Manual de procedimientos de valuación inmobiliaria

CAPÍTULO I

Disposiciones Generales

ARTÍCULO 1.- Este Manual tiene por objeto sentar las bases para la autorización de personas morales y el registro de personas físicas para la práctica de avalúos para efectos fiscales; establecer las normas y lineamientos para la práctica de avalúos, su forma, contenido y revisión, así como definir el procedimiento para la aplicación de sanciones.

ARTÍCULO 2.- Para efectos de este Manual, se entenderá por:

• Código: el Código Financiero del Distrito Federal;

• Autoridades Fiscales: la Secretaría de Finanzas del Distrito Federal, la Tesorería del Distrito Federal y la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial;

• Secretaría: la Secretaría de Finanzas del Distrito Federal;

• Tesorería: la Tesorería del Distrito Federal;

• Subtesorería: la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial;

• Avalúo: el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que plasmado en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones establecidas en el Código; cuando la contribución que se determine con base en dicho avalúo sea el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, el anexo a la declaración forma parte integrante del avalúo;

• Personas autorizadas: aquellas personas morales constituidas como instituciones de crédito, sociedades civiles o mercantiles, con autorización vigente ante la Tesorería para practicar avalúos inmobiliarios determinados en el Código, con auxilio de perito valuador;

• Personas registradas: los peritos valuadores y corredores públicos debidamente registrados ante la Tesorería para practicar avalúos inmobiliarios determinados en el Código;

IX. Peritos valuadores: las personas físicas registradas ante la Tesorería que practiquen avalúos o auxilien a instituciones de crédito y/o sociedades civiles o mercantiles en la práctica de los mismos;

• Corredores públicos: las personas físicas acreditadas y debidamente registradas ante la Tesorería para practicar avalúos.

ARTÍCULO 3.- La práctica de los avalúos a que se refiere el Código, se regirá por las normas, procedimientos y lineamientos establecidos en el propio Código y en este Manual, así como en las demás disposiciones aplicables en materia de valuación inmobiliaria en el Distrito Federal.

ARTÍCULO 4.- Corresponde a las autoridades fiscales:

• I. Registrar y autorizar a las personas físicas y morales, respectivamente, para la práctica de avalúos;

• II. Revisar y aplicar los avalúos elaborados y presentados para efectos fiscales, así como realizar los análisis y comprobaciones que se estimen pertinentes;

• III. Requerir información relacionada con la práctica de avalúos a las personas autorizadas y/o registradas;

• IV. Determinar, actualizar y difundir los valores de referencia y los factores de eficiencia de las características de los inmuebles, a los cuales deberá sujetarse la práctica valuatoria, y que serán necesarios para la revisión de avalúos;

• V. Aplicar exámenes de conocimientos en materia de valuación inmobiliaria, a los aspirantes a obtener registro para practicar avalúos y a las personas ya registradas;

• VI. Sancionar a las personas autorizadas y registradas que no se sujeten a los procedimientos y lineamientos técnicos establecidos en el Código y en el presente Manual;

• VII. Mantener las relaciones institucionales con las autoridades y agrupaciones pertinentes en lo relativo a la valuación inmobiliaria;

• VIII. Expedir las constancias de registro y de autorización, así como de revalidación anual de las mismas; y

• IX. Adoptar las demás medidas necesarias para la debida aplicación de este Manual.

ARTÍCULO 5.- Sólo surtirán efectos fiscales los avalúos que sean practicados por instituciones de crédito, sociedades civiles o mercantiles, peritos valuadores y corredores públicos con autorización o registro vigente, según se trate, en los términos de este Manual; en el caso de instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles, sólo surtirán efectos fiscales los avalúos que sean practicados con el auxilio de peritos valuadores con registro vigente y sin impedimento legal para hacerlo.

