Definición de la clase y categoría de suelo urbano

1.- PRÓLOGO

La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo (STC), sobre la legislación estatal anterior a dicha fecha, establece con absoluta claridad y destaca la competencia del legislador estatal para clasificar el suelo y propugna su constitucionalidad, precisando que la misma ha de limitarse al enunciado de los grandes supuestos en que puede encontrarse el suelo, a los efectos de constituir las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad. Todo lo que suponga extralimitación de esta finalidad, precisa y esencial, traerá como consecuencia su inconstitucionalidad.

En base a la STC, la Ley 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (LrS98), procede no sólo a clasificar el suelo, sino a establecer categorías dentro de cada clase y a fijar los concretos criterios con arreglo a los cuales clasificar y categorizar los terrenos comprendidos en cada término municipal.

Así, dentro del suelo urbano, se establecen las categorías de suelo consolidado por la urbanización y suelo que carece de urbanización consolidada; dentro del suelo urbanizable se distingue entre el suelo urbanizable delimitado u ordenado desde el planeamiento general y suelo urbanizable que no queda desde este planeamiento ni delimitado ni ordenado, y, finalmente, dentro del suelo no urbanizable se diferencia entre el suelo no urbanizable protegido, suelo no urbanizable preservado.

En otras palabras, la LrS98, dentro del ámbito competencial que le es propio, establece los criterios de clasificación y, en cierto sentido, de categorización como definición del régimen jurídico-urbanístico que ha de regular las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad urbana. Esta regulación se convierte en el presupuesto mismo del derecho de propiedad, ya que ésta sólo puede ser contemplada bajo alguno de estos tres supuestos: suelo urbano, suelo no urbanizable y suelo urbanizable. Esta distinción resulta imprescindible al objeto de establecer los correspondientes regímenes jurídicos fundamentales.[1]

La legislación estatal viene a imponer y condicionar con unos mínimos el desarrollo urbanístico autonómico, que respetando lo articulado (en lo presente; la clases de suelo y sus correspondientes regímenes jurídicos), podrá complementarla o desarrollarla. Con todo ello, la presente tesina tiene la intención de establecer como las Comunidades Autónomas han desarrollado lo básico establecido en la legislación estatal, con respecto a las clases de suelo y los correspondientes regímenes jurídicos establecidos. Observaremos, legislaciones autonómicas elaboradas con anterioridad a la Lrs98, como la de Navarra, que han tenido que realizar modificaciones en su legislación para adecuarla a la citada Ley estatal, y como mientras unas han seguido fielmente lo básico estatal, otras han sido mas innovadoras siempre respetando ese común que vincula a todas; el respeto por la regulación estatal sobre régimen del suelo y valoraciones. (LrS98)

2.- DEFINICIÓN DE LA CLASE Y CATEGORÍA DE SUELO URBANO

2.1.- LEGISLACIÓN ESTATAL

Conforme al art. 8 de la Ley 6/1998, constituirán el suelo urbano:

• El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidadas por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
• Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.

El primer apartado del punto primero hace referencia a los requisitos exigibles para clasificar el suelo como urbano en función del grado de urbanización, mientras que el segundo se refiere al grado de consolidación por la edificación. La determinación de esos grados de urbanización y edificación es algo que compete a la legislación autonómica, y para el supuesto de que ésta ultima no contuviera los criterios definidores, se estará a la legislación estatal, como legislación supletoria[2]

La no exigencia expresa de la declaración de suelo urbano por el planeamiento, podría dar a entender que si el mismo ya está transformado por contar con los servicios indicados en el punto primero del artículo 8 LrS98 o está consolidado por la edificación, adquiere de forma automática dicha clasificación. Sin embargo, el motivo de esa indefinición se encuentra en el ámbito de la competencia del legislador estatal, ya que no puede entrar a definir, ni establecer cuáles han de ser los servicios urbanísticos con características adecuadas para servir a la edificación que sobre los terrenos exista o se haya de construir. Lo mismo debe entenderse para la declaración de suficiencia de los servicios. La razón resulta, del carácter de condición básica del precepto, y que deja suficiente espacio al legislador autonómico para su concreción y valoración. No debe olvidarse, en todo caso, que, en defecto de legislación autonómica, son aplicables, como derecho supletorio, las disposiciones estatales vigentes, entre las que se encuentra el artículo 21 del Reglamento de Planeamiento (que constituye desarrollo reglamentario de precepto del Texto de 1976, idéntico en este aspecto al art. 8 del nuevo Texto), que exige la adecuación de los servicios a la edificación existente o que se haya de construir.[3]

Con respecto a los municipios que carezcan de planeamiento general, el artículo 11 LrS98 establece que:

"….. el suelo que no tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 8, tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de ésta Ley".

