Autonomía jurídica del inmueble: La propiedad horizontal (Uruguay)
Enviado por Maximiliano Mauri Vidal
- La propiedad horizontal
- El principio de accesion
- Formas de acceso al sistema horizontal
- Urbanizaciones de propiedad horizontal: antecedentes
- Regulación legal
- El estatuto de la propiedad horizontal
- Bienes individuales y bienes comunes
- Nacimiento del sistema horizontal
- Estado de prehorizontalidad
- Adelanto del estado horizontal
- Determinación de la unidad
- El Reglamento de Copropiedad
- Descripción y deslinde
- Bibliografía
La propiedad horizontal
Al inmueble lo definió el Código Civil, como predio urbano o suburbano y al
fundo o fracción de campo (Art. 463 del CC). Ellos adquirirán identidad como
tales, cuando gráfica y jurídicamente puedan ser considerados "Inmuebles
independientes". El concepto de independencia e identidad del inmueble lo
establecen modernamente los artículos 3 y 4 del citado decreto N° 318/995, lo
que los citados artículos definen como "parcela" se ajusta exactamente a lo que hemos denominado "predio independiente".
En principio, lo que los interesa al estudiar un titulo de propiedad, es el
proceso de trasmisión del dominio que ha experimentado el terreno o la fracción de campo; a ellos están referidos los títulos de adquirir que encontraremos en la titulación.
Sin embargo, los inmuebles baldíos pueden verse incrementados en su
materialidad por la construcción de un edificio o de varios edificios.
El edificio así construido, deviene parte del inmueble y constituye una
unidad inmueble, conjuntamente con el terreno. El dueño del suelo deviene, por el modo accesión, dueño del edificio. La adquisición se produce "de hecho" y "de derecho" por el solo hecho de la construcción, sin necesidad de documento ni tramite judicial ni administrativo alguno. Por el solo hecho de la "agregación" y por ministerio de la ley (Arts. 705 Inc. 1, 731 y 748 del CC).
Quien desee probar que es dueño de un edificio le bastara comprobar que
es dueño del suelo en que se asienta (art. 749 del CC). Y esto es así,
naturalmente, aun respecto de los llamados edificios u obras "clandestinos", sin permiso municipal de construcción.
EL permiso municipal de construcción no condiciona la operatividad del
modo de adquirir, accesión, este se produce por la simple incorporación del
edificio al suelo y opera "ope legis" .
El permiso de construcción esta exigido por la ley por otros motivos; por
razones de conveniencia: para controlar la solidez y salubridad del edificio y su adecuación a criterios urbanísticos (ley N° 1816 del 8 de julio de 1885).
Su omisión expone a sanciones pecuniarias, municipales y tributarias,
pero no impide que se produzca la accesión.
Este principio de la accesión, por el cual el edificio accede al suelo, que
se produce en la propiedad común, experimenta una transformación o inversión en el sistema de la propiedad horizontal, en la que asistimos al principio contrario: el suelo, como bien común, accede al edificio o, mejor dicho, a las diversas unidades que integran el edificio (art. 3 de la ley 10751).
El sistema de la propiedad horizontal tiene su estatuto legal en la ley
10751 del 25 de junio de 1946. Su finalidad fue convertir en "inmueble
independiente" o en "unidad definitiva y apta como objeto de dominio y como
objeto de negocios dispositivos" a la unidad habitacional, pisos o departamentos en que se divide un edificio; y ello para responder a la necesidad habitacional que impone la creciente concentración urbana.
La finalidad de dicha ley: cada "apartamento" pasa a ser un "bien
independiente" y, como tal, susceptible de "dominio" exclusivo (art. 1 de la ley 10751). Y como tal, también, apto para ser objeto de negocios dispositivos
( art. 4 de la ley 10751).
El sistema de la propiedad horizontal se presenta en la ley, durante la
vigencia del sistema, de manera dualista: es decir, coexiste en la propiedad
individual y la propiedad colectiva (arts. 1 y 3 de la ley 10751).
Cada propietario será dueño exclusivo de su "apartamento" y
copropietario en los bienes comunes (art. 2 de la ley).