CAPÍTULO II

De la Autorización y Registro para la Práctica de Avalúos

ARTÍCULO 6.- Las instituciones de crédito y las sociedades civiles o mercantiles interesadas en obtener autorización para practicar avalúos deberán presentar ante la Subtesorería la documentación y cumplir los requisitos siguientes:

• I. Original y copia de la solicitud firmada por el representante legal, misma que deberá contener nombre, firma y cargo de las personas autorizadas para suscribir los avalúos a nombre de la institución de crédito o de la sociedad civil o mercantil de que se trate, que en cualquier caso, deberá tratarse de perito con registro vigente ante la autoridad fiscal, además del domicilio en el Distrito Federal para oír y recibir notificaciones y documentos;

• II. Copia certificada del acta constitutiva debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio;

• III. Copia certificada del poder notarial del representante legal, para el caso en el que sea distinto del señalado en el acta constitutiva;

• IV. Un ejemplar impreso de los formatos que se utilizarán para los avalúos, que contenga los requisitos mínimos a que hace referencia el presente Manual, así como un ejemplar de la impresión de los sellos oficiales que utilizará la persona moral solicitante;

• V. Los peritos que suscriban avalúos a nombre de la institución de crédito o la sociedad civil o mercantil, deberán presentar examen teórico-práctico en los mismos términos que para el otorgamiento de registro a peritos valuadores. En caso de que el perito valuador presente constancia aprobatoria de examen anterior emitida por la autoridad fiscal, se exentará de dicho requisito;

• VI. Listado de los peritos valuadores con capital suscrito en la institución de crédito o sociedad civil o mercantil, indicando su número de registro vigente ante la Tesorería;

• VII. Listado de los peritos valuadores y su número de registro ante la Tesorería, que le auxiliarán en la práctica de avalúos; y

• VIII. Acreditar el pago de los derechos correspondientes.

Una vez cumplidos todos los requisitos, la Subtesorería resolverá en un plazo no mayor a 20 días hábiles respecto de la admisión o rechazo de la solicitud.

La aceptación de la documentación por parte de la Subtesorería no implica el otorgamiento de la autorización para ejercer la práctica valuatoria.

ARTÍCULO 7.- La autorización que se otorgue para la práctica de avalúos a instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles, tendrá vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate, y a partir del día siguiente al de su otorgamiento.

Dicha autorización deberá revalidarse anualmente, para lo cual se entregará solicitud de revalidación acompañada de los listados actualizados de los peritos a que se refieren las fracciones VI y VII del artículo anterior. La entrega se hará dentro del periodo comprendido entre el 1° de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal previo a aquél a que se refiera dicha revalidación.

El pago de los derechos que señala el Código, se deberá realizar y entregar a la Subtesorería durante el mes de enero del ejercicio fiscal para el cual se solicita la revalidación, en cuyo caso el periodo de revalidación será a partir del 1° de enero de dicho ejercicio.

En caso contrario, la fecha de revalidación será a partir del día en que se entregue el comprobante de pago a la Subtesorería, independientemente de que el pago se haya realizado con anterioridad.

Cuando una institución de crédito, sociedad civil o mercantil, tenga adeudos por sanciones económicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de liberación del adeudo, no tendrá derecho a su revalidación en el periodo correspondiente y se cancelará su autorización para la práctica de avalúos que regula este Manual a partir del 1° de enero del año siguiente. En este caso, para obtener una nueva autorización, la sociedad o institución sancionada, además de cumplir con los requisitos a que se refiere el presente Manual, deberá comprobar el pago de los adeudos por sanción económica.

ARTÍCULO 8.- Las personas físicas interesadas en obtener el registro, deberán presentar ante la Subtesorería la documentación y cumplir los requisitos señalados a continuación, a más tardar 15 días hábiles previos a los periodos a que hace referencia el artículo 9:

A. Para obtener registro como Perito Valuador Auxiliar:

• I. Original y copia de la solicitud en el formato autorizado, señalando domicilio para oír y recibir notificaciones y documentos dentro del Distrito Federal; anexando copia de un comprobante reciente del domicilio señalado;

• II. Original y copia del documento con el que acrediten su calidad de perito valuador de bienes inmuebles, otorgado por el colegio profesional en concordancia con la ley de la materia, o su registro ante la Dirección General de Patrimonio Inmobiliario; dicho documento deberá tener vigencia para el ejercicio fiscal correspondiente;

