Borda, siguiendo con este lineamiento, manifiesta que "desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el art. 1184 inc. 1º, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de transmisión de la propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituración no para luego poder demandar la transmisión del dominio, sino porque la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida la escrituración, sea por el dueño, sea por el juez, e inscripta ella en el Registro de la Propiedad, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener por concluido el contrato"[4].
Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa constituye un contrato de compraventa definitivo y que la escrituración es un negocio de disposición complementario[5]
Por lo que, según lo que he asimilado, el contrato de compraventa no supone una transferencia de la propiedad ni la efectiva entrega del precio, sino la obligación de hacerlo, tal como reza el art. 1323: "Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero" (lo resaltado me pertenece). Con el boleto de compraventa las partes, una vez que han logrado el acuerdo sobre las condiciones de la venta, se procuran un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas y entienden por ser así, que por la escritura se hará la transferencia del dominio.
Por lo tanto el boleto de compraventa inmobiliario, es un negocio declarativo definitivo: "es el contrato de compraventa", pues operan en él todas sus características: la individualización de la cosa y el precio.
Además, el art 2355 dispone: "Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa."
En cuanto a la validez del instrumento privado en el caso en que se produzca la quiebra del vendedor, el art.1.185 bis establece que: "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio".
En este punto señala Borda que "aunque las referidas normas aluden sólo al caso de concurso o quiebra del deudor, hoy es doctrina y jurisprudencia prácticamente unánime, que también es aplicable a las ejecuciones individuales y, por lo tanto, que en caso de colisión entre el boleto de compraventa y el embargante, debe darse preferencia al primero, porque si el adquirente por boleto puede oponer su derecho al conjunto de los acreedores en la quiebra, tanto más podrá hacerlo frente a un acreedor individual".
Con anterioridad a la sanción de la ley 17.711 los boletos de compraventa de inmuebles en caso de quiebra del vendedor no otorgaban al adquirente derecho alguno para exigir el cumplimiento de la obligación de escriturar[6]
La cuestión adquiría singular importancia ante todo ante el desarrollo que tuvo en el tráfico comercial el boleto[7]y la proliferación de esta forma de contratación con relación al régimen de propiedad horizontal ante la escalada de construcciones de edificios que generó una creciente inseguridad jurídica y un auténtico estado de indefensión que padecían los adquirentes de departamentos, quienes suscribían boletos con el constructor, pagando en muchos casos gran parte del precio convenido o el total y en el interín hasta la escrituración veían como su vendedor caía en insolvencia, frustrándose de esta manera sus expectativas de compra y sus ilusiones de vivienda propia.
Así, el boleto otorgado no era oponible al concurso o quiebra del vendedor (además antes de la reforma de la ley 17.711 el poseedor por boleto no era considerado poseedor legítimo) y la única posibilidad de recuperar el dinero entregado se circunscribía a una acción judicial por daños y perjuicios.
Por lo expuesto los efectos del boleto de compraventa serán:
Colocar al titular del boleto en situación de comprador y permitirle exigir al vendedor la transferencia del dominio mediante la escrituración, y en caso de no querer hacerlo, a través del plenario "Cazés de Francino contra Rodríguez Conde", se autoriza al juez a hacerlo en nombre de la parte.
Hay que tener presente que la acción para reclamar la escritura prescribe en el plazo general de 10 años establecido en el art 4023.
Convertir la posesión adquirida por el comprador en legítima (art 2355)
Permitir al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del pecio y pedir la escrituración (art 1185 bis).
Conclusión
Con este trabajo pude analizar y tomar una posición respecto a la validez del boleto de compraventa. A mi entender las partes, a la hora de negociar tienen en vista la cosa inmueble que se quiere vender y comprar, individualizándola, como así también su precio, elementos esenciales propios del contrato de la compraventa.
Considero que con las modificaciones introducidas por la ley 17.711, se le pudo dar mayor importancia a los instrumentos privados, otorgando un significativo grado de protección al adquirente de buena fe.
Amén de que la transferencia del dominio de la propiedad de un bien inmueble debe ser, de acuerdo a lo que nos ha inculcado Vélez Sarsfield, con título y modo, no hay que confundir el campo de los derechos reales con el campo de los derechos personales, ya que cuando uno celebra contratos, no se está dando origen a la relación directa del adquirente con la cosa, como es en el caso de los primeros, sino que se da lugar al nacimiento de obligaciones que deben ser cumplidas por una y otra parte. Por lo que el boleto privado da lugar a éstos efectos, debido a que cuando dos personas suscriben un boleto de compraventa entienden que una venderá y la otra comprará, siendo la escrituración una mera formalidad.
