad desde el punto de vista registral, por lo que seguramente será necesario deslindar dicho concepto a los efectos de procurar desentrañar la naturaleza jurídica de ésta para luego entrar a indagar sobre su relación con la función calificadora a nivel provincial.

Así como en nuestra carta magna se encuentra establecido el principio de legalidad[1]en el adagio que establece que nadie será obligado a hacer lo que la ley no manda ni privado de lo que ella no prohíbe, por lo que siguiendo a Kelsen dentro de nuestra pirámide normativa y en forma descendente habremos de seguir lo pautado en la legislación nacional desde el punto de vista registral que hace alusión y consagra dicho principio.

Lo anterior tiene correlatividad con lo establecido por la reforma del año 68 al modificar el originario artículo 2505 ya que la obligación de registración encuentra su fin en la publicidad y oponibilidad del derecho a terceros.-

Ni mas ni menos nos estamos refiriendo a la ley nacional numero 17801, que específicamente contiene en los artículos 8 y 9 y en la ley provincial en los artículos

En la ley nacional en los artículos 8 y 9 donde adentrándonos ya desde el punto de vista registral surge que el principio de legalidad exige dos conductas: la primera conducta se basa en la observación o análisis del documento que pretende ingresar al registro conforme a la luz de los recaudos legales y la segunda conducta que se pretende en aras de este principio es que el asiento registral concuerde con la realidad extraregistral.

El Maestro López de Zavalía reza "que este principio abarca no solo en la actividad consistente en examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite sino en general toda la actividad de la oficina"[2]; destacamos que el maestro tucumano cuando hace alusión al vocablo oficina quiere sugerir a la repartición registral.

Ese control de legalidad para que se pueda llevar a cabo por parte del funcionario registrador se tiene que hacer a través de un procedimiento que en la orbita registral se denomina calificación registral. Adentrándonos en la conceptualización de esta función, el destacado profesor de derecho registral I de la Universidad Nacional de Córdoba, Dr. Gustavo A. Bono considera que la función calificadora registral no es una manifestación del princiio de legalidad sino una actividad delegada a un determinado organismo –Registro-, para asegurar y propiciar la actuación de tal principio jurídico fundamental. El ejercicio de esa función importa una actividad, que dentro de los límites establecidos lo garantiza[3]Con el mismo sentido de interpretación en las palabras de Hernández Gil la función calificadora es un instrumento o medio jurídico que tiende a lograr, dentro de su esfera de actuación, el cumplimiento de la ley. La calificación es el medio y la legalidad el fin[4]

El principio de legalidad esta conceptualizado en el art. 8 el cuál no solo menciona los documentos que acceden al registro y los recaudos legales que tienen que poseer para ingresar sino también menciona quienes son los encargados de llevar a cabo ese control: los funcionarios registrales.

El mismo artículo 8 si bien no especifica cuales son los funcionarios registrales; menciona que dicho control se debe hacer conforme a las pautas y criterios establecidos dentro del registro, de la cual se infiere que hay dos legalidades: una legalidad externa, que radica en examinar los documentos que pretenden ingresar al registro en base al cumplimiento de recaudos que lo tornen susceptible de poder acceder y otra de carácter interna que configura los límites que tiene el registrador a la hora de llevar a cabo su función ya que va a tener que llevar a cabo esta tarea conforme en un principio a las normas técnico registrales establecidas dentro y posteriormente las facultades que tiene como registrador conforme a las atribuciones que el ordenamiento normativo le otorga, evaluando así los límites de carácter objetivo en el desempeño de su labor y evitando no extralimitarse en sus funciones al ir más allá de lo establecido por el cuerpo al cual se sujeta su accionar.-

Límites

Al examinar detenidamente el precepto legal –Artículo 8– en la frase que enuncia "ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos" advertimos su correlación con lo pautado en el artículo 15 al especificar que el registrador no sólo debe verificar el cumplimiento del encadenamiento del titular del dominio y los demás derechos registrados, sino también la correlación entre las inscripciones, modificaciones, cancelaciones y extinciones.

En este punto advertimos que ingresamos al análisis de la controversia de los límites de la función calificadora. Existen dos corrientes que analizan el tema mencionado: Una postura restringida y otra postura amplia.

En la primera de las corrientes enunciadas encontramos a autores como el Dr. Pelosi entre otros que considera que el mismo artículo 8 establece que el registrador se deberá limitar a realizar un análisis meramente formal de los documentos que se pretenden ingresar, esto es, controlar solamente el cumplimiento de las solemnidades extrínsecas agotándose allí su tarea; tal examen tiene su fundamento en que el artículo literalmente dice "examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite" De lo cual se infiere que los partidarios de esta postura se limitan a tomar en consideración la letra de la ley –interpretación exegética–.

