Narvaja indica en el precepto, que el derecho será real cuando se tenga en una cosa o contra una cosa, sin relación a persona alguna. Y ello no es lo que sucede de regla en sede de arrendamiento, en tanto consensual, liga a las partes como la ley misma, pero únicamente a éstas.
Esto denota entonces, que la entrega del bien inmueble al arrendatario, no significa la realeza del contrato ni de sus efectos, sino el cumplimiento de aquel.
2.1.1 – Crítica a la posición de Gamarra.
Gamarra concluye que en sede de arrendamiento, la entrega del bien transfiere la mera tenencia al arrendatario [17]y que no significa que éste tenga un derecho real en la cosa o contra la misma. El distinguido civilista cita como fundamento de su posición el artículo 653 CC [18]
El tratadista toma como punto genético de su elaboración doctrinal el artículo 653 CC, que en sede de posesión, menciona en forma de ejemplo la situación del arrendatario, es decir, el título que lo relaciona con el bien inmueble.
El propio Profesor Emérito ha criticado al codificador cuando introduce ejemplos o definiciones doctrinales en el texto legal, que sin dudas no obligan al intérprete. Y lo que Narvaja hizo en el precepto, fue justamente ejemplificar la mera tenencia, colocando allí al arrendamiento.
A mi juicio, el arrendatario no es un mero tenedor de la cosa, pues no la tiene en lugar ni a nombre de otro. Su vinculación con el bien parte de un contrato al que lo liga, pues la obligación del arrendador de permitirle el uso y goce temporal, es respecto al mismo.
La mera tenencia a su vez, no se enerva como un rasgo característico del contrato, por tanto está presente en otras figuras [19]Y cuando el codificador reguló la posesión, la mera tenencia se vio diagramada en forma residual y a partir de aquella.
Cuando existe tenencia con ánimo de dueño estamos frente a un poseedor [20]pero cuando tal animus esta ausente, el sujeto es un mero tenedor [21]Esta diferenciación conceptual, va a repercutir en los derechos emergentes en sede posesoria previstos en el artículo 649 CC, el que concatenado con el artículo 1.196 CC, posibilita la prescripción del derecho de propiedad.
Esto marca la brecha entre el poseedor y el mero tenedor, en tanto éste no podrá pretender la prescripción del derecho del dominus.
A mi entender, el artículo 1.199 CC en sede de prescripción, es el punto diferencial entre el arrendamiento y la mera tenencia.
Una y otra situación son reglamentadas de forma tal que no es factible asimilar las naturalezas jurídicas, al punto tal, que es posible adelantar que se muestran excluyentes.
La primeras notas distintivas están dadas por los caracteres contractual [22]oneroso [23]y temporal [24]del arrendamiento, en tanto la mera tenencia no presenta tales rasgos.
El mero tenedor puede modificar su situación jurídica respecto al bien, convirtiéndose en poseedor [25]Por el contrario, cuando el plazo contractual ha vencido, el arrendador continúa en l misma posición respecto al arrendatario y al bien, ocurriendo la "(…) continuación del arrendamiento concluido y bajo las mismas condiciones (…)" [26]
El legislador prevé el desahucio para que el arrendatario obtenga el reintegro del bien [27]mientras que establece las acciones posesorias en sede de mera tenencia [28]
Gamarra, cuando estudia el arrendamiento de cosas [29]anota como noción del instituto, las obligaciones emergentes del contrato: procurar el uso y goce temporal y pagar un precio, para concluir que la naturaleza jurídica, debe estudiarse en la parte general y no en la especial, señalando que en la sede, estaríamos frente a un derecho personal de goce [30]
2.2 – Arrendamiento inscripto.
La inscripción registral del contrato de arrendamiento prevista por Narvaja en el artículo 1.792 CC, no significa la introducción de modificaciones en la naturaleza jurídica del mismo. El contrato no adquiere un marco de realeza por este hecho.
Claramente Narvaja distinguió dos posiciones del arrendatario con respecto al arrendador y al dominus.
La inscripción sucede en un momento en que el contrato se ha perfeccionado, resultando irrelevante aquella respecto al mismo.
La descripción que el codificador realiza del contrato en el artículo 1.776 CC, no sufre alteraciones significativas en el precepto contenido en el artículo 1.792 CC, sino que su proyección será en cuanto a los efectos del mismo.
Allí, el codificador centra su atención en la posición más débil del arrendatario, en cuyas manos coloca un instrumento útil para la protección de la misma: la inscripción registral del contrato.