Estos bienes comunes aceden necesariamente a todos y a cada uno de
los departamentos, de modo que no tiene individualidad jurídica y no pueden ser objeto de negocios dispositivos independientes: aceden siempre al
"apartamento" o unidad y están comprendidos en la enajenación de aquel (art. 4 inc. 2 de la ley)[1].
Las relaciones entre los diversos propietarios y la administración del
edificio, se rigen por la escritura de reglamento de copropiedad que pueden
otorgar los propietarios; a falta de reglamento estos aspectos se regularan por
las normas supletorias que establece la ley ( arts. 16 y 17 de la ley).
Así funciona el sistema durante su vigencia; con propiedad exclusiva
sobre el apartamento y con copropiedad sobre los bienes comunes.
Concluida la vigencia del sistema, por destrucción o vesturez del edificio,
el condominio especial reglamentado por la ley deviene condominio ordinario,
con participación en su propiedad total por cuota ava partes indivisas,
desapareciendo la dualidad entre los bienes individuales y comunes (art. 23,
literal b de la ley).
Formas de acceso al sistema horizontal
El sistema de la propiedad horizontal es aquel que reconoce que un
apartamento, parte material de un edificio puede, valida y eficazmente, ser
objeto de dominio individual y de negocios dispositivos y a ese estatuto jurídico se acede en nuestro derecho de alguna de las maneras siguientes:
1- Construcción de edificio según la ley 10751.
Se puede acceder al sistema , construyendo un edificio de acuerdo con
las exigencias de la ley 10751 y a las ordenanzas municipales que reglamentan
esa forma de construcción.
Es decir, que el propietario del terreno solicitara a la intendencia municipal
el permiso para construir por el sistema de la ley 10751 adjuntando los planos
constructivos y memorias descriptivas que exijan las ordenanzas municipales.
Terminado el edificio e inspeccionado por la intendencia municipal esta
habilitara el edificio de conformidad con la ley 10751.
La constancia de habilitación municipal se estampa en el respectivo
permiso de construcción y en el plano de fraccionamiento horizontal,
confeccionado por agrimensor y que es adjuntado a dicho permiso.
Desde ese momento, el bien tiene la calidad o el estatuto de la propiedad
horizontal.
Desde luego que ese plano debe además ser inscripto en Catastro, pero
la calidad legal de propiedad horizontal la adquiere con la constancia municipal de la habilitación ( art. 30 de la ley 10751).
2- Adaptación del edificio existente a la ley 10751.
También se puede acceder al sistema adaptando un edificio ya existente, de
propiedad común, a las normas de la propiedad horizontal.
El propietario del edificio deberá cumplir estrictamente las exigencias
constructivas que le imponga la intendencia municipal. El tramite similar al
indicado precedentemente (art. 30 de la ley).
3- Incorporación a la propiedad horizontal.
Otra forma de acceder al sistema es incorporando un edificio de
propiedad común al sistema horizontal, aunque el edificio no se ajuste
estrictamente a la reglamentación municipal sobre normas constructivas.
El régimen de incorporación a la propiedad horizontal de edificios de
propiedad común, esta hoy reglamentado en el decreto-ley 14261 del 3 de
setiembre de 1974, más precisamente en el capítulo 1 de dicha ley.
Las condiciones generales para la incorporación están indicadas en el art.
1: debe tratarse de edificios con permisos de construcción autorizados antes de
la vigencia de la ley y con las aéreas mínimas exigidas por dicho artículo.
El art. 179 de la ley de presupuesto, N° 17296 del 21 de febrero de 2001,
modifico y dio nueva redacción al art. 1 del decreto-ley 14261 del 3 de setiembre de 1974.
A partir de la vigencia de la ley modificativa, los edificios que pueden ser
incorporados a propiedad horizontal de conformidad con las disposiciones del
capítulo 1 de dicho decreto-ley, son aquellos cuyo permiso de construcción
hayan sido autorizados antes del 1 de enero de 1995.
Los requisitos para la incorporación están especificados en art. 5 que
exige:
a- Plano de fraccionamiento horizontal inscripto en Catastro;
b- Que se contrate el seguro contra incendio previsto en la ley;
c- Que se otorgue el reglamento de copropiedad.
