Introducción
En el presente trabajo me propongo exponer las razones por las cuales nuestra doctrina se encuentra dividida en tan controvertido tópico, ya que la figura de los boletos de compraventa no fue regulada por el Código Civil en forma especial. Sólo el compromiso de otorgar escritura pública o los contratos que debiendo observar tal formalidad fueren realizados por boleto, están comprendidos en el art. 1185.
El boleto privado constituye una situación singular dentro de esta hipótesis y sólo se hace mención al mismo con la reforma de la ley 17.711 a partir de la introducción del art. 1185 bis que incorpora la posibilidad de oponerlo a la quiebra del promitente vendedor y en el art. 2355 que considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
Así, lejos de aclarar el panorama respecto a la validez de este instrumento privado, las reformas introducidas por la ley 17.711 profundizan la división de nuestra doctrina.
Validez del boleto de compraventa
Durante mucho tiempo se discutió acerca de la validez o invalidez del boleto de compraventa inmobiliaria como verdadero de compraventa, por la existencia de una gran discrepancia entre distintos autores a la hora de darle una definición propicia. El debate central sobre la naturaleza jurídica de esta figura oscila entre dos tesis doctrinales: una sostenida por quienes consideran al boleto como un contrato preliminar bilateral o precontrato y la otra defendida por aquellos que entienden al boleto como el contrato definitivo de compraventa.
Entre los primeros encontramos a Alterini y Gatti quienes sostienen que es nulo como contrato de compraventa, pero conforma un contrato válido de promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa[1]
Los autores que se encuentran en esta postura se apoyan en los art. 1184 inc 1ª y 1185:
Art. 1.184. Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:
1° Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;
Art. 1.185. Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.
Además se apoyan en los arts. 975, 976, 977, 978, y 1187 del Código Civil. Sostienen que no dudan que el boleto de compraventa (o cualquier promesa – salvo la donación – sobre traspaso dominial de inmuebles) constituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el concepto que brinda el art. 1137 del Código Civil. Sin embargo no puede definitivamente ser un contrato de compraventa, porque no hace nacer las obligaciones que tipifican a esta figura negocial. El boleto privado no genera por un lado, la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, y correlativamente la acción, a favor del comprador, de exigir esa entrega, y por otro lado al comprador la obligación de pagar el precio, con la correlativa acción del vendedor de exigírselo. Por lo tanto las partes deberán previamente cumplir con la obligación del otorgamiento de la forma, exigida con carácter relativo, en el art. 1184 inc. 1º del Código Civil. Hasta tanto esa forma no se cumpla ni el vendedor podrá exigir el precio ni el comprador la entrega de la cosa. De tal modo consideran que el poseedor de boleto de compraventa carece de título suficiente. Desconocer la necesidad de la forma impuesta, escritura pública, para los actos traslativos de inmuebles, es error de derecho y no es excusable, según lo preceptuado por el art. 923 del Código Civil[2]El adquirente por boleto no tiene ni título ni modo[3]
Por otro lado, para un posición importante de la doctrina, a la que adhiero, sostiene que con el boleto privado se concluye una verdadera compraventa inmobiliaria, válida desde la suscripción, debido a que el boleto reúne los elementos esenciales de ese contrato (contrato consensual -acuerdo- precio cierto y tradición de la cosa), siendo la escritura pública un mero requisito posterior, que hace al perfeccionamiento de la formalidad requerida para transmitir el dominio.
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