Para que un terreno tenga la consideración de suelo urbano por el grado de urbanización, el Tribunal Supremo ha establecido un requisito adicional, y es "su inserción en la malla urbana". Tras la Ley 6/98, en defecto de legislación autonómica que contuviera una distinta regulación de este aspecto, la ya muy consolidada jurisprudencia recaída sobre el derecho estatal (que operaría como derecho supletorio), que exige este requisito para la clasificación del suelo como urbano. Requisito que diversas comunidades autónomas han adoptado en sus respectivas legislaciones como la de La Rioja. [4]

Hasta este punto las referencias al suelo urbano se han hecho de forma genérica. Pero dentro del suelo urbano se distinguen dos categorías de suelo; suelo urbano consolidado y no consolidado, en función del grado de urbanización de que dispongan. Es necesario dar un paso más y determinar su categorización, ya que la misma resulta determinante para establecer el régimen jurídico aplicable, distinto para uno y otro supuesto (e.j. cesión de suelo a la administración, etc.,).

Es importante destacar en este punto, que la distinción por el grado de transformación entre suelo urbano consolidado y no consolidado, en tanto instrumento para la imposición de distintos deberes urbanísticos, forma parte del condicionado básico del ejercicio del derecho de propiedad urbana y estaría amparada por la competencia estatal (art. 149. 1. 1 CE); así resultaría de la STC 61/1997, Fundamentos Jurídicos (FFJJ) 8 y 20. "Quedando, por tanto, reservado a las Comunidades Autónomas la definición del modelo territorial al qué responden estas dos categorías primarias del suelo urbano, siendo conforme a la Constitución otorgar un trato diferenciado a ambas categorías del suelo urbano, en lo que respecta a los deberes urbanísticos de la propiedad."[5]

2.2.- EL SUELO URBANO EN LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

Una vez analizado el marco establecido por la legislación estatal, procede el estudio de los criterios establecidos en la legislación autonómica para clasificar el suelo como urbano, así como sus categorías, y lo que es más importante, su conformidad o no con los criterios establecidos en la LrS98, que, como hemos mencionado, tienen carácter de legislación básica.

NAVARRA (Ley Foral 10/1994, de 4 de Julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo)

La Ley Navarra clasifica el suelo como urbano, cuando el planeamiento lo clasifique como tal. También cuando los terrenos cuenten con los cuatro servicios básicos recogidos también en el art.8 LrS98.

En el art 13 de la ley Navarra, de la Ley Foral 24/1998 de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia de aprovechamiento urbanístico, se da una distinción entre terrenos, para dotar a cada uno, de un aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación distinto. En base, a éste regulación, y a lo establecido en la LrS98, se puede categorizar el suelo urbano en consolidado y no consolidado. Así, se entiende por suelo urbano consolidado, el suelo no incluido en unidades de actuación y que tenga la urbanización consolidada, o que careciendo de urbanización consolidada, se produzca la sustitución de la edificación existente sin incremento de aprovechamiento, y por último terrenos incluidos en cascos históricos. Serán suelo urbano no consolidado, el restante suelo clasificado como suelo urbano. Por lo tanto, no hay ningún problema de compatibilidad con la legislación estatal venida al caso.

COMUNIDAD VALENCIANA (Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística).

La Ley 6/1994, al igual que la Ley 10/1994 de Navarra (promulgadas ambas con anterioridad a la LrS98), "no establece categorías el suelo urbano, pudiendo definirse éste, en el marco de sus artículos 8 y 9, como el suelo que, dentro del conjunto de terrenos que el Plan mantiene o incorpora al proceso de urbanización, no quedan sujetos desde el propio planeamiento al régimen de ejecución de Actuaciones Integradas[6]sino que se desarrollaran preferentemente mediante actuaciones aisladas."[7]

Por lo tanto, el criterio seguido para considerar el suelo de una clase u otra se establece en el Plan, en función de la idoneidad de los instrumentos de Actuación urbanística que convengan en el proceso urbanizador o edificatorio. (suelo urbano – actuaciones aisladas) (suelo urbanizable – actuación integrada).

