Definición de la clase y categoría de suelo urbano (página 2)

Los derechos de los propietarios de suelo urbano aparecen recogidos en el art.70 de la Ley gallega y que se corresponde con la redacción del art.13 de LrS98, pero formulado de un modo negativo, indicando que no se podrá edificar si la parcela no es solar salvo que se garantice la ejecución simultánea de la urbanización y edificación, con la prestación de una garantía, consistente generalmente en un aval.

En el art.119.1 de Galicia se establece el derecho a urbanizar . Derecho a edificar se encuentra regulado en el art.70.2 d) de la presente ley autonómica. En cuanto los plazos para la edificación, la Ley gallega, como la LrS98 establece que serán fijados por el planeamiento (art.70.2 d Galicia)

Los deberes aparecen recogidos en el art.70.2 sin distinción alguna, lo que obliga a una interpretación acorde con la ley estatal.

• deber de urbanización (derecho simultáneo al de edificación), se refiere a lo necesario para que el suelo urbano ya consolidado adquiera la condición de solar, art.70.2 (costear la parte que le corresponda del importe de la urbanización)

• en concordancia con el derecho a la edificación, se establece el deber de solicitar la licencia de la edificación y edificar lo solares cuando el Plan lo establezca y en los plazos señalados al mismo (art.70.2 d)

• derecho al aprovechamiento urbanístico fijado establecido para el ámbito (art.71 b)

Es de destacar en la Ley de Galicia, el que resulta de carácter potestativo para el Plan, el incluir o no incluir suelo urbano consolidado en áreas de reparto. (art.71 a) y 87.2)

CASTILLA-LA MANCHA

En la presente Ley, los propietarios de suelo urbano consolidado poseen los siguientes derechos:

• al aprovechamiento urbanístico lucrativo total de que sea susceptible el solar.

• la materialización de dicho aprovechamiento en la correspondiente parcela o solar.[19] (art.69.2 b)

La Ley castellano-manchega establece, además de una serie de deberes comunes a las a las distintas clases de suelo, deberes que forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad recogidos en el art.51, el deber de ceder la parte proporcional de suelo dotacional calculado en base al denominado coeficiente reductor del art.71.3. (art.69.2 3º)

LA RIOJA

La Ley riojana, sigue los deberes establecidos en la legislación estatal (art.14. LrS98). La única particularidad destacable en la presente ley, es el deber de "ceder los terrenos que queden fuera de las alineaciones establecidas por el planeamiento siempre que no superen el 10% de la superficie total" (art.11.2 b).[20]

Además se permite la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación, siempre y cuando sea asegurada mediante las garantías reglamentariamente establecidas (art.11).

ARAGÓN

En la Ley aragonesa, no se establece expresamente el deber de edificar los solares en plazo recogido en el art.14 LrS98, sin embargo regula el deber de "ceder gratuitamente al Municipio los terrenos afectados por las alineaciones y rasantes establecidas, en proporción no superior al 15% de la superficie de la finca", así como el de adaptar las fincas a las exigencias del planeamiento por ser su superficie inferior a la parcela mínima, o su forma, inadecuada para la edificación (art.17).

CASTILLA Y LEÓN

La Ley de Castilla y León establece los derechos previstos para el suelo urbano consolidado, en términos casi idénticos a los establecidos a los previstos en la LrS98.

Con respecto a los obligaciones previstos en el art.18 de la presente ley, es para destacar que el deber de completar a su costa la urbanización para que el terreno alcance la condición de solar, entre otros, incluye el deber de ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos exteriores a las alineaciones señaladas en el planeamiento. Es complicado encontrar apoyo en la normativa estatal básica para la imposición de este deber de cesión dado que no queda garantizado el reparto de beneficios y cargas entre el conjunto de afectados.

CANARIAS

Los derechos de los propietarios de suelo urbano consolidado del texto legislativo canario, recoge los mismos derechos en su artículo 73.1 que los de la LrS98 (art.13). Además, se autoriza el derecho (también deber) a edificar simultáneamente con el las obras de urbanización, cuando el suelo no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumpla el requisito de prestar garantía para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanización (art.73.1 c), 73.3 c) y 73.5).

Con respecto a los deberes, los propietarios, deberán de seguir los deberes indicados en el 14.1 de la LrS98 (art.73.3), a excepción de solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas.

REGIÓN DE MURCIA

El artículo 68.1 de la Ley murciana no parece dejar posibilidad al propietario de un suelo consolidado sin tener condición de solar, de simultanear la urbanización de los terrenos para que adquieran ésta condición, con el de edificar.

El artículo 68.2 de la Ley de Murcia establece el deber para el propietario de suelo urbano consolidado, de ceder viales y dotaciones públicas, pero sólo cuando se realicen operaciones aisladas de renovación o mejora urbana. Mientras en otras legislaciones como art.19.1 de la Comunidad de Madrid, art.98 la de Cantabria, art.14.1.4 Extremadura, art. 11.2 b) La Rioja, art.18.2 de Castilla-León, art.51.1.2 d) Castilla-La Mancha supone un deber general.