El nacimiento de la propiedad horizontal en los casos de incorporación y
por consiguiente la adquisición de "autonomía jurídica" de los apartamentos se produce en el momento en que dicho reglamento quede inscripto en el registro de la propiedad, sección inmobiliaria del departamento de radicación del inmueble ( ley 16871, art.6).
También esta ley descarta la intervención de la intendencia municipal (art.
5 literal b).
Consecuentemente, con la finalidad de la ley de facilitar la adquisición por
los ocupantes de los apartamentos, dicha norma legal estableció la"
inalienabilidad relativa" de dichos apartamentos. Sus unidades solo pueden ser
adquiridas por sus ocupantes a la fecha de la incorporación (art. 8); y esta
circunstancia debe ser controlada por el escribano autorizante de la enajenación, quien debe además, dejar constancia de lo que la ley llama "causal legal Habilitante" (art. 10)
La inalienabilidad relativa, es decir, la enajenación solo posible a favor de
determinada persona, lleva a esta a detentar un "derecho de preferencia" para
adquirir (art. 9 ); derecho de preferencia que solo podrá perder si rechaza la
tasación que del bien haga el Banco Hipotecario del Uruguay durante las
tratativas de venta (art. 20) o si es condenado en el proceso que el o el
propietario promovieron por diferencias surgidas con motivo de estas
negociaciones (art. 24 inc. 2).
Una ley posterior declaro, por vía interpretativa que dicho derecho de
preferencia puede ser renunciado por su titular (art. 12 literales a y b del decreto ley 14560 del 19 de agosto de 1976).
4- Ingreso anticipado al sistema horizontal.
Con la finalidad de promover la construcción el decreto-ley 14261 permite
en su capítulo 3, el ingreso al sistema de la propiedad horizontal de edificios aun no construidos, simplemente proyectados o en las fases iniciales de su
construcción. El régimen es de excepción y se establece solo en los casos en que la construcción del edificio sea financiada con préstamos concedidos por el Banco Hipotecario del Uruguay (art. 34 del decreto-ley 14261)
Dicho art. Expresa que "al solo efecto de tales prestamos" se entenderá
que existe propiedad horizontal una vez cumplidos los siguientes requisitos:
a) Que se hubiera concedido el permiso de construcción
b) Que se haya inscripto en catastro el "plano proyecto de
fraccionamiento horizontal" del edificio a construir
c) Que Catastro haya efectuado el empadronamiento y
otorgado el valor real provisional de las unidades a construir.
d) Que se haya otorgado el reglamento de copropiedad
conforme a los proyectos indicados (art. 34 del decreto-ley 14261)
A los efectos de facilitar al máximo la construcción de edificios el art. 35
de la ley concede al BHU facultades excepcionales, le permite prescindir del
permiso de construcción, del cotejo y registro de planos y del avalúo provisional,
si se dieran las circunstancias previstas en la ley, pudiendo el BHU sustituir a la Intendencia Municipal y a Catastro, hasta culminar la construcción del edificio (art. 34 inc. 3 de la ley)
La ley establece que toda esta documentación debe ser ratificada luego
de la inscripción de los planos definitivos, pero impone la ratificación solo para el caso de comprobarse diferencias entre los datos que emergen de los "proyectos" y los que resulten de los planos definitivos.
Actualmente, la ley 16760 del 16 de julio de 1996, extiende el régimen del
capítulo 3 del decreto-ley 14261 para los préstamos de construcción que
otorgaren las instituciones de intermediación financiera comprendidas en el art. 1 del decreto-ley 15322 (Bancos Privados)
La ley establece en su art. 2, idéntica forma de acceso al sistema
horizontal que el establecido en el capítulo 3 del decreto-ley 14261 pero no
concedió a los bancos privados las facultades de excepción que esta última ley
concedía al BHU.
Otra forma de acceso al sistema horizontal
Urbanizaciones de propiedad horizontal: antecedentes
Con anterioridad a la vigencia de la llamada ¨segunda ley de urgencia¨;
Ley No 17.292 del 25 de enero de 2001, se venían organizando, de hecho, en
diversos lugares del Paisa, los llamados clubes de campo o barrios cerrados.