GALICIA (Ley 1/1997, de 24 de marzo, del suelo).

La definición de suelo urbano en la Ley de Galicia (art.64), no difiere de lo que ha sido tradicional en la legislación del suelo y que se corresponde con el art.8 LrS98.

Suelo urbano consolidado es, según el artículo 65. 1 de esta Ley, el suelo así caracterizado por el planeamiento general por no resultar preciso el desarrollo de actuaciones de ejecución integral (procesos completos y complejos de gestión urbanística).

"Se adopta un criterio puramente formal. Conviene, sin embargo destacar que posteriormente se regula en la Ley la posibilidad de que el suelo urbano consolidado quede incluido en polígonos (que paradójicamente se definen en el art. 120 como "los ámbitos territoriales que comportan la ejecución integral del planeamiento"), si bien en estos casos parece que los polígonos, que pueden ser discontinuos, tienen por finalidad exclusivamente las operaciones reparcelatorias, "que no impliquen un proceso de ejecución integral".[8]

Suelo urbano no consolidado, es aquel suelo que se desarrolla por medio de actuaciones de ejecución integral. (art.65.2)

CASTILLA LA MANCHA (Ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística)

En la Ley castellano-manchega se delimita el suelo urbano, siguiendo los criterios tradicionales, de la urbanización y la consolidación por la edificación al menos en las dos terceras partes del espacio, de un lado, y la ejecución del planeamiento, de otro.

Se deduce de la interpretación conjunta de los diversos apartados del artículo 45, que el suelo urbano consolidado es el que cuenta con todos los servicios urbanísticos precisos por el planeamiento o, en defecto de tal previsión y como mínimo, los legalmente previstos para la condición de solar (indicados abajo), sin que además, dicho planeamiento les atribuya un aprovechamiento superior al realmente existente, cuya materialización requiera, en su caso, la delimitación de la unidad de actuación). [9]

También, se consideran suelo urbano consolidado, los terrenos, que adquieran la condición de solares por haber sido urbanizados en ejecución y de conformidad con las determinaciones del planeamiento territorial y urbanístico correspondiente.

Es suelo urbano no consolidado, el suelo que no cumpla las criterios establecidos para el suelo urbano consolidado. (art.45.2)

"Con respecto a los Municipios sin Plan General, resulta la misma operación de clasificación sólo que dando lugar a la categoría de suelo urbano de reserva, debe tener por objeto los terrenos inmediatamente contiguos a los clasificados como suelo urbano consolidado",[10] que (art.48):

– "…estén servidos por las redes de los servicios legalmente precisos para la condición de solar…",

– "…queden comprendidos en áreas de tamaño análogo al medio de manzanas del suelo urbano consolidado colindante, cuya delimitación, además de evitar en lo posible la formación de travesías en las carreteras, deberá ser proporcionada a la dinámica urbanística del municipio…"

LA RIOJA (Ley 10/1998, de 2 de Julio, de ordenación del territorio y urbanismo).

La definición de suelo urbano por su urbanización incluye el requisito de estar incluido en la malla urbana, siguiendo el criterio establecido por la jurisprudencia, ya citado.

La Ley establece en su artículo 8 b) unos porcentajes para considerar el suelo urbano por su edificación. Esto viene a significa que los municipios tengan su ordenación consolidada:

• Por ocupar la edificación existente al menos 2/3 de los espacios aptos para la misma, en municipios de población superior a veinticinco mil habitantes, (común en el desarrollo autonómico general), y

• Y el 50% en el resto de los municipios (igual e inferior a veinticinco mil habitantes)

Para la consideración de suelo como urbano, no será necesario que tenga la consideración de solar, donde se requiere que se tengan señaladas alineaciones y rasantes, cuando se tenga planeamiento.

El art. 9 de la citada Ley distingue las dos categorías de suelo urbano. La Ley considera suelo urbano consolidado, el que el planeamiento municipal estime que no esté sujeto el mismo a procesos integrales de urbanización y/o edificación (art. 9.1). Estos terrenos podrán estar sometidos a procesos de renovación o reforma interior. No se establece un criterio material de categorización, por lo que no advierte contradicción con los criterios de la LrS98.

Se debe indicar, sin embargo que el art. 113 admite la posibilidad de que un suelo urbano consolidado quede delimitado en unidades de ejecución para la realización de procesos de renovación o reforma interior, con lo que la propia definición de suelo urbano consolidado queda desdibujada.

