Claro está que la LEGITIMACIÓN, para dar en arrendamiento requiere que el arrendador pueda disponer del uso y goce de la cos (caso del usufructuario, por ej.) pero, siendo el arrendamiento un negocio obligacional, la ausencia de legitimación solo puede gravitar en sede de incumplimiento del locador, si quien tiene derecho sobre la cosa que reclama
Para realizar este contrato, el menor habilitado es capaz (arts. 307 y 310)
La ley establece sin embargo algunas limitaciones:
- para evitar la colisión de intereses opuestos, los administradores de bienes ajenos no pueden tomarlos en arrendamiento "sin consentimiento expreso del dueño" (art. 1781, inc. 1) y "los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser arrendatarios de ellos ni con autorización judicial (art. 1678)" (art. 1781, inc 2º).
- aunque la mayor o menor duración del contrato no altera su naturaleza jurídica (esto es, la duración dilatada del arrendamiento no lo transforma en un acto de disposición), lo cierto es que un plazo largo afecta la libre disponibilidad del bien. Por ello la ley ha limitado la duración temporal del arrendamiento atendiendo al interés del menor bajo patria potestad o tutela, del interdicto, del nudo propietario, cuando el arrendamiento es contratado por el padre, el tutor, el curador, el usufructuario.
Asi la finalización del usufructuo hace caducar el arrendamiento (art. 511); el tutor y el curador no pueden dar en arrendamiento por más de 5 años (tratándose de predios rústicos), ni por mas de 3 años (tratándose de los urbanos) y, en todo caso el contrato cesa, ciando el menor llega a la mayoría de edad, o si se casa u obtiene habilitación (art. 406 y 431).
PODER NORMATIVO NEGOCIAL. Art. 1781
Art. 1781. "Los administradores de bienes ajenos no pueden tomarlos en arriendo sin consentimiento expreso de su dueño.
Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser arrendatarios de ellos ni con autorización judicial. (art. 1678)".
CAPACIDAD DE OBRAR. Art. 1794
Art. 1794. "Los arrendamientos hechos por el cónyuge administrador extraordinario, por el tutor o curador de los bienes que tiene a su guarda y por el usufructuario de los que corresponden al usufructo, se regirán (en cuanto a su duración) por lo dispuesto en los respectivos Títulos del Código (arts. 406, 511, 1983).-
CONSENTIMIENTO. Art. 1776 inc. 3º, 1788
consensualidad[4]
OBJETO
- COSA. Arts. 1777, 1814, 1828.- el arrendamiento puede recaer tanto sobre bienes muebles como inmuebles, porque respecto de ambos es igualmente concebible el uso y goce. como la cosa ha de restituirse, es obvio que no pueden darse en arrendamiento las que sean CONSUMIBLES, puesto que se destruyen con el uso. El arrendamiento de cosa futura no encuentra ningún obstáculo, hipótesis ya prevista en la parte general (art. 1283) y especialmente para la venta (art. 1671). Pero si la cosa arrendada fuera de propiedad del arrendatario, debe entenderse que el arrendamiento es absolutamente nulo, por falta de causa, porque la propiedad es un derecho más dilatado, que comprende en sí el de usar y gozar de la cosa. Sin embargo esta solución no se aplica cuando el propietario carezca del uso y goce de la cosa, en cuyo caso el arrendamiento será válido. No pueden arrendarse los derechos estrictamente personales, como los de uso y habitación (art. 17779, y tampoco las servidumbres, independientemente del predio[5].-
- PRECIO. Arts. 1778, 1784, 1815, 1817.- El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada (art. 17789 y, en este segundo caso, se plantea el problema de saber cuando se configura una aparcería. Además, al igual que en la venta, podrá ser fijado por un tercero (art. 1779).- en cuanto a los frutos naturales de la cosa debe establecerse la cantidad determinada y las cuotas. En el caso de existir disputa verbal: se decide por juicio de peritos (al igual que en materia de arrendamiento rural). Si no se establece el modo de pago: según a las costumbres del país.[6]
CAUSA. Art. 1287
Art. 1287.- "en todo contrato oneroso, es causa para obligarse cada parte contratante, la ventaja o provecho que le procura la otra parte"
EFECTOS DEL CONTRATO
EFECTOS REGULARES. Arts. 1796 al 1811
EFECTOS IRREGULARES. Arts. 1814 al 1828
OPONIBILIDAD. Art. 1792
Art. 1792.- "Si la cosa arrendada fuere enajenada, voluntaria o forzosamente, la persona que suceda en el derecho al propietario, estará obligada PERSONALMENTE a cumplir el arriendo por el plazo convenido, siempre que el contrato conste por escritura pública o privada debidamente registrada.