CANTABRIA

La Ley en su art. 97 parece no dar derecho a la edificación hasta que no se haya completado la urbanización y se haya cumplido los deberes que indica el art.98 de la presente ley (completar a su costa la urbanización para que los terrenos alcancen la condición de solar, regularizar las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento cuando fuere preciso por ser su superficie inferior a la parcela mínima o su forma inadecuada para la edificación, ceder gratuitamente y libre de cargas los terrenos destinados a viales y espacios libres públicos afectados por las alineaciones establecidas y edificar los solares en las condiciones y plazos que sea establecido).

Sin embargo el artículo 102.1 de ésta Ley, autoriza la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación, debiendo el propietario del suelo prestar garantía.

COMUNIDAD DE MADRID

La Ley madrileña, con respecto a la legislación estatal, se limita a indicar los derechos y deberes plasmados en artículos 13 y 14.1 LrS98, con solo una novedad:

El deber de, "conservar y en su caso rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las condiciones mínimas requeridas para la autorización de su ocupación" (Art.17 d).

Además, se articula el común requisito de fijar un aval u otra garantía cuando se edifique a la vez que se urbaniza, en los artículos 19 y 20 de la Ley de Madrid.

EXTREMADURA

La Ley de Extremadura establece dentro del suelo urbano consolidado, dos subcategorías de suelo. La primera es el llamado suelo urbano consolidado, carente de la condición de solar, con un régimen de derechos y deberes un tanto similar al correspondiente al suelo urbano no consolidado (arts. 13 apartado 5 y 14.1.4 Extremadura). Entre los deberes indicados en artículo 14.1.4, para el propietario de suelo urbano consolidado, carente de la condición de solar, destacamos el que tenga que ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración la parte de aprovechamiento en concepto de plusvalías generadas. Se da la particularidad de que se establece, un régimen muy similar entre el suelo urbano consolidado carente de la condición de solar y el suelo no consolidado, aunque el citado deber venga condicionado así como los restantes deberes fijados.

La segunda subcategoría, es el suelo urbano consolidado con la condición de solar, que establece otro régimen distinto al indicado encima. Este suelo otorga derecho a "…materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico atribuido al suelo correspondiente y a destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida autorización…" (art.13.6).

PRINCIPADO DE ASTURIAS

Sigue la línea tradicional de desarrollo de los mínimos establecidos en la LrS98, sin embargo como anexo se indica que cuando la Administración urbanística autorice obras necesarias para completar la urbanización a la vez que se edifique, se deberá prestar aval, u otra garantía que la Administración considere equivalente, por el importe de las citadas obras. Además indica con énfasis de la necesidad de concluir las obras de urbanización para adquirir las licencias necesarias para la primera utilización de lo construido (art.144.3).

CATALUÑA

La Ley catalana, al igual que la Ley de Madrid, se limita a establecer en su artículo 42.1, lo ya plasmado en la Ley estatal sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (arts.13 y 14.1), e indica el deber de los propietarios de cumplir las normas sobre rehabilitación urbana en el plan de ordenación urbana.

Pero lo que representa una novedad en el marco del desarrollo autonómico urbanístico actual es que ésta Ley establece el principio de reparto equitativo de las cargas y beneficios urbanísticos entre los deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado (art.42.2).

En lo restante, es para indicar, que como en ya diversas legislaciones autonómicas, con respecto al derecho de edificación, se indica que si no se ha alcanzado la condición de solar, se admite la simultaneidad de las obras de edificación junto con las de urbanización o reurbanización, si se presta garantía (art.41.1).[21]

4.- RÉGIMEN DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

4.1.- LEGISLACIÓN ESTATAL

4.1.1.- DERECHOS (art. 13 LrS98)

Los deberes de urbanizar, o de completar la urbanización, y de edificar son, al mismo tiempo, los derechos fundamentales del propietario de esta clase de suelo. Consolidado o no, pues el Art. 13 LrS 98 le reconoce:

"el derecho a completar la urbanización…, y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento".

Tales derechos y deberes, según la prescripción del Art. 12 LrS98:

"se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la legislación urbanística en cada caso aplicable".

Tanto los artículos relativos a los derechos como a los deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado, trazan legítimamente un mínimo común dada su condición de Ley estatal, permitiendo un margen de desarrollo autonómico de éstos, para contribuir a la pormenorización del régimen jurídico de la propiedad urbana.[22]

4.1.2.- DEBERES (art. 14.2 LrS98)

El art. 14 LrS98 diferencia los deberes que debe cumplir el propietario de suelo urbano, en función de su categoría. Así los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado por la urbanización, deberán, de acuerdo con el apartado 2 del citado artículo:

• "Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 % del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. [23]
• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
• Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
• Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento."

Se ha de indicar que tanto los deberes relativos a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento, como el deber de cesión de terrenos dotacionales destinados al servicio de la comunidad local y el deber de cesión del porcentaje de aprovechamiento lucrativo que corresponde a la administración se desarrollan en la fase de ejecución del planeamiento y son deberes a realizar mediante las técnicas concretas señaladas por la legislación autonómica aplicable.