• III. Carta de referencia de la persona autorizada promovente del registro, en la cual se manifieste el grado de conocimiento, así como la calidad moral y técnica del perito;

• IV. Curriculum vitae que contemple cuando menos dos años de experiencia en valuación de bienes inmuebles o en actividades inmobiliarias relacionadas con la estimación de costos de edificación, estudios de factibilidad financiera de proyectos inmobiliarios, administración físico-financiera de obras y/o con operaciones comerciales de bienes inmuebles;

• V. Original y copia simple de su cédula profesional, expedida por la Secretaría de Educación Pública, y tratándose de corredores públicos, original y copia simple de la habilitación expedida por la Secretaría de Economía;

• VI. Aprobar el examen teórico-práctico.

B. Para obtener registro como Perito Valuador Independiente:

• I. Cumplir con los requisitos señalados en las fracciones I, II, IV, V y VI del Apartado A;

• II. Presentar un ejemplar impreso del formato que utilizarán para los avalúos, el cual deberá contener los requisitos mínimos a que hace referencia el presente Manual;

• III. Presentar un ejemplar de la impresión de los sellos oficiales que utilizará en los avalúos que practique como perito valuador independiente; y

• IV. Tratándose de peritos valuadores que ya cuenten con registro como auxiliar, deberán acreditar haber aprobado el examen teórico práctico correspondiente.

C. Tratándose de Corredores Públicos

• I. Presentar ante la autoridad fiscal los documentos referidos en las fracciones I, IV, V y VI del apartado A; y

• II. Cumplir con lo establecido en las fracciones II, III y IV del apartado B.

Los originales de los documentos referidos en las fracciones II y V del apartado A, serán devueltos al momento de presentarse la solicitud, una vez cotejada la copia respectiva.

Una vez admitidos los documentos, de no haber observación alguna por parte de la Subtesorería y previo pago de los derechos correspondientes, ésta procederá a fijar el lugar, fecha y hora para la presentación del examen teórico-práctico, conforme a lo establecido en el artículo 9 de este Manual.

ARTÍCULO 9.- El examen a que se refiere el artículo anterior, se deberá presentar exclusivamente dentro de los siguientes periodos:

• Primer periodo: se llevará a cabo en los meses de marzo y abril;

• Segundo periodo: se llevará a cabo en los meses de septiembre y octubre.

El lugar, fecha y hora para la presentación del examen son de estricta observancia, por lo que, en caso de incumplimiento por parte del aspirante, éste podrá, previo pago de derechos, solicitar una nueva fecha de examen misma que se programará de ser posible en el mismo periodo, o en su caso en el siguiente.

Una vez aprobado el examen teórico-práctico y cumplidos a entera satisfacción de la autoridad los requisitos a que se refiere el artículo 8, previo pago de los derechos correspondientes, la Tesorería dentro de los 10 días hábiles siguientes, expedirá el registro correspondiente que acredite que el perito valuador o corredor público, en su caso, puede ejercer la práctica valuatoria con fines fiscales, como auxiliar o en forma independiente, según sea el caso. De no ser expedido el registro referido en dicho término, se entenderán como no satisfechos los requisitos.

ARTÍCULO 10.- Para presentar el examen a que se refiere el artículo 8 de este Manual, se deberán observar los siguientes requisitos:

• Presentarse en el lugar, fecha y hora designados por la autoridad fiscal para sustentar el examen correspondiente;

• Demostrar pleno conocimiento de los aspectos vinculados con la valuación inmobiliaria, las leyes relacionadas con las contribuciones en que se requieran cálculos relacionados con la materia valuatoria, así como tener amplio conocimiento y dominio de los procedimientos y lineamientos técnicos relacionados con la valuación inmobiliaria;

• Tener pleno conocimiento de métodos alternativos de valuación;

• Presentar el comprobante de pago de derechos para el examen en materia de valuación a que se refiere el Código;

• Tener pleno conocimiento del mercado inmobiliario actualizado en el Distrito Federal;

• Demostrar pleno dominio de la práctica valuatoria con por lo menos dos avalúos, practicados por el interesado, uno de un inmueble de uso habitacional y otro de uso distinto a éste, que se encuentren ubicados en el Distrito Federal y que no estén inscritos bajo el régimen de propiedad en condominio, en los que además, cumplan con los requisitos de forma y contenido, mismos que deberán ser acompañados de planos de plantas, cortes y fachadas a escala de 1:50, debidamente acotados, fotografías y los elementos que se consideren necesarios para el soporte de los avalúos.