Exceptuase el caso de haberse reservado expresamente el arrendador en el contrato de arriendo la facultad de enajenar.
Si el contrato no estuviese inscrito, el adquirente no estará obligado a respetar el plazo y podrá dar al inquilino el desalojo como en los casos de arrendamiento sin plazo."
El art. 1792 consagra el principio de la oponibilidad del arrendamiento al adquirente de la cosa, siempre que el contrato se encontrara inscripto (art 52, ley de 25 de setiembre de 1946), en cuyo caso se produce una CESIÓN LEGAL DEL CONTRATO, abandonando la relación jurídica (que permanece incambiada) el arrendador, y ocupando su lugar el adquirente (sucesión).
Si el contrato no estuviere inscripto, no resulta oponible, esto es, "el adquirente no estará obligado a respetar el plazo y podrá dar al inquilino el desalojo como en los casos de arrendamiento sin plazo" lo cual significa que la situación jurídica sólo sufre una variante: el adquirente podrá ejercitar el receso unilateral, como modo de poner fin al contrato y el arrendatario gozará de los plazos para el desalojo señalados por la ley de 1927.
Tampoco es oponible el arrendamiento (aunque inscripto) cuando el arrendador se hubiere reservado expresamente la facultad de enajenar (art. 1792, inc. 2º). En esta situación sólo se deberá indemnización de daños y perjuicios en caso de haberse pactado, y el arrendatario tiene derecho a permanecer en la cosa que se le satisfagan estos 8art. 1793).
Ppio. De oponibilidad del arrendamiento inscripto. CONSECUENCIAS:
- Si se enajena la cosa, el comprador debe respetar el plazo del contrato de arrendamiento
- Si no esta inscripto, al nuevo propietario le es irrelevante el contrato y puede desalojar al arrendatario anterior. [7]
CONFLICTO ENTRE ARRENDATARIOS SUCESIVOS. Art. 1780
Art. 1780.- "Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, será preferido el arrendatario a quien se haya entregado la cosa, si a ninguno se ha entregado, prevalecerá el título anterior."
OBLIGACIONES PRINCIPALES
DEL ARRENDADOR. Art. 1796 y ss., 1810
- entregar la cosa arrendada (art. 1796 inc. 1º).- la obligación de entregar, que es una obligación de dar, se encuentra en una relación instrumental, respecto de la prestación principal; pero es, también, esencial, porque sin a entrega el uso y el goce no serían posibles[8]. La cosa debe entregarse "EN BUEN ESTADO DE REPARACIONES", de manera ue sea apta para el uso y goce a que está destinada, rasgo que marca otra nítida diferencia con la venta, porque en ésta, el vendedor debe entregar la cosa "tal cual se hallaba al tiempo del contrato".- generalmente, con fines probatorios, y atendiendo a que la cosa ha de devolverse "en el mismo estado en que se entregó" (art. 1827), las partes confeccionan un inventario.- cabe agregar, finalmente, que la obligación de entregar la cosa se extiende, también, a los "accesorios que dependen de ella al tiempo del contrato" (art. 1797). Se trata de las llaves, escaleras, servicio de portería, instalaciones de calefacción, aljibes, bombas de agua, herramientas de labranza, galpones, etc. Pero la obligación se circunscribe sólo a los accesorios existentes al tiempo del contrato, porque es de presumir que las partes fijaron el precio en atención a los mismos.