Antes de la LrS98, la Administración participaba en los costes de la urbanización en proporción a ese porcentaje de aprovechamiento que iba a recibir. Con el giro competencial dado con la STC 97, el legislador autonómico ha de señalar en qué porcentaje ha de participar, si lo hace, la Administración en las cargas de la ejecución material, con el tope máximo de aquel mismo porcentaje (10%).[24]

4.2.- RÉGIMEN PORMENORIZADO EN LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

En la legislación autonómica, el sistema de ejercicio condicionado de las facultades urbanísticas se estructura, en sus rasgos fundamentales más o menos comunes a los diversos modelos, como sigue:

4.2.1.- Derecho a urbanizar

"Es la facultad de implantar o completar los servicios urbanos necesarios para que los terrenos adquieran la condición de solar".[25] Está definición se recoge como materia común en distintas legislaciones autonómicas

arts. 6.1 Ley 6/1994, de Valencia, 50.1.4,de la Ley 2/1998 de Castilla-La Mancha,[26] 11.2 de la Ley 10/1998 de la Rioja, 17.1 de la Ley 5/1999 de Castilla León, 72.1.a) de la Ley 9/1999 de Canarias, 14.1.4 d) de Extremadura[27]31.3 d) Principado de Asturias, 99 de Cantabria, 11 Navarra, 16.1 Aragón, 70.2 c) Galicia, 44.1 d) de Cataluña.

La Ley 9/2001, de Madrid no recoge tan claramente este derecho como en las leyes citadas. El derecho a urbanizar es extraído del art. 14.2.b) que diferencia el suelo urbano no consolidado del consolidado y del art. 18.2 d) donde se establece el deber de costear la totalidad de las obras de urbanización. En cambio, en la regulación de suelo urbano consolidado aparece de forma clara el deber / derecho de realizar "…obras ordinarias de carácter accesorio que resten para completar la urbanización de forma que la parcela adquiera la condición de solar…" (art. 17.a).

En la Ley de Murcia, se establece el derecho a urbanizar como un derecho de los propietarios de suelo urbano (art.67) y se indica el deber de costear la urbanización para los propietarios de suelo urbano sin consolidar (art.69.1c).

Además, esta facultad de urbanizar y a la vez deber, puede simultanearse con la de edificar, en las siguientes Comunidades Autónomas:

art. 70.1 Ley de Galicia, 11. 1. 2º, de la Rioja, 18.4 , de la Ley de Castilla-.León, 72.4, de la Ley de Canarias, 71.1 de Murcia, 14.2ª de la Ley de Madrid, 13.5 de Extremadura, 31.4 del Principado de Asturias, 69.2.b) párrafo 2 Castilla-La Mancha, 17 Navarra, 102.1 Cantabria, 16.2 Aragón, 73.2 Valencia, 41.1 de Cataluña.

4.2.2.- Derecho al Aprovechamiento Urbanístico

El legislador estatal, en cuanto al aprovechamiento, establece los medios o instrumentos urbanísticos en que articularse (aprovechamiento tipo, por ejemplo) puesto que aquéllos "pertenecen a la libre opción del legislador autonómico en materia urbanística, por más que, en determinados supuestos, puedan considerarse como una consecuencia casi necesaria de la concepción del derecho de propiedad subyacente a aquellas condiciones básicas, como el establecimiento de zonas o áreas de reparto en las que hacer realidad la equidistribución y los deberes básicos" [(FJ 24º. a)].[28]

"Para ello, la legislación autonómica utiliza, por un lado, un porcentaje entre el 90% fijado como mínimo en la legislación estatal y el 100%, y por otro lado, un aprovechamiento de referencia, al cual referir aquel porcentaje –una media ponderada de la edificabilidad del ámbito escogido a estos efectos (también variable; puede ser el de ejecución, la propia unidad, por ejemplo, o puede ser uno superior, el sector o, incluso, el área de reparto), según se deriva de las diversas opciones ya ejercitadas."[29]

En Navarra, en suelo urbano el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación será : (art.13.1 Ley Foral 24/1998, de 30 diciembre)

• a) en terrenos incluidos en unidades de ejecución, el 90% del aprovechamiento correspondiente al área de reparto o, en su caso, a la unidad de ejecución,

• b) en terrenos no incluidos en unidades de ejecución y que carezca de urbanización consolidada, cuando no se trate de mera sustitución de la edificación existente y se dé incremento de aprovechamiento por el Plan, el 90% del incremento ocasionado por el planeamiento.

• c) en terrenos no incluidos en unidades de ejecución y que carezca de urbanización consolidada, cuando se trate de sustitución de la edificación existente sin incremento de aprovechamiento , el 100% del aprovechamiento permitido por el planeamiento, sin perjuicio del deber del propietario de asumir a su costa las cargas de urbanización que imponga el planeamiento

En Valencia, el aprovechamiento urbanístico subjetivo o aprovechamiento susceptible de aprobación, coincidirá, en suelo urbano, con el aprovechamiento de referencia (100%). (art.19 Ley 14/1997, de 26 de Diciembre y 60 LRAU 4/94).