En cambio la postura amplia en la que se enrola la doctrina mayoritaria advierte que el artículo 8 de la ley registral que venimos tratando, de ninguna manera reduce la posibilidad de abarcar otros aspectos; Para ser más claros no emplea la expresión solo examinara por lo que se infiere que no solamente se analizará la legalidad de las formas extrínsecas sino también otros aspectos. Lo anterior fue expresado por el maestro López de Zavalía[5]

La parte de la doctrina que profesa esta postura establece que el principio de legalidad no sólo se encuentra consagrado expresamente en el artículo 8 de donde emana la función calificadora sino también se halla preceptuado implícitamente en el artículo 9 al establecer diferentes alternativas que fijan pautas para calificar el contenido intrínseco del instrumento; Es de destacar que igualmente el principio referenciado encuentra sustento en otros artículos de la ley registral nacional.

Conforme lo venimos desarrollando esta función calificadora cuyo contenido dijimos consagrado en el articulo 8, relacionado éste con el artículo 2 de la ley nacional[6]donde evidenciamos que también existe un examen del contenido de las situaciones jurídicas registrables a fin de establecer si son susceptibles de ser inscriptas o no corresponde su inscripción en dichos registros, por ello también y de manera conexa con lo planteado, resaltamos el problema de la receptabilidad del contenido.

Por último y en relación al articulo 3 de nuestra ley nacional el mismo contempla en el primer inciso, si la forma del instrumento es idónea para documentar el tipo o clase de negocio jurídico que se pretende ingresar y en consecuencia inscribir; el siguiente supuesto se detiene en el acto instrumental para determinar si este recepta las formas estipuladas, y en la última parte del restante apartado observa lo siguiente "…sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable…" de lo cual se infiere que el registrador ingrese a analizar una vez más el contenido del instrumento y verifique el cumplimiento del tracto sucesivo.

Estos partidarios distanciados de la primera concepción se basan en una interpretación lógica, sistemática, y armónica analizando todos los artículos de la ley en su integridad de lo que derivan que tal eminente función calificadora no se puede limitar a un aspecto meramente formal sino dedicar su análisis a todo lo articulado vigente, como la totalidad de la normativa que en un enlace integral forma parte de un mismo espíritu que da fundamento a las decisiones que efectúa el registrador en el desarrollo de su actuación.

Su relación con los distintos instrumentos

En este punto trataremos de manera particular las diferentes facultades que detentan u ostentan los distintos funcionarios, de carácter administrativo (expediente administrativo), notarial (escritura notarial) y judicial (resolución judicial), que se encuentran autorizados para calificar el documento y/o instrumento que tendrán a la vista:

El notario revisa la viabilidad del acto jurídico cuando concurre el rogante, es decir efectúa la primera calificación tanto desde el punto de vista sustancial –objeto del negocio jurídico a realizar- como el instrumento idóneo para lograr dicho efecto.

El juez realiza el control de legalidad del negocio jurídico decidiendo mediante una resolución sobre la legalidad del título, ya que este posee ius imperium.

El registrador realizando el último control de legalidad, analiza la admisibilidad del acto o sea si el instrumento detenta la factibilidad jurídica y material para acceder o no al registro.

Como explicó el profesor de derecho registral II de la Carrera Notariado, Dr. Martínez en oportunidad de disertar en el presente seminario: "…al analizar la factibilidad jurídica el registrador confrontará el instrumento con las constancias que obran en el organismo, por ejemplo en la sección de anotaciones personales, verificará si los sujetos interviniente de la situación jurídica a inscribir se encuentran interdictos o inhibidos y al analizar la factibilidad material deberán precisar también, si el objeto del negocio jurídico –inmueble- está o no inscripto y de estarlo si se encuentra a nombre de quien pretende vender…".-

En el caso particular de las resoluciones judiciales debemos distinguir dos situaciones o posibilidades, que emanan de la investidura de la autoridad judicial; es así que se encuentran por un lado las Peticiones y por otro las Ordenes. Cuando el magistrado peticiona la anotación de una medida cautelar (embargo, litis, obligación de no innovar) dirigida a una sentencia favorable en la que no hay una decisión de fondo, las funciones del calificador se amplían; en cambio cuando ordena la inscripción del contenido de una sentencia hay cosa juzgada en sentido material, y aquí la función calificadora se limita, ya que el registrador no ingresará a analizar el contenido ni los fundamentos que determinaron al sentenciante a resolver.

En las palabras del Dr. Martínez se trata de una función limitada pero no prohibida. El ius imperium del que se encuentra investido el juez imposibilita incluso que esa resolución sea revisada aún por otro magistrado.

Reflejo de la función calificadora en el reglamento registral local

Hemos de destacar que solamente efectuaremos el tratamiento del instrumento de origen notarial en el novísimo reglamento del Registro de la Propiedad Inmueble de esta ciudad –ya que como diría el Dr. Ventura los escribanos son los primeros en evaluar, aplicar e interpretar las normas dictadas por el registrador–, en atención a la obligatoriedad de prestar la función fedante mediante su inmediata intervención en los instrumentos que requieren los rogantes para su inscripción.