- cuando éstas sean indispensables
- y urgentes (que no puedan diferirse)
- obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido destinada (art. 1796, inc. 2).- como el arrendamiento es un contrato de cumplimiento continuado, la obligación del arrendador no se extingue al entregar la cosa en buen estado, sino que debe mantenerla, en estas condiciones, durante toda la vigencia del negocio. Debe hacer, para ello, todas las reparaciones necesarias excepto las locativas, y aún estas, si provienen de fuerza mayor o caso fortuito, o mala calidad de la cosa arrendada (1798).- cuando el arrendatario haya hecho estas reparaciones por su cuenta puede repetir contra el arrendador omiso (1807).-pero el locador, no sólo está obligado a las reparaciones, sino que tampoco puede alterar la forma de la cosa arrendada, ni introducir modificaciones en la misma (art. 1799, inc. 1º). Por ej. Levantar construcciones sobre el terreno alquilado, etc. Existe, en cambio, la obligación del arrendatario de tolerar las reparaciones (1799, inc. 2º):
como compensación, cuando estas reparaciones afecten el goce del arrendatario, éste tendrá derecho:
a. a obtener una disminución del precio (en proporción a la parte de que fuere privado)
b. a la rescisión del contrato (cuando recaigan sobre tan gran parte de la cosa que el resto aparezca insuficiente para el objeto con que se arrendó o cuando embaracen demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arriendo sin grave molestia o perjuicio del arrendatario)
3. garantía del goce pacífico y sin vicios (art. 1796, 3º).- el arrendador responde de su propio hecho y del de toda persona que dependa de él, como por ejemplo: sus familiares, el portero, etc. También responde por el hecho de terceros, pero sólo cuando éstos pretendan un derecho relativo a la cosa, que perturbe el goce. basta con que el tercero invoque un derecho cualquiera sobre la cosa (o la cosa) incompatible con el goce del arrendatario. Una turbación de hecho puede volverse de derecho si el tercero pasa a invocar un derecho.- contra las vías de hecho, provenientes de terceros debe defenderse el propio arrendatario (art. 1801), sin que pueda recurrir al arrendador y, no siendo poseedor, sino mero tenedor (art. 653), puede ejercitar sólo la acción de violento despojo (arts. 1802, inc. 3º y 669).- el arrendatario, que sólo tiene un derecho personal, carece de personería para estar en juicio y debe, en este caso, comunicar la turbación al arrendador para que asuma la defensa, carga cuya omisión (o demora) le obliga a reparar los daños y perjuicios que la misma pueda aparejar al arrendador (art. 182, inc. 2º).- sólo si el arrendador resulta vencido es que podrá reclamar contra éste, por incumplimiento, la disminución de precio o la rescisión del contrato con los daños y perjuicios.- pero no cualquier clase de incumplimiento abre la opción al arrendatario, porque si no se le priva de una parte principal de la cosa (art. 183, inc. 1º), tiene derecho a solicitar una disminución del precio, más no la rescisión del contrato.- respecto del VICIO debe decirse que constituye un estado permanente[9] pero anormal, de la cosa.- pero no todo vicio, sin embargo, compromete la responsabilidad del locador, sino solamente aquellos que sean graves y ocultos (art. 194, inc. 1º).- La opción corresponde al arrendatario, pero no puede ser ejercida arbitrariamente; la rescisión procede sólo cuando el vicio impide totalmente el uso, o si es de tal magnitud que el arrendatario no hubiera contratado (de haberlo conocido).- necesariamente el vicio ha de ser oculto, requisito que nuestra ley exige expresamente, pero a diferencia de lo que sucede con la venta, tanto los vicios anteriores como los posteriores al contrato, hacen responsable al arrendador, circunstancia que se explica fácilmente por la naturaleza del contrato de cumplimiento continuado, que tiene el arrendamiento.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Art. 1811 y ss.
1. Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato (art. 1811, 1º).- esta obligación está desarrollada, en forma analítica, por el 1812. en ausencia de un uso convenido (en el contrato), dice la ley que debe atenderse al uso "a que la cosa ha estado naturalmente destinada"[10].- finalmente el art. 1812 suministra un último criterio: "las circunstancias del contrato" o "la costumbre del país".-
2. emplear en la conservación de la cosa el cuidado del buen padre de familia (art. 1811, 2º).- el arrendatario, como sucede en todos los contratos restitutorios, tiene la obligación de custodiar la cosa[11], pues debe devolverla "en el mismo estado en que se le entregó" (art. 1827), deber éste cuyo contenido se confirma en los límites de la diligencia del buen padre de familia.[12].- pero no sólo debe custodiar la cosa, sino que también quedan a su cargo aquellas reparaciones de pequeña entidad o escasa importancia (llamadas LOCATIVAS) que "se reducen a mantener el edificio en el estado ñeque lo recibió" (art. 1819) y están destinadas a subsanar los deterioros que se presumen debidos a culpa del inquilino (art. 1818) y demás habitantes (art. 1822).- típico ejemplo de incumplimiento de la obligación en estudio es el GOCE ABUSIVO de la cosa, del cual el Código proporciona, un ejemplo en el art. 1814. pero para que se configure esta violación, se requiere de un daño (perjuicio) causado al arrendador.- dentro de este tema hay ciertas particularidades que merecen destacarse: la responsabilidad contractual por hecho ajeno del art. 1822; la posibilidad de reclamar daños y perjuicios dejando subsistente el contrato (art. 1812); la fijación legal de los daños y perjuicios que realiza el art. 1823.-
3. Pago del precio o renta (art. 1811, 3º).- conviene tener presente que el arrendador tiene acción ejecutiva para el cobro de los alquileres (art. 1826, Cód. Civil.; art. 21 ley de 1927) y privilegio (art. 2370, 4º).-
INCUMPLIMIENTO
DEL ARRENDADOR. 1807
Art. 1807.- "El arrendador es obligado a rembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables, no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que éste no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado pronta noticia al arrendador para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia o pudo darse en tiempo o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario el costo razonable, probada la necesidad.-"
DEL ARRENDATARIO. Arts. 1813, 1820 inc. Fine.
Art, 1813.- "Si el arrendatario no usare de la cosa como un buen padre de familia, responderá de los daños y perjuicios u aun tendrá derecho el arrendador para demandar la rescisión del arrendamiento en el caso de un grave y culpable descuido"
Art. 1820 in fine.- "La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos, dará derecho al arrendador para pedir indemnización de daños y perjuicios y aun para demandar la rescisión del contrato".-
REPARACIONES
1. A cargo del arrendador: art. 1798, 1807.- art. 1798 "la obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.- el arrendador será obligado aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieren de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada.-" art. 1807 "El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables, no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que éste no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado pronta noticia al arrendador para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario el costo razonable, probada la necesidad".-
2. A cargo del arrendatario. Arts. 1818, 1819, 1820.- es obligado a las reparaciones locativas[13].- las reparaciones locativas se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad del edificio, etc.
MEJORAS. Art. 1808
Art. 1808.- "el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas pero al arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador está dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados".-
PLAZO. Arts. 1782, 1785 a 1790, 2328
Como el arrendamiento ha de durar necesariamente en el tiempo es, además, un típico CONTRATO DE CUMPLIMIENTO CONTINUADO. La duración máxima del contrato fue fijada por la ley de 1927 en 15 años, modificando el art. 1782 del CC.; de manera que, si el arrendamiento se estipula por más tiempo, caduca cuando llegue ese plazo; esto es, aunque se pacte un plazo mayor, queda automáticamente reducido al plazo legal. Sin embargo, se permite a cualquiera de las partes ponerle fin, cuando lo desee, ejercitando el receso unilateral (art. 1786 y 1789); pero como la restitución de la cosa ha de obtenerse mediante el juicio de desalojo, el contrato mantiene su vigencia hasta que se extingan los plazos previstos para ello y, por ende, siempre podrá tener una duración mínima correspondiente a los plazos de desalojo.
TRANSMISIÓN. Arts. 1783, 1791, 1792
Los sucesores del arrendador a título de herederos o legatarios, tendrán los mismos derechos y obligaciones que aquel. El plazo no obliga a los herederos del arrendatario.
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo.
Si la cosa arrendada fuere enajenada, voluntaria o forzosamente, la persona que suceda en el derecho al propietario, estará obligada PERSONALMENTE a cumplir el arriendo por el plazo convenido, siempre que el contrato conste por escritura pública o privada debidamente registrada.
CESIÓN DEL ARRIENDO. Arts. 1791 inc. 1º, 1823 inc. 2º
Se trata de una zona de confluencia, verdadera encrucijada donde convergen la cesión de créditos y la transmisión de deudas a título particular para originar un instituto complejo, aunque de naturaleza unitaria, que no comprende solamente la transmisión del lado activo o pasivo del vínculo, sino la sustitución de una de las partes contratantes por un tercero, en la integralidad de la relación contractual (sucesión).-
El propio Código Civil consagra la cesión del contrato, en materia de arrendamiento, ya sea por voluntad de las partes (art. 1791) o aun ope legis, en caso de enajenación de la cosa arrendada (art. 1792).