Se establece que será suelo urbano no consolidado, el suelo clasificado como urbano y que sea sometido a procesos integrales de urbanización, o edificación

Los municipios sin planeamiento, seguirán la legislación estatal, de que lo que no se ajuste a los requisitos para considerar un suelo como urbano, tendrá la consideración de suelo no urbanizable.[11]

ARAGÓN (Ley 5/1999, de 25 de marzo, urbanística).

El suelo urbano no consolidado se integra por los terrenos del suelo urbano que el Plan General defina expresamente por estar sometidos a procesos integrales de urbanización, renovación o reforma interior (art14). También tendrán esta categoría de suelo, los terrenos clasificados como urbanos por cumplir el criterio de estar ubicado en áreas consolidadas por su edificación en las 2/3 partes de su superficie edificable, siempre que la parte edificada reúna o vaya a reunir, en ejecución del Plan, los requisitos establecidos para la consideración del suelo como urbano por el criterio de su urbanización (acceso rodado integrado en malla urbana, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica). Por último, son suelo urbano no consolidado, aquellos terrenos que cumpliendo el citado criterio de consolidación por su edificación, no tenga urbanización, o ésta haya quedado obsoleta o haya dejado de ser adecuada respecto de la edificación que soporta o el Plan le autoriza a soportar (art.21 Decreto 52/2002). El suelo que el Plan General no defina expresamente como suelo urbano no consolidado, constituyen el suelo urbano consolidado. (art.20 Decreto 52/2002)

CASTILLA Y LEÓN (Ley 5/1999, de 8 de abril, de urbanismo).

El artículo 11 establece los requisitos para la clasificación del suelo como urbano, requisitos ya habituales en nuestra legislación urbanística (art.8 LrS98), fijando en el criterio de la consolidación por la edificación "que estén ocupados por la edificación en al menos la mitad de los espacios aptos para la misma…" [art. 11b)]. El texto autonómico destaca expresamente el requisito de la adecuación y suficiencia de los servicios y recoge el requisito establecido por la jurisprudencia de inserción en la malla urbana. Por último, establece como supuesto de suelo urbano el de los "…terrenos urbanizados conforme al planeamiento urbanístico…"(art.11c).

El artículo 12 de esta Ley dispone que el planeamiento general podrá distinguir las categorías de suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado. "Sorprende que esta categorización se plantee como potestativa cuando la Ley estatal básica la impone".[12]

Se considera suelo urbano consolidado, art. 22 :

• a) Los solares.

b) Terrenos no solares aptos para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento.

"La concreción de este supuesto no es fácil, a la luz de la definición de solar que se da y del supuesto que después se analizará.

Pero es, que además, la propia previsión del supuesto de terreno no solar apto para su uso inmediato es contradictoria en sí misma, pues, según el artículo 18.4, el suelo urbano no podrá ser destinado a los usos permitidos por el planeamiento hasta haber alcanzado la condición de solar, salvo que se garantice la ejecución simultánea de la urbanización."

c) Terrenos que pueden alcanzar esta aptitud mediante actuaciones aisladas.

"Las actuaciones aisladas son precisamente las que tienen, entre otros posibles objetos, el de completar la urbanización de las parcelas de suelo urbano consolidado a fin de que alcancen la condición de solar, si aún no la tuvieran."[13]

Con respecto a la categorización de suelo urbano no consolidado, se sigue la línea común, "…constituido por los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano, y que afectos de su consolidación se agruparán en ámbitos denominados sectores…sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior…"

En municipios sin planeamiento urbanístico se seguirán los criterios por su urbanización física o por el de consolidación del art.11 b), de ocupar al menos la mitad de los espacios aptos para urbanizar, sin contar lo espacios ocupados por vías públicas o espacios libres existentes.

CANARIAS (Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y de espacios naturales).

Para la legislación canaria es, suelo urbano consolidado aquel terreno que además de los cuatro servicios establecidos en la Ley estatal, cuente con los de pavimentación de calzada, encintado de aceras y alumbrado público (Art. 51.1 a). El suelo urbano no consolidado por la urbanización, será el integrado por el restante suelo urbano (art.51.1 b).