En Galicia, es el resultado de referir a la superficie del respectivo terreno, el 85% del aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente o, en su defecto, del aprovechamiento medio del polígono o de la unidad de ejecución (art.70.2 b) .[30]

En Castilla-La Mancha, podemos distinguir entre el suelo urbano no consolidado sin urbanización que posee los mismos derecho y deberes que el del suelo urbanizable. Así, al igual que en el suelo urbanizable, el aprovechamiento de ésta categoría de suelo es de el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto [art.68.b(.2] en relación con art.69 de la Ley de Castilla-La Mancha.

Además, esta cesión puede sustituirse por el abono en dinero a la Administración municipal de su valor, tasado por ésta en aplicación de las reglas legales pertinentes.

En la Rioja, el aprovechamiento de referencia es el medio del ámbito ya urbanizado y el porcentaje del mismo que corresponde al propietario es el 90% en municipios de 25.000 habitantes o más y el 100% en los demás (art. 11.3 c).

En Aragón, se ha seguido el esquema riojano, en el sentido de que el aprovechamiento de referencia también es el medio del ámbito –la unidad de ejecución, allí- pero el porcentaje patrimonializable es el 90% en todo el municipio, es decir, con independencia de su población (art.18 d) en relación con art.102.1. El municipio no participará en los costes de urbanización correspondiente a dicho suelo.

En Castilla y León (art.17.2.b) y c) de la citada Ley, en municipios de 20.000 habitantes o más, o con menos pero dotados de PGOU, ese aprovechamiento es el resultado de referir a la superficie del respectivo terreno el 90% del aprovechamiento medio del sector en que se encuentre (una media ponderada de la edificabilidad del mismo calculada en términos sustancialmente análogos a los del aprovechamiento tipo, según el art. 39 de la Ley, que lo define en el apartado 1 y explica su obtención en el apartado 2, con una regla especial para suelo adscrito a sistemas generales en el apartado 3. En el resto de los municipios, el 100% del mismo aprovechamiento referencial.

En Canarias, el resultado viene a coincidir con el del Derecho aragonés pues el aprovechamiento patrimonializable es el 90% del aprovechamiento tipo del "ámbito correspondiente" que, por contraposición a lo que precisa en el suelo urbanizable ordenado ("del sector"), parece referirse a las unidades de actuación (que son los ámbitos de ejecución) (art. 72.1c)

En Murcia, el aprovechamiento será el del 90% de la Unidad de Actuación o adquirir, a requerimiento de la Administración actuante, dicho aprovechamiento por el valor establecido en la legislación vigente para su cesión a aquella . La Administración participará en los gastos de urbanización art 161). Se da la posibilidad de un aprovechamiento del 95% siempre y cuando el planeamiento lo justifique por ser necesario para la viabilidad de la actuación. (art.69)

En Cantabria, se realiza la cesión del suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento medio del sector o sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución o, de no haberlos, de la unidad de actuación, o el inferior a aquel que fije el planeamiento. Además el ayuntamiento podrá sustituir dicha cesión por su equivalente económico. En todo caso, el municipio no participará en los costes de urbanización correspondientes a dicho suelo de cesión.(art. 100 d y 126.2)

En Madrid, se cede las superficies precisas para la materialización del 10% del producto del coeficiente de edificabilidad del ámbito de actuación o unidades de ejecución en que se divida, por su superficie. (art.18.2 c)

En Extremadura, se indica que la Administración recibirá la cesión de suelo correspondiente de aprovechamiento urbanístico cuando de la ordenación se deriven efectivamente plusvalías y respecto de la diferencia en más que en aprovechamiento suponga dicha ordenación (art.14.1.4 c). La cesión será del 90% de la diferencia entre el aprovechamiento del sector y el aprovechamiento medio del área de reparto. (art.32.1)

En Asturias, se tendrá derecho al 90% del aprovechamiento medio del correspondiente ámbito, de conformidad con lo que el Plan General de Ordenación Urbana haya establecido al amparo del artículo 48 j de esta Ley. La Administración no tendrá que contribuir a los costes de urbanización de los terrenos en los que se localice el aprovechamiento del 10%, que deberán ser asumidos por los propietarios.

El propietario y la Administración podrán llegar a un acuerdo para que aquél adquiera, mediante convenio, el aprovechamiento urbanístico (derecho de adquisición preferente) correspondiente a ésta exclusivamente en los supuestos en que dicho aprovechamiento no sea susceptible de ejecución individualizada, sustituyéndolo por su equivalente en metálico.