Bibliografía
GATTI, E. y ALTERINI, J.: "Régimen jurídico del boleto de compraventa", L.L., 143-1149
LOPEZ DE ZAVALÍA, Fernando. "Teoría de los contratos", Tomo I, parte especial, pág.298.
VENTURA Gabriel B. "Los Boletos Registrables". Académico de número. Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba; Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Córdoba y de la Universidad Católica deCórdoba; Director de la Carrera de Notariado de la Universidad Nacional de Córdoba.
ROITMAN Horacio y DI TULLIO José A. "Boleto de compraventa y quiebra del vendedor."
MOISSET DE ESPANÉS, Luis "Adquisición de la posesión. Actos materiales. Boleto de compraventa" Revista Notarial de Córdoba, Nº 52, 1986, p. 109
http://www.taringa.net/posts/apuntes-y-monografias/3506881/Boleto-de-compraventa.html
[1] GATTI, E. y ALTERINI, J.: Régimen jurídico del boleto de compraventa, L.L., 143-1149. Por su parte LOPEZ DE ZAVALÍA, Fernando se enrola en la tesis formalista expresando que el boleto de compraventa tiene una naturaleza jurídica bifronte: por un lado es una compraventa nula por defecto de forma, y por el otro es un preliminar bilateral válido, en Teoría de los contratos, Tomo I, parte especial, pág.298.
[2] VENTURA Gabriel B. Académico de número. Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba; Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Córdoba y de la Universidad Católica de Córdoba; Director de la Carrera de Notariado de la Universidad Nacional de Córdoba.
[3] MOISSET DE ESPANES, Luis; “Clases de Derechos Reales”, Ed. Advocatus, Córdoba, 1998, pág. 85 a 87.
[4] BORDA, Guillermo. Manual de Derecho Civil. 21ª Edición. La Ley
[5] MOSSET ITURRASPE, Jorge. Parte especial, t. II, El incumplimiento contractual, Ediar, 1980.
[6] En tiempos anteriores a la vigencia del art. 1185 bis del C.C.-introducido por la ley 17711- era doctrina legal que "no procedía la demanda por escrituración de un inmueble, deducida por el titular del boleto de compraventa, cuando el vendedor, con posterioridad a su otorgamiento, había caído en quiebra, aun habiendo mediado tradición y pago del precio" (CNCom. en pleno, 29.11.67,"Lozzi c/ Socha s/ quiebra"). Empero, esa doctrina legal, no significaba que el boleto de compraventa fuese "inoponible" a la quiebra, con el alcance de carecer de eficacia; bien al contrario, el boleto era "oponible" a la quiebra -o eficaz frente a ella-, puesto que el adquirente por tal instrumento podía ser verificado como acreedor quirografario de la obligación "de dar" constituida por la restitución del precio recibido por el fallido. Lo que ocurría era que la obligación asumida por el sujeto luego fallido -esto es: la obligación "de hacer" consistente en otorgar la escritura traslativa de dominio- resultaba "no exigible" frente a la quiebra, la cual producía la "conversión" de la obligación de hacer (escriturar) en una obligación de dar (restituir el precio cobrado). Por tanto, el boleto no era exactamente "inoponible" a la quiebra, sino que resultaba "inexigible" la prestación prometida en el boleto de compraventa por el luego fallido (escriturar). CNCom., Sala D, del 26/09/94 “Paz Carlos y otro s/ Tercería de dominio en Fernández Omar c/ Anfuso Santiago s/ Ejec.”.-
[7] En la venta de inmuebles el boleto se consolidó ampliamente y fue el sector donde más se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial, a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. La adopción de este instrumento alcanzó no sólo al sector de las casas, sino a los departamentos en propiedad horizontal, no sólo a las viviendas, sino también a las oficinas y plantas industriales, no sólo a los inmuebles con construcciones, sino también a los lotes, no sólo a los urbanos, sino también a los rurales. Semejante utilización tuvo que hacer reaccionar al juez y al legislador (Cfr. LORENZETTI, Ricardo Luis: Tratado de los Contratos, Tomo I, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1999, pág.332/333.
Autor:
Gretel Capmany
UNIVERSIDAD EMPRESARIAL SIGLO 21
08/10/2010
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