REGIÓN DE MURCIA (Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo)

En la legislación murciana, se establece los mismos criterios establecidos en la legislación estatal para clasificar el suelo como urbano, sólo indicar que en el criterio de la consolidación por la edificación es exige un porcentaje superior a las dos terceras partes de la superficie apta para la misma para el cumplimiento de éste criterio. (art.62)

En la legislación de Murcia, establece que tendrá la consideración de suelo urbano consolidado por la urbanización los terrenos en que no sea necesario la aplicación de mecanismos de equidistribución de beneficios y cargas. En cambio, se tendrá por suelo urbano no consolidado, aquellos terrenos que se ejecuten en unidades integradas, y consecuentemente sean de aplicación medios para la equitativa distribución de beneficios y cargas (art.63.1 y 2). Además, de las dos categorías tradicionales de suelo urbano (consolidado y no consolidado), la presente ley establece dos categorías anexas:

• suelo urbano de núcleo rural, son aquellos terrenos (incluidos los de la huerta tradicional de la Región de Murcia), "en los que, por existir agrupaciones de viviendas con viario e infraestructura común y relaciones propias de la vida comunitaria, constituyan un asentamiento de población tradicional reconocido oficialmente por un topónimo y especialmente vinculado a las actividades del sector primario" (art. 63.4).

• suelo urbano especial, son aquellos terrenos (incluidos los de la huerta tradicional de la Región de Murcia), en los que, "careciendo de alguno de los requisitos del apartado anterior, constituyan un asentamiento con frente común a camino público tradicional"(63.5).

Los propietarios de éstas dos categorías de suelo urbano, tiene que cumplir con las obligaciones que se determinan para sus regímenes específicos (arts. 70, 72 y 73).

CANTABRIA (Ley 2/2001, de 25 de junio, de ordenación territorial y régimen urbanístico del suelo).

La Ley cántabra, para clasificar el suelo como urbano, establece los criterios regulados en la LrS98, por su urbanización, donde se incorpora la exigencia de que se encuentre integrado en una malla urbana, y por su edificación, requiriendo que los terrenos estén incluidos en áreas edificadas en, al menos, la mitad de su superficie, siempre que la parte edificadas reúna al menos tres de los requisitos básicos para considerar el suelo urbano por su urbanización (art.95.1 a) y b).

El hecho de que se exija en la parte edificada, que reúna un mínimo de tres servicios de los establecidos para considerar un suelo como urbano, resulta como aspecto a destacar en á presente legislación.

En los municipios sin Plan, se establece los criterios fijados para considerar el suelo como urbano por su edificación (aquí encima), pero con la diferencia que, en este caso se exigen los cuatro servicios (art.95.2).

Con respecto a los criterios establecidos para la categorización del suelo urbano, la ley cántabra entiende como suelo urbano no consolidado, el suelo urbano que el Plan General defina como tal, por estar sometido a procesos de urbanización, renovación o reforma interior, así como aquellos otros sobre los que el planeamiento prevea una ordenación sustancialmente distinta a la existente. Se entiende por suelo urbano consolidado, el restante suelo clasificado como urbano (art.96)

COMUNIDAD DE MADRID (Ley 9/2001, de 17 de Julio, del Suelo).

La Exposición de Motivos señala que la clasificación se ajusta a la legislación básica, establecida por la Ley estatal 6/199. Por ello, la Ley sigue estrictamente las clases y categorías de suelo de la Ley estatal, si bien conviene poner de relieve determinadas aspectos de ésta.

• Añade a los cuatro servicios contenidos en la Legislación estatal para considerar un suelo como suelo urbano (acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica), un nuevo servicio, el alumbrado público.

• La ley establece los 2/3 como requisito para considerarse el suelo urbano por su edificación.

• se sigue con la línea de considerar el suelo como urbano cuando tenga la condición de solar, exigencia no contenida en la legislación estatal (art.8)

• También será considerado como suelo urbano aquel que haya sido urbanizado en ejecución del planeamiento.

Es preciso también indicar que el artículo 14.1 exige siempre que los terrenos formen parte de la trama urbana para que sean urbanos, siguiendo a la línea jurisprudencial ya mencionada.

El artículo 14.2 de esta Ley establece la diferencia entre el suelo urbano consolidado y no consolidado. El citado artículo entiende como suelo urbano consolidado, aquel "integrado por los solares, así como las parcelas que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el planeamiento urbanístico, puedan adquirir la condición de solar, mediante obras accesorias y simultáneas a las de edificación y construcción".