También en casos donde el planeamiento imponga a los propietarios de los terrenos cargas especialmente onerosas relativas a la rehabilitación integral o a la conservación de elementos del inmueble, éstos podrán percibir un aprovechamiento superior la 90%. (art.31.2)

En Cataluña, se establece que los propietarios tienen derecho al 90%, como mínimo del aprovechamiento urbanístico del sector o polígono de actuación urbanística (art.40.1). También se debe indicar que la cesión que el propietario debe hacer será en concepto: (art.43.1)

• a) del 10% del aprovechamiento correspondiente a los nuevos usos que el plan de ordenación urbanística municipal posibilite, si la ordenación genera plusvalías inmobiliarias

• b) del 10% del aprovechamiento correspondiente a la edificabilidad adicional permitida por el plan de ordenación urbanística municipal, tanto la referida a los mismos usos como a los nuevos.

Éstos porcentajes son acumulativos hasta un límite del 10% del aprovechamiento total del ámbito de actuación urbanística. (art.43.2)

La Administración contribuye en las cargas de urbanización de los terrenos con aprovechamiento urbanístico que recibe en concepto del cumplimiento de los deberes de cesión de los propietarios, pero con matices. (art.46)

Es de interés indicar que hay una excepción, establecida en su día por la Ley 7/1997, de 14 de Abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo (art.2.3) que fue derogada con la redacción de la LrS98. Sin embargo la Ley asturiana la ha mantenido en ciertos aspectos. Asís será en actuaciones que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, donde los propietarios adquirían el 100% del aprovechamiento que resulte de aplicación. Sin embargo, en la Ley asturiana cuando se trata de actuaciones destinadas a rehabilitación integral o conservación de elementos del inmueble, el aprovechamiento podrá superior al del 90% del aprovechamiento medio del ámbito, y siempre que se les impongan a los propietarios cargas especialmente onerosas (art.31.2 párrafo 3).

En cambio, en Castilla y León, el art. 17.2b), en su primer párrafo, se plasma cierta analogía con el art.2.3 de a citada ley estatal, al atribuírsele el 100% del aprovechamiento (el que resulte de aplicar a los terrenos el aprovechamiento medio del sector) a los propietarios de terrenos "en sectores incluidos en conjuntos históricos declarados como Bien de Interés Cultural. [31]

Cumplimiento de los deberes de urbanización para la adquisición de aprovechamiento urbanístico

El derecho al aprovechamiento urbanístico requiere el cumplimiento de los deberes de urbanización, cesión, equidistribución y edificación en los plazos establecidos por el planeamiento, indicados en la LrS98 (art.14.2), y con el correspondiente plasmación y desarrollo a nivel autonómico:

• El deber de cesión, de suelo no lucrativo destinado para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local y, en su caso, para sistemas generales. También se deberá realizar la cesión de suelo de carácter lucrativo, del 10% del aprovechamiento del correspondiente ámbito, con carácter máximo que podrá ser reducido por las correspondientes legislaciones autonómicas.[32]

– El deber de equidistribución, con la aprobación del instrumento de gestión urbanística destinado al caso, debe garantizar la distribución equitativa de los beneficios y las cargas entre los propietarios afectados por la actividad urbanística

Arts.11.3 d) de la Rioja, 18.3c) de Castilla y León, 31.3 a) de Asturias, 18.a) Aragón, 100 a) Cantabria, 14.1.4 e) Extremadura, 51.1.2 g) Castilla-La Mancha, 20.2 b) en relación con el 82 Madrid, 95 Galicia, 63 Murcia, 72.2 d) Canarias, 14.2 Navarra, 44.1 a) Cataluña.

• "El deber de urbanización, con la recepción por el Ayuntamiento, sin contrapartida económica alguna, de las obras necesarias para que las parcelas resultantes de la nueva ordenación adquieran la condición de solar (art. 180.3 RG), que comprenderán la totalidad de las obras de urbanización previstas en el planeamiento urbanístico."[33]

Artículo 70.2c) en relación con 82.b) de Galicia, 11.3 e) de la Rioja, 18.3) de Castilla y León, 18.b) Aragón, 31.3 d) Asturias, 100 c) Cantabria, 14.1.4 d) Extremadura, 51.1.2 f) Castilla-La Mancha, 97 de Madrid, 69.1 c) Murcia, 72.2 f) Canarias, 66.2 a) Valencia (no claramente), 44.1 d) Cataluña.[34]

Los gastos de urbanización que deben afrontarse en cumplimiento de este deber de urbanizar aparecen señalados pormenorizadamente en diversas legislaciones autonómicas, salvo cuando se trata de la ejecución de sistemas generales.

Arts. 67 de Valencia, 132 de Galicia, 115 de Castilla La Mancha, 120 de Rioja, 68 de Castilla y León, 99 de Canarias, 97 de Madrid, 153 Navarra, 105 Asturias, 114 Cataluña.

"Tiene interés señalar que la ejecución de los sistemas generales puede formar parte del deber de urbanización en ésta clase de suelo, salvo que generase cargas desproporcionadas en relación con los beneficios de la actividad urbanística"[35] –esta opción es perfectamente posible y en gran medida lo han adoptado las Leyes de Aragón (art.18 b), Madrid (art.18.2 d), Extremadura (art.14.1.3 y 1.4), Cantabria (conexión a los sistemas generales, art.100 c), Valencia, Castilla La Mancha (art.51.2 f), si bien éstos dos más subrepticiamente, bajo la cobertura de los compromisos del agente urbanizador). En Castilla y León (que lo tenía previsto en su Anteproyecto de Ley) finalmente lo descartó. Esto fue debido, en opinión de Sánchez Goyanes, a la búsqueda de la seguridad jurídica, que la mueve a la citada Ley a adaptarse lo más posible formalmente al marco de las condiciones básicas estatales de la propiedad urbanística.