Para tener una noción básica de la cesoón del contrato, es menester partir de la idea de que comprende tanto el lado activo (crédito), como el pasivo (deuda) de la relación jurídica contractual, y no se analiza en ninguno de estos elementos por separado, si tampoco en un negocio compuesto (que comprendiera una cesión de créditos mas una asunción de deudas).
La cesión del contrato tiene como consecuencia una SUCESIÓN (de un contratante por un tercero) operada en la relación jurídica que origina un contrato, considerada ésta en su integralidad (derechos y obligaciones; créditos y deudas).
Para que tal efecto pueda producirse se requiere un negocio jurídico TRILATERAL, esto es, formado por las voluntados congruentes del cedente, cesionario y cedido. De esta manera, el consentimiento del cedido se eleva al rango de requisito de perfeccionamiento (no de mera eficacia), porque la sustitución de un deudor por otro no puede válidamente realizarse sin la voluntad del acreedor. El consentimiento del cedido puede otorgarse anticipada o posteriormente pero, mientras no se reúna a los otros, presentará un tipo incompleto, o sea, un negocio en vias de formación.
Este negocio de cesión solo puede tener po objeto contratos que generen prestaciones correlativas, que no se hayan ejecutado totalmente, porque si el contrato establece obligaciones a cargo de una sola parte o si las obligaciones producidas por un contrato con prestaciones correlativas se han cumplido íntegramente, sólo puede darse la cesión individual del crédito o de la deuda.
Entonces la cesión del arrendamiento hace referencia a un caso concreto de la cesión de contrato.
Construcción dogmática de la cesión del contrato:
- concebido como una cesión de créditos (estadio que corresponde al que le asigna la doctrina francesa)
- como la suma de una cesión de créditos más una asunción de deuda
- etapa final; que corresponde a la disciplina adoptada por el Código Civil Italiano, la que coincide con el verdadero concepto de la cesión del contrato.-
SUBARRIENDO. Arts. 1791 inc. 2º, 1821
El art. 1791 en su inc. 2º permitía al inquilino sub-arrendar, siempre que no hubiera prohibición expresa, régimen que ha sido modificado por la ley de 1953.
El sub- contrato se supone o coexiste con el contrato base, pero no lo sustituye ni altera.
Consisten en la creación de un nuevo contrato, de la misma naturaleza y tipo que el contrato base y en el cual el intermediario entre ambos contratos modifica su posición jurídica: el arrendatario deviene arrendador, el mandatario mandante.
El verdadero nexo no refiere a la intervención de un mismo sujeto en ambos negocios, sino en la vinculación de índole funcional que los une, que determinará la accesoriedad del sub contrato, motivando que siga las vicisitudes del contrato base, en cuanto a la anulación, a la resolución por incumplimiento, etc.
La peculiaridad mas saliente del sub contrato radica en la acción directa del contratante originario (A) contra C, consagrada por el art. 1821, inc. 2º, para el sub arriendo, y por el art. 2067 para el sub mandato.
Pero mientras A tiene acción directa, no subrogatoria contra C, este último no puede accionar contra A, con lo cual los principios generales recobran su imperio.
RIESGOS. Arts. 1805, 1806, 1824, 1825
Cosa destruida:
· en su totalidad por caso fortuito o fuerza mayor…el contrato rescinde.
· Parcialmente…..el arrendatario puede optar entre la disminución del precio o la rescisión del contrato, según la importancia de la parte destruida.
· Cosa deteriorada……el arrendador debe reparar el deterioro hasta poner la cosa en buen estado (pero el contrato subsiste)
· No siendo notorio el accidente de caso fortuito o fuerza mayor…..la prueba incumbe al arrendatario
· Si fuese notorio, la prueba le corresponderá al arrendador. [14]
Esta imposibilidad fortuita de la prestación, que se estudia habitualmente como RIESGOS, no tienen otras particularidades que las que derivan de su aplicación a un contrato de ejecución continuada, como lo es el arrendamiento.
La imposibilidad puede ser PARCIAL, aludiendo al caso en que la cosa es destruida solo en parte. El arrendatario tiene, entonces, derecho de pedir la rescisión únicamente cuando la destrucción afecte a una parte principal (agr. 1803) o cuando, sin serlo, no se hubiese contratado (agr. 1718).