Consistía en organizar dentro de un área o superficie cerrada o cercada, la
construcción de casas y residencias destinadas a fines de recreo o turismo o aun para vivienda permanente, complementada con edificaciones, espacios abiertos, calles o vías de circulación y otros elementos de ¨infraestructura¨, destinados a satisfacer las necesidades comunes de los habitantes del barrio.
Estos complejos edilicios se venían desarrollando fuera de todo marco
normativo, que regulara su construcción y funcionamiento. Como las unidades o lotes destinados al dominio individual carecían de autonomía jurídica y por
consiguiente, resultaba jurídicamente imposible su enajenación a terceros, estas urbanizaciones privadas se organizaban como condominios ordinarios de origen contractual o como sociedades anónimas. Se enajenaba a los adquirentes: o la
cuota ava parte indivisa en el condominio o acciones de la sociedad anónima,
propietaria de todo el complejo. En cualquiera de los casos, el uso y goce del
lote individual se aseguraba al adquirente, mediante un reglamento interno de
uso y goce, meramente obligacional.[2]
La Ley No 17.292 establece en sus articulas 48 a 55, una reglamentación de
propiedad horizontal, a la que recurrir estos clubes de campo o barrios serrados, para organizarse y funcionar. Lamentablemente la ley no hace obligatorias sus disposiciones para la organización y funcionamiento de estas urbanizaciones. La ley expresa en su art 48¨…podrán regirse por el régimen de la propiedad horizontal, con lo que da a entender que estas urbanizaciones podrían organizarse y funcionar con un estatuto diverso. También el art 55 hace facultativo el estatuto, para las urbanizaciones ya existentes antes de la ley, al expresar…podrán adecuarse y ampararse al régimen que se crea…¨. Los artículos 48 a 55 de la ley No 17.292 fueron reglamentados por el Decreto No 323/001 del 21 de agosto de 2001.
El estatuto de la propiedad horizontal
El estatuto de la propiedad horizontal aplicable a estas urbanizaciones privadas está establecida en el art 50 de la ley. Este articulo expresa: Cada propietario será dueño exclusivo de su lote o unidad y copropietario de los bienes afectados
al uso común; ¨La copropiedad de los bienes comunes es inseparable de la
propiedad de cada lote o unidad; Serán bienes comunes, aquellos destinados al
uso y goce de todos los copropietarios, tales como:…¨. La disposición de
este articulo coincide conceptualmente con lo dispuesto en los artículos 2o, 3o y 4o de la ley 10.751, que contiene y desarrolla el estatuto de la propiedad
horizontal. Sin embargo el citado art 50 tiene su utilidad para ratificar la
especialidad y originalidad que este estatuto implica con respecto al estatuto
primigenio de 1946.
Bienes individuales y bienes comunes
El estatuto originario de la propiedad horizontal distingue entre los bienes
individuales y los comunes (arts 1o a 4o de la ley 10.751);las leyes posteriores
mantuvieron la distinción y esta ley no es una excepción (art 48 inc 2o de la Ley 17.292).
La ley define a las urbanizaciones de propiedad horizontal como: ¨todo conjunto inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes objeto de propiedad individual complementados por una infraestructura de bienes inmuebles y servicios
comunes, objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios
de los bienes individuales (art 48 inc 2o). La unidad de propiedad horizontal es en esta ley el ¨lote¨ o ¨fracción de terreno, deslindado en el plano como fracción individual¨(art 49);tenga o no construcciones. Su individualización se hará en forma similar a la de la propiedad horizontal conocida: ¨padrón matriz y numero de unidad¨, separados por guion. Esta es una de las originalidades de esta ley: en la ley originaria sobre la propiedad horizontal el terreno constituía el bien común por antonomasia (art 3o de la ley 10.751). En esta Ley N o 17.292 asistimos a la novedad de la pérdida de ¨protagonismo¨ del edificio como bien destinado a la división horizontal y a la perdida de la intangibilidad del terreno como bien común indivisible. Aquí lo divisible en bienes individuales y comunes es el terreno mismo y el edificio resulta ser un elemento eventual y no necesario para constituir el ¨lote¨,¨ fracción independiente¨ o ¨unidad ¨de propiedad horizontal (art 48y 49 de la ley).