"El incumplimiento de los plazos señalados en el planeamiento o instrumento específico de ordenación de la fase de gestión (Proyecto o Programa de Actuación) es una de las circunstancias que pueden determinar el cambio de sistema de actuación, lo cual puede suponer efectos sancionadores para los propietarios incumplidores de sus deberes, que podría perjudicar igualmente a los propietarios que hayan cumplido o hayan manifestado su voluntad de hacerlo, si no se tiene una regulación al respecto. Por eso, en la legislación autonómica, es congruente una previsión como la del art.74.4 de Castilla y León que reconoce a aquellos (e incluso a los demás afectados) la conservación de sus derechos para iniciar o proseguir la actuación, siempre que formalicen las garantías pertinentes, y, sobre todo, la del apartado b) del mismo precepto, que garantiza en todo caso a los no responsables del incumplimiento, los derechos alcanzados (análogamente, más implícito ese resultado, art. 85 de Galicia), y. por eso también, está necesitada de subsanación aunque sea por vía reglamentaria la omisión que queda al descubierto en ese aspecto en otros casos (arts.116.2 de la Rioja, Aragón, etc.) (aspecto que no es objeto de estudio en esta tesina)."[36]

Aspectos a destacar

La Administración podrá sustituir el suelo, correspondiente al porcentaje del aprovechamiento del ámbito por su equivalente en metálico. En determinadas legislaciones autonómicas así viene recogido como en Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha y Madrid.

Mientras en determinadas legislaciones autonómicas la Administración contribuye a los gastos de urbanización en razón del porcentaje recibido en concepto de plusvalías (artículos 69 Murcia, 70 Galicia, 14 Extremadura, 46 Cataluña). En otras legislaciones autonómicas, los propietarios de suelo no consolidado serán los que harán frente al coste de urbanización de todo el ámbito, incluido % (normalmente 10 %) del aprovechamiento correspondiente, y que así viene regulado en 11, Rioja, 31.2 Asturias, 18.3 a) y b) Castilla y León, 67.1 Valencia , 72.2 Canarias, 13.3 Ley Foral 24/1998 de Navarra, 18.2 d) Madrid.

En Comunidades como Madrid y Cantabria, se obliga a los propietarios a costear y, en su caso, ejecutar las obras precisas para asegurar la conexión del ámbito de actuación a las redes generales (art.100 Cantabria), así como a mejorar como ampliar tales redes (art.18.2 Madrid). Deberes éstos, que en la LrS98 aparecen como deberes de propietarios pero de suelo urbanizable.

4.2.3.- Derecho a edificar

"Consiste en la facultad de todo propietario de materializar el aprovechamiento que le corresponda respecto del permitido por el planeamiento urbanístico definido éste con diversos enunciados en el derecho autonómico pero con resultado coincidente, previa obtención de la pertinente licencia urbanística municipal correspondiente":[37]

Arts. 11.1 de la Ley 110/1998, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja,

Arts. 18.3 d) de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León,

Art.31.1 de la Ley 3/2002, de 19 de abril, de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana del Principado de Asturias,

Art.13.5 de la Ley 15/01, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio de Extremadura,

Art.72.2 g) del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo de Canarias,

Art.98 d) de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria,

Art.69.1 d) de la Ley 1/01, de 24 de abril, del Suelo de Murcia,

Art.69.2 b) de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística Castilla-La Mancha,

Art.70.2 d de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia,

Art.20.2 a) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de La comunidad de Madrid,

Art.16.1 Ley 5/1999, de 25 de marzo, urbanística de Aragón,

Art.15 y 16 de la Ley Foral 10/1994, de 4 de Julio de Navarra,

Art.73 y 85 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de Valencia,

Art.44.1 e) de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Cataluña.

4.2.4.- Derecho a la edificación

"Es la facultad de usar y disponer de las construcciones e instalaciones ejecutadas, previa finalización de las obras al amparo de licencia urbanística municipal no caducada y conforme al planeamiento urbanístico".[38]

Este derecho se articula a la vez como deber de edificación, que se entiende cumplido con la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística

Art.151de la Ley 9/2001 del Suelo de La Comunidad de Madrid,

Art.156.1 de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha,

Art.214 de la Ley 1/01, de 24 de Abril, del Suelo de Murcia,

Art.185 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria,

Art.166 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo de Canarias,

Art.184 de la Ley 15/01, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio de Extremadura

Arts. 83.1 de la Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia,

Arts.11. f) de la Ley 10/1998, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja,

Art.172 de la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística de Aragón,

Art.165 de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha,

Art.19.3 de la Ley 10/1994, de 4 de julio, de Navarra.