ARTÍCULO 11.- La autoridad fiscal podrá convocar a las personas registradas, a la realización de exámenes teórico-prácticos en cualquier momento, a efecto de verificar su actualización en el conocimiento de las leyes, lineamientos y manuales técnicos y administrativos, así como del mercado inmobiliario actual del Distrito Federal.

Cuando como resultado de dicha evaluación no se acredite tener los conocimientos suficientes para ejercer la práctica valuatoria, se suspenderá el registro del perito valuador o corredor público de que se trate, mediante la emisión de una resolución debidamente fundada y motivada por parte de la autoridad fiscal, misma que deberá ser notificada personalmente al interesado. En caso de que los peritos o corredores públicos convocados a examen teórico-práctico no se presenten en el lugar, la fecha y hora determinada por la autoridad fiscal, operará automáticamente la suspensión de los mismos.

Las suspensiones a que se refiere este artículo, entrarán en vigor a partir del día siguiente a la fecha señalada para el examen y hasta en tanto demuestre su capacidad para dedicarse a esta actividad, previo pago de derechos y de la presentación del examen correspondiente, mismo que se le aplicará durante los periodos establecidos en el presente Manual. Dichas suspensiones no se consideran como antecedente para los casos de reincidencia a que se refiere este Manual en el Capítulo V.

ARTÍCULO 12.- El registro que se otorgue a los peritos valuadores y corredores públicos tendrá vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate y a partir del día siguiente al de su otorgamiento.

Dicho registro deberá revalidarse anualmente conforme a lo siguiente:

La entrega de la solicitud de revalidación y la constancia individual que lo acredite como miembro activo del colegio profesional a que pertenece, se hará dentro del periodo comprendido entre el 1° de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal previo a aquél a que se refiera dicha revalidación.

El pago de los derechos que señala el Código, se deberá realizar y entregar a la Subtesorería durante el mes de enero del ejercicio fiscal para el cual se solicita la revalidación; en cuyo caso, el periodo de revalidación será a partir del 1° de enero de dicho ejercicio.

En caso contrario, la fecha de revalidación será a partir del día en que se entregue el comprobante de pago a la Subtesorería, independientemente de que el pago se haya realizado con anterioridad.

Cuando un perito valuador o corredor público tenga adeudos por sanciones económicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los comprobantes de pago, no tendrá derecho a revalidación en el periodo correspondiente y su registro para la práctica de avalúos que regula este Manual se cancelará a partir del 1° de enero del año siguiente. En este caso, para obtener un nuevo registro, el interesado además de cumplir con los requisitos a que se refiere el presente Manual, deberá comprobar el pago de los adeudos por sanción económica.

ARTÍCULO 13.- La vigencia de la autorización de las instituciones de crédito y sociedades civiles o mercantiles y del registro de peritos valuadores y corredores públicos para la práctica de la actividad valuatoria, requiere la satisfacción permanente de los requisitos por los cuales fueron otorgados, por lo que en el momento en que se deje de cumplir alguno de ellos se cancelará dicha autorización o registro.

ARTÍCULO 14.- Cuando varíe alguno de los datos manifestados en la solicitud, entre ellos, los cambios de domicilio, de firmas autorizadas, formatos, sellos o cualquier otro, las personas autorizadas y las registradas, deberán comunicarlo por escrito a la Subtesorería, en un plazo de diez días hábiles contados a partir de aquel en que ocurra el cambio.