Zona de radicación de las urbanizaciones
Otra de las originalidades de esta ley, es que lleva, o puede llevar, la propiedad horizontal al campo.
La Ley No 10.751 no prohibía que la propiedad horizontal pudiera radicarse en zona rural, pero desde el punto de vista sociológico, lo propiedad horizontal
surgió y se desarrollo como un fenómeno exclusivamente urbano; y no solo
urbano, sino relativo a las grandes ciudades. Su aparición misma estuvo
determinada por la necesidad de aprovechar mejor la reducida área territorial
urbana, en atención a la creciente concentración de la población en las grandes
ciudades.
La Ley No 17.292 proporciona un estatuto para las ¨urbanizaciones desarrolladas
en zonas urbanas, suburbanas o rurales¨ ( art 48 inc 1) y faculta a la Intendencia Municipal respectiva, para ¨incorporarlas a la categoría de urbana o suburbana¨ ( art 48 inciso final). O sea: Que la ley no obliga a la Intendencia Municipal a incorporar al inmueble a la zona urbana o la suburbana; por lo tanto la Intendencia Municipal puede dejar que permanezca en zona rural.
Nacimiento del sistema horizontal
El acceso al sistema de la propiedad horizontal o ¨estado horizontal¨ se
producirá cuando se cumplan los requisitos enumerados en el art 51 de la ley:
a) La habilitación final de las obras de infraestructuras
b) La inscripción del plano de mensura y fraccionamiento horizontal, luego del ¨cotejo¨ municipal
c) Otorgamiento e inscripción del reglamento de copropiedad (art 50 inc 3)
La ley toma elementos constitutivos de las leyes anteriores; es mas exigente
que la Ley 10.751 en la que se accedía al sistema con la sola habilitación
municipal del edificio (art 30 de la Ley No 10.751), Nada dice del seguro contra riesgos de incendios a que se refiere el art 30 de la Ley No 10.751; pero es claro que el resulta exigible sobre las obras de infraestructura, de conformidad con lo establecido en el art 54 inc 1 de la ley No 17.292, que hace aplicable a este estatuto especial de la propiedad horizontal lo dispuesto por las otras leyes en la materia.
El estado horizontal nacerá entonces cuando estén terminadas y habilitadas las
¨obras de infraestructura¨( bienes comunes del complejo).
La Ley No 12.358 del 3 de octubre de 1957 permitió inscribir en el Registro
General de Inhibiciones, sección Único de Promesas de Enajenación de
Inmuebles a Plazos, el compromiso de compraventa de unidades de propiedad
horizontal de los edificios en construcción (aun no habilitados) y aun de los
edificios simplemente proyectados. El art 9 de la Ley 12.358 dio nueva redacción al art 15 de la Ley No 10.751, redacción que aun hoy se mantiene. La futura unidad horizontal estaba individualizada desde el punto de vista grafico en un ¨plano o croquis se señalamiento¨, sin inscribir, firmado por agrimensor o arquitecto. A esta situación del edificio y a la posibilidad legal de otorgar
promesas de compraventa inscribibles, la doctrina llamo ¨estado de
prehorizontalidad¨.
Esta Ley No 17.292 también organiza o prevee un estado de prehorizontalidad en el art 53. Las promesas de compraventa de las unidades horizontales de esta ley podían ser inscriptas si se cumplen dos condiciones:
a) La existencia de un ¨plano proyecto¨ inscripto en Catastro
b) Concesión del permiso municipal de construcción de las obras de
infraestructura.
Adelanto del estado horizontal
El estado horizontal podía existir aun antes de la existencia del edificio, si la
construcción de dicho edificio fuera a ser realizada con un préstamo del Banco
Hipotecario del Uruguay y dicha construcción fiscalizada por dicho Banco (art 34
del Decreto ley No 14.261). Esta disposición se extendió a los edificios
construidos con prestamos concedidos por bancos privados (art 2 de la Ley No
16.760).
Según esta Ley No 17.292 cuando en el financiamiento de las obras de
infraestructura intervengan el Banco Hipotecario del Uruguay o un banco
privado, será aplicable a las urbanizaciones de propiedad horizontal, el ingreso
anticipado al estado horizontal a que se refiere el Decreto ley No 14.261,
Capitulo III y la Ley No 16.760 (art 54 inc 2 de la Ley No 17.292).