Inscripto el contrato de arrendamiento, el eventual adquirente del bien inmueble, pasa a ocupar en el tópico la posición contractual del enajenante[31]por lo que se encuentra obligado respecto al arrendatario tal y como lo estableció su predecesor [32]
La publicidad es declarativa, y a su respecto, el adquirente no puede alegar desconocimiento, pues el Registro Público se encuentra a su alcance y él debe emplear la diligencia media.
La inscripción registral implica la oposición en todos sus términos del contrato a quien sea el dominus. Esta situación, dadas sus características, acertadamente ha sido definida por Gamarra como una cesión legal del contrato, en donde la voluntad del adquirente resulta totalmente irrelevante, pues celebra un negocio traslativo de dominio en donde no podrá usar y gozar de la cosa, por imperio de la ley.
Es más, no sólo que no puede usar y gozar de la cosa, sino que se encuentra obligado en los términos contractuales celebrados por su enajenante.
Hasta aquí el arrendamiento continúa siendo personal, habiendo operado una sustitución contractual de una de las partes.
En principio entonces, la inscripción registral únicamente proyecta el contrato a cualquier dominus del bien, mas no erga omnes. Hasta aquí, no existe entonces un halo real en torno a la inscripción registral, y por consiguiente, el contrato de arrendamiento no ve su naturaleza jurídica alterada.
2.3 – Arrendamiento no inscripto.
Cuando el contrato no ha sido inscripto [33]el negocio traslativo de dominio celebrado por el dominus implica la caída del plazo contractual estipulado en el arrendamiento, pero no desenviste al arrendatario de su calidad de tal. La conclusión que Narvaja anota en el Código, es la tramitación de un desalojo tendiente al desapoderamiento del bien inmueble.
¿Qué significa ello?. Simple, el arrendatario está protegido por el codificador civil, en tanto su egreso del inmueble deberá seguir las instancias correspondientes al proceso de desalojo [34]en donde por su obra, ha vencido (fictamente) el plazo contractual.
3 – Derecho Comparado.
El Derecho Comparado consultado [35]presentan un rumbo común: la protección del arrendatario en tanto figura socialmente más débil en el contrato. Su posición es reforzada por el codificador o el legislador según el caso, otorgando por cierto una clara preeminencia frente a su co – contratante.
De tal modo, las soluciones que los legisladores de otras latitudes y paralelos han suscrito, centran su atención en la figura del arrendatario, lo que implica un claro atemperamiento a la solución dada por Narvaja en el inciso 2º del artículo 1.792 CC.
Y enfatizo en la consagración de tal halo protector, en cuanto el contrato de arrendamiento es necesariamente previo a la enajenación del bien inmueble, pero sus efectos quiebran el aforismo "accesorium sequitur principale". Quizás la rattio legis motivante de ello, haya sido la posibilidad que el eventual adquirente opte por desistir en su intento que hacerse del bien inmueble.
3.1 – LAU España [36]
Al producirse la enajenación del bien inmueble, el adquirente subroga por imperio de la ley al enajenante en su posición jurídica frente al arrendatario, merced a lo que, debe respetar el contrato por éste celebrado [37]
El legislador peninsular no obstante, ha distinguido varias posibilidades, pero siempre con la vista puesta en la protección del arrendatario.
En principio, no existen plazos mínimos ni máximos que se impongan a las partes a la hora de celebrar el contrato [38]
Empero, sea cual fuere el plazo contractual pactado, vencido el mismo, se produce la prórroga automática y anual del contrato, la que también deberá soportar el adquirente.
El ordenamiento español, no posibilita la hipótesis del inciso 2º del artículo 1.792 CC [39]en donde prima el derecho del dominus influyendo gravosamente respecto al contrato.
En España, el arrendatario se encuentra vinculado a la cosa, "(…) sin relación a determinada persona. (…)", a decir de Narvaja en el inciso 1º del artículo 472 CC. El derecho del mismo tras la celebración del contrato, lo vincula temporalmente al inmueble, independientemente de la inscripción y de la persona del dominus.
Afirmando tal situación, cuando se ha pactado la reserva de la enajenación, el adquirente deberá respetar hasta 5 años el contrato previamente celebrado [40]
3.2 – Código Civil de Chile [41]
El artículo 1.915 CC Chile [42]está redactado en términos similares a nuestro artículo 1.776 CC, pero la reglamentación que ulteriormente introduce dicho codificador, es impar respecto a la uruguaya, en tanto ha enfatizado en la primacía de la propiedad sobre el derecho preconstituido por el anterior dominus mediante el arrendamiento.