ARTÍCULO 15.- La Tesorería publicará dentro del primer bimestre de cada año, los listados vigentes de las personas autorizadas y de las registradas para la práctica de avalúos. La vigencia de los mismos será por el ejercicio fiscal de que se trate y serán actualizados atendiendo a las altas y bajas que publique mensualmente la Tesorería en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.

CAPÍTULO III

De la Práctica de Avalúos

ARTÍCULO 16.- Los avalúos a que se refiere este Manual deberán satisfacer los requisitos de forma y contenido, así como los administrativos que prevé el propio Manual.

ARTÍCULO 17.- Todo avalúo deberá reunir como mínimo los siguientes elementos:

• I. Datos de identificación y autentificación del inmueble:

• Número de cuenta catastral y el o los números de cuenta correspondientes al pago de los Derechos por el Suministro de Agua.

• Ubicación del inmueble, anexando croquis de localización.

• Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para oír y recibir notificaciones.

• El nombre y número de autorización de la institución de crédito o sociedad civil o mercantil que practicó el avalúo, en su caso.

• El nombre y número de registro del perito valuador que practicó o auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.

• El nombre y número de registro del corredor público que practicó el avalúo, en su caso.

• En cada hoja el sello de la institución de crédito, sociedad civil o mercantil, y la firma de su representante legal ante la autoridad fiscal, así como la firma del perito valuador que auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.

• En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor público que haya practicado el avalúo, según se trate

• Fecha en la que se practicó el avalúo y, en su caso, la fecha a la que se retrotrae el valor.

• Claves correspondientes a: área ó corredor de valor; uso; rango de nivel y clase de cada porción de la construcción; denominación, y factores de eficiencia que identifican al inmueble o a porciones del mismo.

• Nombre y domicilio de la persona que directamente solicitó el avalúo, independientemente de la persona que hubiese pagado los honorarios respectivos.

• Motivo del avalúo.

• II. Características del inmueble:

• Descripción de los elementos urbanos significativos del área o corredor en que se ubique el inmueble, destacando, en su caso, aquéllos que lo distinguen de otras áreas de valor o corredor de valor del Distrito Federal.

• Descripción del inmueble y su uso actual.

• Descripción del terreno en forma tal que permita identificarlo y, en su caso, distinguir los elementos que lo hacen diferente de otros terrenos del área o corredor de valor en que se ubica.

• Descripción de cada porción de construcción que permita reconocerla y, en su caso, los elementos que la hacen diferente de las clases similares.

• Descripción de cada instalación especial, elementos accesorios u obras complementarias que posea el inmueble.

• Superficies correctas de terreno, construcción, instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias y, en el caso de condominios, del indiviso que corresponda.

• Fotografías del inmueble referentes a: fachadas, interiores, estructura, instalaciones y acabados; así como fotografías de fachadas de los bienes inmuebles comparables, para el método comparativo de mercado.

• III. Valor del inmueble:

• Descripción y justificación del método o métodos y factores de eficiencia que se aplicaron para determinar el valor del inmueble.

• Investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada oferta las características particulares que fundamentan el valor de la misma, así como las relaciones numéricas o factores de homologación necesarios para establecer, a partir del análisis pormenorizado respectivo, los valores unitarios correspondientes al área de valor o corredor de valor aplicables en la determinación del valor del terreno del inmueble, así como los valores unitarios de reposición nuevos correspondientes al tipo de edificaciones existentes aplicables en la determinación del valor de las construcciones del mismo, señalándose con precisión la fuente de información aplicada.

• Las operaciones necesarias que permitan reconocer los cálculos hechos para determinar el valor del inmueble.

• El valor de mercado del inmueble.

• Las aclaraciones metodológicas pertinentes.

Los valores de referencia que se utilizarán tanto para la elaboración como para la revisión de los avalúos, serán aquellos que para tal efecto sean publicados.

ARTÍCULO 18.- Los avalúos practicados por las personas autorizadas o registradas deberán presentarse en los formatos entregados para tales efectos ante la autoridad fiscal, sin omisiones ni alteraciones, escritos a máquina o en computadora, debidamente sellados y firmados, incluyendo las hojas complementarias y memorias de análisis que abunden o aclaren un punto específico.