Así debemos tener en consideración las distintas partes o fases de la estructura de una escritura tipo, en la parte del comparendo, y respecto al estado civil del compareciente debe manifestarse en que nupcias y el nombre del conyugue, Para el supuesto de ser divorciado dar los datos del divorcio, los cuales son de mayor importancia cuando se enajena el inmueble, conforme lo requiere el articulo 21.1;

En el lugar de la intervención, únicamente puede comparecer una persona jurídica que no se encuentra concluido su tramite de inscripción, cuando comparece al solo efecto de recepcionar aportes de capital efectuados por una socio de ésta, (deberemos tener en consideración el hacer alusión a ello con la frase "APORTES A SOCIEDADES EN FORMACIÓN", así surge del art. 20.1;

También se debe destacar lo referido al certificado registral ya que confirma la inecesariedad de acompañar tal certificado con el instrumento efectuado, pero no obstente lo enunciado es preciso cumplimentar con lo establecido en el articulo 23 de la ley nacional y para el supuesto de encontrarse vencido requerir un informe vigente al momento de ingreso, completando de ese modo tanto ese certificado con dicho informe;

Habiendo hecho referencia aquí algunas de las modificatorias que consideramos con mayor relevancia, es preciso indicar que los demás supuestos contemplados en el capitulo III del Reglamento Registral Local, son directivas cuya lectura evidencia la ratificación de todos y cada uno de los criterios imperantes en la orbita del registrador, actualizados ahora mediante este nuevo digesto de normas técnico-registrales.

A modo de conclusión

1.- Toda actividad del registrador se encuentra sometida y fundamentada en el principio de legalidad.

2.- La función calificadora como integrante del principio de legalidad no solo se trata de una facultad sino también de un deber.

3.- La función calificadora también encuentra límites respecto al objeto –acto instrumental- como del sujeto del cual emana.-

4.- La postura amplia en cuanto a las facultades del registrador al calificar armoniza con el espíritu de la legislación registral.-

IV.- CONCLUSION PERSONAL

Intentamos destacar la importancia del principio de legalidad que campea todo el ordenamiento jurídico, (constitución nacional, provincial, leyes nacionales y provinciales, decretos, reglamento, etc) resaltando la función calificadora de cada uno de los funcionarios (judicial, notarial y administrativo) especificando sus facultades, como asi también el limite de sus potestades cuyo estricto cumplimiento nos permitirá conseguir la seguridad jurídica y así lograr el más excelso de los valores como es la paz social.

Bibliografía

• López de Zavalía, Fernando Javier, Curso Introductoria de Derecho Registral, Editorial Zavalía Año 1983.-

• Bono, Gustavo Alejandro, Calificación Registal: Compatibilidad de los documentos que acceden al Registro. Editorial La Ley Córdoba, 1997.-

• Martinez, Victor Christian, Manuel de Derechos de Registral, Editorial Advocatus, ciudad de Córdoba, 2006.

• Andorno, Luis O. y Marcolin de Andorno, Marta, "Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, Comentada, anotada" Editorial Hammurabi, Año 1989.

• Ahumada, Daniel, Ley Provincial Registral 5771 Comentada y Anotada, Editorial Alveroni, Año 2002..

• Reglamento Registral del Registro General de la Provincia, Resolución General Numero Uno del 22-09-06.

Autor:

Laura Noemí Carreté

SEMINARIO DE ACTUALIZACIÓN EN DERECHO REGISTRAL

[1] Artículo 19- Las acciones privadas de los hombres que de ningún modo ofendan al orden y a la moral pública, ni perjudiquen a un tercero, están sólo reservadas a Dios, y exentas de la autoridad de los magistrados. Ningún habitante de la Nación será obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe (énfasis y subrayado no original)

[2] López de Zavalía, Fernando J., Curso Introductoriio al Derecho Registral, Edit. Zavalía, año 1983, pag. 386/387.-

[3] Bono, Gustavo Alejandro – Calificación registral: Compatibilidad de los documentos que acceden al Registro. Revista La ley Córdoba 1997, pag. 464, nota (4).

[4] Hernández Gil, Francisco: Introducción al Derecho Hipotecario, pag. 31, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid 1970 citado por Bono.

[5] López de Zavalía, Fernando J., ob….cit…“que ese exámen de legalidad de las formas es ateniéndose a lo que resulta de los documentos y de los asientos respectivos”…y más abajo sigue expresando que “…Si solo se tratara de un problema de validez de las formas extrínsecas nada tendrían que hacer los asientos y bien mirado tampoco el contenido de los documentos…” pag. 398.

[6] De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505 y 3135 y concordantes del código civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley en los mencionados registros se inscribirán o se anotarán los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demas providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.