Una vez logrado el acceso al sistema horizontal por alguno de los
procedimientos antes analizados, la unidad o apartamento de propiedad
horizontal obtendrá la ¨autonomía jurídica¨ o aptitud necesaria para ser objeto de negocios dispositivos.
El numero de padrón de cada unidad es concedido por Catastro en el certificado de empadronamiento y valores reales que expide cuando devuelve el plano de fraccionamiento horizontal, es decir con la constancia de cotejo e inscripción.
Dicho documento sirve de base junto con el citado plano, para el otorgamiento
del reglamento de copropiedad. El numero de padrón de la unidad horizontal
esta compuesto con el numero de padrón del terreno, al que se denomina
padrón matriz, separado por un guion del numero de la unidad (art 4 del decreto del 16 de enero de 1947). En los casos en que en un solar se hubiera construido mas de un edificio, cada edificio es considerado por la Dirección de Catastro, un ¨bloque¨ independiente y debe ser individualizado con una letra mayúscula (excluidas las letras ¨Ch¨ y ¨Ll¨). De esa manera el padrón horizontal de una unidad, se integrara con el numero de padrón del terreno, o padrón matriz, seguido de la letra mayúscula identificatoria del bloque y seguido del numero de unidad. Así en un terreno empadronado con el numero 1000, la unidad 001 del primer edificio considerado, tendrá el siguiente numero de padrón:
¨1000/A/001¨. Los datos que la ley exige para individualizar al terreno y a la unidad son los mencionados en el art 41 del Decreto ley No 14.261.
Todos ellos se extraen del plano de fraccionamiento horizontal inscripto en
Catastro y del certificado catastral de empadronamiento y valores reales de las
unidades. Ambos documentos se utilizan para la descripción de las unidades
que se realiza en el reglamento de copropiedad.
El plano de fraccionamiento horizontal, que puede estar integrado por una o
varias laminas, contiene además un croquis de ubicación del terreno o plano de mensura del terreno. El certificado referido solo se utiliza para el otorgamiento del reglamento de copropiedad.
En las enajenaciones de unidades de propiedad horizontal, es costumbre exigir
al enajenante además del titulo de propiedad de la unidad, una copia del plano
de fraccionamiento horizontal y una copia del reglamento de copropiedad; si el plano estuviera integrado por varias laminas, se le pide la lamina que
corresponde al piso o planta en que se ubica la unidad y la que contiene el
croquis de ubicación del terreno.
Estos documentos completan la ¨titulación¨ de la unidad y fueron entregados al primer adquirente de cada unidad.[3]
El reglamento de copropiedad es un reglamento que precisa los derechos y
obligaciones de cada propietario individual de las unidades en que se divide un edificio (art 16 inc2 de la Ley No 10.751).
Se otorga en escritura publica y debe ser inscripto en el Registro de la
Propiedad, Secciona Inmobiliaria del lugar de radicación del inmueble. Obliga no solo a sus otorgantes, sino también a los adquirentes de unidades que no lo
consintieron (art 16 inc 2 de la Ley NC 10.751).Debe ser otorgado por los
propietarios de las unidades o por los promisario compradores con promesa
inscripta (art 16 de la Ley NC 10.751). El Decreto ley No 14.560 art 7 literal B, fija la mayoría especial que se requiere para su otorgamiento o modificación. En la práctica es otorgado por el propietario o los propietarios que obtuvieron el acceso al sistema horizontal.
Su otorgamiento no es obligatorio cuando se accede al sistema horizontal por
construcción o adaptación del edificio de conformidad con la Ley No 10.751 (art 17). En las otras formas de acceso al sistema, su otorgamiento e inscripción es obligatorio, pues constituye uno de los requisitos que la ley impone para poder acceder al estatuto horizontal (arts 5 literal D, 34 literal C, del Decreto ley No 14.261).
Los datos técnico-jurídicos que se consignan en el reglamento se extraen del
plano de mensura y fraccionamiento horizontal inscripto, del certificado de
valores reales que expide Catastro y del respectivo permiso de construcción, en su caso.