De tal modo, el contrato de arrendamiento expirará de pleno derecho cuando se extinga el derecho del arrendador sobre el bien. Aquí se afilia a la máxima "accesorium sequitur principales", pues el arrendamiento deriva del derecho de propiedad, y cuando el sujeto no es titular más del mismo, lo por él celebrado se resuelve por imperio del legislador [43]con algunas excepciones que significan el atemperamiento de tal señorío.
El Código chileno distingue tres posibles modos de extinción del contrato de arrendamiento, en consonancia con la causa del mismo, y en razón de las que, las consecuencias serán distintas.
Cuando el derecho del arrendador es extinguido por una causa independiente a la voluntad del mismo, el contrato de arrendamiento expira con antelación al plazo contractual estipulado [44]
Al producirse la compraventa del inmueble, el arrendador – enajenante debe indemnizar al arrendatario [45]salvo cuando el adquirente esté legalmente obligado a respetar el contrato celebrado por aquel.
El adquirente se encuentra obligado a respetar el contrato de arrendamiento cuando la transferencia de la propiedad es producto de un título lucrativo u oneroso [46]En éste último caso, se requiere que el arrendamiento haya sido otorgado en escritura pública [47]no siendo necesaria la inscripción registral, lo que significa una atenuación de la modalidad empleada por nuestro codificador en el inciso 2º del artículo 1.792 CC.
Una tercera posibilidad, es al mediar el interés general a través de la expropiación, en donde el arrendatario contará con un plazo para recoger los frutos que le correspondan en virtud del arrendamiento, y de no ser ello posible, deberá ser indemnizado [48]
La solución chilena del artículo 1.962 CC Chile deja fuera todos aquellos negocios jurídicos que no sean lucrativos ni onerosos, como la permuta, la donación, la cesión de derechos, el comodato, a modo de ejemplo.
Esto nos lleva a concluir que cuando se trata de un negocio lucrativo u oneroso, la posición del arrendatario se ve custodiada por el ordenamiento jurídico y a la vez se refuerza el vínculo que lo une al inmueble, concediéndole un efecto que sin hesitaciones podemos calificar de real, mientras que en los otros casos ello no ocurre, estando frente a una indemnización de origen legal, que afirma lo personal de la relación con el bien.
3.3 – Código Civil de México:
Las normas correspondientes al contrato de arrendamiento son de orden público en el ordenamiento jurídico mexicano [49]lo que impide que la voluntad de las partes superen tal barrera.
De regla, el contrato es consensual, pero cuando la renta anual alcanza un mínimo dinerario, el codificador impone la forma escrita [50]como requisito ad solemnitatem.
El Código mexicano ha tomado partida por la situación el arrendatario, imponiendo la subrogación legal del enajenante por parte del adquirente respecto a aquel [51]
Tal solución resulta más adecuada a una política legislativa protectora del arrendatario, pues el codificador ha dicho "transmisión de la propiedad", lo que encierra los negocios gratuitos, onerosos o lucrativos como los llama el similar chileno.
Luego, se señala que cuando la transmisión es consecuencia de la utilidad pública, la indemnización alcanza también al arrendatario, a quien se deberá resarcir en virtud del perjuicio sufrido.
4 – Conclusiones.
Los autores de doctrina estudiados en la elaboración del presente trabajo, me han invitado a reflexionar en torno al punto y evidentemente la misma ha tenido como inicio el ámbito de la Cátedra.
La cuestión del arrendamiento de cosas, padece a mi juicio, de la escasez del estudio en el curso curricular respectivo [52]optando los docentes por llanar la profundidad del análisis respectivo [53]
Tomé Gómez plantea que el arrendamiento de cosas tiene un tronco común con el comodato, del que se aparta cuando aparece el factor precio como contraprestación del préstamo de uso, diagramándose de tal modo, un negocio jurídico distinto [54]
Sostiene asimismo, que en el arrendamiento de cosas, el arrendatario puede utilizar la cosa objeto de contrato y aprovechar los frutos comprendidos en el mismo, siendo un contrato restitutorio [55]
El arrendador por su parte, asume fundamentalmente dos tipos de obligaciones [56]de hacer [57]y de dar [58]
Luego, cuando analiza el comodato, sostiene a partir del artículo 2.216 CC [59]surge en la esfera jurídica del comodatario un derecho personal de uso [60]señalando como uno de los caracteres del contrato la realeza, lo que surge de la necesidad de la existencia de dos momentos ala hora de perfeccionar el negocio: el consenso y la entrega [61]
En tal línea de razonamiento, y al presentar el arrendamiento y el comodato una raigambre común, ambos conservan ciertas características analizables en una y otra figura contractual.
