Introducción
Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.
DESARROLLO
Concepciones
Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: derecho real, el titular adquiere un poder inmediato y directo sobre un bien, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.
La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que de los derechos reales deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes).Los derechos reales no podrían ser solo una facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nacería hasta que un tercero la hurta o roba.
Una concepción intermedia establece dos elementos de los derechos reales:
Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.
Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.
Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitables frente a terceros.
Características
Los derechos reales se diferencian de los derechos obligacionales:
Por razón de las personas:
En los derechos reales, interviene un solo sujeto activo determinado y un sujeto pasivo colectivo e indeterminado.
En el derecho de crédito, además de esos mismos, figuran un sujeto pasivo individualmente determinado.
Por razón del objeto:
En los derechos reales, el objeto es una cosa corporal, específica y determinada.
En el derecho de crédito el objeto es una prestación del deudor.
En razón del poder que atribuyen al titular:
En los derechos reales, implica el poder sobre una cosa.
El derecho de crédito, un poder o facultad contra la persona del deudor, para exigirle una prestación de hacer o no hacer.
Por razón de su eficacia:
En los derechos reales, es el prototipo de los derechos absolutos, al poder ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular, quien ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad actuaría como sujeto pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el titular ejerce sobre la cosa.
El derecho obligacional es el típico derecho relativo (Inter partes), porque sólo puede hacerse efectivo con la persona del deudor como sujeto pasivo, en contraposición al acreedor, que actúa como sujeto activo
Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:
En los derechos reales, toma su configuración de la ley y obedece al principio de orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen estar establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a un numerus clausus.
El derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurídicas se puedan imaginar.
Por razón del origen:
Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.
Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho romano clásico son el contrato y el delito, variando en los distintos ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles de usucapión.
Por razón de su duración y causas de extinción:
Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho.
El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste aún desapareciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las obligaciones).
Por objeto de protección registral.
Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegido por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.
El derecho de obligación, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante registro.
Los Derechos Reales de Garantía
1. Concepto.
Son llamados así porque son constituidos a favor de un acreedor para reforzar el cumplimiento de la obligación por parte del deudor, asegurándole su cumplimiento al conceder al acreedor ciertas facultades sobre pertenencias del mismo deudor. El acreedor tiene sobre esas acciones reales para perseguirlas en manos de quien se encuentren, para hacerse poner en posesión de ellas. Los derechos reales de garantía son derechos accesorios, se adhieren a una obligación cuyo cumplimiento garantizan. Estos derechos no tuvieron un gran desarrollo, pues los romanos prefirieron la garantía personal. Los derechos reales de garantía son la prenda y la hipoteca, pero les precede la enajenación con fiducia.
2. La "Fiducia Cum Creditore Contracta".
La "fiducia Cum creditore contracta" (contrato de buena fe con el acreedor) implica la venta de una cosa por "mancipatio" o por "in iure cesio", que hace el deudor al acreedor para garantizarle el cumplimiento o pago de su crédito, seguido por un pacto de "fiducia" (de buena fe) por medio del cual el acreedor se compromete con el deudor a retransferirle, una vez que se le haya pagado, la propiedad de esa misma cosa. Por virtud de esta operación, el acreedor se hace propietario de la cosa, que retendrá hasta ser pagado, pudiendo reivindicarla aun contra el deudor; en el caso de no ser pagado, puede venderla para recuperar su crédito y dar el excedente, si lo hay, al deudor.
La enajenación con "fiducia" presentaba graves inconvenientes para el deudor: le quitaba el uso del objeto y lo exponía a recuperarlo deteriorado por el hecho o negligencia del acreedor, más aun, lo exponía a perderlo si el acreedor lo vendía antes del vencimiento; además, no podía emplear el objeto para conseguir más préstamos. El acreedor podía dejar el objeto en manos del deudor, pero era en arrendamiento o a título de precario, siendo éste revocable a voluntad y aquél no impedía que el acreedor pudiera vender el objeto, teniendo el deudor sólo la acción "personal fiducia" (de buena fe) contra el acreedor.
3. El "Pignus".
"Pignus" o prenda, viene de puño, pues lo que se da en prenda generalmente se entrega con la mano, por lo que piensan algunos que la prenda sólo se puede constituir sobre bienes muebles. La prenda es otro de los derechos reales de garantía que se contrae no sólo con la entrega o tradición del objeto, sino también con la mera convención de las partes.
Como la prenda se constituía para garantizar al acreedor el cumplimiento de una obligación, se convenía entre las partes que en el caso de no ser pagado el acreedor, éste podría vender el objeto, pero no podía ser forzado a venderlo si no quería. Cuando no se ha convenido que el objeto pueda ser vendido, el acreedor puede venderlo, pero previamente debe instar al deudor tres veces para que le pague. Con el producto de la venta el acreedor se paga lo que le era debido, debiendo devolver el excedente al deudor ("hyperocha") o demasía. Cuando el acreedor recibe el importe de su crédito de manos del deudor, debe restituir el objeto que recibió en prenda.
"Anticresis". Relacionada con la prenda está la "anticresis", pacto en virtud del cual el deudor autorizaba a que el acreedor se sirviera del bien y los frutos obtenidos los aplicara al pago de los intereses y satisfechos éstos, a la suerte principal.