El contenido del reglamento de copropiedad se puede dividir en cuatro partes
fundamentales: 1º) Una descripción del terreno, edificio, unidades horizontales y partes materiales del edificio, hecha en base al plano de fraccionamiento horizontal, al certificado catastral de valores reales y ,en su caso, al permiso de construcción, en la cual se enumeran y detallan los bienes individuales y los bienes comunes. 2º) Un enunciado precisando los derechos y obligaciones de cada propietario individual. 3º) Una parte orgánica, en la que se establecen las autoridades del edificio (administrador y asamblea de copropietarios, fundamentalmente), con enumeración de atribuciones y reglamentación de funcionamiento de los órganos colegiados. 4º) Una serie de clausulas o constancias impuestas por la ley o por la conveniencia practica, en las que se prevee principalmente: a) el otorgamiento de una hipoteca reciproca, que grava a cada unidad en favor de los propietarios de las otras unidades, en garantía de los gastos comunes (art 6 del Decreto ley NC 14.261); b) el contralor de que el edificio ha sido asegurado contra incendios (art 5 lit C del Decreto ley No 14.261); c) el valor de cada unidad, atribuido en base a los primeros valores
reales fijados por Catastro. Este valor fija invariablemente el porcentaje de
participación de cada unidad en la propiedad de los bienes comunes. Esa
proporcionalidad calculada con referencia al valor total del edificio se acostumbra a medir en milesimos y proporciona también la base de distribución de la contribución al pago de los gastos comunes. En las llamadas ¨urbanizaciones de propiedad horizontal¨, la cuota parte en la copropiedad o en los bienes comunes, será directamente proporcional a la superficie de cada lote o unidad, salvo que otra previsión se establezca en el reglamento de copropiedad (art 50 inc 2 de la Ley No 17.292); d) por último, una serie de clausulas exigidas por el Banco Hipotecario del Uruguay, que aunque no son de inclusión obligatoria, son exigidas por dicho Banco, como requisito para el otorgamiento de préstamos con garantía hipotecaria de una unidad. Consisten fundamentalmente, en la facultad de inspección dada al Banco Hipotecario del Uruguay y a la renuncia de prioridad de la hipoteca reciproca para el caso de que una unidad sea ejecutada por el Banco Hipotecario del Uruguay en virtud de una hipoteca posterior pactada a favor de dicho Banco
Mediante la descripción y el deslinde se precisa e individualiza perfectamente
un inmueble con la finalidad de dar seguridad al tráfico jurídico.
En primer lugar se individualiza el bien, por ejemplo como propiedad común,
propiedad horizontal, bien rural, y luego se lo distingue de lo demás, se expresa su frente, bienes con los cuales limita, expresando la orientación de cada uno de los elementos que se cita y sus medidas, eso es en definitiva deslindar.
Los elementos a tomar en consideración son:
1. El Departamento
2. La sección o localidad catastral
3. Numero de Padrón.
4. El Plano de Mensura, con expresión del
5. Agrimensor o Ingeniero Agrimensor que haya confeccionado, la fecha de
inscripción en la Dirección Nacional de Catastro u oficinas departamentales o
locales.
6. El área o superficie del bien.
Los datos que son relevantes a los efectos de la descripción y deslinde
surgen de los títulos, los planos, la información arrojada por Catastro.
Normativa
Código Civil.
Decreto 252 / 98.
Ley 14.261.
Ley 10.751.
Ley 17.292.
Notas: [1] Miranda Fernando, Ciclo de Conferencias y Cursos, AEU, Montevideo, año 1985, pág. 5.
[2] Machado Julio Jorge, Teoría y Práctica de la Propiedad Horizontal, primera edición AEU, Montevideo, año 2003, pág. 26.
[3] Álvarez Jorge, La Legalidad de la Construcción como Unidades Independientes, IMM, año 2005, pág. 5.
Miranda Fernando, Ciclo de Conferencias y Cursos, AEU, Montevideo, año 1985, pág. 42.
Machado Julio Jorge, Teoría y Práctica de la Propiedad Horizontal, primera edición, AEU, Montevideo, año 2003, pág. 26.
Álvarez Jorge, La Legalidad de la Construcción como Unidades Independientes, IMM, año 2000, pág. 5.
Autor:
Maximiliano Mauri Vidal.