Además, tendrán la consideración de suelo urbano consolidado, aquellos terrenos que cuenten con urbanización idónea para la edificación o construcción a que deba otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, los cinco servicios arriba aludidos. (art. 14. 1 b)

Con respecto a lo entendido como suelo urbano no consolidado, se sigue la línea común de necesidad de estar integrado en una unidad de actuación integral de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior, etc. Se establece dentro de ésta categoría de suelo urbano una distinción entre aquellos que poseen ordenación pormenorizada o no, con sus respectivos efectos (art.20)

EXTREMADURA (Ley 15/2001, de 14 de Diciembre, del suelo y ordenación territorial).

La Ley de Extremadura establece los requisitos tradicionales para considerar el suelo urbano como consolidado (los cuatro servicios, etc.), así como el de la consolidación por la edificación al menos en las dos terceras partes del espacio, contando con los cuatro servicios básicos exigidos para clasificar un suelo como urbano por el criterio de su urbanización. También cuenta con el criterio, de haber sido urbanizado en ejecución del planeamiento urbanístico.

La regulación respecto al suelo urbano no consolidado, además establecer los requisitos comunes a las demás legislaciones de reforma interior, etc.,ejecutados mediante unidades de actuación urbanizadora, se establecen dos criterios anexos que para categorizar el suelo urbano como no consolidado (art. 9.2 b) c))

• "su urbanización o nivel de dotaciones existentes no comprenda todos los servicios precisos o no tengan la proporción adecuada…"

• se les atribuya un aprovechamiento objetivo superior al realmente existente, cuya materialización requiera, por exigirlo el Plan General Municipal, la delimitación previa de unidades de actuación discontinuas.

Con respecto al suelo urbano consolidado, no se da una definición de esta categoría de suelo, por lo que se debe entender que será suelo urbano consolidado, todo suelo urbano que no tenga la condición de no consolidado.

PRINCIPADO DE ASTURIAS (Ley 3/2002, de 19 de abril, de régimen de suelo y ordenación urbanística).

La Ley asturiana sigue los criterios establecidos en la legislación estatal para clasificar el suelo como urbano. Indicar solamente que en el suelo considerado urbano por su urbanización, se requiere que estos no sean predios situados en núcleos rurales, y por su edificación, que estén comprendidos en áreas consolidadas por la edificación en al menos 2/3 partes de la superficie. (art.23)

Así como en la Ley de Murcia se establece como una de las categorías de suelo dentro de la clase de suelo urbano, la de suelo urbano de núcleo rural. En la presente ley se establece que "no tendrán la consideración de suelo urbano los predios situados en núcleos rurales, aunque posean o lleguen a reunir los citados servicios urbanísticos en el grado o con las características propias de los asentamientos rurales" (Art.23.a).

La Ley de Asturias, define el suelo urbano consolidado, como aquel que debe tener la condición de solar, así como aquellos, que careciendo de alguno de los requisitos, o precisando completar su urbanización, sea susceptible de obtener licencia. (art.24.2)

Por otro lado, se entiende como suelo urbano no consolidado, el suelo urbano que no reúna los requisitos para ser categorizado como consolidado, y en que se desarrolla actuaciones de urbanización, reforma interior mediante unidades de actuación. (art.24.3)

CATALUÑA (Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo).

La legislación catalana, viene a definir el suelo urbano, como aquel que se encuentre ubicado en el tejido urbano, y cumpla con los criterios tradicionales de:

• la urbanización, donde es para destacar el que se requiera de una "red viaria que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal".

• la consolidación, que estén comprendidos en áreas consolidadas por la edificación de al menos dos terceras partes de su superficie edificable

• la ejecución del planeamiento (art.25).

El artículo 30 establece que serán considerados suelo urbano consolidado, aquellos terrenos clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación que :

• tengan señaladas alineaciones y rasantes

– tengan que terminar la urbanización en base a lo establecido en el planeamiento urbanístico, y en su defecto, que disponga de los servicios urbanísticos precisos para clasificar un suelo como urbano (art.26.1) y además cuente con alumbrado público y esté íntegramente pavimentada.

Tiene la condición de suelo urbano no consolidado el suelo urbano en el que no den las condiciones para considerar el suelo como urbano consolidado (art.31).

3.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO CONSOLIDADO

3.1.- LEGISLACIÓN ESTATAL

La LrS98 en sus artículo 13 y 14 determina el régimen jurídico aplicable a los propietarios de suelo urbano, distinguiendo en el último de los citados, los deberes que debe cumplir el propietario de suelo urbano según se trate de suelo urbano consolidado por la urbanización o de suelo urbano no consolidado.

3.1.1.- DERECHOS (ART 13 LrS98)

a) Aprovechamiento urbanístico.