"Pignus Gordianum". La prenda se extingue cuando el deudor hace el pago al acreedor, pero el emperador Gordiano dispuso que subsistiera para garantizar otros créditos que tuviera el deudor para con el mismo acreedor.
4. La Hipoteca.
La hipoteca es favorable tanto para el deudor como para el acreedor; para el deudor porque "no pasa al acreedor ni la posesión" del objeto, quedando éste en poder del deudor, quien podrá servirse de él y ofrecerlo en garantía de ulteriores créditos; es conveniente la hipoteca para el acreedor, porque para la persecución (del objeto) se da al acreedor una acción real.
La hipoteca es un derecho real que gravita sobre un bien afectado al cumplimiento de una obligación. Grava a una cosa en lugar de gravar a una persona. Por la hipoteca se tiene un derecho real sobre el objeto que garantiza el crédito y da al acreedor un derecho de preferencia por el cual escapa al concurso de los acreedores, se paga con el objeto afectado a su crédito. El acreedor tiene también el derecho de persecución sobre el objeto para que éste le sea entregado de manos de quien lo tenga, desconociendo las enajenaciones y constituciones de derechos reales posteriores al nacimiento de la hipoteca; finalmente, el acreedor tiene el derecho de vender la cosa gravada ("ius vendendi" o "ius distrahendi").
Para que la hipoteca pueda constituirse se necesita: a) La existencia de una deuda, pues la hipoteca no es más que un derecho accesorio; b) La cosa hipotecada debe ser objeto de venta, pues el derecho de preferencia que otorga se ejerce sobre el precio; c) El constituyente debe de ser propietario de la cosa y capaz de enajenar, pues es uno de los fines de la hipoteca llegar a vender, en caso de que no se pague al acreedor.
5. Constitución de la Hipoteca.
La hipoteca puede originarse por:
a) Pacto. El acuerdo entre las partes bastaba para crear el derecho real de hipoteca; se trata de un pacto sancionado por el derecho pretorio ("pactum vestitum").
b) Testamento. El de "cuius" utilizaba este modo de constituir la hipoteca sobre alguno de los bienes hereditarios, cuando deseaba garantizar a su legatario una renta vitalicia o una pensión alimenticia.
c) Hipotecas Tácitas. Las hipotecas tácitas son aquellas que la ley crea directamente, de ordinario por interpretación de la voluntad de las partes, o por favor hacia un acreedor incapaz.
Tiene una hipoteca tácita especial: 1) El arrendador de un fundo rural sobre los frutos y cosechas. 2) La hipoteca del arrendador de una casa sobre todos los muebles y objetos introducidos a ella. 3) En el derecho Justiniano, la hipoteca de los legatarios sobre los bienes de la sucesión.
Tiene una hipoteca tácita general: 1) El fisco, sobre los bienes sus administradores y deudores. 2) Los pupilos y los menores de veinticinco años sobre los bienes de sus tutores y curadores; esta hipoteca creada por Constantino, fue extendida por Justiniano a los locos. 3) La mujer casada y sus herederos, bajo Justiniano, sobre los bienes del marido para garantizar la devolución de la dote.
6. Extinción de la Hipoteca.
La hipoteca se extingue por la vía de consecuencias o directamente. Por vía de consecuencia cuando el acreedor es pagado y más generalmente todas las veces que la deuda de la cual es el accesorio se extingue totalmente, bien por el derecho civil, bien por el derecho pretorio, pues si sólo se extingue parcialmente, la hipoteca que es indivisible, subsistirá entera.
La hipoteca se extingue directamente: 1) Por la venta de la cosa hecha por el acreedor hipotecario; extingue así su hipoteca y las posteriores, si las hay, pero no las anteriores. 2) Por la renuncia del acreedor, que puede ser expresa o tácita, como cuando deja de vender el bien afectado sin ejercer su derecho. 3) Por confusión, es decir, por la adquisición de la propiedad de la cosa hipotecada por el acreedor hipotecario. 4) Por la pérdida de la cosa hipotecada. 5) Por la prescripción extintiva de cuarenta años que es la más larga duración de la acción hipotecaria, según disposición del emperador Justino. 6) Por las "praescriptio longi temporis" cuando el bien hipotecado está en manos de un tercer adquirente de buena fe y con justo título con relación al acreedor hipotecario, puede oponerle esta "praescriptio" a su acción hipotecaria.
Conclusión
Lo derechos reales son la relación jurídica entre una persona y una cosa, se considera que de los derechos reales deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes).
Lo derechos reales de garantía Son llamados así porque son constituidos a favor de un acreedor para reforzar el cumplimiento de la obligación por parte del deudor, asegurándole su cumplimiento al conceder al acreedor ciertas facultades sobre pertenencias del mismo deudor. El acreedor tiene sobre esas acciones reales para perseguirlas en manos de quien se encuentren, para hacerse poner en posesión de ellas, en síntesis son un derecho accesorio adherido a una obligación que se hace cumplir.
Bibliografía
www.wikipedia.com
www.oceanomedia.com
Enciclopedia océano tomo 3
Autor:
Rosa Alina Obando
Jose Gabriel Diaz
CARRERA: DERECHO
ASIGNATURA: DERECHO ROMANO II
DOCENTE: ERASMO JARQUIN.
ESTELI, SABADO 24 DE AGOSTO 2013.