De tal modo, la consensualidad y la entrega del bien, están en la base de ambos contratos, pero la doctrina ha sostenido que el comodato es real mientras que el arrendamiento es obligacional [62]Y tal conclusión, emerge de la redacción que Narvaja realizó al describir uno y otro contrato, que influye al momento de apreciar el perfeccionamiento.
Como consecuencia de la noción de derecho real y personal que el codificador anota, el arrendamiento ingresa en la categoría de estos últimos. Ello no dificulta a mi juicio, que al ser uno de los efectos naturales del contrato, el "(…) entregar la cosa arrendada (…)" [63]éste pueda ser calificado de real [64]
Los Códigos hispanoamericanos establecen soluciones similares a la uruguaya, en cuanto a lo personal o real del derecho emergente del contrato de arrendamiento, centrándose la diferencia en la mayor o menor intensidad del halo protector de la situación considerada más débil en la relación jurídica.
La continuación o no de la vigencia del plazo contractual tras la enajenación del inmueble, se enerva como el epicentro del tópico, a partir del cual, se proyecta la firmeza del lazo arrendatario – cosa y la naturaleza jurídica del contrato.
Autor:
Juan Manuel Giménez Vera
Procurador
[1] El precepto quizás que ha sido más criticado en tal cuestión, sea el art. 1.776 CC, que implica nociones distintas que Narvaja reunió.
[2] "Tratado de Derecho Civil Uruguayo" (tomo I), Jorge Gamarra, 4ª ed. (2ª reimpresión), FCU, Montevideo, 1995, pág. 249; "Arrendamientos urbanos y contrato de comodato" Miguel Tomé Gómez, 5ª ed., FCU, Montevideo, 2006, pág. 17; "Arrendamientos urbanos y rurales" Víctor Moldes – Jaime Bonsignore, 1ª ed., FCU, Montevideo, 1999, pág. 7.
[3] Aquí hay un segundo y eterno responsable del tópico, que los autores de doctrina no mencionan: el legislador oriental, que con su clásica modorra, no llega a comprender el acierto de las elaboraciones doctrinales.
[4] Así lo ha señalado Tomé Gómez (obra citada, pág. 18).
[5] Basta pensar en las circunstancias fácticas que impulsaron el proceso parlamentario del que resultó la ley Nº 8.733 de promesas de enajenación de inmuebles a plazo.
[6] Para ello, basta analizar la currícula de nuestra Facultad, para comprender que el arrendamiento de obra es estudiado tanto por el Derecho Civil como por el Laboral. Lo mismo ocurre con el de servicios. El arrendamiento de cosas, está bajo la lupa del Derecho Civil, pero la existencia del Instituto Uruguayo de Derecho de Arrendamientos Urbanos y el dictado de la materia "Propiedad horizontal y locación urbana" (opcional), nos está dando cuenta de la insipiencia del punto.
[7] "Tratado…" (tomo I), pág. 302 y ss.
[8] El precepto establece que: "Si la cosa arrendada es enajenada, voluntaria o forzadamente, la persona que suceda en el derecho al propietario, estará obligada personalmente a cumplir el arriendo por el plazo convenido, siempre que el contrato conste por escritura pública o privada debidamente registrada. (…)".
[9] El que define: "Derecho real es el que tenemos en una cosa o contra una cosa sin relación a determinada persona. (…)".
[10] "Tratado…" (tomo VIII), 4ª ed. (4ª reimpresión), FCU, Montevideo, 1995, pág. 104. Yglesias se ha manifestado en los mismos términos que Gamarra ("Derecho de las Cosas" – tomo IV, volumen I – Derechos reales limitados – Arturo Yglesias Perolo, 2ª ed., FCU, Montevideo, 1999, pág. 37.
[11] "Derecho Civil – Primer Curso" (tomo II – volumen I) Francisco Del Campo, 1ª ed., Medina, Montevideo, 1967, pág. 23.
[12] Art. 1.776 CC, inc. 1º.
[13] Obra citada, pág. 25.
[14] Obra citada, pág. 27.