ARTÍCULO 19.- Los avalúos tendrán una vigencia de seis meses contados a partir de la fecha en que fueron practicados y siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.

ARTÍCULO 20.- Cuando las características de los inmuebles sean tales que ameriten la aplicación de criterios técnicos distintos a los establecidos para la revisión a la que se refiere este Manual, se deberá indicar tal circunstancia en el apartado de consideraciones previas al avalúo y anexar una memoria de análisis, misma que será obligatoria en los siguientes casos:

• Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia distintos a los contemplados en el método de revisión de este Manual;

• Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia que redunden en reducciones al valor mayores al 40%;

• Cuando en la determinación del valor de mercado del bien inmueble se haya utilizado el valor que resulte de un método de valuación o ponderación de varios métodos, distintos a los utilizados por la autoridad fiscal para la revisión, se deberán consignar en los capítulos correspondientes del avalúo, los soportes utilizados, señalando con precisión las fuentes de información y memorias de cálculo utilizadas, para su revisión y comprobación técnica.

En todo caso, los métodos y criterios aplicados para la realización del avalúo, distintos a los establecidos en este Manual, deberán observar los principios, lineamientos y bases establecidos en el mismo, y estarán sujetos a revisión y justificación.

ARTÍCULO 21.- La información mínima que deberá contener la memoria de análisis es:

• Exposición de motivos, donde se deberán explicar los métodos de valuación o factores de eficiencia aplicados;

• Desglose de la información que sustenta los cálculos presentados;

• Descripción de los cálculos realizados, y

• Las demás que sean necesarias para aclararla y sustentarla.

ARTÍCULO 22.- Las personas autorizadas y las registradas, están obligadas a guardar copia de los avalúos que practiquen o de aquellos que auxilien en su práctica, según sea el caso, durante cinco años posteriores a su elaboración, así como de cualquier otra información que sirva como sustento para cualquier aclaración o requerimiento de las autoridades fiscales.

CAPÍTULO IV

De los Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la Práctica y Revisión de Avalúos

ARTÍCULO 23.- La autoridad fiscal aplicará para la revisión de los avalúos, el método de comprobación establecido en este capítulo, así como los indicadores del mercado inmobiliario reflejados en los valores unitarios de referencia y en los factores de eficiencia.

En cuanto a la aplicación de valores de suelo y de construcción, así como de los deméritos de las construcciones en avalúos catastrales, se atenderá a los valores unitarios y deméritos contenidos en el Código vigente en la época en que se practique el avalúo.

ARTÍCULO 24.- Para efectos de elaboración y revisión de los avalúos, se entenderá por:

• Valores Unitarios de Suelo. Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla por área y corredor de valor;

• Área de valor. Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria;

• Corredor de valor. Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes colindan con una vialidad pública del Distrito Federal, independientemente de su acceso o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con mayor actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los inmuebles antes señalados;

• Factores de eficiencia del suelo. A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de referencia que le corresponde.

ARTÍCULO 25.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del terreno respectivo son:

• Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:

• Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.

• Factor de ubicación (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica;

• Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes;

• Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por:

• Rectángulo inscrito (Ri): El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.

• Áreas restantes (Ar): Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito.

• Porción anterior (Pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.

• Porción posterior (Pp): La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente a una vía de acceso.

• Áreas irregulares con frente a la calle (Ac): Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.

• Áreas irregulares interiores (Ai): Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior.

El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.

• Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por:

• Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor.

• Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados en este artículo.

ARTÍCULO 26.- Para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los avalúos, se entenderá por:

• I. Valores unitarios de construcción, al valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles y clase;

• II. Porción de construcción, a la parte de la construcción que por su uso, rango de niveles, clase y factores de eficiencia es distinta del resto de las edificaciones;

• III. Uso, al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos que establece este Manual;

• IV. Rango de nivel, al rango de número de plantas cubiertas dentro del que puede encontrarse cada porción de construcción. Incluye sótanos, cobertizos, vestíbulos, accesos y todo aquel elemento con techumbre de una edificación de acuerdo con la tipología predeterminada de rangos de nivel que establece este Manual;

• V. Clase, al grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructura e instalaciones básicas, así como de los acabados típicos que le corresponden, la cual tiene asignado un valor unitario de construcción. Se divide en Habitacional y No Habitacional;

• VI. Factores de eficiencia de la construcción, a los méritos y deméritos que podrán aplicarse a la revisión del valor de una porción de construcción según sus características, una vez identificado el valor de referencia de la construcción que le corresponde.