Se trata de una cuestión de hecho, determinar cuando la destrucción de la cosa es total o parcial, lo que tiene su importancia porque a consecuencia jurídica es diferente. En el primer caso el contrato QUEDA RESCINDIDO, mientras que en el segundo, funcionará la opción, y podrá mantenerse la vigencia de la relación arrendaticia, disminuyendo el alquiler en proporción a la importancia de la parte destruida.
El inc. 3º del 1805 hace referencia a los DETERIOROS, estos, aunque sean supervinientes y debidos a fuerza mayor, obligan al arrendador a proceder a su reparación (arts. 1796 Nº 2º y 1798).
Finalmente, el art. 1806 contempla la hipótesis en que el fortuito incida directamente sobre el USO Y GOCE (y no indirectamente a través de la cosa, como sucede en el art. 18059. si el impedimento es temporal, la disposición citada tiene la particularidad de permitir una interrupción o suspensión de la relación contractual, porque siendo transitorio el impedimento y estando destinado el negocio a durar en el tiempo, podría suceder que aquel viniera a desaparecer antes de la fecha establecida para la finalización del negocio.
SANEAMIENTO
POR EVICCIÓN. Arts. 1800, 1801, 1802, 1803
POR VICIOS OCULTOS. Art 1804
Responsabilidad precontractual. Arts. 1803 in fine, 1804 inc.2
El arrendatario no podrá pedir indemnización de daños y perjuicios, si al hacer el contrato, hubiese conocido el peligro de la evicción.
Si el vicio o defecto era conocido del arrendador al tiempo del contrato o era tal que debiera por los antecedentes preverlo o por su profesión conocerlo, tendrá además derecho el arrendatario a que se le indemnicen los daños y perjuicios[15]
EXTINCIÓN DEL CONTRATO
CAUSAS. Arts. 1788, 1789, 1790
LOS ARTS. 1786, 1789, 1790 otorgan a ambas partes en el contrato de arrendamiento el derecho a hacer uso del receso unilateral, como forma de extinguir la relación obligacional (sin efecto retroactivo) cuando el contrato no haya establecido plazo (1786 8 1789) o cuando, habiéndolo tenido éste venció, pero el arrendatario continúa en el uso y goce la cosa arrendada y esta situación es tolerada por el arrendador, en cuyo caso se entiende que el contrato continúa "bajo las mismas condiciones" (art. 1790), pero sin determinación de plazo. El llamado plazo de desalojo constituye un elemento esencial que funcionará como un apéndice en la extinción del contrato de arrendamiento.
EFECTOS. Arts. 1827, 1829
La obligación de restituir nace de la extinción del contrato y no entra en correlación sinalagmática con ninguna otra de las obligaciones emergentes del contrato de arrendamiento.
Dice el art. 1829 que "la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador, y entregándole las llaves".
El arrendatario debe devolver la cosa " en el mismo estado en que se le entregó", excepción hecha del deterioro que ocasiona el uso y goce normal (art. 1827 inc. 1º).
Autor:
Romina Suárez
[1] Extraido de apuntes de clase
[2] Extraido de apuntes de clase
[3] Extraido de apuntes de clase
[4] Extraído de apuntes de clase. investigar
[5] "está prohibido arrendar la servidumbre independientemente del predio, pero no como accesorio de lo principal"
[6] Extraído de apuntes de clase
[7] Extraído de apuntes de clase
[8] La obligación fundamental a cargo del arrendador es de hacer, y a ésta se refiere el art. 1776, al definir el contrato.
[9] Circunstancia que lo distingue del deterioro o desperfecto provisorio que da lugar a la obligación de reparar.
[10] por ejemplo una casa que ha estado siempre alquilada para habitación de familia, no puede ser dedicada a café o pensión.-
[11] Y para ello está OBLIGADO a recibirla
[12] El arrendatario tiene el deber de comunicar al arrendador el mal estado de la cosa, a fin de evitar que el deterioro aumente, deber que proviene de la obligación de cuidar el bien arrendado como buen padre de familia, pero su omisión no apareja como consecuencia la responsabilidad en el pago de las mejoras necesarias que hubiere hecho.
[13] Se entiendo las que según la costumbre del lugar son de cargo del arrendatario y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes.
[14] Extraido del CODIGO
[15] Extraído del CÓDIGO
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