DOCTRINA: RÉGIMEN JURÍDICO DEL SUELO EN LAS CCAA (Primera Parte), por Carlos Méndez Barrera, Licenciado en Derecho, Master en Urbanismo y Ordenación del Territorio por la Universidad San Pablo – CEU.

Autor:

Enrique Sánchez Goyanes

Enviado por:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.

"NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION"?

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2016.

"DIOS, JUAN PABLO DUARTE, JUAN BOSCH Y ANDRÉS CASTILLO DE LEÓN – POR SIEMPRE"?

[1] Merelo Abela, ?R?gimen del Suelo Urbano Consolidado?, Revista de Estudios Locales, Num. Extraordinario Julio 1999, pg 120

[2] Para que un suelo sea considerado como urbano por el criterio de consolidaci?n por la edificaci?n, en defecto de la legislaci?n auton?mica, el art.78 a) TR76, exige a los correspondientes terrenos que estuvieran en ?reas consolidadas por la edificaci?n en al menos dos terceras partes de su superficie, y en municipios sin planeamiento, el grado de consolidaci?n exigible es del 50% de las ?reas determinadas (art.81.2 TR76)

[3] Merelo Abela, ?R?gimen del Suelo Urbano Consolidado?, pg 125

[4] Entre otras sentencias del Tribunal Supremo, la STS de 13 de mayo de 1998 (RJ 1998/3844, FJ 7), ha dictaminado que ?es necesario que le terreno se encuentre en la malla urbana, o lo que es lo mismo, que un terreno se encuentre aislado de toda urbanizaci?n no merece la clasificaci?n de urbano, por m?s que ocasionalmente tenga los servicios urban?sticos a pie de parcela, es decir, los tenga porque pasen por all? casualmente y no porque la acci?n urbanizadora haya llegado a su entorno (?Comentarios a la Ley del Suelo de Madrid? , Ortega Garc?a, Ortega Cirugeda, pg 113).

[5] A modo de ejemplo, La Ley de Cdad. de Madrid hace una remisi?n a un desarrollo reglamentario de los criterios para valorar adecuadamente el grado de urbanizaci?n y de consolidaci?n de los terrenos para la clasificaci?n del suelo como urbano, as? como los criterios que sean de aplicaci?n, en su caso para distinguir entre las dos categor?as establecidas (Ortega Garc?a, Ortega Cirugeda, ?Comentarios de la Ley del Suelo de Madrid? , Editorial Montecorvo, Madrid, 2001, pg 115).

[6] ?Actuaci?nes integradas, en el suelo urbano, aunque tambi?n son posibles, no son t?cnicamente imprescindibles,? salvo cuando se requiera la realizaci?n de obras p?blicas de urbanizaci?n o los terrenos est?n incluidos en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar. (art.9.2, en relaci?n con su art.33.6) (Parejo Alfonso y Blanc Clavero, ?Derecho Urban?stico Valenciano?, tirant lo blanch, 2? edici?n, Valencia, 1999, pg 233)

[7] Merelo Abela, ?R?gimen del suelo urbano consolidado?, pg 128

[8] ibid

[9] Parejo Alfonso, Luciano, ?Derecho Urban?stico de Castilla-La Mancha?, Marcial Pons, Madrid, 1999, pg 339

[10] Parejo Alfonso, Luciano, ?Derecho Urban?stico de Castilla-La Mancha?, Marcial Pons, pg 341

[11] Merelo Abela, ?R?gimen Jur?dico del suelo urbano consolidado?, pg 128

[12] Si en uso de ?sta facultad, el planeamiento no estableciera la categorizaci?n, es evidente que no por ello, dejar?a el suelo urbano de tener una categor?a concreta, pues por imperativo de la LrS98, siempre habr?a que diferenciar entre suelo urbano consolidado por la urbanizaci?n y el que carezca de urbanizaci?n a efectos de aplicar el r?gimen jur?dico-urban?stico correspondiente. Lo curioso es que la propia Ley 5/1999 obliga indirectamente a la categorizaci?n por cuando los art?culos 35 y 41 e) exigen que desde el planeamiento general queden delimitados los sectores del suelo urbano no consolidado, luego el suelo que no quede incluido en sectores es suelo urbano consolidado (S?nchez Goyanes, E, ?Derecho Urban?stico de Castilla-Le?n?, pg 207).