[15] Pues no se perfecciona mediante la entrega de la cosa, sino una vez conformes las voluntades de los contratantes.
[16] "Tratado…" (tomo VIII), pág. 50 y sgte. Gamarra no ejemplifica el contrato con efecto real, sosteniendo que se opone conceptualmente al contrato obligacional.
[17] "Tratado…" (tomo VIII), pág. 53.
[18] El art. 653 CC establece: "Se llama mera tenencia la del arrendatario (…) y demás que tienen una cosa en lugar y a nombre de otro. La posesión es de la persona de quien la cosa tienen."
[19] Narvaja menciona los casos de secuestro, comodato y acreedor prendario en el art. 653 CC.
[20] Art. 646 CC.
[21] Art. 653 CC.
[22] Art. 1.776 CC: "El arrendamiento es un contrato (…)".
[23] Art. 1.776 CC: "(…) dos partes se obligan recíprocamente (…) la otra a pagar (…)".
[24] Art. 1.782 CC: "El arrendamiento no podrá contratarse por más de quince años. (…)".
[25] Art. 1.199 CC: "(…) se haya mudado su mera tenencia en posesión (…)".
[26] Art. 1.790 CC.
[27] Art. 1.786 CC y sgte.
[28] Art. 658 CC y ss.
[29] "Tratado…" (tomo I), pág. 297 y ss.
[30] "Tratado…" (tomo I), pág. 304.
[31] En igual sentido se expresa Gamarra cuando entiende que opera una cesión legal del contrato ("Tratado…", tomo I, pág. 304).
[32] Inc. 1º, art. 1.792 CC.
[33] Prevista en el inc. 3º del art. 1.792 CC.
[34] Si como sostiene Gamarra, el arrendatario únicamente tiene respecto al bien la mera tenencia, el instrumento procesal sería otro.
[35] Ley Nº 29/1994 de 24 de noviembre de 1994 de España; ley Nº 18.101 de 7 de enero de 1982 de Chile; Código Civil de Chile y el Código Civil de México.
[36] Ley Nº 29/1994 de "Arrendamientos Urbanos".
[37] Art. 14 LAU España.
[38] Art. 9 LAU España.
[39] Frente al arrendamiento no inscripto, el plazo contractual vence por imperio de la ley y el arrendatario es desalojado de tal forma.
[40] Art. 14 LAU España.
[41] La ley Nº 18.101 de "Arrendamientos de predios urbanos", básicamente establece cuestiones relativas al Derecho Tributario, siendo lo medular regulado por el Código Civil de dicho país.
[42] El precepto chileno establece: "El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado."
[43] Inc. 3º, art. 1.950 CC Chile.
[44] Art. 1.958 CC Chile. Tal forma podría ser la destrucción total del edificio producto de un ciclón.
[45] Art. 1.961 CC Chile.
[46] El acreedor hipotecario también está obligado a respetar el plazo del arrendamiento, cuando el contrato se ha celebrado en escritura pública y ha sido inscripto con antelación a dicho negocio jurídico de garantía (inc. 3º, art. 1.962 CC Chile).
[47] Inc. 1º y 2º, art. 1.962 CC Chile.
[48] Art. 1.960 CC Chile.
[49] Art. 2.448 CC México.
[50] Art. 2.406 CC México.
[51] Art. 2.409 CC México.
[52] Curricularmente incluido en 3er. Año en la Cátedra de Derecho Privado III (Contratos), y en 6to. Año en una materia opcional. No obstante ello, existen docentes que velozmente tratan la temática, debido al importante cúmulo de figuras contractuales que en dicho programa se incluyen. Esto atenta contra la formación del profesional del Derecho.
[53] Un semestre se está presentando apocopado a la hora de enfrentarse a los diversos contratos civiles.
[54] Obra citada, pág. 19.
[55] Obra citada, pág. 20.
[56] Obra citada, pág. 26.
[57] Conceder el uso o goce.
[58] Entregar la cosa.
[59] El precepto establece: "El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una delas partes entrega a la otra alguna cosa no fungible, mueble o raíz para que use de ella gratuitamente y se la devuelva en especie. (…)".
[60] Obra citada, pág. 217.
[61] Obra citada, pág. 219.
[62] "Tratado…" (tomo I), Gamarra, pág. 186.
[63] Inc. 1º, art. 1.796 CC.
[64] Yglesias entiende que el arrendamiento es un derecho personal pero que existe una aproximación al ámbito real (obra citada, pág. 37).
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