La Ley 6/98 no recoge de forma expresa este derecho, pero es evidente que debe determinarse cuál es el aprovechamiento urbanístico que corresponde al propietario de suelo urbano no incluido en unidad de ejecución.

Así, dado que en suelo urbano consolidado no hay ningún deber de cesión de suelo lucrativo ni aprovechamiento a favor de la Administración, el propietario de esta categoría de suelo urbano posee como derecho subjetivo, la totalidad del aprovechamiento objetivo total que el plan asigna a su terreno, parcela o solar. (100%)[14]

b) A urbanizar (completar la urbanización para que el terreno adquiera la condición de solar, si aún no la tuviera).

La LrS98 no proporciona un concepto de solar, por lo que habrá de estarse a lo que disponga la legislación autonómica o, en su defecto, en la legislación supletoria, en este caso, el artículo 82 del TR de 1976, según el cual se precisa:[15]

• que se trate de una superficie apta para la edificación.

• que esté urbanizada con arreglo a las normas mínimas establecidas por el planeamiento o, en su defecto, que cuente con los servicios precisos para su consideración como suelo urbano más los requisitos de pavimentación de la calzada de la vía a que dé frente y encintado de aceras, y

• que tenga señaladas alineaciones y rasantes si existe plan de ordenación.

c) A edificar los solares en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento.

3.2.2.- DEBERES (art. 14 LrS98)

La Ley 6/1998, establece cuáles son los deberes de los propietarios de suelo urbano en función de su categoría, asignando a los de suelo urbano consolidado por la urbanización, los siguientes:

• Completar a su costa la urbanización precisa para que el terreno adquiera la condición de solar.

• Edificar los solares en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.

"Se prevé, por tanto, que el proceso edificatorio puede no quedar sujeto a plazo. Ahora bien, en defecto de lo que al respecto pueda regular la legislación autonómica, ha de estarse al derecho estatal supletorio, constituido en este punto por los artículos 154 y siguientes del Texto Refundido de 1976."[16]

3.2.- DESARROLLO DE LA CATEGORÍA DE SUELO URBANO CONSOLIDADO EN LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA

3.2.1.- CONCEPTO DE SOLAR.

En la legislación autonómica, el concepto de solar no es uniforme:

Como se indica más arriba, el Texto Refundido de 1976, establece una definición de solar, que se entiende como supletoria, cuando legislaciones autonómicas no lo han previsto en sus desarrollos normativos. Sin embargo hay Comunidades Autónomas que la recogen o realizan una definición particular de solar partiendo de la establecido en éste texto legal.

Realizan una trascripción literal de la definición del art. 82 TR 76, la Ley del Principado de Asturias 3/2002 de 19 de abril, de Régimen de Suelo y Ordenación Urbanística en su articulo 24.4, la Ley Foral 10/1994 de Navarra en su artículo 10 y la Ley 10/1998 de La Rioja en su artículo 10, si bien en estas dos últimas se añade el requisito de que "se haya realizado el reparto de cargas de la urbanización", cuando fuera preciso.

La Ley 6/1994 de Valencia establece que, "son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas en el Plan". (art. 6.1) Se requerirá de los servicios y las características establecidos en esta Ley, que han sido incluidos en la Ley 2/1998 de Castilla-La Mancha (ver ésta Ley).

La Ley 1/1997 de Galicia, en su articulo 69 sigue casi literalmente el concepto de solar recogido en el Texto Refundido del 76, pero establece una diferencia en su conceptuación, ya que no exige el encintado de aceras para considerar un suelo como solar, mientras la legislación estatal si.

La Ley 2/1998 de Castilla – La Mancha aporta esta definición en la Disposición Preliminar, que la Ley /1999 de Canarias copia literalmente en el anexo (1.3.2) de su texto refundido, al igual que la Ley 15/2001 de Extremadura (disposición preliminar 2.3):

"Parcela ya dotada con los servicios que determine la ordenación territorial y urbanística y, como mínimo, los siguientes:

• 1)  Acceso por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas todas que lo circunden.

No pueden considerarse vías a los efectos de la dotación de este servicio ni las vías perimetrales de los núcleos urbanos, respecto de las superficies de suelo colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de los núcleos entre sí o las carreteras, salvo los tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo urbano.

• 2) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para la edificación, construcción o instalación prevista.