[13] Merelo Abela, ?R?gimen del Suelo Urbano Consolidado?, pg 129

[14] Santos D?ez, Castelao Rodr?guez, ?Derecho Urban?stico?, pg 415

[15] Merelo Abela, ?r?gimen del Suelo Urbano Consolidado?, pg 130

[16] Merelo Abela, ?R?gimen del Suelo Urbano Consolidado?, pg 131

[17] La mera aprobaci?n del Plan General, legitima la incorporaci?n del propietario urbano al proceso de urbanizaci?n y edificaci?n (Parejo Alfonso, Blanc Clavero, ?Derecho Urban?stico Valenciano?, pg 501

[18] Parejo Alfonso, Blanc Clavero, ?Derecho Urban?stico Valenciano?, pg 501

[19] La Ley autoriza la edificaci?n a?n cuando la parcela no tenga la condici?n de solar, siempre que quede debidamente garantizada su simult?nea y completa urbanizaci?n (art.69.2 b)

[20] Santos D?ez, Castelao Rodr?guez, entienden que este deber est? impl?cito en el propio art.14.1 LrS98, aunque no lo indique expresamente. pg 443

[21] Tiene car?cter novedoso, el que se establezca que la condiciones de edificaci?n que fijen las licencias municipales se puedan hacer constar en el Registro de la Propiedad, y ello implica que si se trasmitan las fincas en curso de edificaci?n, los compradores han de asumir el cumplimiento de estas condiciones (art.41.3 Ley catalana)

[22] ?R?gimen del Suelo Urbano no Consolidado…?, S?nchez Goyanes, pg 143

[23] El porcentaje establecido concuerda con las exigencias de la doctrina constitucional, puesto que el porcentaje establecido no es fijo, sino que permite un margen de codecisi?n al legislador auton?mico, que puede llegar desde ese 90% al 100% de aprovechamiento patrimonializable (FFJJ 17? c)

[24] S?nchez Goyanes, ?R?gimen del Suelo Urbano No Consolidado y Urbanizable?, Revista de Estudios Locales (CUNAL), Julio 1999, pg 146

[25] S?nchez Goyanes, ?R?gimen del Suelo Urbano no Consolidado y Urbanizable?, pg 148

[26] El Suelo Urbano no Consolidado sin urbanizaci?n o necesitado de reurbanizaci?n (delimitaci?n de unidades de actuaci?n) posee los mismos derechos y deberes que los del suelo urbanizable (art.69.1 Castilla La Mancha).

[27] Recordamos que el propietario de suelo urbano consolidado carente de solar, guarda un r?gimen similar al de suelo urbano no consolidado (art.14.1.4 Extremadura).

[28] S?nchez Goyanes, ?R?gimen del Suelo Urbano…?, Revista de Estudios Locales (CUNAL), Pg 143

[29] ibid pg 149

[30] Con respecto a posibles contradicciones que contengan las leyes auton?micas como la presente Ley de Galicia, o como la de Andaluc?a, que mantienen porcentajes de aprovechamiento inferiores a los considerados como m?nimos por la legislaci?n estatal, fijadora de las condiciones b?sicas. En estos casos, esos porcentajes que no respeten la Ley estatal, deber?n entenderse sustituidos por los porcentajes establecidos en el art?culo 14..2 LrS y sustituido por lo preceptuado en la DD ?nica. 3 LrS. (Ricardo Santos y Julio Castelao: ?Derecho Urban?stico…?, cit, 3? edici?n, 2001, pg 419).

[31] S?nchez Goyanes, ?R?gimen del Suelo Urbano no Consolidado…?, pg 150

[32] Art?culos 14.1.4 b) y c) Extremadura, 51.1.2 d) y e) Castilla-La Mancha, 61.1 a) y b) Murcia, 70.2 a) en relaci?n con 82 a) Galicia, 11.3 a) y b) La Rioja, 20.2 b) y c) Madrid, 31.2 y 3 a) y b) Asturias, 18 c) y d) Arag?n, 100b) y d) Cantabria, 44.1 b) y c) Catalu?a

[33] S?nchez Goyanes, ?R?gimen Jur?dico del Suelo Urbano no Consolidado…?, pg 150

[34] Destacamos que en la Ley catalana, se establece que en suelo urbano no consolidado no incluido en ?mbitos de actuaci?n urban?stica, los propietarios est?n obligados a ceder gratuitamente al ayuntamiento, previamente a su edificaci?n, ?nicamente los terrenos destinados a calles o cualquier tipo de v?a de sistema para que dicho suelo adquiera la condici?n de solar (art.44.2)

[35] ?El legislador auton?mico, en general, comparte una cierta conciencia en que el ?nico l?mite claramente infranqueable a la configuraci?n pormenorizada que lleve a cabo el estatuto del respectivo propietario de suelo es s?lo el propio principio de equidistribuci?n. En la medida en que las cargas impuestas, puedan compensarse y verse as? satisfecho aquel principio, aqu?llas no reputar?n il?citas.? S?nchez Goyanes, ?R?gimen del Suelo Urbano no Consolidado…?, pg 151

[36] S?nchez Goyanes, ?R?gimen del Suelo Urbano no Consolidado…?, pg 151

[37] La legislaci?n aplicable al enunciar de modo pormenorizado este derecho, no habla aqu? del aprovechamiento ?patrimonializable? o susceptible de apropiaci?n por cada propietario seg?n las reglas del 100% o del 90% sobre aprovechamientos referenciales, etc., por que el aprovechamiento finalmente ?patrimonializado? por el propietario puede no coincidir con aqu?l. S?nchez Goyanes, ?R?gimen del suelo no consolidado…?, pg 151

[38] S?nchez Goyanes, ?R?gimen del suelo urbano no consolidado…?, pg 153