ARTÍCULO 27.- Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada porción de construcción, se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la construcción:

• I. Factor de Grado de Conservación (FCo): refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le ha dado a la construcción;

• II. Factor de Edad de las Construcciones (FEd): sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años.

ARTÍCULO 28.- La elaboración y revisión de avalúos de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio se calculará como sigue: al valor total del terreno se aplicará el indiviso respectivo, se desglosará cada porción de construcción de las edificaciones e instalaciones comunes, se calculará su valor y se aplicará el indiviso correspondiente.

ARTÍCULO 29.- En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo sólo se llegará a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al área o corredor al que pertenece; asimismo, en la revisión del valor unitario de cada porción de construcción sólo se llegarán a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango y clase de la construcción.

ARTÍCULO 30.- La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizará por separado. Las autoridades fiscales podrán realizar análisis específicos para diseñar coeficientes para la revisión.

ARTÍCULO 31.- Las autoridades fiscales realizarán investigaciones del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarán las siguientes tablas:

• I. Tabla A "Valores de Referencia de Suelo por Área de Valor Región-Manzana". Su organización será por cada Delegación del Distrito Federal y comprenderá las regiones y manzanas catastrales que la conforman. Su clave se integra por la letra "A", que significa "área de valor", seguida de dos números iniciales que identifican a la Delegación y de tres números finales correspondientes a una secuencia de área dentro de la Delegación. Cada área de valor estará relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda, expresado en pesos;

• II. Tabla B "Valores de Referencia de Suelo por Corredor de Valor". Está organizada por Delegación del Distrito Federal en la que cada corredor está descrito por el nombre principal de la vía y el tramo que comprende. La clave está compuesta por la letra inicial "C" que significa "corredor de valor", los números que identifican a la Delegación y las letras que identifican a una secuencia de corredores dentro de la misma Delegación. La misma tabla vinculará cada corredor con el valor unitario de suelo que le corresponde, expresado en pesos;

• III. Tabla C "Factores de Eficiencia de Suelo". Especifica los factores referidos en el artículo 25 de este Manual;

• IV. Tabla D "Usos de la Construcción". Indica la clave alfabética correspondiente y desglosa los usos específicos que comprende;

• V. Tabla E "Rango de Niveles de la Construcción". Señala la clave numérica o alfabética que corresponde a cada rango, según el número de niveles de cada porción de las construcciones;

• VI. Tabla F "Clase de la Construcción". Señala los valores unitarios y nombre genérico que corresponde a cada clase, según las características y calidad de cada porción de las construcciones;

• Tabla G "Valores de Referencia de la Construcción por Uso, Rango de Niveles y Clase". Señala los valores unitarios expresados en pesos, correspondientes a cada uno;

• Tabla H "Factores de Eficiencia de la Construcción". Especifica los factores referidos en el artículo 27 de este Manual;

• Tabla I "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras Complementarias". Se refiere a:

• Instalaciones Especiales (IE): Son aquéllas que se consideran necesarias para cada tipo de inmueble.

• Elementos Accesorios (EA): Son aquéllos que se consideran indispensables para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos característicos del bien analizado.

• Obras Complementarias (OC): Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble.

• Las tablas complementarias que se requieran para la revisión de los avalúos.

ARTÍCULO 32.- Las autoridades fiscales difundirán las tablas a que se refiere este Manual semestralmente o cuando el mercado inmobiliario refleje un comportamiento que así lo amerite. Las modificaciones a las tablas a que se refiere el presente artículo, se publicarán en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.

En tanto no se den a conocer las nuevas tablas, seguirán utilizándose las últimas que se hubiesen difundido.