• 3) Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado o a un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio. Excepcionalmente, previa autorización del planeamiento, se permitirá la disposición de fosas sépticas por unidades de constructivas o conjuntos de muy baja densidad de edificación.

• 4) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías que lo circunden".

La 5/1999 de Aragón, sigue también el concepto de solar establecido en el Texto Refundido de 1976, pero con dos novedades: (art.15)

– requerir de alumbrado público cuando no existiere planeamiento o en ausencia de determinación de éste.

– en el supuesto de ausencia de determinaciones suficientes del planeamiento, la cualidad de solar se aplicará, como máximo, a la superficie de la parcela contenida en la o las líneas paralelas a los viales pavimentados con una profundidad de veinte metros.

El artículo 22 de la Ley 5/1999 de Castilla y León ofrece su propia definición de solar:

"Superficies de suelo urbano legalmente divididas, aptas para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico, urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas en aquél, y que cuenten con acceso por vía pavimentada abierta al uso público y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público. Así como con aquellos otros que exija el planeamiento urbanístico, en condiciones de caudal y potencia adecuados a los usos permitidos".

La Ley 1/2001, de 24 de abril, del suelo de la Región de Murcia, sigue el artículo 82 del Texto Refundido de 1976, excepto que incorpora el requisito de alumbrado público, en caso de no haber planeamiento urbanístico. Y que cuando se trata de suelo urbano de núcleos rurales o urbano especial, se requiere de requisitos establecidos en el artículo 63.4 y 5 respectivamente de la Ley autonómica. (art.64)

La Ley 2/2001, de 25 de junio, de Cantabria, , exige los mismos requisitos para la consideración de una superficie como solar que la Ley 5/1999 de Aragón, en lo referente a requerir alumbrado público cuando no existiere planeamiento o en ausencia de determinación de éste (art. 101).

En la Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid, el concepto de solar viene a suponer que los terrenos sean aptos para la edificación o construcción y estén completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente además de los 4 servicios (abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público) (art. 14. 1 a)), dado que el requisito de acceso rodado se entiende implícito dentro del concepto de solar.

La Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo, de Cataluña, en su artículo 29, se establece un concepto de solar, un tanto similar al de la Ley 2/2001, de Cantabria pero con matices dado que la Ley catalana contiene una serie de requisitos novedosos en el desarrollo autonómico de éste concepto:

• Que sean susceptibles de inmediata licencia porque no han sido incluidos en un plan de mejora urbana ni en un polígono de actuación urbanística pendientes de desarrollo (art.29 c)).
• Que, para edificarlos, no tengan que cederse otros terrenos para abrir calles o vías de cara a regularizar o a completar la red viaria (art.29 d)).

3.2.2.- Adecuación de la legislación autonómica a la regulación básica establecida en la LrS98

Al tener la regulación estatal en esta materia carácter de legislación básica, la legislación autonómica sólo puede entrar en su desarrollo, como se procede a indicar.

NAVARRA

Los deberes y derechos del propietario de suelo urbano consolidado, se entiende, conformarán:

• el de completar su urbanización para adquirir la condición de solar

• 100% del aprovechamiento permitido por el planeamiento

COMUNIDAD VALENCIANA

En la Ley valenciana, el suelo que se desarrolle mediante actuaciones aisladas directas por el propietario del correspondiente terreno (es asimilable a la actuación en suelo urbano consolidado de la Ley estatal).

Se determina que el propietarios podrán realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento que, en cada momento, el Plan le asigne (art.75.1)[17], y que corresponderá en su totalidad al propietario de la parcela o solar en base a la normativa estatal básica (LrS98) .Al tratarse de suelo urbano, está básicamente urbanizado y por lo tanto la principal labor será la edificación. Para el cumplimiento de ésta obligación, se determina el cumplimiento previo de las siguientes condiciones:

• La parcela debe estar dotada de las condiciones precisas para ser solar .

• Transmitir a la Administración el suelo dotacional, en base al principio de equidistribución (art.5 LrS98) y el deber básico de convertir la parcela en solar (art.14.1 de la misma Ley).

La Ley valenciana establece la posibilidad de establecer programas que impongan el cumplimiento forzoso y a plazo fijo de las cargas u obligaciones antes expuestas y se puede así, concluir el desarrollo de la ordenación urbanística sin dilaciones.[18]

GALICIA

La Ley del suelo de Galicia no regula con suficiente claridad el régimen jurídico correspondiente a una y otra categoría de suelo urbano, a diferencia de la LrS98.